Comment vendre un bien immobilier de particulier à particulier ?

Mis à jour le 13 février 2020 par Antoine Fruchard 

Vendre son appartement ou sa maison n’est pas une décision à prendre à la légère. Bien que les démarches peuvent s’avérer longues et fastidieuses, encore un tiers des ventes immobilières en France se font entre particuliers. Ne pas faire appel à une agence immobilière peut effectivement permettre de faire des économies et de garder la main tout au long des étapes de la mise en vente. Mais comment vendre un bien immobilier de particulier à particulier sans prendre de risques ? Nous vous expliquons comment réaliser votre vente dans les meilleures conditions.

lettre vente particuliers

Vente immobilière entre particulier : comment faire ? 

De nombreuses personnes choisissent de confier à une agence immobilière la vente de leur logement pour s’éviter des démarches longues et compliquées. Pourtant, avec quelques astuces, la procédure de vente immobilière entre particuliers est plus facile qu’elle n’en a l’air. Comment se passe une vente immobilière sans agence ? Suivez le guide !

La première étape pour la vente immobilière entre particuliers est de rédiger une annonce claire et attractive tout en affichant un prix juste. Pour cela, réalisez des photos soignées, à un moment où votre logement est lumineux et bien rangé. Le but est de susciter la curiosité ou le coup de cœur des futurs visiteurs. Il ne faut donc pas hésiter à faire le vide dans certaines pièces et ôter les objets trop personnels afin que les personnes consultant votre annonce puissent se projeter. Une fois que votre annonce de vente immobilière pour particulier est complète et indique l’ensemble des caractéristiques de votre logement (n’oubliez pas de mentionner le diagnostic de performance énergétique) vous pouvez la publier sur les sites les plus connus d’immobilier en ligne tels que Leboncoin ou PAP, ou encore dans les pages immobilières de votre journal local.

Comment fixer un prix de vente réaliste ? Lors d’une vente immobilière de particulier, fixer le prix de son logement n’est pas évident. Pour vous aider, vous pouvez comparer avec des biens similaires, consulter le prix du mètre carré, faire une estimation gratuite avec un agent immobilier ou demander une évaluation à votre notaire.

Si votre prix est réaliste et correspond aux critères du marché, les visiteurs devraient commencer à affluer. Afin de mettre toutes vos chances de votre côté, pensez à bien ranger votre logement et vous assurer qu’il soit propre et que tout fonctionne correctement. Il est primordial que les futurs acheteurs puissent se projeter facilement et ne soient pas effrayés par les éventuels travaux ou réparations à réaliser.

Soyons clairs, une vente immobilière entre particuliers n’est pas totalement gratuite : la loi impose la réalisation d’un dossier de diagnostic technique (DDT) avant chaque vente immobilière. Vous devrez donc faire appel à un diagnostiqueur agréé qui s’assurera que votre maison ou appartement est conforme et ne présente pas de vices cachés. Selon les caractéristiques de votre logement, vous aurez à réaliser un certain nombre de diagnostics : électricité, gaz, loi Carrez, etc. Le dossier de diagnostic immobilier ou le montant des charges sont susceptibles d’être demandés par les futurs acquéreurs au cours de leur visite, soyez prêt à les renseigner en conséquence si vous voulez conclure votre vente.

Si vous vous ne sentez finalement pas à l’aise pour réaliser les démarches de vente immobilière entre particuliers, rien ne vous empêche de vous tourner vers une agence ! Grâce à notre comparateur en ligne et gratuit, cela ne vous prendra que quelques secondes pour consulter les meilleures agences immobilières du marché.

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Vente immobilière particulier à particulier : quels sont les risques ?

Une vente immobilière de particulier à particulier peut présenter quelques désagréments, nous vous expliquons comment faire pour les éviter.
L’un des pièges les plus fréquents lors d’une vente immobilière entre particuliers est la fixation du prix de vente. Trop haut ou trop bas, pas facile d’estimer correctement son bien immobilier ! Si vous êtes pressé, vous pourriez avoir tendance à sous-estimer le prix de vente, tandis que si vous avez pour projet d’acquérir un logement plus grand vous pourriez être tenté de fixer un prix trop élevé pour vous constituer un meilleur apport. La meilleure chose à faire est donc de comparer les biens mis en vente sur votre commune ou dans votre quartier pour vous faire une idée réaliste du prix, le prix au mètre carré n’étant pas forcément un indicateur suffisant.

Bien choisir votre diagnostiqueur pour réaliser votre dossier de diagnostic technique (DDT) est très important. En effet, si une fois la vente conclue l’acquéreur venait à découvrir un vice caché malgré la réalisation des diagnostics immobiliers obligatoires, il est en droit de vous demander une réduction du prix de vente ou l’annulation de la transaction immobilière ! En tout état de cause, ne mentez jamais sur l’état de votre logement, cela se retournera contre vous le jour où l’acquéreur s’en rendra compte.

Un autre risque, difficilement contrôlable mais qu’il vaut mieux avoir en tête : réaliser la vente de votre maison en direct avec des particuliers peut vous exposer à un risque de cambriolage. En effet, certains individus peuvent prétexter une visite de votre logement pour effectuer un repérage en vue d’un futur cambriolage. La meilleure chose à faire pour vous en prémunir est de sonder vos interlocuteurs lorsqu’ils vous sollicitent pour une visite de votre maison ou appartement : s’ils ne vous posent pas de questions préliminaires sur votre bien et semblent pressés pour venir le visiter, méfiez-vous.

Vente immobilière de particulier à particulier : quels avantages ?

Le principal avantage d’une vente immobilière de particulier à particulier ? C’est (presque) gratuit ! En effet, vous n’aurez pas de frais d’agence à débourser, de quoi réaliser de sacrées économies. En revanche, vous ne pourrez pas échapper aux frais liés aux diagnostics immobiliers obligatoires ainsi qu’aux frais de notaire.
Par ailleurs, la vente de votre maison entre particuliers peut vous permettre de gagner du temps : vous êtes libre de vous organiser comme vous l’entendez s’agissant du planning des visites et des démarches liées à la mise en vente. Le fait de ne pas passer par un intermédiaire peut constituer un précieux gain de temps si vous convoitez un autre logement et que vous souhaitez éviter de recourir à un prêt relais par exemple.
Vous souhaitez anticiper la vente de votre bien et toucher des revenus dessus ? Pourquoi ne pas penser à la vente en viager ? Cette méthode ancestrale peut présenter de nombreux avantages !

Vente immobilière entre particulier : les formalités à réaliser

Si vous souhaitez réaliser votre vente immobilière entre particuliers, vous allez devoir réaliser les démarches par vous-même. Tout d’abord, la loi impose la réalisation d’un dossier de diagnostic technique (DDT) afin d’informer le futur acquéreur sur certaines caractéristiques de votre maison ou appartement. Selon son ancienneté et sa localisation, un certain nombre de diagnostics immobiliers devront obligatoirement être réalisés avant la mise en vente du bien.

Suite à la réalisation de votre diagnostic immobilier, il est possible que la réalisation de certains travaux soit nécessaires pour améliorer l’état de votre logement. Rien ne vous y oblige mais l’impact sur le prix de vente n’est pas à négliger.

Une fois que vous avez trouvé votre acquéreur, il convient de signer le compromis de vente pour votre maison ou appartement entre particuliers. Le compromis de vente engage conjointement le vendeur et l’acquéreur jusqu’à ce que la vente soit signée chez le notaire. Le compromis de vente doit reprendre les mentions suivantes :

  • l’identité du vendeur et de l’acheteur ;
  • la description du bien immobilier ;
  • son prix ;
  • la date prévue pour la vente ;
  • la signature des 2 parties.

La signature de l’acte de vente chez le notaire doit avoir lieu 3 mois après la signature du compromis de vente. Lors de cet ultime rendez-vous, vous devrez remettre les clés de votre logement en échange du règlement. La vente est actée une fois la signature de l’acte authentique de vente par les 2 parties et le notaire.

Notre modèle de compromis de vente immobilière entre particuliers 

La promesse de vente d’un appartement ou d’une maison entre particuliers doit intervenir 3 mois avant la signature de l’acte authentique chez le notaire. Ce délai doit permettre au futur acquéreur de réaliser les formalités pour obtenir son prêt bancaire et éventuellement réaliser une contre-visite. La promesse de vente immobilière entre particuliers permet de définir les détails de la vente : prix, mentions légales, conditions, etc.
Le document pour vente appartement entre particuliers est un acte « sous seing privé » et a une valeur légale à condition de porter les mentions suivantes :

  • Désignation des parties et du bien ;
  • Mentions légales ;
  • Situation du logement : servitudes, hypothèque, caractéristiques principales ;
  • Date-butoir de levée d’option : celle-ci est fixée par les 2 parties ;
  • Prix du bien : à régler le jour de la signature de l’acte de vente ;
  • Indemnité d’immobilisation ;
  • Frais annexes : frais de notaire, droit de mutation ;
  • Plan de financement ;
  • Conditions suspensives ;
  • Droit de rétractation de l’acquéreur (10 jours) ;
  • Annexes : dossier de diagnostic technique et les documents relatifs à la copropriété le cas échéant.

L’acheteur dispose d’un délai de rétraction de 10 jours à compter de la signature du compromis de vente.

Toute vente immobilière entre particuliers doit faire l’objet d’un enregistrement auprès des services fiscaux. Les 2 parties disposent d’un délai de 10 jours pour enregistrer la promesse de vente sous peine de nullité.
Vous trouverez ci-dessous notre modèle de compromis de vente immobilière entre particuliers à télécharger.

Vente immobilière entre particuliers : les 5 points à retenir

La vente d’une maison ou d’un appartement de particulier à particulier n’a rien de compliqué. S’il s’agit de la première fois que vous procédez de particulier à particulier, comment faire ? Voici quelques points à retenir pour vendre votre logement comme un pro :

1) La vente d’une maison ou d’un appartement de particulier à particulier, c’est presque gratuit : il ne vous restera qu’à régler les frais liés au dossier de diagnostic technique et les frais de notaire au moment de la vente.

2) Même dans le cas d’une vente immobilière entre particuliers, soyez professionnel : soignez votre annonce et présentez votre logement sous son meilleur jour au moment des visites.

3) Soyez transparent avec les futurs acquéreurs : n’essayez pas de cacher ou de sous-estimer un défaut de votre logement pour vendre plus vite et au prix que vous souhaitez. En cas de vice caché découvert après la vente de l’appartement de particulier à particulier, sachez que cela peut vous coûter très cher !

4) La promesse de vente d’un appartement ou d’une maison entre particulier doit intervenir 3 mois avant la signature de l’acte authentique chez le notaire. Le délai de rétraction de l’acheteur est de 10 jours.

5) L’enregistrement d’une promesse de vente signée entre particuliers doit être effectué auprès des finances publiques et coûte 125 €.

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