Acheteur et vendeur se sont mis d'accord sur le prix : la signature du compromis de vente marque le début officiel de la transaction. Ce document engage les deux parties, fixe les conditions de la vente et déclenche des délais qu'il faut connaître.
l y a aussi un moment clé souvent négligé : c'est dès ce stade que vous pouvez agir sur votre assurance emprunteur pour réduire le coût total de votre crédit.
Ce qu'il faut retenir
Un compromis de vente est un avant-contrat qui engage l'acheteur ET le vendeur sur la vente d'un bien immobilier. Signé avant l'acte authentique, il fixe le prix, les conditions et le délai de la transaction.
- Obligatoire ? Non, mais fortement recommandé
- Délai de rétractation : 10 jours pour l'acheteur
- Acompte : généralement 5 à 10 % du prix de vente
- Délai avant acte définitif : 2 à 3 mois en moyenne
- Coût chez le notaire : gratuit (inclus dans les frais de notaire)
Qu'est-ce qu'un compromis de vente immobilier ?
Le compromis de vente est un avant-contrat signé entre l'acheteur et le vendeur d'un bien immobilier. On parle aussi de promesse synallagmatique de vente, parce qu'il engage les deux parties : le vendeur s'oblige à céder le bien, l'acheteur s'oblige à l'acquérir, sous réserve que certaines conditions soient remplies.
Le compromis n'est pas obligatoire dans la plupart des situations, mais il est quasi systématique dans les transactions immobilières en France. Il sécurise la vente pour les deux parties en fixant noir sur blanc les conditions dans lesquelles elle aura lieu.
Definition
Le compromis de vente fixe le prix de vente, la description du bien, les conditions suspensives, le montant du dépôt de garantie et la date butoir de signature de l'acte authentique. Il a la même valeur juridique qu'un contrat de vente définitif, sous réserve que les conditions suspensives soient levées.
Un compromis de vente comporte généralement :
- Le prix de vente du bien et ses modalités de paiement
- L'adresse et la description détaillée du bien (surface, diagnostics, situation en copropriété)
- Les conditions suspensives, dont la principale est l'obtention du prêt immobilier
- La durée de validité et la date butoir de signature chez le notaire
- Le montant du dépôt de garantie
Le délai habituel entre la signature du compromis et la signature de l'acte authentique chez le notaire est de 2 à 3 mois. Il peut atteindre 4 à 5 mois lorsque les clauses suspensives sont nombreuses ou que le bien est en VEFA (vente en état futur d'achèvement).
Exemple
Julie et Marc signent un compromis de vente le 15 juin pour un appartement à 280 000 €. L'acte authentique chez le notaire est fixé au 15 septembre, soit 3 mois plus tard. Pendant ce délai, la banque instruit le dossier de prêt et les diagnostics immobiliers sont transmis. Si le crédit est refusé, le compromis tombe et Julie et Marc récupèrent leur dépôt de garantie.
"Chaque situation familiale et patrimoniale est différente. J'encourage toujours les acquéreurs à échanger avec leur notaire avant de signer un compromis. Les conséquences peuvent être importantes et les premiers conseils du notaire sont généralement gratuits."
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Compromis de vente : avec ou sans notaire ?
La signature d'un compromis de vente peut se faire de trois façons : sous seing privé (directement entre les parties), via un agent immobilier, ou devant notaire par acte authentique.
Seule situation où le notaire est obligatoire : lorsque la durée de validité du compromis dépasse 18 mois. Dans tous les autres cas, il reste recommandé sans être imposé par la loi.
Conseil
Passer devant un notaire pour la signature du compromis offre trois avantages concrets : sécurité juridique des clauses rédigées, contrôle des documents annexes obligatoires (notamment pour les biens en copropriété), et neutralité entre acheteur et vendeur. Le coût de rédaction d'un compromis chez un notaire varie entre 150 et 300 €. C'est une somme décomptée de ses honoraires lors de l'acte définitif.
Si vous signez un compromis sous seing privé sans notaire, il n'est soumis à aucune obligation d'enregistrement. En revanche, la promesse unilatérale de vente (différente du compromis) doit être enregistrée au service des impôts dans les 10 jours suivant sa signature lorsqu'elle est réalisée sous seing privé.
Un agent immobilier peut aussi rédiger et faire signer le compromis. Sa responsabilité professionnelle couvre la qualité du document.
Quelles sont les clauses suspensives d'un compromis de vente ?
Les clauses suspensives sont les conditions qui doivent être remplies pour que la vente soit définitivement conclue. Si l'une d'elles n'est pas levée, la vente ne peut pas avoir lieu et l'acheteur récupère son dépôt de garantie.
Certaines clauses sont facultatives, une seule est obligatoire : la clause d'obtention du prêt immobilier, dès lors que l'acheteur est un particulier qui emprunte pour financer son achat. Elle est prévue par l'article L313-1 du Code de la consommation.
Les clauses suspensives les plus courantes :
- Obtention du crédit immobilier dans un délai minimum de 30 jours (généralement 45 à 60 jours dans la pratique)
- Vente du bien actuel de l'acheteur
- Absence de droit de préemption exercé par la commune
- Obtention d'un permis de construire
- Absence de servitudes non déclarées
- Non-opposition à une déclaration de travaux
Attention
Environ 10 à 15 % des compromis de vente n'aboutissent pas à une vente définitive, principalement en raison d'un refus de prêt. Si vous êtes vendeur, vérifiez la solidité du dossier financier de l'acheteur avant de signer. Si vous êtes acheteur, soignez votre dossier bancaire et simulez votre capacité d'emprunt avant de vous engager.
Pour la clause d'obtention de prêt, le compromis doit préciser le montant emprunté, la durée et le taux maximum au-delà duquel l'acheteur est libéré de son engagement. Si la banque refuse le crédit ou propose un taux supérieur au seuil prévu, l'acheteur peut sortir du compromis sans pénalité et récupère son dépôt de garantie intégral sous 21 jours.
Bon à savoir - VEFA
Pour un achat en VEFA (logement neuf sur plan), les règles du dépôt de garantie diffèrent. L'acompte est limité à 5 % du prix si l'acte de vente est signé dans l'année, à 2 % si la signature intervient entre 1 et 2 ans. Au-delà de 2 ans, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé.
Quel acompte verser lors d'un compromis de vente ?
Le dépôt de garantie n'est pas une obligation légale, mais il est demandé dans la grande majorité des transactions. Son montant est fixé librement entre acheteur et vendeur, sans plafond légal pour les biens anciens. Par convention, il tourne autour de 10 % du prix de vente.
Il joue deux rôles distincts : pour le vendeur, c'est une preuve de sérieux de l'acheteur. Pour l'acheteur, il est intégralement déduit du prix de vente lors de la signature de l'acte authentique.
Conseil
Vous pouvez négocier le montant du dépôt de garantie, rien ne l'impose à 10 %. Certains vendeurs acceptent 5 % si l'acheteur argumente solidement. En revanche, si un acompte est prévu dans le compromis, vous ne pouvez pas vous en exonérer sans annuler l'avant-contrat.
Si l'acheteur se rétracte dans le délai légal de 10 jours, le dépôt de garantie lui est intégralement restitué. S'il se rétracte après ce délai sans motif valable lié à une clause suspensive, le vendeur conserve l'acompte à titre d'indemnisation. Le vendeur peut également réclamer des dommages et intérêts supplémentaires en justice.
Exemple
Antoine signe un compromis de vente à 320 000 € et verse un dépôt de garantie de 32 000 € (10 %). Il renonce à l'achat 45 jours plus tard, hors délai de rétractation, sans raison liée aux clauses suspensives. Le vendeur conserve les 32 000 €. Si Antoine avait obtenu un refus bancaire et que la clause d'obtention de prêt était bien rédigée, il aurait récupéré son acompte en totalité.
Peut-on se rétracter après la signature d'un compromis de vente ?
Oui, mais uniquement pour l'acheteur, et dans un délai précis. L'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation accorde à l'acquéreur un délai de rétractation de 10 jours calendaires. Ce délai court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l'acte, ou du lendemain de la remise en main propre chez le notaire.
Pendant ces 10 jours, l'acheteur peut renoncer à l'achat sans justification et sans pénalité. Le dépôt de garantie lui est restitué intégralement.
Ce droit de rétractation s'applique quelle que soit la forme du compromis : sous seing privé, via un agent immobilier ou devant notaire.
Attention
Le droit de rétractation de 10 jours ne s'applique qu'à l'acheteur. Le vendeur ne peut pas se rétracter une fois le compromis signé. Sa seule option est une rétractation à l'amiable avec l'acheteur, ou une annulation judiciaire, ce qui suppose de prouver un vice du consentement.
Passé le délai de 10 jours, l'acheteur reste engagé, sauf à invoquer une clause suspensive non remplie. S'il se retire sans motif valable, le vendeur conserve le dépôt de garantie.
Comment faire procuration pour la signature ? Si vous ne pouvez pas être présent, vous pouvez mandater un tiers par écrit. La procuration doit mentionner les noms des parties, le bien concerné, le prix et les modalités de paiement. Pour certaines situations (VEFA, acte notarié), la procuration doit elle-même être établie par acte authentique.
Compromis de vente et assurance emprunteur : quand agir ?
La signature du compromis de vente déclenche une course contre la montre pour obtenir le financement. C'est aussi le meilleur moment pour comparer les assurances emprunteur, avant que la banque ne vous impose la sienne.
Quand les acheteurs attendent l'offre de prêt pour s'occuper de l'assurance, ils perdent souvent plusieurs semaines. Or la délégation d'assurance peut se préparer en parallèle de l'instruction du crédit, sans retarder le calendrier.
Pourquoi agir dès le compromis ?
La banque propose systématiquement son contrat groupe d'assurance emprunteur lors de l'offre de prêt. Vous n'êtes pas obligé de l'accepter. La loi vous autorise à choisir une assurance externe (délégation) dès lors qu'elle offre des garanties équivalentes. Agir dès le compromis vous laisse le temps de comparer, de souscrire et d'obtenir l'accord de la banque avant la signature de l'acte authentique.
L'écart de tarif entre l'assurance groupe bancaire et une assurance déléguée peut atteindre 0,20 à 0,50 point de TAEA (Taux Annuel Effectif d'Assurance). Sur un prêt de 250 000 € sur 20 ans, cela représente entre 5 000 et 18 000 € d'économies sur la durée totale du crédit, à garanties égales.
La bonne séquence
- Signez le compromis de vente
- Déposez votre dossier de prêt auprès de votre banque
- En parallèle, simulez les offres d'assurance emprunteur en délégation
- Soumettez le contrat retenu à votre banque pour validation (garanties équivalentes)
- Signez l'acte authentique avec une assurance déjà optimisée
La loi Lemoine (n°2022-270 du 28 février 2022) va plus loin : même après la signature de l'acte authentique, vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni délai d'attente. Mais agir dès le compromis reste le scénario le plus avantageux.
Promesse de vente ou compromis de vente : quelle différence ?
Les deux termes désignent des avant-contrats immobiliers, mais ils n'engagent pas les mêmes parties.
Le compromis de vente engage acheteur ET vendeur. Les deux sont tenus d'aller jusqu'à la vente, sous réserve des clauses suspensives. C'est un contrat synallagmatique.
La promesse unilatérale de vente n'engage que le vendeur. Il réserve le bien à l'acheteur pendant un délai fixé, mais l'acheteur conserve la liberté d'acheter ou non. En contrepartie, l'acheteur verse une indemnité d'immobilisation (généralement 5 à 10 % du prix). S'il renonce à l'achat, le vendeur conserve cette indemnité.
| Compromis de vente | Promesse unilatérale de vente | |
|---|---|---|
| Engagement | Acheteur + vendeur | Vendeur uniquement |
| Liberté acheteur | Non (sauf clause suspensive) | Oui, peut renoncer |
| Indemnité si renoncement | Dépôt de garantie perdu | Indemnité d'immobilisation perdue |
| Délai de rétractation acheteur | 10 jours | 10 jours |
| Usage le plus courant | Transaction classique entre particuliers | Marché tendu, acheteur hésitant |
Conseil
Dans les marchés immobiliers tendus (Paris, Lyon, Bordeaux), certains vendeurs préfèrent la promesse unilatérale car elle les protège davantage si l'acheteur se rétracte hors délai légal. Dans la grande majorité des cas, le compromis reste l'outil standard et le plus équilibré pour les deux parties.
Que faire si le compromis de vente n'aboutit pas ?
Un compromis peut ne pas aboutir à la vente définitive pour deux raisons principales : l'exercice du droit de rétractation dans le délai légal, ou la non-réalisation d'une clause suspensive.
Si la clause suspensive d'obtention de prêt n'est pas levée (refus bancaire, taux supérieur au plafond prévu), l'acheteur est libéré de son engagement. Il récupère son dépôt de garantie intégral. Le délai légal de restitution est de 21 jours à compter de la notification du refus.
Attention - Clause mal rédigée
Une clause suspensive d'obtention de prêt mal rédigée peut se retourner contre l'acheteur. Si le montant, la durée ou le taux maximum ne sont pas précisément mentionnés, la banque peut techniquement "proposer" un prêt hors conditions, et l'acheteur rester engagé. Faites vérifier la rédaction de cette clause par un notaire ou un conseiller juridique.
Si le vendeur se retrouve sans acheteur après l'échec d'un compromis, il repart en commercialisation. Aucun délai légal ne lui est imposé. En revanche, certains diagnostics immobiliers ont une durée de validité limitée et devront peut-être être refaits.
Pour l'acheteur dont le prêt est refusé, les pistes à explorer sont le rachat de crédit, la recherche d'un co-emprunteur, une caution bancaire alternative, ou une renégociation du prix de vente avec le vendeur.
Notre modèle de compromis de vente
Pour n'omettre aucune mention légale ni document annexe, nous vous recommandons de vous appuyer sur un modèle.
Ce modèle inclut : toutes les mentions légales obligatoires, les clauses suspensives principales, les espaces pour les documents annexes (DDT, copropriété…).
Vous pouvez faire appel à un agent immobilier ou à un notaire pour vous assurer de la bonne rédaction de votre compromis de vente.
FAQ - Compromis de vente immobilier
Le compromis de vente est-il obligatoire ?
Non, le compromis de vente n'est pas légalement obligatoire. En théorie, acheteur et vendeur peuvent passer directement à l'acte authentique. En pratique, il est quasi systématique car il sécurise la transaction et est indispensable pour obtenir un prêt immobilier.
Quel est le délai de rétractation d'un compromis de vente ?
L'acheteur dispose d'un délai légal de 10 jours pour se rétracter sans justification (article L.271-1 CCH). Ce délai commence le lendemain de la notification de l'acte. Le vendeur, lui, ne peut pas se rétracter.
Peut-on signer un compromis de vente sans notaire ?
Oui, le compromis peut être signé sous seing privé ou via un agent immobilier. La présence d'un notaire n'est obligatoire que si la durée de validité dépasse 18 mois. Cela dit, signer chez un notaire est fortement recommandé et ne coûte rien de plus.
Combien coûte un compromis de vente chez le notaire ?
La signature du compromis de vente chez le notaire est gratuite : les honoraires sont inclus dans les frais de notaire dus lors de l'acte authentique définitif.
Que se passe-t-il si l'acheteur ne verse pas l'acompte ?
Si un acompte est prévu dans le compromis et que l'acheteur ne le verse pas, l'avant-contrat est caduc et la vente est annulée.
L'acheteur peut-il récupérer son acompte si la vente ne se fait pas ?
Oui, si une clause suspensive ne se réalise pas (ex. : refus de prêt), ou en cas de rétractation dans les 10 jours légaux. En revanche, une rétractation sans motif hors délai entraîne la perte du dépôt de garantie.
Quelle est la différence entre compromis et promesse de vente ?
Le compromis engage les deux parties (acheteur et vendeur). La promesse unilatérale n'engage que le vendeur, qui s'interdit de vendre à quelqu'un d'autre pendant une durée déterminée. L'acheteur verse une indemnité d'immobilisation mais conserve la liberté de ne pas acheter.
Peut-on signer un compromis de vente à distance ?
Oui. La signature électronique d'un compromis de vente est légalement valable depuis 2021 via des plateformes sécurisées (DocuSign, Yousign, etc.).
Quels documents sont obligatoires en annexe du compromis de vente ?
Les diagnostics immobiliers obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, ERP…) doivent être annexés. Pour un bien en copropriété : règlement, carnet d'entretien et PV d'assemblée générale des 3 dernières années sont également obligatoires.
Combien de temps entre le compromis et l'acte définitif ?
Le délai moyen est de 2 à 3 mois. Ce délai permet à l'acheteur d'obtenir son financement et au notaire de vérifier tous les documents.
Note éditoriale : Contenu informatif, il ne constitue pas un conseil en financement personnalisé. Nos contenus sont mis à jour à chaque changement législatif ou réglementaire.
Sources institutionnelles
- Article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation (délai de rétractation de 10 jours)
- Article L313-1 du Code de la consommation (clause suspensive d'obtention de prêt)
- Loi SRU n°2000-1208 du 13 décembre 2000 (protection de l'acheteur immobilier)
- Loi Lemoine n°2022-270 du 28 février 2022 (résiliation et changement d'assurance emprunteur)
- Service-public.fr : Compromis de vente d'un logement
- Notaires.fr : règles d'enregistrement de la promesse unilatérale de vente