Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?

Si vous avez acheté au bon moment ou que vous avez effectué des travaux d’embellissement dans votre logement, il y a de fortes chances pour que vous réalisiez une plus-value immobilière. Cependant, cette différence entre le prix d'achat et le prix de vente de votre bien est susceptible d'être imposable. L'imposition d'une plus-value n'est pas toujours facile à comprendre, mais pas de panique nous allons vous expliquer comment la calculer afin d'y voir plus clair. Vous verrez qu'un certain nombre d'abattements et d'exonérations peuvent venir alléger la facture.

Une plus-value sur vente immobilière va correspondre à :

la différence entre le prix d'achat de votre bien et son prix de revente.

En cas de succession ou de donation, on retiendra la valeur déclarée. En principe cette plus-value est imposable au titre de l'impôt sur le revenu, mais s'il s'agit de votre résidence principale vous pouvez bénéficier d'une exonération.

Comment faire pour réaliser une plus value immobilière ? Si vous avez acheté votre bien à une période où le prix au mètre carré était au plus bas, recevoir une offre d'achat aujourd'hui vous assure une plus-value certaine. Il en est de même si vous avez réalisé de gros travaux ou même embelli votre logement, alors sa valeur pourrait bien avoir augmenté et vous en ressortirez gagnant lors de la vente.

Le calcul d'une plus-value immobilière prend en compte la différence entre le prix de vente du bien et son prix d'acquisition. Le prix de vente est celui indiqué dans l'acte notarié, il convient d'en déduire les frais occasionnés, tels que les frais d'agence ou frais de notaire. Tandis que le prix d'achat peut être majoré des frais suivants à condition de présenter des justificatifs :

• Frais d'acquisition (droits d'enregistrement et frais de notaire) ;
• Dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration sous conditions), les dépenses d'entretien et de réparation ne sont en revanche pas prises en compte pour calculer votre plus value immobilière ;
• Frais de voirie, réseaux et distributions (frais d'aménagement pour lotissement par exemple).

Connaître le montant de votre plus-value vous permettra ensuite de réaliser le calcul de l'impôt de la plus value immobilière. En effet, la taxe sur la plus value immobilière concerne l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Le taux d'une plus value immobilière ne sera pas le même selon s'il s'agit d'une résidence principale ou secondaire et selon la durée de détention du bien. Dans le cas où vous ne souhaiteriez pas faire les simulations par vous-même, vous pouvez utiliser une calculette pour estimer votre plus value immobilière.

Si vous avez reçu le bien immobilier par succession ou par donation, le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue pour calculer les droits de succession ou de donation.

L'imposition de la plus value immobilière est double : au titre de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. La taxation de la plus value immobilière s'élève à 19 % pour l'impôt sur le revenu. Un abattement de 6 % vient minorer votre impôt à compter de la 6ème année.

Qu'est ce qu'un abattement ? Il s'agit d'un mécanisme fiscal permettant de minorer votre part imposable, les abattements sont fixés par la loi et ciblent certaines situations professionnelles ou personnelles (exemple : les personnes retraitées disposent d'un abattement de 10 % sur l'impôt sur le revenu).

L’impôt sur la plus value immobilière concerne également les prélèvements sociaux, le taux actuel est de 17,2 %. Au même titre que l'impôt sur le revenu, un abattement de 1,65 % est appliqué à compter de la 6ème année.

Depuis le 1er janvier 2013, une taxe complémentaire, de 2 à 6 % selon le montant de la plus-value, s'applique également sur les plus-values supérieures à 50 000 €. Cependant, cette taxe sur la plus value immobilière ne s'applique pas sur les terrains à bâtir et terrains exonérés. Les impôts liés à la plus value immobilière sont prélevés par le notaire sur le prix de vente lors de la signature de l’acte authentique avant d'être reversés à l'administration fiscale. Les formalités déclaratives et de paiement sont réalisées par le notaire à l'issue de la vente. Cependant, vous devez également mentionner la plus value immobilière sur le formulaire 2042 de votre déclaration de revenus en ligne, il vous suffit d'indiquer le montant établi par votre notaire.

En principe, une plus-value exonérée n'est pas à reporter sur la déclaration de revenu. Seule la plus-value exonérée au titre de la première cession d’un logement autre que la résidence principale doit être inscrite sur la déclaration 2042-C.

Les impôts sur la plus value immobilière sont néanmoins visés par des abattements qui vont venir réduire votre part imposable :

• Un abattement pour durée de détention vient diminuer votre plus value immobilière dans le calcul de votre impôt sur le revenu (6 %) et des prélèvements sociaux (1,65 %) ;
• Abattement exceptionnel de 70 à 85 % sur les ventes de terrains constructibles situés en zones très tendues (A et A bis) dont l'acquéreur s'engage à construire des logements dans un délai de 4 ans. Cet abattement concerne aussi bien les prélèvements sociaux pour plus value immobilière que l'impôt sur le revenu.

En cas de plus value immobilière, une exonération pourrait vous être appliquée sous certaines conditions. L'exonération sur la résidence principale est sans doute la plus courante : en effet, l’impôt sur les plus-values immobilières lorsque vous vendez votre résidence principale. Comment être sûr de ne pas payer de plus value immobilière ? Vous devez occuper le logement cédé la majeure partie de l'année et y résider le jour de la cession, ou a minima le jour de la mise en vente.

Selon la durée de détention du bien à vendre, l'abattement de la plus value immobilière peut devenir une exonération : à l'issue d'un délai de 22 ans, vous êtes exonéré au titre de l'impôt sur le revenu, tandis qu'au bout de 30 ans vous ne serez plus redevable des prélèvements sociaux. D'autres exonérations peuvent avoir un impact sur la taxation de la plus value immobilière comme l'indique les inventaires suivants :

• Personne titulaire d'une pension de vieillesse ou d'une carte mobilité inclusion dont le revenu fiscal de référence < 10 708€ ;
• Personne résidant dans un établissement social ou médico-social d'accueil de personnes âgées ou d'adultes handicapés dont le revenu fiscal de référence < 25 180€ ;
• Personne non résidente en France.

• Bien vendu à un organisme en charge du logement social ;
• Bien vendu jusqu'au à un opérateur privé qui s'engage à réaliser des logements sociaux ;
• Bien exproprié, sous condition du remploi de l'intégralité de l'indemnité pour l'acquisition ou la reconstruction d'un immeuble dans un délai de 12 mois ;
• Bien cédé par un particulier ayant exercé son droit de délaissement, sous réserve du remploi de l'intégralité du prix de cession pour l'acquisition ou la reconstruction d'un immeuble dans un délai de 12 mois.

• Vente de la résidence principale et dépendances ;
• Première vente d'un logement autre que la résidence principale, en vue de l'acquisition d'une résidence principale dans un délai de 24 mois ;
• Vente d'un droit de surélévation ;
• Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement ;
• Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000€ ;
• Bien détenu depuis plus de 30 ans.

La fiscalité de la plus-value immobilière dépend avant tout du régime fiscal de la SCI.

Si la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu (SCI à l'IR), ce sont les règles applicables aux particuliers qui s'appliquent. Les associés sont imposés à hauteur de leurs droits dans la société et bénéficient notamment des abattements pour durée de détention conduisant à une exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Si la SCI est soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI à l'IS), le régime est totalement différent. La plus-value est calculée en tenant compte de la valeur comptable du bien, diminuée des amortissements pratiqués au fil des années. La société est alors imposée selon les règles de l'impôt sur les sociétés et ne bénéficie pas des abattements pour durée de détention applicables aux particuliers.

En cas de cession de parts de SCI, la fiscalité dépend également du régime fiscal de la société et de la situation personnelle du cédant. Une analyse au cas par cas est souvent nécessaire.

Attention : deux SCI détenant exactement le même bien immobilier peuvent supporter une fiscalité très différente lors de la revente selon qu'elles sont à l'IR ou à l'IS. Il est donc essentiel d'anticiper ces conséquences avant de choisir le régime fiscal de la société.

Hubert Couture-FourcadeAgent immobilier (ancien notaire)

"Il m’est arrivé à plusieurs reprises de rencontrer des investisseurs qui avaient choisi l'IS pour profiter des amortissements sans mesurer l'impact lors de la revente. Quelques années plus tard, ils découvraient que la fiscalité de sortie était bien plus élevée que ce qu'ils avaient imaginé. Le choix entre IR et IS mérite toujours d'être étudié sur l'ensemble de la durée du projet, pas seulement au moment de l'acquisition."

Informations vérifiées

En cas de plus value immobilière, le calcul de celle-ci s'effectue au regard de la différence entre le prix d’acquisition du bien et son prix de cession. Une méthode différente est utilisée quand le bien a été reçu par donation ou par succession puisque le prix d'achat est remplacé par la valeur vénale déclarée.

Il peut arriver cependant que la déclaration de succession ait été rédigée trop rapidement ou en l'absence de certaines informations qui vous auraient été utiles. C'est pourquoi, si vous craignez que la déclaration de succession sous-estime la valeur du bien mis en vente, il convient d'adresser à l'administration fiscale une déclaration de succession rectificative. Vous devrez alors vous acquitter de droits de succession complémentaires pour régulariser la situation. L'administration fiscale dispose de plusieurs années pour contrôler la valeur déclarée d'un bien dans une succession. En pratique, son délai de reprise est généralement de 3 ans en cas d'insuffisance d'évaluation, mais il peut être porté à 6 ans, voire davantage dans certaines situations particulières. Il est donc important de retenir une valeur cohérente avec le marché afin d'éviter un éventuel redressement ultérieur.

Et en cas de rachat de soulte ? Sachez que si vous achetez ou vendez une part de votre bien immobilier, le rachat se fera sur la valeur actuelle du logement sur le marché.

Hubert Couture-FourcadeAgent immobilier (ancien notaire)

"Lors de certaines successions, la valeur déclarée du bien a été fixée plusieurs années avant sa revente. Il m’est arrivé trop souvent de voir des héritiers découvrir qu'une sous-évaluation initiale pouvait mécaniquement augmenter la plus-value imposable au moment de la vente. Sous-évaluer un bien immobilier dans une succession afin de payer moins de droits n’est donc clairement pas recommandé."

Informations vérifiées

La durée de détention d'un bien immobilier va déterminer le montant des impôts sur la plus value immobilière. Dans le cas de l'impôt sur le revenu, la plus value immobilière d'un particulier n'est plus taxable à compter de 22 ans de détention. S'agissant des prélèvements sociaux, l’impôt sur la plus value immobilière n'est plus dû à compter de 30 ans de détention du bien. Avant d'atteindre cette exonération totale, des abattements progressifs sont appliqués et viennent minorer le calcul de la plus value immobilière.