Gestion locative : quelles sont les meilleures agences ?

Être propriétaire d’un bien immobilier mis en location s’accompagne de responsabilités. Recherche de locataire, entrée et sortie des lieux, rédactions des baux, entretien du logement… La gestion du bien demande du temps et des compétences. Pourquoi ne pas faire appel à une agence de gestion locative ? Ce type de service prend en charge toute la gestion de votre bien et de ses locataires. Quels sont les frais de gestion locative ? Quels sont les avantages et inconvénients de la gestion locative ? Tour d’horizon !

En quoi consiste la gestion locative ?

La gestion locative se définit par la prise en charge, via une agence de gestion locative, de l’ensemble des activités relatives au management d’un bien immobilier en location. Par définition, un chargé de gestion locative assumera les tâches suivantes :

• mise en location de votre bien (publicité, organisation des visites, étude de dossier des candidats à la location, rédaction des contrats de location, état des lieux d’entrée, etc.) ;

• prise en charge des garanties et assurance loyers impayés ;

• gestion des loyers et des charges ;

• gestion technique (rénovation du bien et maintenance) ;

• état des lieux de sortie ;

• restitution du dépôt de garantie.

La gestion de votre bien immobilier peut être contractualisée selon différents mandats de gestion locative (mandat de location, gestion déléguée ou semi déléguée). En fonction du mandat établi avec l’agence immobilière de gestion locative, vous aurez plus ou moins la main sur la gestion de votre location en tant que particulier. 

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Quels sont les frais de gestion locative ?

Les frais de gestion locative immobilière - réglés entièrement par le propriétaire pour certains et partagés avec le locataire pour d'autre - incluent en général les éléments suivants :

• les tarifs de l'agence de gestion immobilière (entre 6 et 10 % du loyer en moyenne) ;
• les frais de recherche de locataire ;
• la souscription d’une garantie loyer impayé ; 
• d’éventuels frais annexes : déclaration fiscale, constitution de dossier, état des lieux, etc.

Au moment de la signature d’un mandat, soyez bien attentifs aux éventuels frais annexes qui peuvent, in fine, influencer lourdement le coût de la gestion locative.

Dans le tableau comparatif de gestion locative suivant, retrouvez les différents chargés de gestion locative du marché ainsi que les tarifs de gestion locative appliqués :

	Frais de gestion	Recherche de locataire	Assurance loyer impayé	Garanties optionnelles
	7,2 à 9,6 % en fonction du montant du loyer	Environ 10 % du loyer annuel hors charges	3 % du loyer (charges comprises) Durée et plafonds limités	Déclaration fiscale : 228 € Vacation horaire pour prestations exceptionnelles : 120 €/h Frais de gestion : 12 €/mois Frais de constitution de dossiers : 200 € Frais nouveau mandat : 100 €
	3,9% TTC	Entre 11 et 15 euros/m2 en fonction de la localisation du bien	2% TTC du loyer charges comprises, Plafond à 90 000€ et durée illimitée, dégradations immobilières à 10 000 €	Tout est compris dans la gestion, hors service fiscal
	4,9 à 7,9 % selon le loyer	1 mois de loyer HC (min 15 €/m2)	2,5 % du loyer (CC) Plafond à 90 000 € et durée illimitée Dégradations 10 000 €	Déclaration fiscale : 49 € Vacation horaire : 50 €/h Estimation patrimoniale : 199 € Paiement des charges de copropriété : 30 €/appel de fond
	7 %	9 % du loyer annuel HC	2,45 % du loyer HC Plafond à 90 000 € et durée illimitée Dégradations 10 000 € Protection juridique 5 500 €	Aide à la déclaration des revenus fonciers suivi des travaux

Le coût de la gestion locative saisonnière est quant à lui un peu différent. Les propriétaires qui ne mettent leur bien à la location que quelques mois chaque année passent en général par des plateformes du type AirBnB, Booking.com ou encore, Gîtes de France, parmi tant d’autres.

Les frais appliqués vont en général de 3 à 15 % selon le type d’hôte (particulier, hôtel, etc). Et cela sans compter les services additionnels proposés par ces plateformes (nettoyage, annulation, invité supplémentaire, draps…).

Pourquoi choisir un service de gestion locative en ligne ?

Avec la révolution numérique et l’élaboration de logiciels de gestion locative dématérialisée, il est désormais tout à fait possible de trouver une agence de gestion locative en ligne. Pour trouver une telle agence, nous vous conseillons de comparer les différents acteurs du marché de la gestion locative afin d’identifier celui qui offre la meilleure gestion au meilleur prix.

Retrouvez d'ailleurs les meilleures offres de gestion locative en ligne en haut de cette page dans notre comparateur. Parmi les acteurs comparés : Flatlooker, Kaliz, Clickandrent, Foncia ou encore Nexity.

Les acteurs présents sur le marché de la gestion locative en ligne offrent souvent des tarifs plus compétitifs et une meilleure disponibilité avec des conseillers souvent disponibles 7j/7. De plus, grâce à leurs logiciels de gestion locative performants, ces acteurs vous accompagnent efficacement dans la gestion de votre bien tout en assurance un suivi humain (par téléphone ou mail) pour vous conseiller pour fixer le loyer ou encore pour des démarches juridiques ou conflits avec vos locataires.

En choisissant la gestion locative en ligne, vous aurez accès, via leur logiciel de gestion en ligne, à un tableau de bord détaillé de l'activité de votre bien, des revenus perçus mais aussi des charges ou dépenses liées à votre bien en location. Vous pouvez également générer automatiquement vos avis d'échéances et de quittances de loyer directement en ligne.

Honoraires de gestion, prestations proposées, règlement des contentieux, service client, ergonomie du site internet… En mettant en concurrence les différents acteurs présents sur la toile, vous serez certains d’obtenir la meilleure agence locative.

Quels sont les différents mandats de gestion locative ?

À ne pas confondre avec un mandat de vente, un mandat de gestion locative immobilière peut être décliné selon plusieurs fonctionnements :

Quelles sont les obligations d'une agence immobilière de gestion locative ?

Certaines obligations incombent au mandataire de gestion locative, que cela soit une agence immobilière ou une entreprise spécialisée.

En tant que mandataire immobilier, l'agence de gestion locative a certaines obligations envers le propriétaire mais également d'ordre public.

Avant de détailler les missions "opérationnelles" liées à la gestion locative, il convient de rappeler que l'agence ou la société mandatée doit défendre les intérêts de son client avant tout. Tout comme le devoir d'information et de communication, ces obligations, même si elles ne sont pas énoncées explicitement dans le contrat, sont primordiales.

Concernant les obligations de gestion du bien, elles dépendent des conditions du contrat. Les missions principales d'une agence de gestion locative sont : la recherche de locataire, les tâches administratives comme la rédaction et signature du contrat de bail ou encore, s’assurer que le locataire paye bien son loyer et reverse l’argent au propriétaire. Cependant, selon vos besoins, d'autres options peuvent avoir été souscrites, comme le suivi de travaux, l'aide fiscale, le montage de dossier ANAH etc.

Enfin, en tant que représentant légal du propriétaire, le mandataire est aussi en droit de prendre des décisions de gestion du bien (travaux de rénovation par exemple).

Comment demander la résiliation d’un mandat de gestion locative ?

Résilier un mandat de gestion locative immobilière est possible dans les conditions suivantes :

• À l’échéance annuelle du contrat, en respectant le délai de préavis mentionné dans les conditions générale (de 2 mois en général). Envoyez votre demande de résiliation dans les temps par LRAR. Si votre mandataire ne vous envoie pas d’avis d’échéance pour vous rappeler ce délai de préavis, vous pouvez alors résilier à tout moment, sans vous justifier (loi Chatel). 

Vous pouvez procéder à la résiliation de la gestion locative en cas de départ du locataire si et seulement si cette situation a été prévue dans le mandat. Si oui, inutile dans ce cas d’attendre l’échéance annuelle pour résilier.

• Vente du bien : celle-ci implique la résiliation automatique de votre mandat de gestion locative, sous réserve de régler d’éventuels frais dus à votre mandataire.
  
• Résiliation par le mandataire lui-même : pour ce faire, il doit invoquer et prouver une faute grave. S’il y parvient, il peut alors résilier le mandat à tout moment, sans attendre une quelconque échéance annuelle. 

À savoir : la résiliation du mandat locatif implique la résiliation automatique de toute assurance loyer impayé souscrite par le mandataire. Propriétaires, vous devez également prévenir votre locataire de la résiliation de ce mandat et lui indiquer tout changement de gestion locative en cours de bail (modalités de paiement de loyer notamment).

Pour vous aider dans vos démarches de résiliation, nous mettons à votre disposition une lettre type de résiliation de mandat de gestion locative, à télécharger gratuitement :

Télécharger la lettre de résiliation du mandat de gestion locative :

Pourquoi déléguer sa gestion locative à une agence immobilière ?

Avec la gestion locative, vous pouvez bénéficiez des avantages suivants :

• Service complet et professionnel : vous confiez l’entièreté de la gestion de votre bien et de sa location à l’agence de gestion locative. Celle-ci s’occupera de tout à votre place et avec professionnalisme. 

• Gain de temps : s’occuper d’un bien immobilier et de sa mise en location peut prendre jusqu’à 50 h/an en moyenne. En faisant appel à une société de gestion de location, vous déléguez de nombreuses heures de travail.

• Notoriété de l’agence : la place établie de votre agence locative sur le marché vous permet d’obtenir davantage de visibilité et de crédibilité au moment de la mise en location de votre bien.

• Gestion locative sur-mesure : avec le mandat de gestion semi-déléguée, vous pouvez moduler votre contrat de gestion locative de façon à obtenir les services dont vous avez véritablement besoin à un prix adapté à votre budget. 

Avoir recours à une société de gestion locative présente malgré tout quelques inconvénients. Les services d’une telle agence, qui plus est si elle gère votre bien de A à Z, peuvent s’avérer onéreux. Vous devrez par ailleurs prendre le temps de trouver un bon établissement, qui s’occupe correctement de votre bien.

Est-il obligatoire de faire appel à une agence immobilière pour la gestion locative d'un bien ?

Aucune obligation ! Même si vous n'êtes pas spécialiste de l'immobilier, vous pouvez envisager d'assumer vous-même la gestion locative de votre bien. Cela vous permettra de faire de grosses économies sur le processus de mise en location de votre bien puisque votre gestion locative sera gratuite. Mais, vous devrez bel et bien - en contrepartie - fournir plusieurs efforts, à savoir :

• organisation de visites ;
• études des dossiers ;
• rédaction des baux ;
• état des lieux d'entrée / de sortie ;
• gestion technique (paiement du loyer / réparations / rénovations) ;
• communication avec le locataire (sinistres, nuisances causés par lui ou ses voisins, etc.).

Autant de tâches qu'il est possible d'assumer seul en tant que propriétaire mais qui requièrent tout de même certaines qualités :

• Être organisé : gérer une location implique beaucoup de documentation, à ne surtout pas perdre. Il est donc important de bien classer toute cette paperasse (actes, contrats, échanges de courriers, factures...).

• Du relationnel : vous devrez organiser de nombreuses visites, échanger avec de potentiels locataires et rester en communication avec celui que vous aurez choisi ;

• De la réactivité : le marché immobilier est pour ainsi dire carnassier, il faut être réactif pour trouver le locataire idéal et faire avancer dans les temps les diverses procédures propres à la gestion locative (gestion de sinistre, réparations, écriture et signature des baux, etc.).

Si vous ne vous sentez pas de fournir tous ces efforts, vous pouvez tout aussi bien faire appel à une société de gestion locative en ligne. Efficaces, simples d'utilisation et bien moins chères qu'une agence physique, les agences de gestion locative en ligne offrent une troisième option rassemblant les meilleurs atouts.

Une formation de gestion locative dure en moyenne 9 mois et débouche à la clef sur un véritable métier. S'il est donc possible d'assurer la gestion locative de son bien seul, ce n'est pas non plus à la portée de tous.

Quels sont les frais de résiliation d'un mandat de gestion locative ?

Selon l'article 2004 du Code Civil, la loi stipule : "Le mandant peut révoquer sa procuration quand bon lui semble [...]". Ainsi, légalement, vous devriez pouvoir résilier votre mandat de gestion locative à tout moment et sans coût. Cependant, on a pu voir que dans les faits, la plupart des contrats de gestion locative imposent des clauses de souscription d'un an minimum avec renouvellement par tacite reconduction.

Cependant, comme nous l'avons vu plus haut, certaines situations peuvent vous permettre de résilier votre mandat de gestion locative sans frais et hors échéance :

• en cas de vente du bien,
• en cas de faute par le gestionnaire (et d'éléments de preuve),
• si votre gestionnaire ne vous a pas prévenu de la reconduction tacite de votre contrat.

Chacune de ces situations vous permet de résilier votre mandat de gestion sans frais. Si aucun de ces cas ne vous concerne, alors il faudra attendre la date d'échéance et respecter un préavis de 2 mois.

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