Avant de vendre ou de louer un logement, le propriétaire doit faire réaliser un ensemble de contrôles obligatoires, qu'on appelle diagnostic immobilier. Il y en a plusieurs et ils sont regroupés dans un dossier de diagnostic technique (DDT). Leur nombre dépend de l'âge du bien, de sa localisation et du type de transaction. Ils informent l'acquéreur ou le locataire sur l'état du logement (énergie, plomb, amiante, gaz, électricité, risques) et engagent votre responsabilité.
Ce qu'il faut retenir
- Les diagnostics sont à la charge du propriétaire (vendeur ou bailleur) et annexés au compromis, à l'acte ou au bail.
- Le DPE est valable 10 ans (s'il a été réalisé après le 1er juillet 2021) et engage votre responsabilité.
- Un audit énergétique est obligatoire pour vendre une passoire thermique (classe F ou G).
- Les logements classés G sont interdits à la location depuis 2025, les F le seront en 2028.
- Les durées de validité varient de 6 mois (ERP, termites) à illimité (amiante ou plomb négatif).
Qu'est-ce qu'un diagnostic immobilier et à quoi sert-il ?
Un diagnostic immobilier est un contrôle technique qui informe l'acquéreur ou le locataire sur les caractéristiques et les risques d'un logement : performance énergétique, présence de plomb ou d'amiante, état des installations de gaz et d'électricité, risques naturels.
L'ensemble de ces contrôles forme le dossier de diagnostic technique (DDT).
Ce dossier doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié et remis avant la signature de l'acte de vente ou du bail. Dans une vente, il protège l'acquéreur contre les vices cachés et fait partie des obligations du vendeur.
Le notaire vérifie sa présence et peut s'opposer à la vente s'il est incomplet.
La liste des diagnostics obligatoires
Le caractère obligatoire de chaque diagnostic dépend du type de transaction (vente ou location), de l'âge du bien et de sa localisation.
Voici la liste à jour :
| Diagnostic | Concerné | Quand ? |
|---|---|---|
| DPE (performance énergétique) | Vente et location | Tous les logements |
| Audit énergétique | Vente | Logements classés F ou G |
| ERP (état des risques) | Vente et location | Zones à risques (arrêté préfectoral) |
| Plomb (CREP) | Vente et location | Logements avant le 1er janvier 1949 |
| Amiante | Vente (location sur demande) | Constructions avant le 1er juillet 1997 |
| Gaz | Vente et location | Installation de plus de 15 ans |
| Électricité | Vente et location | Installation de plus de 15 ans |
| Termites | Vente | Zones délimitées par arrêté |
| Mérule | Vente | Zones délimitées par arrêté |
| Assainissement | Vente | Logement non raccordé au tout-à-l'égout |
| Loi Carrez | Vente | Logement en copropriété |
| Loi Boutin | Location | Tous les logements (surface habitable) |
La réalisation de ces diagnostics est à la charge du propriétaire, en vente comme en location. L'absence d'un diagnostic obligatoire peut entraîner l'annulation de la vente, une réduction du prix, voire des dommages et intérêts.
Quelle est la durée de validité de chaque diagnostic ?
Certains diagnostics ont une durée de validité courte. Mieux vaut les réaliser au plus près de la mise en vente ou en location.
| Diagnostic | Durée de validité |
|---|---|
| DPE | 10 ans (si réalisé après le 1er juillet 2021) |
| Audit énergétique | 5 ans |
| ERP | 6 mois |
| Termites | 6 mois |
| Gaz | 3 ans (vente) — 6 ans (location) |
| Électricité | 3 ans (vente) — 6 ans (location) |
| Assainissement | 3 ans |
| Plomb | Illimité si négatif ; 1 an si présence |
| Amiante | Illimité si négatif (après 2013) |
| Loi Carrez / Boutin | Illimité (sauf travaux modifiant la surface) |
| Mérule | Pas de durée légale fixée |
⚠️ Attention : le gaz et l'électricité sont valables 6 ans en location mais seulement 3 ans en vente, une différence souvent source d'erreur.
DPE, audit énergétique et interdiction de louer
C'est le volet le plus mouvant de la réglementation, et le plus lourd de conséquences.
- Le DPE (diagnostic de performance énergétique) : Il classe le logement de A à G selon sa consommation d'énergie. Depuis sa réforme de 2021, il est opposable. Si le DPE est erroné, l'acquéreur ou le locataire peut engager votre responsabilité. Il est valable 10 ans, mais seuls les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 sont encore valides aujourd'hui. La classe énergétique doit obligatoirement figurer dès l'annonce.
- L'interdiction progressive de louer les passoires thermiques : La loi Climat et Résilience interdit progressivement la location des logements les moins performants. Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront en 2028, et les E en 2034. Un bailleur dont le logement est classé G doit donc réaliser des travaux de rénovation pour pouvoir continuer à le louer.
- L'audit énergétique : Depuis avril 2023, la vente d'une passoire thermique (logement classé F ou G) impose un audit énergétique, en plus du DPE. Plus complet que le DPE, il propose des scénarios chiffrés de travaux de rénovation. Il doit être remis dès la première visite et annexé à la promesse puis à l'acte de vente. Sa durée de validité est de 5 ans. Cette obligation s'étendra aux logements classés E à partir de 2034.
💡 Nouveauté 2026 :
Depuis le 1er janvier 2026, la méthode de calcul du DPE a été ajustée (coefficient de conversion de l'électricité abaissé de 2,3 à 1,9). Environ 850 000 logements chauffés à l'électricité ont ainsi été reclassés dans une meilleure catégorie. Si votre logement est concerné, vous pouvez obtenir gratuitement une attestation de nouvelle étiquette sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME, sans nouvelle visite.
Prix et choix du diagnostiqueur
Le tarif d'un diagnostic n'est pas encadré. Il varie selon le diagnostiqueur, le type de contrôle et la surface. Comptez en moyenne 150 à 350 € pour un pack complet en location, et 250 à 600 € pour une vente selon le nombre de diagnostics. Faire réaliser l'ensemble des contrôles par le même prestataire permet souvent d'obtenir une remise.
Le diagnostiqueur doit impérativement être certifié par un organisme accrédité COFRAC, disposer d'une assurance responsabilité civile (garanties minimales de 300 000 € par sinistre) et exercer en toute indépendance, sans lien avec un agent immobilier ou une entreprise de travaux. Ces trois conditions garantissent la validité de vos diagnostics.
Pour trouver un professionnel certifié, l'État met à disposition un annuaire officiel des diagnostiqueurs immobiliers certifiés sur le site du ministère de la Transition écologique.
FAQ : Vos questions sur le diagnostic immobilier
Quels sont les diagnostics obligatoires pour vendre ?
Le DPE, l'ERP, et selon le bien : plomb (avant 1949), amiante (avant 1997), gaz et électricité (plus de 15 ans), termites et mérule (zones concernées), assainissement (non raccordé), loi Carrez (copropriété), et un audit énergétique si le logement est classé F ou G.
Quelle est la durée de validité d'un DPE ?
Le DPE est valable 10 ans, à condition d'avoir été réalisé après le 1er juillet 2021. Les DPE antérieurs ne sont plus valables.
Peut-on encore louer un logement classé G ?
Non. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location. Les logements F suivront en 2028 et les E en 2034.
Combien coûte un diagnostic immobilier complet ?
Entre 150 et 350 € pour une location, et 250 à 600 € pour une vente, selon la surface et le nombre de diagnostics. Les tarifs ne sont pas réglementés.
Qui doit payer les diagnostics immobiliers ?
Le propriétaire, qu'il s'agisse d'une vente ou d'une location. Les diagnostics sont annexés au compromis, à l'acte de vente ou au bail.
Pour en apprendre davantage sur le diagnostic immobilier :