Vendre un logement engage le vendeur à respecter trois obligations légales : informer l'acheteur, lui délivrer le bien conforme, et le garantir contre les vices cachés et l'éviction. Une question concrète revient souvent : que doit-on laisser dans la maison ? En principe, tout ce qui est fixé à demeure reste, mais les meubles libres partent.
Ce qu'il faut retenir
- Trois obligations légales : information, délivrance et garantie (éviction + vices cachés).
- Ce qui est fixé à demeure reste : cuisine aménagée, volets, chaudière, sanitaires (immeubles par destination).
- Le bien doit être livré dans l'état de la visite ayant motivé l'offre d'achat.
- En copropriété, la loi ALUR impose de fournir de nombreux documents (règlement, charges, PV).
- Un manquement peut entraîner l'annulation de la vente ou des dommages et intérêts.
Les 3 obligations légales du vendeur
Pour éviter tout litige, voire l'annulation de la vente, le vendeur doit respecter trois grandes obligations envers l'acquéreur.
| Obligation | En quoi ça consiste |
|---|---|
| Information | Communiquer tout ce qui n'est pas visible : servitudes, bail en cours, risques (inondation), diagnostics techniques |
| Délivrance | Livrer le bien dans l'état de la visite, avec ses équipements fixes ; remettre les clés à la signature |
| Garantie | Garantir la possession paisible (contre l'éviction) et contre les vices cachés |
L'obligation de garantie recouvre deux volets :
- La garantie d'éviction (article 1625 du Code civil) : le vendeur ne doit rien faire qui limite la jouissance paisible du bien par l'acheteur.
- La garantie des vices cachés : le vendeur répond des défauts graves et non apparents antérieurs à la vente. Attention, une clause d'exonération des vices cachés peut figurer dans l'acte entre particuliers.
Que doit-on laisser dans la maison lors de la vente ?
C'est une question très concrète, souvent source de litige le jour de la remise des clés. Le principe juridique repose sur la distinction entre meubles et immeubles par destination.
Ce qui doit rester (immeubles par destination), c'est tout ce qui est fixé à demeure et ne peut être retiré sans détériorer le bien ou l'élément lui-même. Par exemple :
- la cuisine aménagée encastrée (meubles fixés, plaque, hotte, four encastré) ;
- les volets, stores fixes, portes, placards intégrés ;
- la chaudière, le chauffe-eau, les radiateurs, la climatisation fixe ;
- les sanitaires (baignoire, lavabo, WC), la VMC ;
- les antennes, paraboles, et l'installation électrique.
Ce que le vendeur peut emporter (meubles), c'est tout ce qui est libre et déplaçable sans dommage. Par exemple :
- les meubles non fixés (table, canapé, armoire libre) ;
- les luminaires suspendus (le vendeur peut les retirer, mais doit laisser les fils sécurisés et les douilles) ;
- les électroménagers non encastrés (réfrigérateur, lave-linge posé) ;
- les rideaux et tringles amovibles.
💡 En cas de doute, le principe est simple. Ce qui est délivré doit correspondre à l'état de la visite qui a motivé l'offre d'achat. Si un élément vu lors de la visite (une belle cuisine, une véranda équipée) doit être retiré, cela doit être précisé par écrit dans le compromis. À défaut, l'acheteur est en droit de le retrouver. Pour éviter tout litige, listez précisément dans le compromis de vente ce qui reste et ce qui part.
L'obligation d'information : que déclarer à l'acheteur ?
Le vendeur doit communiquer à l'acheteur toutes les informations qu'il connaît sur le bien, en particulier celles qui ne sont pas détectables à première vue.
Cela passe d'abord par le dossier de diagnostics techniques (DPE, amiante, plomb, gaz, électricité, termites, ERP), obligatoire et annexé à l'acte. Mais l'obligation va au-delà : servitudes, existence d'un bail, risques d'inondation, travaux votés en copropriété, sinistres passés doivent être révélés.
En copropriété, la loi ALUR renforce cette obligation. Le vendeur doit fournir de nombreux documents relatifs à l'immeuble et à la copropriété :
- le règlement de copropriété,
- la fiche synthétique,
- le montant des charges courantes,
- les procès-verbaux des dernières assemblées générales,
- l'état daté.
Le syndic vous délivre ces pièces, à demander en amont pour ne pas retarder la vente.
Le cas de la vente d'un bien loué
Si vous vendez un logement occupé par un locataire, des règles spécifiques s'appliquent.
Pour vendre le bien libre, vous devez donner congé pour vendre à votre locataire, par lettre recommandée, au moins 6 mois avant la fin du bail (3 mois en meublé).
Ce congé doit mentionner le prix et les conditions de vente, car le locataire bénéficie d'un droit de préemption. Il est prioritaire pour acheter, donc il dispose de 2 mois pour se décider (4 mois s'il a besoin d'un prêt immobilier).
Vous pouvez aussi vendre le bien occupé, sans donner congé. Le bail se poursuit alors avec le nouvel acquéreur.
Pour tout le détail de ces deux options, consultez notre guide vendre un bien loué.
Que risque le vendeur en cas de manquement ?
Manquer à ses obligations expose le vendeur à des conséquences sérieuses, qui varient selon la nature du manquement.
- En cas de défaut d'information (dissimulation d'un défaut, d'une servitude, diagnostic manquant), l'acheteur peut demander une réduction du prix, des dommages et intérêts, voire l'annulation de la vente s'il prouve qu'il n'aurait pas acheté en connaissant l'information.
- En cas de manquement à la délivrance (bien non conforme à l'état de la visite, équipement retiré sans accord), l'acheteur peut exiger la remise en état ou une indemnisation.
- En cas de vice caché avéré, l'acheteur dispose de 2 ans pour agir et obtenir le remboursement partiel ou total.
⚠️ La bonne foi et la transparence sont vos meilleures protections : tout déclarer, tout formaliser par écrit dans le compromis, et conserver les preuves de ce qui a été communiqué à l'acheteur.
FAQ : obligations du vendeur
Que doit-on laisser dans une maison lors de la vente ?
Tout ce qui est fixé à demeure (immeuble par destination) : cuisine encastrée, volets, chaudière, sanitaires, placards intégrés. Les meubles libres et l'électroménager non encastré peuvent être emportés. Le bien doit correspondre à l'état de la visite.
Peut-on retirer la cuisine aménagée avant de vendre ?
Seulement si c'est précisé par écrit dans le compromis. Une cuisine encastrée vue lors de la visite est un immeuble par destination. L'acheteur est en droit de la retrouver, sauf accord contraire formalisé.
Quelles sont les obligations légales du vendeur ?
Informer l'acheteur (diagnostics, servitudes, risques), délivrer le bien conforme à l'état de la visite, et le garantir contre l'éviction et les vices cachés.
Que risque un vendeur qui cache un défaut ?
Selon le cas, réduction du prix, dommages et intérêts, ou annulation de la vente. Pour un vice caché avéré, l'acheteur a 2 ans pour agir et obtenir un remboursement partiel ou total.
Quels documents fournir pour vendre un appartement en copropriété ?
En plus des diagnostics, la loi ALUR impose le règlement de copropriété, la fiche synthétique, le montant des charges, les PV des dernières assemblées générales et l'état daté, fournis par le syndic.
Pour en apprendre davantage sur les obligations du vendeur
- Code civil — Article 1625 (garantie d'éviction) et articles 1641 et suivants (vices cachés) Lire l'article Consulté le 10/09/2026
- Loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014 Consulter la loi Consulté le 10/09/2026