Vous pouvez tout à fait vendre un appartement loué, et de deux façons : occupé (le locataire reste en place, avec une décote sur le prix) ou vide (vous donnez congé à votre locataire pour vendre libre). Le choix dépend de l'échéance du bail et du prix visé. Chaque option obéit à des règles précises, notamment le droit de préemption du locataire en cas de congé pour vendre.
Ce qu'il faut retenir
- Vendre occupé est possible à tout moment, sans congé. Le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire.
- Vendre vide impose un congé pour vendre, envoyé 6 mois avant l'échéance (bail vide) ou 3 mois (meublé).
- En cas de congé pour vendre, le locataire est prioritaire pour acheter. C'est son droit de préemption.
- Vendre occupé entraîne une décote, généralement autour de 10 % pour une location vide.
- Le locataire n'a pas de droit de préemption si vous vendez le bien occupé (sans lui donner congé).
Peut-on vendre un logement loué ? Les deux options
Rien n'interdit de vendre un bien occupé par un locataire. En tant que propriétaire, vous avez le choix entre deux scénarios, aux conséquences très différentes.
- Vendre le bien occupé : vous cédez le logement avec son locataire en place. Le bail se poursuit automatiquement avec le nouvel acquéreur, qui devient le bailleur. C'est simple et rapide, mais le prix subit une décote.
- Vendre le bien vide : vous donnez congé à votre locataire pour vendre le logement libre de toute occupation. Cela impose un formalisme strict et un délai, mais vous vendez au prix du marché.
Le bon choix dépend de trois facteurs : l'échéance du bail restant à courir, le prix que vous visez, et votre besoin de vendre vite. Notez que pendant la vente, vous disposez d'un droit d'accès au logement de 2 heures par jour pour organiser les visites avec les acquéreurs.
Vendre le bien occupé : rapide, mais avec décote
Si vous vendez sans donner congé, le logement est cédé occupé. C'est la voie la plus simple, car il n'y a aucun formalisme particulier, pas de préavis, et vous continuez de percevoir les loyers jusqu'à la vente, ce qui évite toute vacance locative.
Dans ce cas, le locataire ne bénéficie pas d'un droit de préemption. Il peut acheter s'il le souhaite, mais il n'est pas prioritaire, et le nouveau propriétaire reprend simplement le bail en cours. Bien que ce ne soit pas obligatoire, il est recommandé d'informer votre locataire de la vente et du changement de propriétaire, par courtoisie et pour faciliter les visites.
La contrepartie est financière. Vendre occupé entraîne une décote sur le prix, car l'acquéreur achète un bien dont il ne peut pas disposer immédiatement. Cette décote peut réduire votre plus-value immobilière.
Vendre le bien vide : le congé pour vendre et le droit de préemption
Pour vendre au prix du marché, vous pouvez donner congé à votre locataire afin de récupérer le logement vide. Cette démarche est strictement encadrée.
Vous devez adresser un congé pour vendre par lettre recommandée avec accusé de réception, en respectant un préavis avant l'échéance du bail : 6 mois pour une location vide, 3 mois pour une location meublée. Le bail prend alors fin à son terme.
Bon à savoir :
En cas de location vide, ce congé doit obligatoirement contenir une offre de vente au locataire. C'est son droit de préemption. Il est prioritaire pour acheter le logement qu'il occupe. Le courrier doit mentionner le prix et les conditions de vente. Le locataire dispose alors de 2 mois pour se prononcer. S'il refuse ou ne répond pas, vous êtes libre de vendre à un tiers.
Le locataire perd toutefois sa priorité dans certains cas. Si vous vendez à un membre de votre famille, s'il s'agit d'un logement vétuste, ou d'une location saisonnière.
Quelle décote sur un bien vendu occupé ?
La décote dépend de la durée du bail restant à courir, du montant du loyer et des caractéristiques du bien et du locataire. Voici les ordres de grandeur constatés :
| Situation | Décote indicative |
|---|---|
| Location vide (cas général) | Environ 10 %, selon la durée du bail restant |
| Petite surface | Faible, autour de 5 % |
| Location meublée | Pas de décote particulière (bail court, 1 an) |
| Location loi de 1948 | Forte, 40 à 50 % (droit au maintien dans les lieux) |
⚠️ Le cas du locataire de plus de 65 ans : les locataires âgés de plus de 65 ans aux ressources modestes bénéficient d'une protection renforcée contre l'expulsion, ce qui peut compliquer une vente vide et accentuer la décote.
Notre modèle de lettre de congé pour vendre
Pour donner congé à votre locataire dans les règles, votre courrier doit respecter un formalisme précis : préavis de 6 mois (vide) ou 3 mois (meublé) avant l'échéance, motif de la vente, et offre de vente au locataire mentionnant le prix et les conditions.
💡 Envoyez toujours ce courrier en recommandé avec accusé de réception. La date de réception fait courir le délai de préavis et le délai de 2 mois laissé au locataire pour exercer son droit de préemption.
FAQ : vendre un appartement loué
Peut-on vendre un appartement loué avant la fin du bail ?
Oui, mais uniquement occupé. Le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire. Pour vendre vide, vous devez attendre l'échéance du bail et donner congé dans les délais (6 mois en vide, 3 mois en meublé).
Le locataire est-il prioritaire pour acheter ?
Uniquement si vous donnez congé pour vendre le bien vide. Il bénéficie alors d'un droit de préemption et dispose de 2 mois pour se décider. Si vous vendez occupé, il n'a pas de priorité.
Quelle décote pour un bien vendu occupé ?
Environ 10 % pour une location vide, moins pour une petite surface, et jusqu'à 40-50 % pour un logement sous la loi de 1948. Une location meublée n'entraîne pas de décote particulière.
Comment donner congé à un locataire pour vendre ?
Par lettre recommandée avec accusé de réception, envoyée au moins 6 mois avant l'échéance du bail (vide) ou 3 mois (meublé), en y intégrant une offre de vente au locataire.
Le nouveau propriétaire peut-il expulser le locataire ?
Non. En achetant un bien occupé, il reprend le bail en cours et doit le respecter jusqu'à son terme. Il ne pourra donner congé qu'à l'échéance, dans les mêmes conditions que l'ancien propriétaire.
Pour en apprendre davantage sur la vente d'un logement loué :
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (rapports locatifs, congé pour vendre) Consulter Consulté le 17/08/2026
- Loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014 (droit de préemption du locataire) Voir le texte Consulté le 17/08/2026
- Service-Public.fr - Vente d'un logement loué Consulter la fiche Consulté le 17/08/2026