Comment acheter une maison en copropriété ?

Mis à jour le 10 novembre 2020 par Antoine Fruchard 

Vos recherches ont enfin abouti et souhaitez lancer le processus d’acquisition du bien. Seulement il s’agit d’un logement en copropriété et toutes sortes de questions vous viennent en tête. Comment se passe l’achat d’un logement en copropriété ? Quels sont les points de vigilance ? Est-ce une bonne idée d’acheter une maison ou un appartement en copropriété ? Toutes nos réponses pour vous aider à mieux comprendre l’achat en copropriété !

Achat en copropriété : quelles démarches ?

Acheter une maison ou un appartement en copropriété est assez similaire à l’achat d’un logement individuel. Cela nécessite cependant une attention toute particulière aux informations relatives à la copropriété en elle-même. Le vendeur doit en effet remettre certains documents à l’acquéreur sur le lot mis en vente et sur la copropriété. En tant qu’acheteur, vous recevrez des documents sur :

  • L’organisation de la copropriété : la fiche synthétique, le règlement, le carnet d’entretien de l’immeuble tenu par le Syndic, les conclusions du Diagnostic Technique Global (DTG), les 3 derniers procès-verbaux d’assemblées générales…
  • L’état financier de la copropriété et du vendeur : les sommes susceptibles d’être dues par l’acquéreur au syndicat des propriétaires, l’état global des impayés de charges au sein du syndicat des copropriétaires, montant des charges courantes, éventuelles procédures en cours…
  • Les diagnostics techniques du lot vendu : dossier comportant les diagnostics de performance énergétique, présence d’amiante, risques de pollution, l’état de l’installation de gaz, etc.
  • Vous devez également être informé de la surface privative du lot de copropriété et du risque de présence de champignon (pour les logements en zones à risques).

Ces documents vous sont transmis au moment de la promesse de vente (promesse unilatérale ou compromis de vente), et à défaut, lors de la signature de l’acte authentique de vente.

Nous vous conseillons de lire scrupuleusement toutes les données relatives à la copropriété et au lot que vous achetez. Cela vous permettra d’en connaître l’ambiance générale, et d’en savoir plus sur sa gestion matérielle et financière. Être au courant des impayés d’un autre copropriétaire ou des soucis de nuisance dans l’immeuble vous fera peut-être changer d’avis sur votre potentiel achat !

Qu’est-ce que la copropriété horizontale ?

Bien souvent, lorsqu’on pense copropriété, on imagine la copropriété verticale classique en immeuble : plusieurs copropriétaires possédant un ou plusieurs lots sur différents étages, et se partageant les parties communes. Mais ce n’est pas le seul type de copropriété possible ! Vous pouvez tout à fait acheter une maison en copropriété : c’est la copropriété horizontale, aussi appelée pavillonnaire.

La configuration est la suivante : plusieurs maisons individuelles sont construites sur un terrain commun divisé en plusieurs zones de jouissances. En d’autres termes, lorsque vous achetez une maison en copropriété, vous êtes propriétaire de votre logement mais pas du terrain sur lequel elle se trouve. Chaque lot est donc composé d’une partie privative (la maison) et d’une quote-part de parties communes (le terrain). La copropriété horizontale dispose elle aussi d’un Syndic, qui en est gestionnaire. Des assemblées générales sont également organisées, a minima une fois par an.

Dans le cadre d’une copropriété horizontale, les parties communes sont la voirie qui relie les différentes maisons, ainsi que l’éclairage, les parcs, les équipements techniques et sportifs présents sur le terrain, et le terrain lui-même.

Pour acheter en copropriété une maison individuelle, il est indispensable de se renseigner sur la copropriété. N’hésitez pas à vous faire accompagner dans votre recherche par une agence immobilière. En plus de vous aider à trouver un bien, elle pourra vous conseiller tout au long de la procédure d’achat et vous aider à mieux comprendre les documents sur la copropriété. Pour choisir au mieux votre intermédiaire, vous pouvez consulter notre guide des meilleures agences immobilières ci-dessous :

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Que faut-il vérifier avant d’acheter un appartement en copropriété ?

Lorsque vous achetez en copropriété un appartement ou une maison, il vous faut bien penser que vous devenez copropriétaire et devenez ainsi membre de la collectivité des propriétaires. Si grâce à ce statut vous pouvez jouir des parties communes, vous devez également assumer diverses obligations, notamment financières. En effet, tout copropriétaire doit participer aux dépenses d’entretien des parties communes, ainsi qu’au bon fonctionnement de la copropriété en elle-même (assurances, Syndic, etc.).

C’est pourquoi il est important de faire attention à ne pas acheter dans une copropriété en difficulté ! En plus des obligations financières apportées par la copropriété, vous devrez composer avec les décisions communes et devrez parfois demander l’accord général avant de pouvoir réaliser certains travaux.

Pour ne pas avoir de mauvaises surprises, voici ce à quoi vous devez faire attention avant d’acheter en copropriété :

  • Le montant des charges courantes de l’immeuble ou du pavillon : vous pouvez demander à consulter le budget annuel d’entretien et de fonctionnement de la copropriété sur les 3 dernières années.
  • Les frais spéciaux : typiquement un ravalement de façade ou une mise aux normes de l’ascenseur. Ces frais, moins courants, peuvent représenter d’importantes sommes et ainsi alourdir votre budget. Renseignez-vous sur les travaux déjà engagés et sur l’avancée du paiement. Faites également attention aux futurs travaux : mieux vaut savoir que le ravalement de façade est prévu quelques mois après votre achat.
  • L’état d’entretien de la copropriété et l’environnement : soyez sûr d’apprécier vivre non pas seulement dans votre maison ou appartement, mais également dans les parties communes. De plus, une copropriété mal entretenue est souvent signe de difficulté ou de mauvaise gestion, soyez vigilant.
  • Le règlement de la copropriété : ce document régit l’organisation de la copropriété, et définit droits et obligations de tout copropriétaire. Pensez à vérifier ce règlement avant d’acheter votre maison ou votre appartement car il peut interdire les animaux, limiter les stationnements, imposer une couleur de façade et de volet, etc.
  • Le syndic : est-il professionnel ? Bénévole ? Son statut peut avoir une incidence sur la gestion de la copropriété par exemple.

Nombre de ces informations sont contenues dans les documents que doit vous remettre le vendeur. Nous vous recommandons de les lire avec soin ! Vous pouvez aussi vous tourner vers le syndic et vous renseigner auprès des voisins.

Pourquoi acheter en copropriété avec ses parents ?

Vous rêvez d’être propriétaire de votre maison ou de votre appartement, mais avez peur d’investir seul, ou ne pouvez tout simplement pas vous le permettre ? Acheter en copropriété avec ses parents peut alors être une solution judicieuse ! Vous pouvez par exemple penser à acheter un immeuble ou une maison avec vos parents et diviser le bien en plusieurs lots par la suite. Si vous ne souhaitez pas habiter avec eux, cette option n’est bien sûr envisageable que si le bien peut se diviser facilement en plusieurs espaces indépendants.

Voici les différentes façons d’acheter un bien immobilier avec ses parents :

PrincipeInconvénients
Acheter en indivisionVous achetez à plusieurs.
Chaque partie est propriétaire à hauteur de son apport
Certaines décisions nécessitent l’accord de tous les propriétaires du bien
Créer une SCI (Société Civile Immobilière)Vous achetez ensemble au nom de la SCIPeut être limitante en cas de changement de projet immobilier
Contracter un prêt familialVous empruntez auprès de vos parents et non auprès d’une banqueAttention aux mésententes, formalisez ce prêt par écrit (via un notaire de préférence)
La caution des parentsVos parents se portent caution et s’engagent à payer votre prêt si vous ne parvenez pas à régler les mensualitésAucun apport de fonds, il s’agit seulement d’un appui. Peu apprécié des banques
La donationVos parents peuvent vous donner 100 000 € tous les 15 ans sans payer de droit de donationLe don étant très encadré, démarches assez précises

Acheter un bien en copropriété : quelles contraintes ?

La copropriété impose certaines règles qui peuvent être déterminantes pour votre achat immobilier et votre vie dans ce nouveau logement. Qu’il s’agisse d’une copropriété verticale ou horizontale, il existe diverses contraintes qu’il vous faut connaître avant de franchir le pas d’un tel achat :

  • Certains travaux affectant les parties communes doivent être validés à l’unanimité par la copropriété. Mieux vaut une bonne entente entre copropriétaires !
  • La copropriété peut représenter un frein pour la revente, notamment s’il s’agit d’une copropriété horizontale. En général, les acquéreurs souhaitant trouver une maison sont peu favorables à ces achats : la volonté d’avoir une maison est bien souvent due à la volonté d’échapper à la copropriété.
  • Les charges de copropriété sont assez élevées, d’autant plus si les communs sont nombreux et aménagés (piscine, parcs, terrains de jeux…).
  • Vous êtes reliés aux autres copropriétaires : si l’un d’eux est mauvais payeur, cela peut entacher la copropriété et la mettre en difficulté. Vous en serez donc impacté !
  • La copropriété semble laisser moins de libertés que dans le cas de propriétés individuelles, mais elle apporte aussi quelques avantages (sécurité, espaces communs, environnement…).

Achat en copropriété : une bonne idée ?

L’achat en copropriété peut être une bonne idée, mais veillez à bien vous renseigner sur la copropriété en elle-même. Vérifiez son état, son environnement, consultez tous les diagnostics, les procès-verbaux, renseignez-vous sur les charges courantes et les frais spéciaux, testez la convivialité et l’entente entre copropriétaires, questionnez le syndic… Ne vous lancez pas dans l’achat d’une maison ou d’un appartement en copropriété sans avoir pris le temps de lire les documents à votre disposition.

Si vous décidez d’acheter une maison ou un appartement en copropriété, vous pourrez ainsi profiter des avantages qu’elle confère : accès aux communs, division des charges, gestion de la copropriété par le syndic, équipements sportifs et de loisirs…

L’achat d’un bien en copropriété nécessite de vous poser les bonnes questions, et d’évaluer où vous vous situez par rapport aux avantages et inconvénients que présente ce mode de propriété. Vous devez bien peser le pour et le contre, notamment s’il ne s’agit pas d’un investissement locatif mais que vous prévoyez au contraire d’y vivre !

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