Immobilier, comment acheter en viager ?

La vente en viager immobilier présente de nombreux avantages pour l'acheteur comme pour le vendeur. Elle favorise l’accès à la propriété et offre un soutien financier non négligeable au vendeur. Quel est son fonctionnement ? Vaut-il mieux choisir la vente en viager libre ou occupé ? Peut-on vendre en viager à un membre de sa famille ? Pourquoi acheter en viager ? Les clés pour bien comprendre.

Quelle est la définition du viager immobilier ?

La vente en viager est une forme de vente immobilière, dont le principe est simple : il s’agit de vendre un bien immobilier à un acquéreur en échange du versement mensuel d’une rente jusqu’au décès imprévisible du vendeur. Une certaine somme, appelée “bouquet”, peut également être versée le jour de la signature du contrat en complément de la rente mensuelle.

L’acheteur est appelé débirentier et le vendeur crédirentier. Ce système de viager permet à l’acquéreur d’investir dans l’immobilier sans avoir à payer la totalité du prix du logement le jour de la vente. Tandis qu'il permet au propriétaire de percevoir un revenu complémentaire jusqu’à la fin de ses jours, en contrepartie de la vente de son bien. La plupart du temps, ce sont les personnes âgées qui ont recours à ce type de vente pour obtenir un apport financier supplémentaire au moment de la retraite.

Avantages et inconvénients de la vente d'un bien en viager :

Les conditions du viager sont obligatoirement définies par un contrat de vente, signé par les deux parties chez le notaire. Il existe deux types de viager : libre ou occupé. Vous trouverez le détail de leur fonctionnement sur cette page.

Comment vendre une maison en viager ?

La vente en viager est une solution à envisager, notamment si vous souhaitez obtenir un complément de revenus. Le processus de vente est simple et assez similaire à celui d'une vente immobilière classique. Vous devez cependant vous poser une question : souhaitez-vous vendre en viager libre ou occupé ?

Vente en viager libre

La vente en viager libre permet au débirentier (l'acheteur) de disposer librement du bien dès la signature du contrat de vente. Il peut choisir d'y habiter ou de le louer. Si vous choisissez de vendre votre maison en viager libre, vous devrez donc quitter les lieux dès la signature de l'acte authentique.

Selon les conditions du contrat, la rente qui vous est versée en contrepartie peut être annuelle, trimestrielle, ou mensuelle. Vous la recevrez tout au long de votre vie. Votre contrat de vente en viager peut également imposer à l'acheteur de vous payer un "bouquet" : une somme comprise entre 20 et 30 % de la valeur estimée de votre bien. Ce bouquet n'est pas systématique, la loi ne l'imposant pas. À vous de négocier lors de la constitution du contrat !

Si le bouquet est élevé, vous risquez de recevoir une rente moins importante.

Vente en viager occupé

La vente en viager occupé signifie que l'acheteur ne dispose pas immédiatement du bien acquis. En effet, la vente est assortie "d'une réserve d'usufruit ou d'un droit d'usage" au profit du vendeur. En d'autres termes, si vous choisissez la vente en viager occupé, vous pouvez rester à vivre dans votre bien, ou décider de le louer et en percevoir les loyers. L'acheteur est propriétaire du bien seulement à partir du décès du crédirentier. Certains contrats prévoient le passage de propriété dès le transfert du crédirentier dans une maison de retraite.

Si vous souhaitez vendre en viager mais que vous ne savez pas par où commencer, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel. De nombreuses agences immobilières peuvent vous accompagner, certaines s'étant même spécialisées dans ce type de vente. Pour trouver la meilleure agence immobilière, nous vous invitons à consulter notre guide ci-dessous. Vous y trouverez des comparatifs actualisés de différentes agences ainsi que tous nos conseils pour faire le meilleur choix possible.

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Peut-on vendre en viager sans l’accord des héritiers ?

Bien souvent, la vente en viager est la solution choisie pour pallier un manque de ressources financières, et ainsi éviter de demander de l'aide aux enfants ! Vendre un logement en viager sans leur accord est possible, sous certaines conditions. En effet, vous pouvez vendre votre bien tant que vous en êtes seul propriétaire. La loi précise que toute personne, de son vivant, peut disposer et jouir de ses biens librement. Ainsi, si vous souhaitez vendre votre maison en viager sans l'accord de vos héritiers, vous pouvez !

En revanche, si vos enfants sont en partie propriétaires du bien que vous souhaitez mettre en vente, leur accord est obligatoire. C'est ce qu'il se passe si les enfants disposent de la nue-propriété, c'est-à-dire lorsque vous avez commencé à leur transmettre votre bien. Par ailleurs, le consentement de vos héritiers peut être nécessaire si le décès de l'un des deux parents survient. Si rien n'a été prévu par le couple en termes d'héritage, la vente en viager peut être remise en cause par les enfants, qui en devenant en partie propriétaires, peuvent refuser.

Rente d’un viager immobilier : quel calcul ?

La rente d'une vente en viager correspond à la valeur réelle du bien. Elle est calculée par le notaire, en fonction de barèmes et de critères, notamment de :

• l'âge et l'espérance de vie du crédirentier ;
• la valeur du bien ;
• les loyers qu'il pourrait percevoir si le logement était loué.

Si vous êtes intéressé par la vente de votre bien en viager occupé ou libre, vous pouvez effectuer une simulation du calcul de rente avant de vous décider. De nombreux sites en ligne proposent des simulateurs gratuits.

La vente en viager sans rente : est-ce possible ?

La vente en viager sans rente, que ce soit libre ou occupé, est tout à fait possible. Dans ce cas-là, l'acquéreur versera le bouquet initial ainsi que toutes les rentes cumulées. Il n'y aura donc qu'une seule transaction, au moment de la signature du contrat.

Dans le cadre d’un achat en viager sans rente, le versement du prix du bien est réalisé par l’acheteur uniquement à la signature de l’acte. Ainsi, il minimise le risque de verser une rente trop longtemps. Par contre, le vendeur profite d’une somme importante immédiatement. Si le viager occupé et la vente à terme permettent une hypothèque sur les biens vendus, ce n’est pas le cas de la vente en viager sans rente.

En principe, lors d'une vente en viager, les rentes sont payées régulièrement par le débirentier (acheteur) durant toute la vie du crédirentier (vendeur). Lors d'une vente en viager sans rente, le montant des rentes cumulées que devra payer l'acquéreur à l'achat sont des rentes théoriques, reposant sur des estimations de la durée de vie du vendeur, de son âge, etc. Les avantages pour l'acheteur sont de bénéficier d'une décote sur le prix de vente, mais aussi de réduire le risque, car le montant à payer est connu dès le départ. En revanche, si le vendeur décède rapidement, la vente en viager devient beaucoup moins intéressante pour l'acquéreur.

Si le viager occupé et la vente à terme permettent une hypothèque sur les biens vendus, ce n’est pas le cas de la vente en viager sans rente.

Ce mode de viager est très peu répandu, le principe même d'une telle vente étant le paiement d'une rente viagère. De même, il s’agit du seul type d’achat viager complètement financable par les banques grâce à l’aide d’un prêt bancaire.

Quels sont les deux types de viagers sans rente ?

• La vente avec réserve du droit d’usage et d’habitation :

Dans ce cas, le vendeur ne peut ni prêter, ni louer son bien. La taxe foncière est due, par ailleurs, par l’acquéreur (hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères).

• La nue-propriété (avec réserve d’usufruit) :

Ici, le vendeur peut louer son bien, mais sous réserve de l’accord préalable du nu propriétaire. Cette solution est très avantageuse car le vendeur est exonéré d’impôts et qu’il dispose d’une somme considérable dès la signature de l’acte. De son côté, l’acquéreur profite de la disparition du caractère aléatoire du paiement et de la possibilité de recours au prêt bancaire, tout en étant couvert par une assurance emprunteur pour palier les éventuels risques de non-remboursement.

Peut-on vendre en viager à un membre de sa famille ?

En principe, rien n'interdit de vendre son bien immobilier en viager à un membre de sa famille. Vous pouvez donc vendre votre maison ou votre appartement en viager occupé ou libre à votre enfant ou à votre neveu par exemple. Le fonctionnement reste le même que pour un viager avec un inconnu (rente, bouquet, signature, etc.). La vente en viager en famille permet d'aider financièrement le parent dans le besoin, tout en conservant le patrimoine immobilier familial. Mais ce n'est pas si simple que cela ! Deux bémols doivent être pris en compte :

• Si vous vendez à votre fils ou votre fille, vos autres enfants pourront réclamer une compensation financière au moment de la succession.

• Vous risquez de voir cette vente être re-qualifiée en donation déguisée par l'administration fiscale. La donation déguisée est interdite par la loi. Dans ce cas, des droits de succession vous seraient appliqués, avec majorations possibles. Pour éviter tout problème, mieux vaut rester prudent et veiller à ce que le versement des rentes soit réel et effectif. Le montant des rentes ne doit pas non plus être dérisoire.

Pourquoi acheter une maison en viager ?

L’achat en viager, qu'il soit libre ou occupé, doit être minutieusement étudié, ne vous lancez pas dans l’aventure sans y avoir bien réfléchi ! Certains viagers sont plus intéressants que d’autres.

Acheter une maison ou un appartement en viager peut être une solution pour investir dans l’immobilier sans pour autant avoir la totalité du prix du bien à verser d’un seul coup. Alors que certains hésitent entre acheter ou louer faute de moyen, cette méthode permet de concilier un investissement locatif avec des échéances de paiement espacées. Cela permet bien souvent de ne pas avoir besoin de prêt. Dans certains cas, le débirentier peut même espérer acquérir le bien à un montant inférieur à sa valeur réelle, tant que la durée du viager ne dépasse pas 25 années et que les mensualités ne sont pas équivalentes ou supérieures à celles qu’auraient prévu un prêt.

Acheter en viager occupé n’est cependant pas l’option la plus judicieuse si vous cherchez à vous loger rapidement : rappelons-le, vous ne pourrez investir les lieux qu’au décès imprévisible du cédant, ou sous certaines conditions, qu’au moment de son départ. Dans ce cas-là, privilégiez un achat viager libre. Par ailleurs, il peut arriver que votre achat viager vous coûte finalement plus que ce que vous n’aviez prévu. La condition principale pour être enfin propriétaire est celle du décès imprévisible du vendeur, or l’on a vu des cas de vente viagère où le cédant avait largement plus de 25 ans après la signature ! Le paiement du bouquet et de la rente pendant toutes ces années peuvent parfois ne pas valoir le coup.

En misant sur la durée de vie du propriétaire, l’acheteur ne peut être totalement sûr du moment où il pourra prendre possession de son achat immobilier. Par ailleurs, les grands travaux à effectuer sur le bien immobilier sont à votre charge : vous devrez donc payer pour des travaux sur le bien que vous n’occupez pas, des frais supplémentaires. À vous de bien évaluer l’intérêt d’un achat viager en fonction de vos besoins mais aussi des opportunités.