Quand on met la main sur la maison de ses rêves, l'excitation cède parfois à l'empressement et peut nous faire passer à côté de certains "détails". Toiture abîmée, humidité, défaut de conception, la présence d'un vice caché peut vite vous gâcher la vie ! Mais comment faire un recours pour vice caché et obtenir dédommagement ? Quels sont les différents vices cachés ? Explications.
Qu'est-ce qu’un vice caché en immobilier ?
Un vice caché est un défaut dont l'acquéreur n'a pas eu connaissance au moment de l'achat et qui vient diminuer la valeur du logement jusqu'à parfois le rendre inhabitable. Contrairement à un défaut apparent, un vice caché n'a pas pu être détecté dans le logement malgré un examen attentif par l'acquéreur. Vice caché et achat d'une maison ne font pas bon ménage.
Trois conditions cumulatives doivent être réunies pour que le vice caché dans une maison soit avéré :
- il s'agit d'un défaut non apparent ;
- le défaut était existant au moment de l'achat ;
- le défaut rend le logement impropre à l’habitation ou réduit fortement son usage.
Sachez que le caractère non apparent du vice est apprécié au regard du profil de l'acquéreur, par exemple si vous êtes architecte il vous sera plus difficile de prouver que vous n'avez pas effectué les diligences nécessaires. Dans les cas les plus graves, il est alors possible de demander l'annulation de la vente pour vice caché immobilier.
Un défaut dissimulé par le vendeur n'est pas considéré comme un vice caché dans une maison mais d'un dol. Le défaut ou le dysfonctionnement doit être insoupçonnable, même dans le cadre d'une inspection minutieuse du logement.
Quels peuvent être les vices cachés d'une maison ?
Un défaut d'usure normale ne constitue pas à lui seul un vice caché. Il doit s'agir d'un défaut assez grave qui remettrait en cause l'achat de la maison si le vice caché avait été découvert par l'acquéreur au cours de la visite.
Si vous pensez avoir découvert un vice caché suite à l'achat de votre maison, vous allez devoir prouver que malgré votre minutieuse inspection des lieux, le défaut ne pouvait pas être décelé.
Un vice caché peut être lié à un défaut de conception, à l'ancienneté du logement et de ses installations ou encore à un manque d'entretien. Les vices cachés dans une maison ancienne ne seront donc pas forcément les mêmes que dans un appartement neuf.
Qu'est-ce qu'un vice caché dans un bien immobilier et comment le reconnaître ? Voici quelques exemples de vices cachés pouvant survenir dans une maison :
| Vices cachés dans une maison | |
|---|---|
| Infiltration d'eau | Fenêtres embuées, égouttements et des traces d’eau depuis le plafond et la toiture, fissures dans les fondations, odeur d’humidité |
| Humidité | Apparition de tâches ou de fissures, condensation importante sur les fenêtres et les murs, moisissures. Assainissement non conforme. |
| Présence d'insectes | Peuvent nuire à la salubrité de votre logement et à sa solidité (fourmis charpentières, termites, insectes xylophages etc) |
| Toiture abîmée | Surcharge de la toiture, fuites et infiltrations d'eau, mauvais état général |
| Chauffage défectueux | Chaudière hors d'usage, radiateurs défectueux |
| Fosse septique | Non-conformité de la fosse septique, dégorgements dans les canalisations |
| Bruit | Absence d'isolation phonique, bruits du voisinage ou de la copropriété |
La présence d'un défaut non apparent et existant d'ores et déjà au moment de l'achat qui rendrait l'habitation impossible pour le nouvel acquéreur est un motif légal pour faire annuler la vente ou obtenir une indemnisation de la part du vendeur.
En effet, l'article 1644 du Code civil est formel : "l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix". Ainsi, si jamais vous soupçonnez qu'une fuite d'eau ou que le bruit de la maison mitoyenne est un vice caché, ne vous laissez pas faire et demandez une explication au vendeur !
Vice caché dans une maison, combien de temps pour se retourner ?
Le délai pour un vice caché immobilier est de 2 ans et commence à courir le jour de la découverte du défaut. En effet, l’article 1648 du Code civil dispose que "l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice".
Passé ce délai, la prescription du vice caché immobilier met alors fin aux moyens d'action de l'acquéreur contre le vendeur. Il est cependant conseillé de ne pas attendre et d'agir dès que vous prenez connaissance du défaut.
Mais comment est prouvé le point de départ du délai légal d'un vice caché immobilier ? La jurisprudence semble apprécier la date de découverte du vice caché immobilier au moment des premières démarches de l'acheteur : lettre recommandée au vendeur, dépôt d'un rapport d'expertise, sollicitation d'un avocat ou d'un expert. Durant ce délai de 2 ans, l'acquéreur peut effectuer un recours pour vice caché immobilier. Celui-ci peut faire jouer sur la garantie légale des vices cachés pouvant aller jusqu'à un remboursement partiel ou total du bien acheté.
Accusé de vice caché immobilier, que faire ? Surtout ne paniquez pas, faites-vous préciser la nature du vice caché et répondez de manière argumentée à votre acquéreur. N'hésitez pas à solliciter des preuves tangibles du défaut (rapport d’expert, photos, etc.) et à montrer que vous êtes ouvert à une négociation.
Comment bénéficier de la garantie des vices cachés ?
La garantie des vices cachés prévue par l'article 1641 du Code civil permet à l'acquéreur d'obtenir le remboursement total ou partiel du bien immobilier concerné. En cas de dommage (impossible d'habiter le logement, travaux d'urgence à effectuer) l'acheteur peut également solliciter une indemnisation complémentaire. Cette garantie légale des vices cachés ainsi que ses conditions de mise en œuvre doivent être mentionnées dans le contrat de vente.
Trois conditions cumulatives doivent être réunies et prouvées par l'acquéreur pour que la garantie de vice caché dans une maison s'applique :
- le défaut était non apparent lors de la vente malgré les vérifications de l'acheteur ;
- le défaut était antérieur à l'achat ;
- le défaut rend le logement impropre à l’habitation ou réduit fortement son usage.
Cependant en pratique, une clause de non-garantie des vices cachés peut être insérée par le vendeur dans l'acte de vente. C'est tout à fait légal s'il s'agit d'une transaction entre particuliers, puisqu'il s'agit d'une mesure de protection du vendeur en cas de vice caché immobilier. Pour l'acquéreur, cela signifie qu'en cas de vice caché dans la maison, il ne pourra pas engager de procédure contre le vendeur ! Le seul recours possible sera de démontrer que le vice caché immobilier était connu du vendeur lorsque l’acte de vente a été signé et que celui-ci a été de mauvaise foi.
La garantie des vices cachés ne s’applique pas aux immeubles vendus en VEFA (vente en l'état futur d’achèvement) qui sont placés sous la responsabilité du constructeur. D'autres garanties spécifiques protègent alors l'acheteur : la garantie de parfait achèvement de l’immeuble, la garantie biennale ou la garantie décennale.
Quelle est la procédure en cas de vice caché dans une maison ?
La procédure pour vice caché immobilier s'effectue graduellement, notamment selon les échanges avec le vendeur. Vous êtes fraîchement propriétaire de votre maison et vous soupçonnez un vice caché ? À compter du jour de la découverte du défaut, vous disposez d'un délai de 2 ans pour agir.
- Commencez par informer le propriétaire du défaut constaté par LRAR du vice caché dans votre maison. Il est conseillé de lui transmettre des preuves tangibles, tel qu'un rapport d'expertise démontrant le vice caché immobilier et des photos, vous pouvez même l'inviter à venir sur place. Si le vendeur reconnaît le défaut, vous pouvez alors mettre en œuvre une action en garantie des vices cachés soit :
- pour demander le remboursement intégral du bien immobilier et sa restitution ;
- pour demander un remboursement partiel du bien immobilier ;
- une remise en état du bien immobilier
Pour vous aider dans vos démarches, nous avons rédigé un modèle de lettre en cas de vice caché immobilier :
Télécharger notre lettre type en cas de vice caché dans votre logement :
- Il conviendra ensuite de formaliser par lettre l'accord amiable sur le vice caché immobilier. À défaut d'accord avec le vendeur, vous pouvez intenter une action en justice en commençant par porter plainte pour vice caché dans votre maison. Si vous estimez avoir subi un préjudice résultant du vice caché alors que le vendeur en avait connaissance, vous pouvez également demander des dommages et intérêts. N'hésitez pas à recourir aux services d'un avocat expert en vice caché immobilier afin qu'il entreprenne les démarches nécessaires et défende votre dossier au tribunal.
3 conseils pour se prémunir contre les vices cachés
Un vice caché dans une maison est difficilement visible au moment de l’achat et se révèle souvent à l’usage ou de manière saisonnière. À l'aide de quelques astuces, vous pouvez néanmoins effectuer certaines vérifications pour vous prémunir d'un vice caché dans une maison.
- Conseil n°1 : Soyez un acheteur prudent et minutieux. Pour cela, il convient de faire un examen approfondi du logement, de prendre le temps de vous attarder dans chaque bien, même ce qui paraît être de l'ordre du détail. Parmi les points les plus importants à vérifier lors de l'achat d'un appartement pour éviter un vice caché, figurent la chaudière, l'humidité et les éventuelles infiltrations d'eau, le bruit venant du voisinage, l'état de la toiture et des infrastructures électriques.
- Conseil n°2 : Faites-vous remettre par le vendeur le dossier de diagnostic immobilier lors de la visite du bien. Il s'agit d'une formalité obligatoire en cas de mise en vente d'un bien qui vise à informer l'acquéreur des caractéristiques du logement et à éviter les vices cachés. Les diagnostics obligatoires vont permettre de contrôler l'état habitable de la maison ou de l'appartement. Il existe plusieurs types de diagnostics immobiliers et leur caractère obligatoire va dépendre de certaines caractéristiques liées au logement :
- Diagnostic loi Carrez ;
- Diagnostic amiante ;
- Diagnostic plomb ;
- Diagnostic termites ;
- Diagnostic performance énergétique ;
- Diagnostic gaz ;
- Diagnostic ERP ;
- Diagnostic électricité ;
- Diagnostic assainissement ;
- Diagnostic mérule.
- Conseil n°3 : Sachez que le risque de vice caché en cas d'achat d'une maison ancienne est plus important que dans un bien neuf, alors soyez vigilant ! N'hésitez pas à réaliser plusieurs visites et à venir accompagné d'un agent immobilier, d'un architecte ou d'un expert immobilier.
Faire appel à une agence peut limiter le risque de tomber sur un vice caché après un achat immobilier. En effet, grâce à son expertise, un agent immobilier est en mesure de procéder à toutes les vérifications nécessaires de l'état du bien. N'hésitez pas à consulter notre comparateur en ligne et gratuit pour trouver une agence immobilière près de chez vous !
FAQ
Une fuite d'eau est-elle un vice caché ?
Trois conditions doivent être réunies pour que la fuite d'eau soit reconnue comme un vice caché :
- il s'agit d'un défaut non apparent ;
- le défaut était existant au moment de l'achat ;
- le défaut rend le logement impropre à l’habitation ou réduit fortement son usage.
Quel est le coût d'une procédure de vice caché dans une maison ?
En cas de vice caché immobilier, il vous faudra faire appel à un expert chargé de monter le dossier prouvant la présence de vice caché. Les honoraires d'un expert en immobilier se situent entre 1 000 et 2 000 €.
Que faire en cas de vice caché dans une location ?
Tout propriétaire d'un bien en location a l'obligation de proposer un logement salubre et propre à l'habitat. En cas de découverte d'un vice caché, il est tenu de les réparer et d'indemniser son locataire si besoin selon l'article 1721 du Code Civil.
Peut-on procéder à l'annulation d'une vente de maison pour vice caché ?
Oui, la découverte de vice caché est un motif légal pour faire annuler la vente. Il est également possible d'obtenir une indemnisation de la part du vendeur.
Nous avons signé l’acte authentique le 27 novembre les relevés de compteurs on été fait le 23 novembre le vendeur nous a envoyé ça facture d’eau le 2 décembre nous disant qu’il y’avait probablement une fuite puisque 60 m3 on été consommé en 2 mois à peine je précise que c’est une résidence secondaire et qu’il ne vivait pas dedans le week end suivant nous nous y sommes rendu et en effet 40 m3 envolé en 15jrs qui est responsable des réparations ?
Bonjour,
Je comprends que vous êtes confronté à une situation délicate avec une consommation d’eau anormalement élevée, suggérant une fuite, peu après l’achat de votre résidence secondaire. Voici les étapes à suivre pour clarifier les responsabilités et résoudre ce problème :
1. Vérification de l’origine de la fuite : Il est essentiel de déterminer si la fuite existait avant la signature de l’acte authentique ou si elle est survenue après. Si la fuite était présente avant l’achat et n’était pas détectable lors de vos visites, elle pourrait être considérée comme un vice caché. Dans ce cas, le vendeur pourrait être tenu responsable. Pour en savoir plus sur les vices cachés en immobilier, vous pouvez consulter notre guide détaillé :
2. Faire appel à un professionnel : Engagez un plombier pour localiser précisément la fuite et obtenir un rapport détaillé. Ce document sera crucial pour établir si la fuite était antérieure à l’achat.
3. Informer votre assurance habitation : Déclarez le sinistre à votre assureur dans les 5 jours ouvrés suivant la découverte de la fuite. L’assurance dégâts des eaux couvre généralement ce type de sinistre. Vous trouverez un modèle de constat ici.
4. Contacter le vendeur : Si le rapport du plombier indique que la fuite existait avant la vente et était indétectable lors de vos visites, informez le vendeur par courrier recommandé avec accusé de réception. Vous pouvez lui demander une participation aux frais de réparation ou envisager une action en justice pour vice caché.
5. Recours au médiateur de l’eau : Si un litige persiste concernant la facture d’eau élevée, vous pouvez saisir le médiateur de l’eau pour tenter de trouver une solution amiable.
Je vous souhaite bon courage dans vos démarches et reste à votre disposition pour toute question supplémentaire.
Bonjour,
Nous avons acheté un bien immobilier en mai 2023. Cinq jours plus tard nous avons constaté une fuite d’eau sous le sol (500 l d’eau en 4 jours.
Nous avons fais une déclaration de sinistre à l’assurance qui nous a répondu qu’elle ne donnera pas suite car le sinistre date d’avant la vente.
Donc nous avons fait venir un expert immobilier qui a constaté la maison insalubre donc inhabitable. Nous fait intervenir un expert en recherche de fuite, un diagnostic pour suspicion de mérule (des frais engagés non remboursés par l’assurance). (dégât des eaux, humidité, fuite par le toit, fuite par les ouvertures et remontées capillaires) la totale quoi.
Par la suite, nous avons contacter un avocat en droit immobilier qui a assigné le vendeur. Le tribunal a mandaté un expert qui est intervenu le 3 avril 2024 qui a mentionné que l’on doit assigné l’agence immobilière, ce que l’on a fait. Une autre expertise a eu lieue le 4 juin dernier et depuis aucune nouvelle ni de l’expert ni de l’avocat.
Le problème est qu’aujourd’hui nous payons notre prêt immobilier et le loyer d’une maison puisque nous ne pouvons pas vivre dans notre maison
qui se monte à 2000 euros par mois. A quoi servent les assurances à part nous ponctionner de l’argent ?
Merci pour votre réponse
Bonjour,
En France, la garantie des vices cachés protège l’acheteur contre les défauts non apparents lors de la vente, qui rendent le bien impropre à l’usage prévu ou en diminuent considérablement l’usage. Pour que cette garantie s’applique, le vice doit être non apparent, antérieur à la vente et suffisamment grave.
Vous avez déjà entrepris des démarches en assignant le vendeur et l’agence immobilière, ce qui est conforme aux procédures légales. Il est important de noter que l’acheteur dispose de deux ans à compter de la découverte du vice pour engager une action en justice.
Concernant votre assurance habitation, il est courant que les assureurs refusent de couvrir des sinistres dont l’origine est antérieure à la souscription du contrat ou à la date d’achat du bien. Toutefois, si vous avez souscrit une assurance protection juridique, celle-ci pourrait vous assister dans vos démarches judiciaires en couvrant certains frais liés au litige.
Étant donné la complexité de votre situation, il serait judicieux de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier pour évaluer les options disponibles, notamment en ce qui concerne les délais de procédure et les recours possibles. Vous pouvez également vous rapprocher d’un conciliateur de justice pour tenter une résolution amiable du litige.
Je vous souhaite beaucoup de courage dans vos démarches et espère que vous trouverez une issue favorable rapidement.
j’ai acheté cette maison mai 2025 sns savoir qu’elle a été le lieu d’un drame en effet les voisins et vendeur n’ont rien dit est_ce un vice caché mrci
de votre réponse
Bonjour,
En droit français, un vice caché est un défaut grave, non apparent lors de l’achat, qui rend le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou en diminue fortement l’usage. Cependant, la notion de vice caché s’applique généralement à des défauts matériels affectant la structure ou la fonctionnalité du bien.
La dissimulation d’un événement passé, tel qu’un drame, n’est pas considérée comme un vice caché au sens strict. Toutefois, si vous estimez que cette information aurait influencé votre décision d’achat, vous pourriez envisager une action pour dol, c’est-à-dire pour tromperie intentionnelle. Pour cela, il serait nécessaire de prouver que le vendeur avait connaissance de cet événement et a délibérément choisi de ne pas vous en informer.
Je vous recommande de consulter un professionnel du droit immobilier pour évaluer les options qui s’offrent à vous dans cette situation.
Je vous souhaite bon courage dans vos démarches.
on nous a caché le drame qui a eu lieu dans la maison qui a fini par un suicide . nous venons de l’apprendre après nous être rendu compte d’une atmosphère et d’un ressenti bizarre impossible de dormir dans la chambre du drame. de plus le prix de la maison a été anormalement gonflé en vue peut être d’une discussion du prix. s’agit -il d’un vice caché merci de votre compréhension.
Bonjour,
Je comprends que la découverte d’un drame survenu dans votre maison avant votre acquisition puisse être très perturbante. En droit français, un vice caché est défini comme un défaut grave, non apparent lors de la vente, existant au moment de celle-ci, et rendant le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou diminuant fortement son utilité.
La jurisprudence française n’a pas établi de manière claire si la dissimulation d’un événement tragique, tel qu’un suicide, constitue un vice caché. Cependant, le fait pour le vendeur de ne pas informer l’acheteur d’un tel événement peut être considéré comme un dol, c’est-à-dire une manœuvre frauduleuse ayant vicié votre consentement lors de l’achat.
Face à cette situation, voici quelques démarches que vous pourriez envisager :
– Consulter un avocat spécialisé en droit immobilier : Il pourra évaluer si la dissimulation de cet événement peut être qualifiée de dol et vous conseiller sur les actions possibles, telles que la demande d’une réduction du prix de vente ou l’annulation de la vente.
– Rassembler des preuves : Toute correspondance, témoignage ou document attestant que le vendeur avait connaissance de cet événement et a choisi de ne pas vous en informer sera précieux pour étayer votre dossier.
– Engager une médiation : Avant d’entamer une procédure judiciaire, il peut être judicieux de tenter une médiation avec le vendeur pour trouver une solution amiable.
Je vous souhaite beaucoup de courage dans vos démarches et reste à votre disposition pour toute question supplémentaire.
Bonjour, j’ai acheté ma maison en 2012, c’est une construction de 1991 et une rallonge a été faite en 2003. lors de la grosse tempête du mois de juillet, mon devant de terrain collé sur la maison c’est affaissée, l’eau c’est accumulé sur le côté et est entré dans la maison par la porte du sous-sol. Nous avons contacté un entrepreneur pour une évaluation, son verdict est que le drain français du côté de la rallonge est complètement bouché, impossible de le nettoyer ou vider donc il doit être changé. Il a commencé à creuser ce matin et il me dit que l’ancien drain a été très mal installé, beaucoup d’erreurs de non conformité de construction. Ma question, est-ce que je peux revenir sur l’ancienne propriétaire pour vice caché du à la mauvaise installation.
Merci
Bonjour,
Merci pour votre message, on comprend bien votre désarroi après ces dégâts importants.
Malheureusement, la garantie pour vice caché ne s’applique que si le défaut existait au moment de la vente et était inconnu de l’acheteur, mais aussi si vous agissez dans un délai de deux ans après la découverte du vice.
Dans votre cas :
– la maison a été achetée en 2012, donc plus de dix ans après la vente,
– et la mauvaise installation du drain date de 2003 (rallonge), soit bien avant votre acquisition.
Ces délais dépassés rendent une action pour vice caché très difficile, sauf si vous pouvez prouver que la vendeuse avait connaissance du problème et l’a volontairement dissimulé. Dans ce cas, il faudrait des éléments écrits ou des témoignages.
Si vous avez une assurance habitation, déclarez les dégâts liés à la tempête : selon les circonstances, vous pourriez être indemnisé au titre de catastrophe naturelle ou de dégât des eaux.
Bon courage pour les réparations, et n’hésitez pas à demander un rapport écrit de l’entrepreneur pour vos démarches d’assurance.