Vente d'un bien immobilier, quelles obligations en 2020 ? - Réassurez-moi

Quelles obligations respecter pour vendre une maison ?

Mise à jour le

La vente d’une maison ou d’un appartement est soumise à diverses obligations légales. Acheteur comme vendeur doivent respecter certaines règles nécessaires pour que la vente du bien immobilier se passe le plus paisiblement possible, et éviter les déconvenues et litiges. Alors, quelles sont les obligations du vendeur ? Quelles sont celles de l’agent immobilier vis-à-vis du vendeur ? Quelle obligation apporte le contrat de vente à l’acheteur ? Nos réponses.

obligation vente immobiliere

Quelles sont vos obligations en tant que vendeur d’un bien immobilier ?

Pour éviter tout litige ou l’annulation même de la vente, le vendeur doit se soumettre à diverses obligations légales, notamment auprès de l’acquéreur. Trois types d’obligations interviennent dans la vente d’une maison ou d’un appartement : d’information, de délivrance et de garantie.

Obligations d’information du vendeur d’un bien

L’acheteur doit connaître les informations relatives à la maison qu’il acquière, afin de ne faire aucune mauvaise découverte lors de son usage. Le vendeur doit donc communiquer à l’acheteur divers éléments sur le bien, notamment ceux qui ne sont pas détectables à première vue. L’existence d’un bail, l’inondabilité du terrain, s’il y a eu traitement pour amiante, la non conformité de l’installation électrique, les servitudes… doivent être révélés pour la vente. Toutes les informations sont contenues dans le dossier de diagnostics techniques que doit remettre le vendeur à l’acheteur, entre autres. Le notaire est là pour vous accompagner à respecter cette obligation, n’hésitez pas à le solliciter !

Obligations de délivrance pour un bien immobilier

Au moment de la signature du contrat de vente, le vendeur s’engage à céder le bien à l’acquéreur. En tant que vendeur, vous devez donc céder votre maison ou appartement et assurer sa livraison à l’acheteur. Vous vous engagez à délivrer le bien dans le même état qu’au jour de la visite suite à laquelle l’acheteur a fait son offre d’achat. Les clefs sont remises lors de la signature du contrat de vente. Si le bien est vendu loué, l’acheteur récupère le bail, le dépôt de garantie, etc.

Obligations de garantie dans la vente d’un bien immobilier

Selon l’article 1625 du Code Civil, le vendeur doit garantir à l’acheteur « la possession paisible de la chose vendue ». On parle de garantie contre l’éviction : le vendeur a l’obligation de respecter les termes de la vente, et ne doit rien faire pour limiter la jouissance normale et tranquille du bien par le nouveau propriétaire. Autre obligation de garantie : la garantie contre les vices cachés. Un vice caché est “un défaut qui rend le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou qui réduit tellement cet usage que l’acheteur n’aurait pas réalisé la transaction ou aurait versé un prix moins élevé.” Attention, le contrat de vente peut contenir une clause d’exonération des vices cachés, vérifiez bien ce point si vous êtes acheteur !

Obligation d’informationObligation de délivranceObligation de garantie
Détails des obligationsToute information relative au bien connu par le vendeur (servitudes, bail, problème d’inondation…)Livraison du bien obligatoire, conforme aux spécifications du contrat. Garantie contre l’éviction, contre les vices cachés, et remise des diagnostics techniques

Quelles sont les obligations d’un propriétaire envers son locataire en cas de vente ?

Tout propriétaire peut vendre son bien en location s’il le souhaite. Il lui faut cependant suivre certaines règles pour une mise en vente en bonne et due forme. Tout locataire dispose de droits et ne peut être mis dehors du jour au lendemain. Et heureusement !

Ainsi, le propriétaire doit envoyer congé à son locataire par courrier avec accusé de réception au moins 6 mois avant la fin du bail de location. Cette lettre doit contenir le motif pour lequel le propriétaire demande congé, ainsi que le prix de vente du bien et les conditions. Le locataire doit être informé de ces trois éléments car il peut lui-même acheter le bien en question : il est même prioritaire pour se porter acquéreur. On parle de droit de préemption. Le locataire dispose alors de 2 mois pour faire une offre d’achat. Ce délai est porté à 4 mois si la contraction d’un prêt immobilier est nécessaire pour l’achat. S’il ne souhaite pas acheter ou n’en a pas les moyens, il doit quitter les lieux à la fin de son bail.
À défaut d’avoir suivi ces règles, le propriétaire ne pourra pas mettre son bien en vente et le bail du locataire sera renouvelé.

Le droit de préemption n’est pas systématique. Par exemple, si le vendeur cède le bien à des proches parents, la priorité n’est pas donnée au locataire.

Pour vous aider à gérer votre bien immobilier et/ou le mettre en vente, vous pouvez vous faire accompagner par une agence immobilière. Mais laquelle choisir ? Nous vous invitons à consulter notre guide des meilleures agences immobilières ci-dessous. Vous trouverez un comparatif des différentes agences du marché selon leurs services, leurs tarifs et leurs spécificités.

cta agence immo

Quelle est l’obligation de l’acheteur dans un contrat de vente ?

Les obligations du vendeur et de l’acheteur lors d’une transaction immobilière sont naturellement bien différentes. Lors d’un contrat de vente, l’acheteur est principalement soumis à des obligations financières. En effet, pour pouvoir devenir le nouveau propriétaire du bien immobilier qu’il convoite, l’acquéreur doit s’acquitter du prix de vente défini dans le contrat, à la date convenue. Ces éléments sont fixés par les deux parties dans l’avant-contrat, autrement dit dans le compromis de vente. S’ils ne sont pas précisés, le paiement du prix de vente s’effectue au moment de la délivrance du bien.

En principe, l’acheteur doit également assumer le paiement des frais d’actes et autres accessoires à la vente, sauf si une autre répartition est prévue par le contrat. Par ailleurs, l’acheteur n’est pas redevable de la taxe foncière et de la taxe d’habitation, qui sont à la charge respectivement du propriétaire et de l’occupant au 1er janvier de l’année considérée. Attention cependant, une répartition prorata temporis de la taxe foncière en fonction de la date d’acquisition peut être faite, ajoutant une obligation supplémentaire à l’acheteur.

Si l’acheteur ne remplit pas son obligation de paiement, deux recours sont possibles pour le vendeur :

  • L’exécution forcée de la vente : en utilisant tous les moyens à disposition des créanciers pour obliger l’acheteur à assumer son obligation de paiement, via une rétention du bien par exemple.
  • L’annulation de la vente : l’acheteur peut engager une action en résolution de la vente.

Agent immobilier, quelle obligation avez-vous envers le vendeur ?

En tant que professionnel, l’agent immobilier est soumis à de nombreuses règles et divers devoirs, que ce soit envers le propriétaire du bien ou envers l’acheteur. La première obligation de l’agent immobilier envers le vendeur est une obligation d’information et de conseil :

  • Il doit être transparent sur les tarifs qu’il pratique pour ses différentes missions ainsi que leur modalité de calcul.
  • Il doit informer le vendeur des dispositions légales liées à la vente de son bien.
  • Il a un devoir de conseil : il doit accompagner au mieux le vendeur en faisant appel à ses connaissances du métier et de ses expériences passées. Ainsi, il peut guider le vendeur sur de nombreux points essentiels à la vente : fixation du prix du bien, rédaction du compromis de vente et clauses suspensives à prévoir, choix de l’acheteur si la situation le permet, etc.
  • Il doit s’assurer de la régularité de la transaction et s’occuper des démarches juridiques, administratives, et techniques nécessaires pour la vente du bien.

L’agent immobilier a également une obligation de loyauté envers le client dont il est mandataire : il ne doit pas concurrencer déloyalement son client. Il doit aussi faire preuve de diligence et tout faire pour que la transaction soit faite dans les meilleures conditions possibles son client, ici le vendeur.

L’agent immobilier n’est soumis à aucune obligation de résultat. En effet, il ne pourra être mis en cause s’il ne trouve pas d’acquéreur par exemple. Il doit en revanche tout faire pour réaliser sa mission : il s’agit d’une obligation de moyens.

Maison ou appartement, quelles différences d’obligations pour le vendeur ?

Les obligations du vendeur sont peu impactées par le type de bien mis en vente. La principale différence entre la vente d’une maison et la vente d’un appartement est la prise en compte de la copropriété et donc de l’immeuble. Ces derniers peuvent constituer des points positifs comme négatifs pour l’acheteur.

En plus des différents diagnostics techniques classiques (gaz, amiante, performance énergétique, etc.), le vendeur doit communiquer les informations relatives à la copropriété : l’acquéreur doit connaître l’état des parties communes. Ainsi, différents diagnostics des parties communes sont à joindre au dossier pour l’acheteur : le diagnostic amiante, le contrat de risque d’exposition au plomb, etc. Le syndic de l’immeuble doit se charger de réaliser ces diagnostics en faisant appel à des professionnels.

La loi ALUR impose également aux vendeurs d’un appartement en copropriété de fournir d’autres documents comme la fiche de mise en copropriété, le règlement, le montant des charges, etc. Prenez contact avec votre syndic pour obtenir l’intégralité de ces pièces nécessaires à la vente de votre appartement !

Nos 6 conseils pour bien vendre votre bien immobilier

La vente d’un bien immobilier peut prendre un certain temps et même être assez éprouvant, surtout si vous n’êtes pas accompagné par une agence. Voici nos conseils pour rapidement et bien vendre votre maison ou votre appartement :

  • Conseil 1 – Faites les diagnostics techniques nécessaires pour éviter de retarder la vente si un acquéreur se présente. Préparez votre dossier de vente !
  • Conseil 2 – Faites faire une estimation du prix de vente par un expert, pour qu’il soit en accord avec la réalité du marché immobilier. La mauvaise estimation du prix d’un bien est l’une des raisons les plus communes pour laquelle votre bien ne se vend pas.
  • Conseil 3 – Soignez votre bien immobilier : décoration, dépersonnalisation, petits travaux si nécessaire… Mettez votre logement en valeur et soulignez ses atouts !
  • Conseil 4 – Faites-vous accompagner d’une agence immobilière. Les services de cet intermédiaire vont alourdir votre budget mais ils peuvent vous faire gagner du temps et vous permettre de réaliser la vente beaucoup plus sereinement.
  • Conseil 5 – Si vous décidez de ne pas faire appel à une agence immobilière, assurez-vous de la visibilité de votre bien sur le marché. Diffusez une annonce : réseaux sociaux, sites d’annonces, sans le surexposer pour ne pas décrédibiliser votre bien.
  • Conseil 6 – Une fois l’acheteur trouvé, formalisez la vente avec la signature d’un compromis de vente. Cet avant-contrat peut être une étape utile avant la signature de l’acte définitif de vente, vous permettant de vous assurer du sérieux de l’acheteur et de sceller un premier accord de vente.

Posez votre question
Un expert vous répondra