Quand on met la main sur la maison de ses rêves, l'excitation cède parfois à l'empressement et peut nous faire passer à côté de certains "détails". Toiture abîmée, humidité, défaut de conception, la présence d'un vice caché peut vite vous gâcher la vie ! Mais comment faire un recours pour vice caché et obtenir dédommagement ? Quels sont les différents vices cachés ? Explications.
Qu'est-ce qu’un vice caché en immobilier ?
Un vice caché est un défaut dont l'acquéreur n'a pas eu connaissance au moment de l'achat et qui vient diminuer la valeur du logement jusqu'à parfois le rendre inhabitable. Contrairement à un défaut apparent, un vice caché n'a pas pu être détecté dans le logement malgré un examen attentif par l'acquéreur. Vice caché et achat d'une maison ne font pas bon ménage.
Trois conditions cumulatives doivent être réunies pour que le vice caché dans une maison soit avéré :
- il s'agit d'un défaut non apparent ;
- le défaut était existant au moment de l'achat ;
- le défaut rend le logement impropre à l’habitation ou réduit fortement son usage.
Sachez que le caractère non apparent du vice est apprécié au regard du profil de l'acquéreur, par exemple si vous êtes architecte il vous sera plus difficile de prouver que vous n'avez pas effectué les diligences nécessaires. Dans les cas les plus graves, il est alors possible de demander l'annulation de la vente pour vice caché immobilier.
Un défaut dissimulé par le vendeur n'est pas considéré comme un vice caché dans une maison mais d'un dol. Le défaut ou le dysfonctionnement doit être insoupçonnable, même dans le cadre d'une inspection minutieuse du logement.
Quels peuvent être les vices cachés d'une maison ?
Un défaut d'usure normale ne constitue pas à lui seul un vice caché. Il doit s'agir d'un défaut assez grave qui remettrait en cause l'achat de la maison si le vice caché avait été découvert par l'acquéreur au cours de la visite.
Si vous pensez avoir découvert un vice caché suite à l'achat de votre maison, vous allez devoir prouver que malgré votre minutieuse inspection des lieux, le défaut ne pouvait pas être décelé.
Un vice caché peut être lié à un défaut de conception, à l'ancienneté du logement et de ses installations ou encore à un manque d'entretien. Les vices cachés dans une maison ancienne ne seront donc pas forcément les mêmes que dans un appartement neuf.
Qu'est-ce qu'un vice caché dans un bien immobilier et comment le reconnaître ? Voici quelques exemples de vices cachés pouvant survenir dans une maison :
| Vices cachés dans une maison | |
|---|---|
| Infiltration d'eau | Fenêtres embuées, égouttements et des traces d’eau depuis le plafond et la toiture, fissures dans les fondations, odeur d’humidité |
| Humidité | Apparition de tâches ou de fissures, condensation importante sur les fenêtres et les murs, moisissures. Assainissement non conforme. |
| Présence d'insectes | Peuvent nuire à la salubrité de votre logement et à sa solidité (fourmis charpentières, termites, insectes xylophages etc) |
| Toiture abîmée | Surcharge de la toiture, fuites et infiltrations d'eau, mauvais état général |
| Chauffage défectueux | Chaudière hors d'usage, radiateurs défectueux |
| Fosse septique | Non-conformité de la fosse septique, dégorgements dans les canalisations |
| Bruit | Absence d'isolation phonique, bruits du voisinage ou de la copropriété |
La présence d'un défaut non apparent et existant d'ores et déjà au moment de l'achat qui rendrait l'habitation impossible pour le nouvel acquéreur est un motif légal pour faire annuler la vente ou obtenir une indemnisation de la part du vendeur.
En effet, l'article 1644 du Code civil est formel : "l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix". Ainsi, si jamais vous soupçonnez qu'une fuite d'eau ou que le bruit de la maison mitoyenne est un vice caché, ne vous laissez pas faire et demandez une explication au vendeur !
Vice caché dans une maison, combien de temps pour se retourner ?
Le délai pour un vice caché immobilier est de 2 ans et commence à courir le jour de la découverte du défaut. En effet, l’article 1648 du Code civil dispose que "l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice".
Passé ce délai, la prescription du vice caché immobilier met alors fin aux moyens d'action de l'acquéreur contre le vendeur. Il est cependant conseillé de ne pas attendre et d'agir dès que vous prenez connaissance du défaut.
Mais comment est prouvé le point de départ du délai légal d'un vice caché immobilier ? La jurisprudence semble apprécier la date de découverte du vice caché immobilier au moment des premières démarches de l'acheteur : lettre recommandée au vendeur, dépôt d'un rapport d'expertise, sollicitation d'un avocat ou d'un expert. Durant ce délai de 2 ans, l'acquéreur peut effectuer un recours pour vice caché immobilier. Celui-ci peut faire jouer sur la garantie légale des vices cachés pouvant aller jusqu'à un remboursement partiel ou total du bien acheté.
Accusé de vice caché immobilier, que faire ? Surtout ne paniquez pas, faites-vous préciser la nature du vice caché et répondez de manière argumentée à votre acquéreur. N'hésitez pas à solliciter des preuves tangibles du défaut (rapport d’expert, photos, etc.) et à montrer que vous êtes ouvert à une négociation.
Comment bénéficier de la garantie des vices cachés ?
La garantie des vices cachés prévue par l'article 1641 du Code civil permet à l'acquéreur d'obtenir le remboursement total ou partiel du bien immobilier concerné. En cas de dommage (impossible d'habiter le logement, travaux d'urgence à effectuer) l'acheteur peut également solliciter une indemnisation complémentaire. Cette garantie légale des vices cachés ainsi que ses conditions de mise en œuvre doivent être mentionnées dans le contrat de vente.
Trois conditions cumulatives doivent être réunies et prouvées par l'acquéreur pour que la garantie de vice caché dans une maison s'applique :
- le défaut était non apparent lors de la vente malgré les vérifications de l'acheteur ;
- le défaut était antérieur à l'achat ;
- le défaut rend le logement impropre à l’habitation ou réduit fortement son usage.
Cependant en pratique, une clause de non-garantie des vices cachés peut être insérée par le vendeur dans l'acte de vente. C'est tout à fait légal s'il s'agit d'une transaction entre particuliers, puisqu'il s'agit d'une mesure de protection du vendeur en cas de vice caché immobilier. Pour l'acquéreur, cela signifie qu'en cas de vice caché dans la maison, il ne pourra pas engager de procédure contre le vendeur ! Le seul recours possible sera de démontrer que le vice caché immobilier était connu du vendeur lorsque l’acte de vente a été signé et que celui-ci a été de mauvaise foi.
La garantie des vices cachés ne s’applique pas aux immeubles vendus en VEFA (vente en l'état futur d’achèvement) qui sont placés sous la responsabilité du constructeur. D'autres garanties spécifiques protègent alors l'acheteur : la garantie de parfait achèvement de l’immeuble, la garantie biennale ou la garantie décennale.
Quelle est la procédure en cas de vice caché dans une maison ?
La procédure pour vice caché immobilier s'effectue graduellement, notamment selon les échanges avec le vendeur. Vous êtes fraîchement propriétaire de votre maison et vous soupçonnez un vice caché ? À compter du jour de la découverte du défaut, vous disposez d'un délai de 2 ans pour agir.
- Commencez par informer le propriétaire du défaut constaté par LRAR du vice caché dans votre maison. Il est conseillé de lui transmettre des preuves tangibles, tel qu'un rapport d'expertise démontrant le vice caché immobilier et des photos, vous pouvez même l'inviter à venir sur place. Si le vendeur reconnaît le défaut, vous pouvez alors mettre en œuvre une action en garantie des vices cachés soit :
- pour demander le remboursement intégral du bien immobilier et sa restitution ;
- pour demander un remboursement partiel du bien immobilier ;
- une remise en état du bien immobilier
Pour vous aider dans vos démarches, nous avons rédigé un modèle de lettre en cas de vice caché immobilier :
Télécharger notre lettre type en cas de vice caché dans votre logement :
- Il conviendra ensuite de formaliser par lettre l'accord amiable sur le vice caché immobilier. À défaut d'accord avec le vendeur, vous pouvez intenter une action en justice en commençant par porter plainte pour vice caché dans votre maison. Si vous estimez avoir subi un préjudice résultant du vice caché alors que le vendeur en avait connaissance, vous pouvez également demander des dommages et intérêts. N'hésitez pas à recourir aux services d'un avocat expert en vice caché immobilier afin qu'il entreprenne les démarches nécessaires et défende votre dossier au tribunal.
3 conseils pour se prémunir contre les vices cachés
Un vice caché dans une maison est difficilement visible au moment de l’achat et se révèle souvent à l’usage ou de manière saisonnière. À l'aide de quelques astuces, vous pouvez néanmoins effectuer certaines vérifications pour vous prémunir d'un vice caché dans une maison.
- Conseil n°1 : Soyez un acheteur prudent et minutieux. Pour cela, il convient de faire un examen approfondi du logement, de prendre le temps de vous attarder dans chaque bien, même ce qui paraît être de l'ordre du détail. Parmi les points les plus importants à vérifier lors de l'achat d'un appartement pour éviter un vice caché, figurent la chaudière, l'humidité et les éventuelles infiltrations d'eau, le bruit venant du voisinage, l'état de la toiture et des infrastructures électriques.
- Conseil n°2 : Faites-vous remettre par le vendeur le dossier de diagnostic immobilier lors de la visite du bien. Il s'agit d'une formalité obligatoire en cas de mise en vente d'un bien qui vise à informer l'acquéreur des caractéristiques du logement et à éviter les vices cachés. Les diagnostics obligatoires vont permettre de contrôler l'état habitable de la maison ou de l'appartement. Il existe plusieurs types de diagnostics immobiliers et leur caractère obligatoire va dépendre de certaines caractéristiques liées au logement :
- Diagnostic loi Carrez ;
- Diagnostic amiante ;
- Diagnostic plomb ;
- Diagnostic termites ;
- Diagnostic performance énergétique ;
- Diagnostic gaz ;
- Diagnostic ERP ;
- Diagnostic électricité ;
- Diagnostic assainissement ;
- Diagnostic mérule.
- Conseil n°3 : Sachez que le risque de vice caché en cas d'achat d'une maison ancienne est plus important que dans un bien neuf, alors soyez vigilant ! N'hésitez pas à réaliser plusieurs visites et à venir accompagné d'un agent immobilier, d'un architecte ou d'un expert immobilier.
Faire appel à une agence peut limiter le risque de tomber sur un vice caché après un achat immobilier. En effet, grâce à son expertise, un agent immobilier est en mesure de procéder à toutes les vérifications nécessaires de l'état du bien. N'hésitez pas à consulter notre comparateur en ligne et gratuit pour trouver une agence immobilière près de chez vous !
FAQ
Une fuite d'eau est-elle un vice caché ?
Trois conditions doivent être réunies pour que la fuite d'eau soit reconnue comme un vice caché :
- il s'agit d'un défaut non apparent ;
- le défaut était existant au moment de l'achat ;
- le défaut rend le logement impropre à l’habitation ou réduit fortement son usage.
Quel est le coût d'une procédure de vice caché dans une maison ?
En cas de vice caché immobilier, il vous faudra faire appel à un expert chargé de monter le dossier prouvant la présence de vice caché. Les honoraires d'un expert en immobilier se situent entre 1 000 et 2 000 €.
Que faire en cas de vice caché dans une location ?
Tout propriétaire d'un bien en location a l'obligation de proposer un logement salubre et propre à l'habitat. En cas de découverte d'un vice caché, il est tenu de les réparer et d'indemniser son locataire si besoin selon l'article 1721 du Code Civil.
Peut-on procéder à l'annulation d'une vente de maison pour vice caché ?
Oui, la découverte de vice caché est un motif légal pour faire annuler la vente. Il est également possible d'obtenir une indemnisation de la part du vendeur.
Bonjour, j’ai acheté ma maison en 2012, c’est une construction de 1991 et une rallonge a été faite en 2003. lors de la grosse tempête du mois de juillet, mon devant de terrain collé sur la maison c’est affaissée, l’eau c’est accumulé sur le côté et est entré dans la maison par la porte du sous-sol. Nous avons contacté un entrepreneur pour une évaluation, son verdict est que le drain français du côté de la rallonge est complètement bouché, impossible de le nettoyer ou vider donc il doit être changé. Il a commencé à creuser ce matin et il me dit que l’ancien drain a été très mal installé, beaucoup d’erreurs de non conformité de construction. Ma question, est-ce que je peux revenir sur l’ancienne propriétaire pour vice caché du à la mauvaise installation.
Merci
Bonjour,
Merci pour votre message, on comprend bien votre désarroi après ces dégâts importants.
Malheureusement, la garantie pour vice caché ne s’applique que si le défaut existait au moment de la vente et était inconnu de l’acheteur, mais aussi si vous agissez dans un délai de deux ans après la découverte du vice.
Dans votre cas :
– la maison a été achetée en 2012, donc plus de dix ans après la vente,
– et la mauvaise installation du drain date de 2003 (rallonge), soit bien avant votre acquisition.
Ces délais dépassés rendent une action pour vice caché très difficile, sauf si vous pouvez prouver que la vendeuse avait connaissance du problème et l’a volontairement dissimulé. Dans ce cas, il faudrait des éléments écrits ou des témoignages.
Si vous avez une assurance habitation, déclarez les dégâts liés à la tempête : selon les circonstances, vous pourriez être indemnisé au titre de catastrophe naturelle ou de dégât des eaux.
Bon courage pour les réparations, et n’hésitez pas à demander un rapport écrit de l’entrepreneur pour vos démarches d’assurance.
Bonjour,
Nous avons acheté notre maison en décembre 2023.
Nous avons voulu faire changer quelques tuiles car le vendeur nous a dit qu’elles avait un défaut esthétique. Aujourd’hui, tous les couvreurs rencontrés nous ont dit que:
1- Ces tuiles n’existent plus
2- La Toiture doit être refaite rapidement (dans les 3/4 ans à venir) car nettoyée avec des produits corrosifs. (pas de facture fournies). Il s’agit de tuiles Bavant et malheureusement, elles s’effritent par en dessous. Quand le couvreur en soulève une, des fines couches de tuiles tombent et la tuile est à changer. Il n’ose pas trop y toucher.
Deuxième point:
Nous avons constaté récemment des petites fissures sur le béton hydrofuge autour de la maison. Mais aussi que certaines plus anciennes avaient été rebouchées. Mais nous avons vu aussi que lors du ravalement de la maison, des fissures horizontales avaient été rebouchées (silicone) avant d’être repeinte. Cela fait le tour de la maison. et nous avons constaté des fissures en moustaches qui nous avaient échappées jusque là.
Pour la partie fissure, rien n’a été mentionné par les vendeurs.
Enfin, nous constatons en cas de fortes pluie une inondation que nous avions vu lors d’une visite, mais ce n’était arrivé « qu’une fois en 7 ans à cause du trop plein d’une cuve de récupération d’eau » selon les anciens propriétaires. Hors, à chaque forte pluie l’eau s’infiltre dans le garage et bizarrement, mes anciens propriétaires nous ont laissé un grand balais pour pousser l’eau… Ailleurs un rond se forme sur la dalle comme si le drain qui passe sous la maison était abimé à cet endroit là. Ceci n’avait pas été vu.
Que nous conseillez-vous ?
Cordialement,
Bonjour,
Merci pour votre message détaillé. Les problèmes que vous décrivez concernant la toiture, les fissures et les infiltrations d’eau peuvent potentiellement être considérés comme des vices cachés, à condition qu’ils remplissent les critères suivants :
– Défaut non apparent : Le problème n’était pas visible lors de l’achat malgré une inspection attentive.
– Existence antérieure à la vente : Le défaut était présent avant la transaction.
– Gravité du défaut : Le défaut rend le bien impropre à l’usage ou diminue fortement son usage.
Pour faire valoir la garantie des vices cachés, voici les étapes recommandées :
1. Faire constater les défauts par un expert : Il est essentiel de faire appel à un professionnel pour évaluer l’ampleur des problèmes et déterminer s’ils étaient présents avant l’achat.
2. Informer le vendeur : Adressez une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur, décrivant les défauts constatés et demandant une résolution amiable.
3. Engager une procédure judiciaire si nécessaire : Si aucune solution amiable n’est trouvée, vous pouvez saisir le tribunal compétent pour demander une réduction du prix de vente ou l’annulation de la vente.
N’hésitez pas à vous entourer de professionnels pour vous accompagner dans ces démarches. Bon courage dans vos démarches.
Bonjour,
Nous mettons en vente une maison suite à décès. En enlevant les armoires en bois, nous constatons dans le bas des traces d’humidité. Pour éviter tout problème de vices cachés, quelles sont les démarches à effectuer ?
Merci pour votre réponse
Cordialement
Bonjour,
Merci pour votre message, votre prudence est tout à fait légitime dans ce contexte.
Voici les démarches à envisager pour éviter tout litige lié à un vice caché lors de la vente :
Faites réaliser une expertise ou un diagnostic humidité par un professionnel, afin d’identifier la cause de l’humidité (infiltration, remontée capillaire, condensation…) et de déterminer s’il s’agit d’un problème ponctuel ou structurel.
Conservez un rapport écrit de cette intervention, il pourra servir de preuve de votre bonne foi si l’acheteur découvre l’humidité après la vente.
Vous pouvez également mentionner ce point dans l’acte de vente ou le compromis, en informant l’acheteur de la situation. Le notaire pourra vous aider à formuler cette clause.
Si nécessaire, proposez un devis de réparation, sans forcément faire les travaux vous-même, cela montre votre transparence.
En cas de doute, n’hésitez pas à demander conseil à votre notaire, il est là pour vous protéger juridiquement.
Bon courage dans cette étape importante.
bonjour nous avons acheté une maison en 2020 SANS servitude, aucune servitude et marqué sur l acte, or il y a un voisin qui et venu nous voir avec un papier qui date de 1973 pour nous dire qu’ il avait une servitude dans nos escalier, ont a fait des recherche avec le notaire et il a pas trouvé de servitude, alors le voisin nous a mis en justice pour sa servitude, or le tribunal de privas Ardèche lui a donné le droit de passé dans nos escalier, ont a pris une avocate elle a fait appel et maintenant ont et au premier président a Nîmes, avec une ordonnance pour refaire l escalier, et il faut lui donne 6000 EUROS AU VOISIN
Bonjour,
votre situation est effectivement complexe et malheureusement assez courante lorsqu’un droit de passage ancien n’a pas été mentionné dans l’acte de vente.
même si aucune servitude n’était inscrite dans votre acte d’achat, le tribunal a pu considérer qu’un droit de passage existait depuis longtemps, de façon continue et visible, ce qui peut suffire à établir une servitude par prescription trentenaire ou par destination du père de famille.
vous avez bien fait de faire appel avec l’aide d’une avocate. si l’ordonnance prévoit des travaux ou un paiement de 6000 euros au voisin, il est possible de demander la suspension de l’exécution provisoire devant le premier président de la cour d’appel, ce que vous êtes en train de faire.
continuez à rassembler tous les éléments prouvant que la servitude n’était pas connue au moment de l’achat : courrier du notaire, acte de vente, certificat d’urbanisme, etc.
bon courage à vous dans cette procédure.
Bonjour
J’ai signé un compromis de vente pour notre maison. L’acte de vente n’a pas été encore signé. Il y a 2 ans, j’ai changé le coude d’une canalisation extérieure d’évacuation d’eaux usées qui s’était fissurée suite au mouvement du terrain
La canalisation étant réparé, l’écoulement s’effectue bien
Est-ce que la garantie décennale rentre en jeu pour cette réparation puisque je suis le particulier qui a réparé cette canalisation ?
Peut-on considérer cela comme étant un vice caché ?
Le notaire me demande de lister les travaux que j’ai effectué, dois-je inclure cette réparation qui peut être considéré comme de l’entretien ?
Les acquéreurs pourront-ils se retourner contre nous s’ils sont au courant de cette réparation ?
Merci pour votre réponse
Bonjour,
Merci pour votre message très clair. Voici les éléments à retenir dans votre situation :
– la garantie décennale ne s’applique que si les travaux ont été réalisés par un professionnel assuré pour cela. En tant que particulier ayant réparé vous-même la canalisation, vous n’êtes pas concerné par cette garantie
– cette réparation ne relève pas non plus d’un vice caché dès lors que :
– le problème initial (fissure du coude) a été réparé
– le nouvel écoulement fonctionne correctement
– et surtout si vous mentionnez cette intervention dans la liste des travaux à la demande du notaire
– il est effectivement recommandé d’inclure cette réparation dans la liste fournie, en la qualifiant de réparation ou d’entretien d’une canalisation extérieure, afin d’être totalement transparent
– une fois cette réparation déclarée, les acquéreurs ne pourront pas se retourner contre vous sauf en cas de malfaçon grave ou de dissimulation volontaire
En résumé, vous avez bien fait de réparer, et encore mieux si vous le déclarez dans l’acte. Cela protège toutes les parties.
Bonne signature à venir, et félicitations pour votre vente.