Que faire en cas de vice caché sur une maison ?

Mis à jour le 9 décembre 2021 par Delphine Bardou 

Quand on met la main sur la maison de ses rêves, l’excitation cède parfois à l'empressement et peut nous faire passer à côté de certains « détails ». Toiture abîmée, humidité, défaut de conception, la présence d’un vice caché peut vite vous gâcher la vie ! Mais comment faire un recours pour vice caché et obtenir dédommagement ? Quels sont les différents vices cachés ? Explications.

trois conditions vice cache immobilier

Qu’est-ce qu’un vice caché en immobilier ?

Un vice caché est un défaut dont l’acquéreur n’a pas eu connaissance au moment de l’achat et qui vient diminuer la valeur du logement jusqu’à parfois le rendre inhabitable. Contrairement à un défaut apparent, un vice caché n’a pas pu être détecté dans le logement malgré un examen attentif par l’acquéreur. Vice caché et achat d’une maison ne font pas bon ménage.

Trois conditions cumulatives doivent être réunies pour que le vice caché dans une maison soit avéré :

  • il s’agit d’un défaut non apparent ;
  • le défaut était existant au moment de l’achat ;
  • le défaut rend le logement impropre à l’habitation ou réduit fortement son usage.

Sachez que le caractère non apparent du vice est apprécié au regard du profil de l’acquéreur, par exemple si vous êtes architecte il vous sera plus difficile de prouver que vous n’avez pas effectué les diligences nécessaires. Dans les cas les plus graves, il est alors possible de demander l’annulation de la vente pour vice caché immobilier.

Un défaut dissimulé par le vendeur n’est pas considéré comme un vice caché dans une maison mais d’un dol. Le défaut ou le dysfonctionnement doit être insoupçonnable, même dans le cadre d’une inspection minutieuse du logement.

Quels peuvent être les vices cachés d’une maison ?

Un défaut d’usure normale ne constitue pas à lui seul un vice caché. Il doit s’agir d’un défaut assez grave qui remettrait en cause l’achat de la maison si le vice caché avait été découvert par l’acquéreur au cours de la visite.

Si vous pensez avoir découvert un vice caché suite à l’achat de votre maison, vous allez devoir prouver que malgré votre minutieuse inspection des lieux, le défaut ne pouvait pas être décelé.

Un vice caché peut être lié à un défaut de conception, à l’ancienneté du logement et de ses installations ou encore à un manque d’entretien. Les vices cachés dans une maison ancienne ne seront donc pas forcément les mêmes que dans un appartement neuf.

Qu’est-ce qu’un vice caché dans un bien immobilier et comment le reconnaître ? Voici quelques exemples de vices cachés pouvant survenir dans une maison :

Vices cachés dans une maison
Infiltration d’eauFenêtres embuées, égouttements et des traces d’eau depuis le plafond et la toiture, fissures dans les fondations, odeur d’humidité
HumiditéApparition de tâches ou de fissures, condensation importante sur les fenêtres et les murs, moisissures. Assainissement non conforme.
Présence d’insectesPeuvent nuire à la salubrité de votre logement et à sa solidité (fourmis charpentières, termites, insectes xylophages etc)
Toiture abîméeSurcharge de la toiture, fuites et infiltrations d’eau, mauvais état général
Chauffage défectueuxChaudière hors d’usage, radiateurs défectueux
Fosse septiqueNon-conformité de la fosse septique, dégorgements dans les canalisations
BruitAbsence d’isolation phonique, bruits du voisinage ou de la copropriété

La présence d’un défaut non apparent et existant d’ores et déjà au moment de l’achat qui rendrait l’habitation impossible pour le nouvel acquéreur est un motif légal pour faire annuler la vente ou obtenir une indemnisation de la part du vendeur.

En effet, l’article 1644 du Code civil est formel : « l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ». Ainsi, si jamais vous soupçonnez qu’une fuite d’eau ou que le bruit de la maison mitoyenne est un vice caché, ne vous laissez pas faire et demandez une explication au vendeur !

Vice caché dans une maison, combien de temps pour se retourner ?

Le délai pour un vice caché immobilier est de 2 ans et commence à courir le jour de la découverte du défaut. En effet, l’article 1648 du Code civil dispose que « l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice« .

Passé ce délai, la prescription du vice caché immobilier met alors fin aux moyens d’action de l’acquéreur contre le vendeur. Il est cependant conseillé de ne pas attendre et d’agir dès que vous prenez connaissance du défaut.

Mais comment est prouvé le point de départ du délai légal d’un vice caché immobilier ? La jurisprudence semble apprécier la date de découverte du vice caché immobilier au moment des premières démarches de l’acheteur : lettre recommandée au vendeur, dépôt d’un rapport d’expertise, sollicitation d’un avocat ou d’un expert. Durant ce délai de 2 ans, l’acquéreur peut effectuer un recours pour vice caché immobilier. Celui-ci peut faire jouer sur la garantie légale des vices cachés pouvant aller jusqu’à un remboursement partiel ou total du bien acheté.

Accusé de vice caché immobilier, que faire ? Surtout ne paniquez pas, faites-vous préciser la nature du vice caché et répondez de manière argumentée à votre acquéreur. N’hésitez pas à solliciter des preuves tangibles du défaut (rapport d’expert, photos, etc.) et à montrer que vous êtes ouvert à une négociation.

Comment bénéficier de la garantie des vices cachés ?

La garantie des vices cachés prévue par l’article 1641 du Code civil permet à l’acquéreur d’obtenir le remboursement total ou partiel du bien immobilier concerné. En cas de dommage (impossible d’habiter le logement, travaux d’urgence à effectuer) l’acheteur peut également solliciter une indemnisation complémentaire. Cette garantie légale des vices cachés ainsi que ses conditions de mise en œuvre doivent être mentionnées dans le contrat de vente.

Trois conditions cumulatives doivent être réunies et prouvées par l’acquéreur pour que la garantie de vice caché dans une maison s’applique :

  • le défaut était non apparent lors de la vente malgré les vérifications de l’acheteur ;
  • le défaut était antérieur à l’achat ;
  • le défaut rend le logement impropre à l’habitation ou réduit fortement son usage.

Cependant en pratique, une clause de non-garantie des vices cachés peut être insérée par le vendeur dans l’acte de vente. C’est tout à fait légal s’il s’agit d’une transaction entre particuliers, puisqu’il s’agit d’une mesure de protection du vendeur en cas de vice caché immobilier. Pour l’acquéreur, cela signifie qu’en cas de vice caché dans la maison, il ne pourra pas engager de procédure contre le vendeur ! Le seul recours possible sera de démontrer que le vice caché immobilier était connu du vendeur lorsque l’acte de vente a été signé et que celui-ci a été de mauvaise foi.

La garantie des vices cachés ne s’applique pas aux immeubles vendus en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) qui sont placés sous la responsabilité du constructeur. D’autres garanties spécifiques protègent alors l’acheteur : la garantie de parfait achèvement de l’immeuble, la garantie biennale ou la garantie décennale.

Quelle est la procédure en cas de vice caché dans une maison ?

La procédure pour vice caché immobilier s’effectue graduellement, notamment selon les échanges avec le vendeur. Vous êtes fraîchement propriétaire de votre maison et vous soupçonnez un vice caché ? À compter du jour de la découverte du défaut, vous disposez d’un délai de 2 ans pour agir.

  • Commencez par informer le propriétaire du défaut constaté par LRAR du vice caché dans votre maison. Il est conseillé de lui transmettre des preuves tangibles, tel qu’un rapport d’expertise démontrant le vice caché immobilier et des photos, vous pouvez même l’inviter à venir sur place. Si le vendeur reconnaît le défaut, vous pouvez alors mettre en œuvre une action en garantie des vices cachés soit :
    • pour demander le remboursement intégral du bien immobilier et sa restitution ;
    • pour demander un remboursement partiel du bien immobilier ;
    • une remise en état du bien immobilier

Pour vous aider dans vos démarches, nous avons rédigé un modèle de lettre en cas de vice caché immobilier :

Télécharger notre lettre type en cas de vice caché dans votre logement :

modele lettre
  • Il conviendra ensuite de formaliser par lettre l’accord amiable sur le vice caché immobilier. À défaut d’accord avec le vendeur, vous pouvez intenter une action en justice en commençant par porter plainte pour vice caché dans votre maison. Si vous estimez avoir subi un préjudice résultant du vice caché alors que le vendeur en avait connaissance, vous pouvez également demander des dommages et intérêts. N’hésitez pas à recourir aux services d’un avocat expert en vice caché immobilier afin qu’il entreprenne les démarches nécessaires et défende votre dossier au tribunal.

3 conseils pour se prémunir contre les vices cachés

Un vice caché dans une maison est difficilement visible au moment de l’achat et se révèle souvent à l’usage ou de manière saisonnière. À l’aide de quelques astuces, vous pouvez néanmoins effectuer certaines vérifications pour vous prémunir d’un vice caché dans une maison.

  • Conseil n°1 : Soyez un acheteur prudent et minutieux. Pour cela, il convient de faire un examen approfondi du logement, de prendre le temps de vous attarder dans chaque bien, même ce qui paraît être de l’ordre du détail. Parmi les points les plus importants à vérifier lors de l’achat d’un appartement pour éviter un vice caché, figurent la chaudière, l’humidité et les éventuelles infiltrations d’eau, le bruit venant du voisinage, l’état de la toiture et des infrastructures électriques.
  • Conseil n°2 : Faites-vous remettre par le vendeur le dossier de diagnostic immobilier lors de la visite du bien. Il s’agit d’une formalité obligatoire en cas de mise en vente d’un bien qui vise à informer l’acquéreur des caractéristiques du logement et à éviter les vices cachés. Les diagnostics obligatoires vont permettre de contrôler l’état habitable de la maison ou de l’appartement. Il existe plusieurs types de diagnostics immobiliers et leur caractère obligatoire va dépendre de certaines caractéristiques liées au logement :
  • Diagnostic loi Carrez ;
  • Diagnostic amiante ;
  • Diagnostic plomb ;
  • Diagnostic termites ;
  • Diagnostic performance énergétique ;
  • Diagnostic gaz ;
  • Diagnostic ERP ;
  • Diagnostic électricité ;
  • Diagnostic assainissement ;
  • Diagnostic mérule.
  • Conseil n°3 : Sachez que le risque de vice caché en cas d’achat d’une maison ancienne est plus important que dans un bien neuf, alors soyez vigilant ! N’hésitez pas à réaliser plusieurs visites et à venir accompagné d’un agent immobilier, d’un architecte ou d’un expert immobilier.

Faire appel à une agence peut limiter le risque de tomber sur un vice caché après un achat immobilier. En effet, grâce à son expertise, un agent immobilier est en mesure de procéder à toutes les vérifications nécessaires de l’état du bien. N’hésitez pas à consulter notre comparateur en ligne et gratuit pour trouver une agence immobilière près de chez vous !

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Une fuite d’eau est-elle un vice caché ?

Trois conditions doivent être réunies pour que la fuite d’eau soit reconnue comme un vice caché :

– il s’agit d’un défaut non apparent ;
– le défaut était existant au moment de l’achat ;
– le défaut rend le logement impropre à l’habitation ou réduit fortement son usage.

Quel est le coût d’une procédure de vice caché dans une maison ?

En cas de vice caché immobilier, il vous faudra faire appel à un expert chargé de monter le dossier prouvant la présence de vice caché. Les honoraires d’un expert en immobilier se situent entre 1 000 et 2 000 €.

Que faire en cas de vice caché dans une location ?

Tout propriétaire d’un bien en location a l’obligation de proposer un logement salubre et propre à l’habitat. En cas de découverte d’un vice caché, il est tenu de les réparer et d’indemniser son locataire si besoin selon l’article 1721 du Code Civil.

Peut-on procéder à l’annulation d’une vente de maison pour vice caché ?

Oui, la découverte de vice caché est un motif légal pour faire annuler la vente. Il est également possible d’obtenir une indemnisation de la part du vendeur.

6 commentaires
B Dargent, le 15 janvier 2022

Bonjour, j ai acheté une maison mi novembre 2021.lors de la visite pour l achat ma fille et moi même avions constaté des traces de fuite d eau sur les poutres des chambres à l étage, le vendeur de l étude nous a dit que les propriétaires lii avait dit que c était tjrs comme ça, qu il n'y avait pas de fuite. Hors depuis que j ai enménagé, des qu il pleut le lendemain il y a de l eau sur le parquet et actuellement il gèle, donc quand il dégele il y a à nouveau de l eau qui coule. La toiture est en tôle fibro. Quel est mon recours. Cordialement

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Notre expert
Antoine Fruchard, le 17 janvier 2022

Bonjour Mme,

Dans les conditions il y a : le défaut était non apparent lors de la vente malgré les vérifications de l’acheteur. Hors d’après ce que vous dite vous l’avez remarqué lors de la visite d’achat.
Est-ce que cette remarque a été notée sur un rapport ?

Cordialement

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Muller, le 4 janvier 2022

Bjr
J ai achete 1 appartement enjuillet 2021
L agence immobilière m adit que la personne au dessus était calme et qu elle vivait seule mais ce n est pas vrai elle vit en couplé
Depuis ma vie est 1enfer ils marchent et parlent fort j entends tout
Ma vie est 1 enfer
J ai eu le malheur de leur dire et c est pire
Que puis faire
J'estime que l agence immobilière m a trompé
Cordialement
Mme muller

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Notre expert
Antoine Fruchard, le 10 janvier 2022

Bonjour Mme Muller,

On ne peut pas considérer votre situation comme un vice caché car ça ne concerne pas votre appartement à proprement parler. En revanche on peut parler de litige entre voisins. Je vous invite donc à lire attentivement notre article dédié à ce sujet, vous y trouverez toutes les informations nécessaires : https://reassurez-moi.fr/guide/assurance-habitation/conflit-voisinage

Belle journée à vous et bon courage.

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Ely FITTE, le 3 décembre 2020

Bonjour, nous avons acheté en janvier 2019 une maison dans une co pro de 1974 et avec la pluie de l'eau sort des murs. Nous avons essayé de colmater avec du silicone, mais dès qu'il pleut cela ressort.
Peut on faire jouer le vice caché pour infiltration ?
Si oui est ce la date de découverte qui compte pour les 2 ANS ou la date D'achat nous avons acheté via une agence.
Merci
ELY

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Notre expert
Antoine Fruchard, le 4 décembre 2020

Bonjour, il faut que vous déclariez le vice caché dans un délai de 2 ans maximum après sa découverte et ce, dans les 5 ans qui suivent l’achat de votre bien.

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