Lors d'une indivision, il est courant de voir l'une des parties vouloir être seule propriétaire du bien immobilier. Elle va alors devoir racheter les parts de ses co-héritiers ou de son ex-époux. On parle alors de rachat de soulte. L'intervention obligatoire d'un notaire engendre des coûts supplémentaires qu'il est important de prendre en compte dans le rachat de soulte. Quel est le montant de ces frais de notaire ? Qui les paie ? On vous dit tout !
Qu’est-ce qu’un rachat de soulte ?
Pour bien comprendre la notion de rachat de soulte, il est nécessaire de connaître la définition du terme “soulte”. Juridiquement, la soulte désigne la somme d’argent dont doit s’acquitter la personne qui reçoit une part ou un bien d’une valeur plus élevée que celle à laquelle ses droits lui permettent de prétendre. La soulte intervient lors d’une indivision et vise à compenser le préjudice subi par les autres parties lors du partage.
Le rachat de soulte est une opération juridique et financière, qui permet de racheter les parts de l’indivisaire. C’est le fait même de payer cette compensation financière à l’autre partie pour devenir le seul propriétaire du patrimoine transmis ou acquis. Il est surtout pratiqué lors de successions et de divorces.
L’indivision correspond à la situation dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'une même chose ou d'un même ensemble de choses (exemples : maison, portefeuille de titres, meubles, bijoux).
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Quels sont les frais de notaire lors d’un rachat de soulte ?
Le rachat de soulte est une opération qui s’effectue obligatoirement devant un notaire. Les frais de notaire sont donc inévitables et dépendent de la soulte en elle-même. Réglementés par l’État, ils sont de l’ordre de 7 à 8 % de la valeur de la compensation versée, sauf pour les biens immobiliers neufs et de moins de 5 ans, dont les frais avoisinent plutôt les 2 ou 3 %. Cette soulte dépend quant à elle de la valeur du bien estimée au moment du partage.
Le notaire est nécessaire pour rédiger l’acte officiel, que l’on peut aussi appeler état liquidatif (car il vient liquider le patrimoine commun). Ce document est à signer par les parties avant la signature de la convention de divorce ou de la division successorale.
Rachat de soulte et indivision : quel calcul ?
Avant toute chose, pensez à faire réévaluer le bien immobilier en question. Le rachat de soulte portera sur sa valeur actuelle et non sur sa valeur d'acquisition. Faites appel à un expert pour éviter tout conflit : un notaire ou un agent immobilier par exemple.
Le calcul du rachat de soulte varie en fonction de la présence d'un crédit immobilier ou non. Deux situations se dessinent donc :
- Si le bien n'a pas été financé par un prêt immobilier, le calcul du rachat de soulte est relativement simple. Il suffit de compter la part du bien détenu par l'autre : ainsi, si la valeur du bien est de 180 000 €, et qu'il est détenu à 50 % par l'un et à 50 % par l'autre, la partie (héritier, ex-époux...) procédant au rachat de soulte devra verser 90 000 € à l'autre pour obtenir la pleine propriété du bien.
- Si le bien a été financé par un prêt immobilier, le calcul du rachat de soulte est différent. La partie souhaitant racheter la soulte devra régler la soulte ainsi que le montant du prêt restant. Ainsi, si la valeur du bien est de 180 000 € et qu'il reste 40 000 € à rembourser à la banque, la partie ne procédant pas au rachat de soulte recevra 70 000 €. En effet, pour obtenir ce montant, on ôte 40 000 € aux 180 000 € puis on divise par deux puisque dans notre exemple il n'y a que deux parties. En cas de succession, on divise la somme restante entre toutes les parties. L'héritier ou l'ex-époux qui rachète la soulte devra donc payer 70 000 € à l'autre partie mais aussi assumer le montant restant du prêt à régler. Il doit donc pouvoir payer 110 000 € pour obtenir la pleine propriété. Ici donc, le coût du rachat de la soulte est égal à l'addition de la soulte achetée et du capital restant dû.
Il peut être judicieux de procéder à une simulation de rachat de soulte, pour vous assurer de son coût et de votre capacité à l’assumer. En effet, outre la soulte en elle-même à régler, vous devez prendre en compte les frais de notaire associés ainsi que les coûts liés au crédit immobilier. Notre outil est gratuit et vous permet de calculer votre capacité d'emprunt et les frais d'une telle transaction.
Qui paie les frais de notaire dans le cas de rachat de soulte ?
Les frais de notaire sont répartis entre les différentes parties. Dans le cas d'une succession, ils sont partagés entre les différents héritiers, à hauteur de leurs parts dans le bien immobilier. Ils sont donc divisés, en tenant compte du rachat de soulte par l'un d'eux. Dans le cas d'un divorce, les deux époux doivent participer aux frais de notaire. Il y a là aussi partage. Autrement dit, chacun paie sa part !
En revanche, les frais de notaire peuvent faire partie des coûts pris en charge par un prêt immobilier. Lors d'un divorce ou d'une succession, certaines personnes devront ou préféreront avoir recours à un crédit immobilier pour procéder au rachat de la soulte. Ce crédit est donc très utile si vous souhaitez conserver le bien mais que vous n'avez pas les moyens (apport personnel trop faible) nécessaires pour racheter la soulte seul. Vous pouvez donc vous tourner vers une banque spécialisée dans le prêt immobilier pour rachat de soulte, ou vers une banque généraliste qui vous octroiera un crédit classique.
Quel rachat de soulte en cas de divorce ?
Lors d'un divorce, le partage des biens immobiliers est une étape obligatoire : devant le notaire, les biens communs sont répartis à parts égales entre les deux ex-époux.
L'un des deux époux peut demander à ce que le bien immobilier lui soit attribué, c'est ce que l'on appelle l'attribution préférentielle. Dans ce cas, il se peut donc que le partage soit inégal pour les deux parties. Dans ce cas-là, l'époux bénéficiaire devra payer à l'autre la soulte. On procède donc à un rachat de soulte qui va dépendre des droits de propriété. Si les deux ex-époux détenaient chacun la moitié du bien immobilier, celui qui rachète la soulte de l'autre devra donc compter 50 % de la valeur du bien. En revanche, si l'ex-époux procédant au rachat de la soulte détenait 60 % du bien, le montant de la soulte ne représente donc que 40 %.
Il faut faire estimer la valeur du bien au moment du divorce pour prendre en compte sa valeur actuelle et non sa valeur lors de l'acquisition. Le notaire peut vous accompagner dans cette démarche.
Le rachat de soulte lors d'un divorce n'est pas systématique. Les deux ex-époux peuvent en effet décider tous les deux de ne pas garder le bien immobilier, si aucun des deux ne réclame la pleine propriété, le bien est mis en vente. Le produit de sa vente permettra alors de solder le crédit bancaire contracté à l'origine.
Comment se passe un rachat de soulte lors d'une succession ?
Lors d’une succession, le rachat de soulte est possible sur les biens en indivision. L’une des parties peut vouloir la pleine propriété du bien et va donc devoir racheter la soulte des autres indivisaires. Il doit donc payer les parts des autres héritiers. Ici aussi, il est conseillé de réévaluer la valeur du bien avant de procéder à quelconque démarche. Rappelons-le, la soulte se base sur la valeur du bien actuelle et non sur sa valeur d’acquisition.
Prenons une maison familiale de 800 000 € sans prêt attenant, et 4 héritiers. Si l'un d'eux souhaite devenir seul propriétaire de cette demeure, il devra payer 200 000 € à chacun des 3 autres héritiers. Il n’est pas rare que les rachats de soulte en succession soient plus conséquents que lors de divorces. Vous pouvez contracter un prêt pour vous aider à financer ce rachat de soulte. Attention, un prêt engendre forcément des frais, à rajouter au coût du rachat de soulte en lui-même.
Les frais de notaire sont divisés entre tous les héritiers.
Modèle de lettre de rachat de soulte
Que ce soit lors d’un divorce ou d’une succession, le rachat de soulte est possible et doit se faire auprès d’un notaire. Une lettre d’offre de rachat de soulte peut être rédigée, destinée à l'autre ou aux autres indivisaire(s). En voici un modèle ci-dessous :
Télécharger le lettre de rachat de soulte lors d'une indivision :
L'intervention d'un notaire est obligatoire lors d'un rachat de soulte. Il est là pour vous accompagner et vous guider dans cette démarche. N'hésitez pas à vous appuyer sur lui ! Si vous contractez un prêt pour financer votre rachat de soulte, certains documents sont à fournir à la banque. La liste vous en sera faite par votre interlocuteur, vous pourrez ensuite vous tourner vers votre notaire pour pouvoir fournir ces documents officiels.
Bonjour, nous avons hérité ma sœur et moi de la maison de nos parents. Je désire racheter les parts de ma sœur. Le bien est estimé à 400 000 euro (donc 200 000 euro chacun). Je propose à ma sœur de de lui racheter ses parts 125 000 euro au lieu de 200000. Elle est d’accord. Est ce possible ou bien y a-t-il un montant minimum que je dois lui payer ?Cela se fera chez un notaire. Merci
Bonjour,
Dans le cadre d’un rachat de soulte, il est possible de convenir d’un montant inférieur à la valeur théorique des parts, à condition que toutes les parties soient d’accord. Ainsi, si votre sœur accepte de vous céder sa part pour 125 000 € au lieu de 200 000 €, cette transaction est envisageable.
Cependant, il est essentiel de formaliser cet accord devant un notaire. Le notaire s’assurera que la transaction respecte les obligations légales et fiscales, notamment en ce qui concerne les droits de partage et les éventuelles implications fiscales liées à une cession à un prix inférieur à la valeur vénale.
N’hésitez pas à solliciter votre notaire pour vous accompagner dans cette démarche et garantir la sécurité juridique de l’opération.
Bonne continuation dans vos démarches.
Bonjour,
Je souhaite racheter la part de mon ex conjoint dans la maison que nous avons achetée ensemble à 50% chacun. J’ai financé seule la terrasse d’un montant de 7200€ et j’ai également participé davantage au crédit, puisque sur la période écoulé j’ai versé sur le compte commun d’où partaient les crédits 16000€ de plus que lui. Cependant de ce compte commun partaient aussi les dépenses communes, courses, eau, électricité… que puis je faire valoir pour diminuer la soulte à lui verser ?
Merci d’avance.
Bonjour,
Lors d’un rachat de soulte, la répartition des contributions financières antérieures peut influencer le montant à verser, en fonction de votre régime matrimonial et des preuves disponibles.
Si vous étiez mariés sous le régime de la communauté de biens, les apports personnels et les contributions inégales au crédit ne sont généralement pas pris en compte lors du partage. En revanche, sous le régime de la séparation de biens ou en cas d’indivision, il est possible de faire valoir ces différences, à condition de fournir des justificatifs précis.
Pour déterminer si vos dépenses personnelles, comme le financement de la terrasse, et votre participation accrue au crédit peuvent être prises en compte pour réduire la soulte, il est essentiel de consulter un notaire. Ce professionnel pourra évaluer votre situation spécifique et vous conseiller sur les démarches à entreprendre.
Je vous souhaite bon courage dans vos démarches.
Bonjour mon mari est décédé et m a laissé l usufruit de tous ses biens il a 2 filles d un précédent mariage qui sont nue propriétaire et veulent tous vendre mais moi je veux rester vivre dans la maison de mon mari je ne veux pas la vendre .
Il a un studio à St Raphaël ou je suis en usufruit.
j aimerai le racheter j ai donc fait une proposition de rachat en envoyant une lettre recommandée quelle est le délais pour qu’elles me répondent,
Ça ne se passe pas bien avec mes belles filles et ne viennent jamais au rendez vous pour signer la succession.
La maison ou j habite elles sont nue propriétaire il y’a de gros travaux la toiture a changer et un mur qui c est écroulé elles ne veulent pas faire les travaux et préfère la vendre mais moi étant en usufruit je ne veux pas partir de la maison donc elles ne veulent pas signer la succession cela fait 2 ans 1/2 que ça dure que doije faire de toute façon j ai choisi l usufruit chez le notaire .
Bonjour,
Je comprends que la situation que vous traversez est particulièrement délicate. Voici quelques éléments qui pourraient vous aider :
– Proposition de rachat de l’usufruit : Après l’envoi de votre lettre recommandée proposant le rachat de l’usufruit, il n’existe pas de délai légal spécifique imposant une réponse de la part des nus-propriétaires. Toutefois, un délai raisonnable de quelques semaines est généralement observé. Si vous ne recevez pas de réponse dans ce laps de temps, il serait judicieux de consulter un notaire ou un avocat pour envisager les démarches appropriées.
– Obligations en matière de travaux : En tant qu’usufruitière, vous êtes tenue d’assurer l’entretien courant du bien, tandis que les grosses réparations, telles que le remplacement de la toiture ou la reconstruction d’un mur écroulé, incombent aux nus-propriétaires. Cependant, si ces grosses réparations résultent d’un défaut d’entretien de votre part, elles pourraient vous être imputées. Il est donc essentiel de maintenir le bien en bon état pour préserver vos droits d’usufruit.
– Blocage de la succession : Le fait que la succession ne soit pas signée depuis plus de deux ans peut compliquer la situation. Il serait pertinent de solliciter l’intervention d’un notaire pour tenter de débloquer la situation. Si les tensions persistent, une médiation ou une action en justice pourraient être envisagées pour faire valoir vos droits.
Je vous encourage à consulter un professionnel du droit pour vous accompagner dans ces démarches et défendre vos intérêts. Je vous souhaite beaucoup de courage dans cette épreuve.
La soulte d’un rachat de part versée aux autres indivisaires est-elle soumise à imposition ? À quel taux ? Merci d’avance
Bonjour,
La soulte versée lors d’un rachat de part entre indivisaires n’est en principe pas considérée comme une plus-value imposable, puisqu’il ne s’agit pas d’une vente à un tiers mais d’un partage.
En revanche, elle peut être soumise à des droits de partage, fixés actuellement à 1,10 % de l’actif net partagé (article 746 du Code général des impôts).
Quelques précisions utiles :
* Si la valeur attribuée à l’indivisaire qui reçoit la soulte excède ses droits dans l’indivision, cette différence peut être qualifiée de cession imposable aux plus-values immobilières.
* Dans les autres cas, seule la taxe de partage est due, prélevée par le notaire au moment de l’acte.
Pour plus de détails officiels, vous pouvez consulter la fiche du service public : partage d’un bien immobilier en indivision.
N’hésitez pas à vérifier directement auprès de votre notaire, qui pourra vous préciser le régime fiscal exact selon votre situation.
Je vous souhaite une bonne continuation dans vos démarches.
Dans le cas
d un rachat de soulte d une maison par ma soeur,les meubles de la maison sont ils à racheter par ma sœur puisque que la maison est meublée
Bonjour,
Merci pour votre message.
Dans le cadre d’un rachat de soulte d’une maison, le contenu (meubles, équipements) n’est pas automatiquement inclus dans la transaction, même si la maison est meublée.
Voici ce qu’il faut savoir :
– la soulte concerne uniquement la valeur de la propriété immobilière,
– les meubles présents dans la maison sont considérés comme des biens mobiliers distincts,
– sauf accord spécifique entre vous et votre sœur, les meubles ne sont pas automatiquement transférés avec la maison,
– si votre sœur souhaite conserver les meubles, vous devez en convenir ensemble et évaluer leur valeur, puis les intégrer dans la soulte ou prévoir un rachat séparé.
Je vous conseille d’en discuter clairement avec votre sœur et de formaliser cet accord par écrit, idéalement dans un acte notarié.
Bonne continuation dans vos démarches.