La vente d'une maison ou d'un appartement est soumise à diverses obligations légales. Acheteur comme vendeur doivent respecter certaines règles nécessaires pour que la vente du bien immobilier se passe le plus paisiblement possible, et éviter les déconvenues et litiges. Alors, quelles sont les obligations du vendeur ? Quelles sont celles de l'agent immobilier vis-à-vis du vendeur ? Quelle obligation apporte le contrat de vente à l'acheteur ? Nos réponses.
Quelles sont vos obligations en tant que vendeur d’un bien immobilier ?
Pour éviter tout litige ou l’annulation même de la vente, le vendeur doit se soumettre à diverses obligations légales, notamment auprès de l’acquéreur. Trois types d’obligations interviennent dans la vente d’une maison ou d’un appartement : d’information, de délivrance et de garantie.
Obligations d’information du vendeur d'un bien
L’acheteur doit connaître les informations relatives à la maison qu’il acquière, afin de ne faire aucune mauvaise découverte lors de son usage. Le vendeur doit donc communiquer à l’acheteur divers éléments sur le bien, notamment ceux qui ne sont pas détectables à première vue. L’existence d’un bail, l’inondabilité du terrain, s’il y a eu traitement pour amiante, la non conformité de l’installation électrique, les servitudes… doivent être révélés pour la vente. Toutes les informations sont contenues dans le dossier de diagnostics techniques que doit remettre le vendeur à l’acheteur, entre autres. Le notaire est là pour vous accompagner à respecter cette obligation, n’hésitez pas à le solliciter !
Obligations de délivrance pour un bien immobilier
Au moment de la signature du contrat de vente, le vendeur s’engage à céder le bien à l’acquéreur. En tant que vendeur, vous devez donc céder votre maison ou appartement et assurer sa livraison à l’acheteur. Vous vous engagez à délivrer le bien dans le même état qu’au jour de la visite suite à laquelle l’acheteur a fait son offre d’achat. Les clefs sont remises lors de la signature du contrat de vente. Si le bien est vendu loué, l’acheteur récupère le bail, le dépôt de garantie, etc.
Obligations de garantie dans la vente d'un bien immobilier
Selon l’article 1625 du Code Civil, le vendeur doit garantir à l'acheteur « la possession paisible de la chose vendue ». On parle de garantie contre l’éviction : le vendeur a l’obligation de respecter les termes de la vente, et ne doit rien faire pour limiter la jouissance normale et tranquille du bien par le nouveau propriétaire. Autre obligation de garantie : la garantie contre les vices cachés. Un vice caché est “un défaut qui rend le bien impropre à l'usage auquel il est destiné ou qui réduit tellement cet usage que l'acheteur n'aurait pas réalisé la transaction ou aurait versé un prix moins élevé.” Attention, le contrat de vente peut contenir une clause d’exonération des vices cachés, vérifiez bien ce point si vous êtes acheteur !
| Obligation d'information | Obligation de délivrance | Obligation de garantie | |
|---|---|---|---|
| Détails des obligations | Toute information relative au bien connu par le vendeur (servitudes, bail, problème d'inondation...) | Livraison du bien obligatoire, conforme aux spécifications du contrat. | Garantie contre l'éviction, contre les vices cachés, et remise des diagnostics techniques |
Quelles sont les obligations d'un propriétaire envers son locataire en cas de vente ?
Tout propriétaire peut vendre son bien en location s’il le souhaite. Il lui faut cependant suivre certaines règles pour une mise en vente en bonne et due forme. Tout locataire dispose de droits et ne peut être mis dehors du jour au lendemain. Et heureusement !
Ainsi, le propriétaire doit envoyer congé à son locataire par courrier avec accusé de réception au moins 6 mois avant la fin du bail de location. Cette lettre doit contenir le motif pour lequel le propriétaire demande congé, ainsi que le prix de vente du bien et les conditions. Le locataire doit être informé de ces trois éléments car il peut lui-même acheter le bien en question : il est même prioritaire pour se porter acquéreur. On parle de droit de préemption. Le locataire dispose alors de 2 mois pour faire une offre d’achat. Ce délai est porté à 4 mois si la contraction d’un prêt immobilier est nécessaire pour l’achat. S’il ne souhaite pas acheter ou n’en a pas les moyens, il doit quitter les lieux à la fin de son bail.
À défaut d’avoir suivi ces règles, le propriétaire ne pourra pas mettre son bien en vente et le bail du locataire sera renouvelé.
Le droit de préemption n’est pas systématique. Par exemple, si le vendeur cède le bien à des proches parents, la priorité n’est pas donnée au locataire.
Pour vous aider à gérer votre bien immobilier et/ou le mettre en vente, vous pouvez vous faire accompagner par une agence immobilière. Mais laquelle choisir ? Nous vous invitons à consulter notre guide des meilleures agences immobilières ci-dessous. Vous trouverez un comparatif des différentes agences du marché selon leurs services, leurs tarifs et leurs spécificités.
Quelle est l’obligation de l’acheteur dans un contrat de vente ?
Les obligations du vendeur et de l’acheteur lors d’une transaction immobilière sont naturellement bien différentes. Lors d’un contrat de vente, l’acheteur est principalement soumis à des obligations financières. En effet, pour pouvoir devenir le nouveau propriétaire du bien immobilier qu’il convoite, l’acquéreur doit s’acquitter du prix de vente défini dans le contrat, à la date convenue. Ces éléments sont fixés par les deux parties dans l’avant-contrat, autrement dit dans le compromis de vente. S’ils ne sont pas précisés, le paiement du prix de vente s’effectue au moment de la délivrance du bien.
En principe, l’acheteur doit également assumer le paiement des frais d’actes et autres accessoires à la vente, sauf si une autre répartition est prévue par le contrat. Par ailleurs, l’acheteur n’est pas redevable de la taxe foncière et de la taxe d’habitation, qui sont à la charge respectivement du propriétaire et de l’occupant au 1er janvier de l’année considérée. Attention cependant, une répartition prorata temporis de la taxe foncière en fonction de la date d’acquisition peut être faite, ajoutant une obligation supplémentaire à l'acheteur.
Si l’acheteur ne remplit pas son obligation de paiement, deux recours sont possibles pour le vendeur :
- L’exécution forcée de la vente : en utilisant tous les moyens à disposition des créanciers pour obliger l’acheteur à assumer son obligation de paiement, via une rétention du bien par exemple.
- L’annulation de la vente : l’acheteur peut engager une action en résolution de la vente.
Agent immobilier, quelle obligation avez-vous envers le vendeur ?
En tant que professionnel, l’agent immobilier est soumis à de nombreuses règles et divers devoirs, que ce soit envers le propriétaire du bien ou envers l’acheteur. La première obligation de l’agent immobilier envers le vendeur est une obligation d’information et de conseil :
- Il doit être transparent sur les tarifs qu’il pratique pour ses différentes missions ainsi que leur modalité de calcul.
- Il doit informer le vendeur des dispositions légales liées à la vente de son bien.
- Il a un devoir de conseil : il doit accompagner au mieux le vendeur en faisant appel à ses connaissances du métier et de ses expériences passées. Ainsi, il peut guider le vendeur sur de nombreux points essentiels à la vente : fixation du prix du bien, rédaction du compromis de vente et clauses suspensives à prévoir, choix de l’acheteur si la situation le permet, etc.
- Il doit s’assurer de la régularité de la transaction et s’occuper des démarches juridiques, administratives, et techniques nécessaires pour la vente du bien.
L’agent immobilier a également une obligation de loyauté envers le client dont il est mandataire : il ne doit pas concurrencer déloyalement son client. Il doit aussi faire preuve de diligence et tout faire pour que la transaction soit faite dans les meilleures conditions possibles son client, ici le vendeur.
L’agent immobilier n’est soumis à aucune obligation de résultat. En effet, il ne pourra être mis en cause s’il ne trouve pas d’acquéreur par exemple. Il doit en revanche tout faire pour réaliser sa mission : il s’agit d’une obligation de moyens.
Maison ou appartement, quelles différences d'obligations pour le vendeur ?
Les obligations du vendeur sont peu impactées par le type de bien mis en vente. La principale différence entre la vente d’une maison et la vente d’un appartement est la prise en compte de la copropriété et donc de l’immeuble. Ces derniers peuvent constituer des points positifs comme négatifs pour l’acheteur.
En plus des différents diagnostics techniques classiques (gaz, amiante, performance énergétique, etc.), le vendeur doit communiquer les informations relatives à la copropriété : l’acquéreur doit connaître l’état des parties communes. Ainsi, différents diagnostics des parties communes sont à joindre au dossier pour l’acheteur : le diagnostic amiante, le contrat de risque d’exposition au plomb, etc. Le syndic de l’immeuble doit se charger de réaliser ces diagnostics en faisant appel à des professionnels.
La loi ALUR impose également aux vendeurs d’un appartement en copropriété de fournir d’autres documents comme la fiche de mise en copropriété, le règlement, le montant des charges, etc. Prenez contact avec votre syndic pour obtenir l’intégralité de ces pièces nécessaires à la vente de votre appartement !
Nos 6 conseils pour bien vendre votre bien immobilier
La vente d’un bien immobilier peut prendre un certain temps et même être assez éprouvant, surtout si vous n’êtes pas accompagné par une agence. Voici nos conseils pour rapidement et bien vendre votre maison ou votre appartement :
- Conseil 1 - Faites les diagnostics techniques nécessaires pour éviter de retarder la vente si un acquéreur se présente. Préparez votre dossier de vente !
- Conseil 2 - Faites faire une estimation du prix de vente par un expert, pour qu’il soit en accord avec la réalité du marché immobilier. La mauvaise estimation du prix d’un bien est l’une des raisons les plus communes pour laquelle votre bien ne se vend pas.
- Conseil 3 - Soignez votre bien immobilier : décoration, dépersonnalisation, petits travaux si nécessaire… Mettez votre logement en valeur et soulignez ses atouts !
- Conseil 4 - Faites-vous accompagner d’une agence immobilière. Les services de cet intermédiaire vont alourdir votre budget mais ils peuvent vous faire gagner du temps et vous permettre de réaliser la vente beaucoup plus sereinement.
- Conseil 5 - Si vous décidez de ne pas faire appel à une agence immobilière, assurez-vous de la visibilité de votre bien sur le marché. Diffusez une annonce : réseaux sociaux, sites d’annonces, sans le surexposer pour ne pas décrédibiliser votre bien.
- Conseil 6 - Une fois l’acheteur trouvé, formalisez la vente avec la signature d’un compromis de vente. Cet avant-contrat peut être une étape utile avant la signature de l’acte définitif de vente, vous permettant de vous assurer du sérieux de l’acheteur et de sceller un premier accord de vente.
concernant la vente d’une maison faite par le notaire les frais de négociations sont ils à la charge du vendeur
Bonjour,
Les frais de négociation sont généralement à la charge de l’acquéreur lors d’une vente immobilière faite par le notaire.
En effet, les frais de négociation sont des honoraires qui rémunèrent le travail de l’agent immobilier qui a contribué à la transaction, en recherchant un acquéreur pour le bien immobilier. Ces frais sont fixés librement par l’agent immobilier et sont généralement inclus dans le prix d’achat payé par l’acquéreur.
Le vendeur peut toutefois négocier avec l’agent immobilier pour partager ou réduire les frais de négociation, mais cela dépendra de l’accord qui sera conclu entre les parties.
Il est important de noter que les frais d’acte notarié, quant à eux, sont répartis entre le vendeur et l’acquéreur. Les frais de notaire comprennent les taxes et les émoluments liés à la rédaction de l’acte de vente ainsi que les frais liés aux formalités administratives.
En résumé, les frais de négociation sont généralement à la charge de l’acquéreur et les frais d’acte notarié sont partagés entre le vendeur et l’acquéreur.
Cordialement
Bonjour, j’ai confié la vente de mon appartement à un agent immobilier. Un acheteur m’est proposé, ai-je le droit de demander à consulter le plan de financement qu’il a remis à l’agent avant d’accepter son offre (via l’agent)? Merci.
Bonjour,
Vous êtes en droit de demander certains documents à votre acquéreur pour vérifier sa solidité financière. Si vous avez confié la vente de votre appartement à un agent immobilier, vous pouvez vous rapprocher de ce dernier pour vous assurer de la solidité financière de votre acquéreur.
Cordialement
Bonjour, j’ai signé un contrat de vente sans exclusivité de mon bien avec un agent immobilier indépendant. Je souhaite également le mettre en vente par moi-même à un prix inférieur, en ai-je le droit et est ce qu’i faut que j’en informe le conseiller immobilier.
Je vous remercie pour votre conseil. Cdt JENNY
Bonjour,
Vous êtes totalement en droit de proposer votre bien à la vente entre particuliers. La seule condition est de ne pas vendre votre bien par qqn qui aurait visité la maison via l’agence immobilière et qui souhaiterait passer par vous directement ensuite. Vous n’avez pas à en informer l’agent immobilier, même si pour le bien fondé de la relation il est conseillé de le dire à l’agence.
Cordialement
Bonjour. Mon agent immobilier me demande une attestation de ramonage et d’entretien de la chaudière de moins d’un an. Est-ce une obligation.
Bonjour
L’entretien régulier d’une cheminée, c’est-à-dire son ramonage, est obligatoire dans une optique de prévention des risques pesant à la fois sur l’habitation et ses occupants, aux termes du Règlement sanitaire départemental. Ce dernier est consultable en mairie et en préfecture.
Le Code général des collectivités territoriales rappelle ce principe en son article L2213-26.
Ainsi, vous devrez faire réaliser un ramonage de votre cheminée au moins 1 fois tous les ans. Le ramonage consiste en une élimination de la suie et des dépôts restés dans le conduit intérieur, car ce sont des facteurs de risques importants.
Cette intervention réalisée sur votre cheminée / poêle à bois est une obligation à laquelle vous devrez vous soumettre, et ce :
que vous soyez propriétaire du logement dans lequel vous habitez ;
que vous soyez locataire.
Cordialement
J’ai mis mon bien en vente mais je ne désire plus vendre j’ai signé avec l’agence un mandat exclusif de vente comment faire pour tout annuler ma demande de vente ?
Bonjour,
La résiliation d’un mandat exclusif en dehors de la période d’irrévocabilité est théoriquement prohibée. En revanche, vous pouvez mettre fin à ce mandat par le biais d’un huissier de justice si vous constatez des fautes graves de la part de l’agence immobilière.
Bonne journée