Comment vendre un bien occupé ? [Nos 3 conseils] - Réassurez-moi

Vendre un appartement loué : nos conseils !

Il peut arriver qu’un propriétaire souhaite vendre son appartement alors que celui-ci est loué. Contrairement à certaines idées reçues, il est tout à fait possible de céder un logement alors que celui-ci est occupé. Cependant, selon si le propriétaire décide de donner congé à son locataire ou de vendre le bien occupé, les règles ne sont pas les mêmes. Nous faisons le point sur la question pour vous aider à y voir plus clair.

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Peut-on vendre un appartement loué ?

Rien n’interdit à un propriétaire de vendre appartement loué. En effet, un appartement mis en location peut être cédé dès lors que le propriétaire le décide. Cependant, les conditions vont varier selon le projet de vente du propriétaire, à savoir s’il souhaite vendre son bien loué ou vide. La vente d’un appartement occupé est relativement facile, peu importe la durée du bail, le propriétaire ne congédie pas son locataire et n’a donc pas d’obligation particulière à son égard. Bien que cela ne soit pas obligatoire, nous vous conseillons de l’avertir de la vente du logement occupé en cours de bail et du changement de propriétaire.

Le propriétaire bénéficie d’un droit de d’accès au logement de 2 heures par jour afin d’organiser les visites avec des acquéreurs potentiels.

En revanche, si le propriétaire ne souhaite pas vendre son appartement loué, celui-ci doit respecter un certain formalisme. En effet, pour vendre une maison actuellement louée vide, le propriétaire doit demander à son locataire de libérer les lieux au moins 6 mois avant l’échéance du bail. En cas de location meublée, le délai est de 3 mois. Respecter la durée du bail peut s’avérer contraignante quand le propriétaire souhaite vendre rapidement, mais cela lui évitera d’appliquer une décote sur le prix de vente.

Une agence immobilière peut vous aider à gérer votre vente et le congé de votre locataire. Nous savons qu’il n’est pas toujours évident de faire son choix, c’est pour cela que nous avons créé un comparateur en ligne et gratuit qui vous aidera à faire votre choix.

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Vendre un bien loué : comment faire ?

Selon le projet immobilier du propriétaire, le prix qu’il souhaite obtenir et la durée du bail restant à courir, la vente de l’appartement sera conclue tout en étant occupé ou vide. Mais comment vendre un appartement actuellement loué ? Si le propriétaire ne peut pas attendre la fin de la durée du bail pour vendre, il peut procéder à vente d’un logement occupé en cours de bail sans formalisme particulier. En revanche, une décote sera appliquée sur le prix de vente, ce qui pourrait minorer une éventuelle plus-value immobilière. Bien que cela ne soit pas obligatoire, il est conseillé d’informer le locataire de la vente d’un bien loué en cours de bail.

Dans le cas où le propriétaire ne souhaite pas être pénalisé financièrement par la vente d’un bien en location, il peut s’organiser pour donner congé à son locataire sous certaines conditions. En effet, le propriétaire doit adresser un courrier demandant au locataire de libérer les lieux au moins 6 mois avant l’échéance du bail en location vide et 3 mois en cas de location meublée.

  • 6 mois avant l’échéance du bail en location vide et 3 mois en cas de location meublée, le propriétaire doit adresser un courrier au locataire pour lui donner congé en justifiant la mise en vente du logement. La location prend alors fin au terme du bail. S’il s’agit d’une location vide, le propriétaire est tenu de faire une offre de vente au locataire. En effet en cas lors de la mise en vente d’un appartement occupé, le locataire est prioritaire pour l’acheter. Celui-ci dispose d’un délai de 2 mois à compter du préavis pour se prononcer.
  • Si l’échéance du bail est trop proche ou trop lointaine, le propriétaire peut prendre son mal en patience ou encore, réaliser la vente même si la maison est occupée par locataire. Certes, une décote sera appliquée, mais cela évite au propriétaire d’avoir à faire face à une vacance locative et lui permet de percevoir des loyers jusqu’à la vente.

Notre modèle de lettre pour la vente d’un appartement occupé

Vous êtes propriétaire et vous souhaitez donner congé à votre locataire afin de réaliser la vente de votre appartement actuellement occupé ? Pour cela, vous allez devoir respecter un certain formalisme. En effet, vous êtes tenu de demander à votre locataire de libérer les lieux au moins 6 mois avant l’échéance du bail en location vide et 3 mois en cas de location meublée. Cette lettre de mise en vente d’un bien loué doit également comporter une offre de vente à votre locataire. Celui-ci est considéré comme prioritaire pour le racheter, il dispose d’un délai de 2 mois à compter du préavis pour vous répondre.
Vous trouverez ci-dessous notre modèle de lettre pour vendre un appartement actuellement loué.

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Vente appartement occupé : quels sont les droits du locataire ?

Lorsqu’un propriétaire décide de vendre sa maison louée, il a le choix entre céder le logement occupé ou vide. Dans le premier cas, le locataire peut continuer d’occuper le bien mis en vente et peut l’acheter s’il le souhaite, mais il ne dispose pas d’un droit de rachat prioritaire. En revanche, vendre vide un appartement loué avant la fin bail n’est pas possible. Le locataire dispose de certains droits, notamment d’une priorité à l’achat de l’appartement loué à vendre. Les dispositions de la loi ALUR prévoient qu’en cas de vente d’un appartement occupé, le propriétaire doit faire une offre de vente à son locataire au moment où il lui donne congé au moins 6 mois avant la fin du bail s’il s’agit d’une location vide et 3 mois avant s’il s’agit d’une location meublée. Le courrier doit mentionner le prix et les conditions de vente, le locataire dispose alors de 2 mois pour se prononcer, il est en droit de négocier mais en cas d’offre d’achat inférieure au prix de vente, le propriétaire est en droit de le mettre en concurrence avec d’autres acheteurs potentiels.

Le locataire ne bénéficie pas de droit de préemption dans le cas où le propriétaire souhaite vendre son bien à une personne de sa famille, s’il s’agit d’un logement vétuste ou d’une location saisonnière.

Vente d’un appartement occupé : quelle décote ?

Si vous êtes propriétaire et envisagez de vendre votre appartement loué, une décote est susceptible d’être appliquée sur le logement. Cette décote pour la vente de votre logement occupé va dépendre notamment de la durée du bail restant à courir, du montant du loyer, ou encore des caractéristiques du logement et de son locataire.

Les locations meublées ayant une durée de bail limitée à un an, il n’y a pas de décote particulière pour une location meublée.

La décote s’appliquant lors de la vente d’un bien loué peut s’appliquer dans les cas suivants :

  • Location loi de 1948 : cette décote peut atteindre 40 à 50 % pour certains logements construits avant le 1er septembre 1948 qui donnent un droit au maintien dans les lieux à la fin du bail ;
  • Location vide : la décote si situe autour de 10 % en fonction de la durée du bail restant à courir ;
  • Location d’une petite surface : la décote est assez faible, autour de 5 % ;
  • Location meublée : il n’y a donc pas de décote particulière.

Le cas spécial du locataire de plus de 65 ans : les locataires de plus de 65 ans aux ressources modestes bénéficient d’une protection particulière en cas de location, ce qui les rend difficilement expulsables.

Acheter sa maison en location vente : les 3 choses à savoir

Acheter sa maison en location vente est un moyen d’acquisition peu connu des potentiels acheteurs et pour cause : les conditions d’achat sont atypiques. Mais qu’est-ce qu’une location vente ? Voici ce qu’il faut savoir.

1) Acheter un bien immobilier en location vente permet à un locataire d’acheter le logement qu’il occupe durant une période définie par le contrat de location-accession. Cette formule est intéressante pour les primo-accédants qui souhaitent investir avec un petit budget. En effet, la location-accession ne nécessite pas d’apport au moment de la signature du contrat. Il suffit généralement de verser 5 % du prix du logement pour le réserver

2) Dans un premier temps, le particulier doit louer le bien immobilier et verser une indemnité d’occupation au propriétaire qui s’apparente à un loyer d’une location classique. Le locataire devient ensuite propriétaire du bien à la date fixée par le contrat de location-accession, la durée de la location vente d’un bien immobilier doit être inférieure à 4 ans.

3) Au cours du contrat de location vente d’un bien immobilier, le locataire peut décider de lever l’option d’achat. C’est-à-dire acquérir la maison en location vente avant la date fixée par le contrat de location-accession. Le locataire peut également se raviser et ne pas poursuivre le contrat de location vente du bien immobilier, le propriétaire a alors le choix entre le maintenir dans les lieux au titre d’une location classique ou lui donner congé.

Antoine Fruchard

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