Comment se fait le partage des biens immobiliers en cas de divorce ?

Mis à jour le 22 juillet 2021 par Delphine Bardou 

Lors d’un divorce, il n’est pas rare de devoir gérer le partage du logement que vous partagiez avec votre époux. Les règles de partage diffèrent selon s’il s’agit d’un bien propre ou commun, mais aussi selon le type de divorce demandé : amiable ou contentieux. Comment garder sa maison en cas de divorce ? Vaut-il mieux vendre avant de divorcer ? Quels sont les frais de notaire pour une telle procédure ? Pour mieux comprendre ce qu’il peut advenir de votre maison en cas de divorce, suivez notre guide !

Divorce à l’amiable : que faire du bien immobilier ?

À l’amiable ou non, après le divorce, chacun reprend ses biens propres. En revanche, s’il existe un bien immobilier commun au moment du divorce par consentement mutuel, plusieurs solutions s’offrent aux époux : vendre, rester dans l’indivision, ou que l’un des deux conjoints reste seul propriétaire. La décision doit être prise à deux.

La vente du bien peut être faite avant ou après la procédure de divorce. Chaque époux reçoit la moitié du prix de vente.

Vous pouvez décider de garder tous les deux la propriété du bien. Il est même parfois plus avantageux d’attendre avant de mettre votre maison ou votre appartement en vente, certaines saisons ou périodes sont plus propices à la vente immobilière que d’autres !

Dans ce cas-là, le bien est conservé en indivision : les deux époux restent propriétaires du bien. On dit qu’ils sont co-indivisaires. Nous vous conseillons de signer une convention d’indivision, définissant les règles de fonctionnement de cette indivision afin d’éviter tout litige au moment où, par exemple, l’un des deux conjoints souhaitera vendre.

Enfin, l’un des deux conjoints peut décider de racheter la part de l’autre. Ce rachat permet à l’un des deux conjoints de devenir le seul propriétaire du bien. Le principe est le suivant : le conjoint souhaitant racheter la maison va verser à son ex-époux une soulte, c’est-à-dire une somme compensatoire pour détenir toutes les parts du bien. Cette soulte est en fonction de la valeur du bien immobilier. Elle varie également si un prêt immobilier a été contracté ou non.

En cas de divorce par consentement mutuel, le notaire joue un rôle plus limité qu’en cas de divorce judiciaire. Ici, il va enregistrer la convention qui définit les règles de partage mais aussi y joindre l’acte notarié qui définit le sort réservé au bien immobilier des deux conjoints.

Quel partage de la maison faire en cas de divorce ?

En cas de divorce, la question de la séparation des biens mobiliers et immobiliers est inévitable. Le partage d’une maison peut être très différent d’un divorce à l’autre, selon la procédure de divorce (amiable ou judiciaire), mais aussi selon le régime matrimonial choisi au moment de l’union. Même en cas de divorce par consentement mutuel, il est conseillé d’avoir recours à un notaire pour s’assurer du partage le plus juste et équilibré possible.

Lors d’un divorce, les conjoints peuvent décider de vendre leur maison, de la partager, ou encore de rester dans l’indivision. Cette dernière leur permet de rester tous deux propriétaires du bien, selon des modalités qu’ils définissent ensemble.

Avant de procéder au partage et de liquider le régime matrimonial, il est essentiel de savoir qui est propriétaire du ou des bien(s) en cause. En effet, les règles juridiques permettant le partage de la maison varient selon qu’elle soit la propriété commune des deux conjoints ou d’un seul. Deux types de régimes matrimoniaux sont possibles en France :

  • Le régime communautaire : tout bien acquis lors du mariage tombe en principe dans la communauté, du fait de la mise en commun des revenus des époux. On parle aussi de communauté réduite aux acquêts. Elle s’applique à tous ceux qui n’ont pas signé de contrat de mariage. Ainsi, tout bien acquis pendant l’union est un bien commun, appartenant pour moitié à chacun des deux époux.
  • Le régime séparatiste : dans ce régime de séparation, chaque époux reste propriétaire des biens qu’il a acquis avant le mariage, mais aussi en cours d’union (que ce soit des donations, successions ou achats) sauf dans le cas d’une indivision, où tous deux sont propriétaires.

Dans certaines situations, par exemple lorsqu’un couple fait construire une maison sur un terrain acheté par l’un des époux avant le mariage, il est plus délicat de distinguer biens propres et biens communs. Bien souvent, les époux font mélanges leur patrimoine. Votre notaire est là pour vous aider à identifier ces éléments. Une fois fait, il faut procéder au partage, qui dépendra du type de divorce :

  • Amiable : divorce par consentement mutuel.
  • Contentieux : divorce pour acceptation du principe de la rupture du mariage, pour faute, ou pour altération définitive du lien conjugal.

Faut-il mieux vendre la maison avant le divorce ?

Il est souvent conseillé de procéder à la vente du bien immobilier commun avant d’engager une procédure de divorce.Il est plus avantageux de vendre la maison en amont, notamment pour des raisons fiscales et financières. En effet, vendre le bien commun avant de lancer le divorce vous fera économiser certains frais comme :

  • Les droits de partage de 2,5 %.

Les frais d’un divorce dépendent d’un certain nombre d’éléments, et notamment de la complexité de l’affaire, même lorsqu’il est effectué à l’amiable ! Lors d’un divorce par consentement mutuel sans bien immobilier par exemple, le recours à un notaire ne vous coûtera que 50,40 € TTC. La facture grimpe avec la nécessité de partager le ou les bien(s) immobilier(s) !

La vente du bien avant le divorce permet de faire quelques économies, mais repousse le moment de la prononciation du divorce et allonge les délais : une situation pouvant engendrer certains litiges entre époux, où bien souvent, plus vite le divorce est prononcé, mieux c’est.

Si vous souhaitez vendre votre bien immobilier, n’hésitez pas à vous faire accompagner par une agence immobilière qui vous aidera à vendre rapidement, et au meilleur prix. Pour trouver la meilleure agence immobilière, vous pouvez consulter notre guide ci-dessous, comportant des comparatifs et de nombreux conseils !

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Comment garder la maison en cas de divorce ?

En cas de divorce, il n’est pas rare de voir l’un des deux conjoints souhaiter garder la maison familiale. S’il s’agit d’un bien commun, il faut alors procéder à un rachat de soulte pour être seul propriétaire. Si les deux conjoints souhaitent garder la maison, rester dans l’indivision est possible !

Le rachat de soulte est une opération juridique et financière permettant de racheter les parts de l’autre indivisaire. En d’autres termes, l’époux souhaitant garder sa maison suite au divorce va verser une compensation financière à son conjoint pour devenir seul propriétaire du bien : il s’agit d’un rachat de part.

La soulte permet de rétablir l’égalité entre les deux conjoints ! Elle intervient lors d’une indivision et vise à compenser le préjudice subi par les autres parties lors du partage. Elle peut également être utilisée dans le cadre de successions.

Combien devrez-vous payer pour garder votre maison ? Deux situations :

  • Si aucun prêt n’a été contracté ou s’il a déjà été entièrement remboursé, vous devrez payer à votre époux la part qu’il détient du bien commun pour obtenir la pleine propriété. Ainsi, si la maison est estimée à 180 000 €, et que vous en détenez tous deux 50 %, vous devrez verser à votre conjoint 90 000 €.
  • Si le prêt immobilier n’est pas totalement remboursé, le calcul du rachat de soulte est différent. La partie procédant au rachat de la maison devra régler la soulte ainsi que le montant du prêt restant. Sur le même exemple que précédemment, si la valeur du bien est de 180 000 € et qu’il reste 40 000 € à rembourser à la banque, l’époux procédant au rachat de soulte devra payer 110 000 € pour obtenir la pleine propriété et garder la maison (70 000 € à l’autre époux, et 40 000 € pour le prêt.

Si vous souhaitez garder la maison suite à votre divorce et que celui-ci est fait à l’amiable, vous pouvez essayer de demander à votre conjoint un paiement en plusieurs fois. Par ailleurs, si les fonds vous manquent pour ce rachat, des banques et assurances ont mis en place des prêts spécifiques à ce genre de situation.

Que devient le bien immobilier en cas de séparation ?

En cas de séparation, les concubins locataires peuvent décider de quitter le logement ou d’y rester. Voici les différentes situations possibles :

  • Si les deux concubins souhaitent quitter la location et que leurs deux noms sont sur le bail, ils peuvent conjointement demander sa résiliation. Si l’un des deux souhaitent rester dans le logement, l’autre devra alors, lui seul, donner congé au propriétaire.
  • Si le concubin souhaitant rester dans le logement n’est pas le titulaire du bail, il est admis que le contrat de location continue au profit du concubin prêt à rester et ne figurant pas sur le bail. Il peut effectivement reprendre le bail à son nom.

Les concubins propriétaires d’un bien immobilier commun devront se mettre d’accord, plusieurs possibilités s’offrent à eux :

  • Vendre le bien, et ainsi recevoir chacun la moitié des revenus de sa vente s’ils détenaient le bien à parts égales, ou recevoir les revenus distribués au prorata des apports de chacun conformément à ce qui est mentionné sur l’acte d’achat.
  • Garder le bien en indivision.
  • Racheter la part de l’autre concubin pour garder le bien et devenir seul propriétaire.

Quels sont les frais de notaire pour un divorce avec bien immobilier ?

Ce n’est pas un secret, divorcer a un coût ! Honoraires d’avocat, droits fiscaux, émoluments de notaire… font partie des frais qu’il vous faut prendre en compte. L’intervention d’un notaire est obligatoire dès lors que les époux possèdent un bien immobilier, ainsi, les frais de notaire sont inévitables. Pour un divorce, ils varient selon le type de procédure engagée mais aussi selon la valeur du ou des biens en jeu.

Dans un premier temps, le notaire effectue un inventaire exhaustif des biens et des potentielles dettes : en d’autres termes, il procède à une analyse juridique de la situation du couple. Une fois celle-ci faite, il peut estimer la valeur du bien immobilier qui fait l’objet du partage entre ex-époux. L’estimation d’une maison en cas de divorce est donc principalement faite par un notaire, du fait qu’elle constitue la base du partage des biens.

Les frais de notaire comprennent :

  • Les droits et taxes tels que le droit de partage qui s’élève à 2,5 % du montant du patrimoine des deux époux. Cette somme revient à l’État.
  • Les émoluments, base de la rémunération du notaire, qui sont un pourcentage de la valeur des biens immobiliers. Ce pourcentage est fixé par décret.
  • Les débours, c’est-à-dire les frais que le notaire a lui-même lors de sa mission : salaire du conservateur…

Lorsqu’un ou plusieurs biens immobiliers sont à partager, les émoluments du notaire sont calculés à partir d’un pourcentage sur la valeur brute des biens à partager, auxquels est ajouté la TVA. Voici un tableau récapitulatif de ces chiffres :

Valeur du patrimoinePourcentage dédié aux émoluments du notaire
De 0 à 6 500 € 4,931 %
De 6 500 à 17 000 € 2,034 %
De 17 000 à 60 000 € 1,356 %
Au-delà de 60 000 € 1,017 %

En principe, ces frais sont répartis entre les deux époux, à moins que la convention qui fixe les règles et conditions du divorce ne prévoit une autre répartition. Lors d’un rachat de soulte, les frais de notaire s’élèvent environ à 7 à 8 % de la valeur de la compensation versée, c’est-à-dire de la somme versée par l’époux A à l’époux B pour obtenir la pleine propriété du bien.

Lettre de renonciation du bien immobilier en cas de divorce

Malheureusement, il peut arriver que le divorce intervienne lors d’un processus d’achat immobilier. Vous avez signé un compromis de vente, les délais sont longs, votre situation avec votre époux se dégrade… et finalement, le divorce est demandé. Dans ce cas-là, il est possible de renoncer à l’achat du bien que vous souhaitiez acquérir à deux ! Vous trouverez ci-dessous un modèle de lettre de renonciation d’achat immobilier en cas de divorce :

Télécharger la lettre type de renonciation d’un bien immobilier :

telecharger lettre
6 commentaires
Frederic-M, le 2 mai 2021

Bonjour, je souhaite vendre mon véhicule mais je viens de divorcer et le véhicule est aux deux noms. Que dois-je faire comme démarche ?

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Notre expert
Antoine Fruchard, le 3 mai 2021

Bonjour, plusieurs options : vous vendez ensemble le véhicule et partagez la somme obtenue ; vous rachetez la part de votre femme et vendez ensuite le véhicule en votre nom propre ou, votre femme vous cède gracieusement le véhicule.

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dominique, le 28 décembre 2020

Bonjour, dans le cas d'une vente immobilière, est-ce que la personne ayant mis des fonds propres récupère ces fonds et le reste de la vente est divisé par 2 ? Cordialement

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Notre expert
Antoine Fruchard, le 28 décembre 2020

Bonjour, aviez-vous acheté le bien immobilier pendant votre mariage ? Si oui (et si vous étiez marié sous le régime de la communauté des biens), alors le fruit de la vente sera partagé en deux parts égales, quel que soit le montant que vous avez investi individuellement. Si vous étiez sous le régime de la séparation des biens, alors la vente sera divisée et partagée en fonction de l’apport de chacun.

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DEWAELE Francis, le 27 août 2020

L'époux qui va racheter la part de son ex peut-il faire des travaux ou aménagements avant le rachat effectif chez le notaire ? Doit-il demander l'accord de son ex ? Merci de votre réponse.

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Notre expert
Antoine Fruchard, le 28 août 2020

Bonjour,

Si vous n’êtes pas encore officiellement propriétaire à 100 %, alors oui, il est préférable que vous ayez l’accord de votre ex femme.

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