Vente longue d'une maison, comment ça marche ?

Mis à jour le 13 février 2020 par Antoine Fruchard 

Vous êtes propriétaire d’une maison et souhaitez changer de logement, vous commencez donc à rechercher un nouveau bien et à vous renseigner sur les démarches. Une question se pose alors : vaut-il mieux vendre avant d’acheter ou acheter avant de vendre ? Une 3e alternative est possible : la vente longue ! Celle-ci vous permet d’avoir plus de temps pour gérer au mieux votre projet immobilier. Quelle est la signification précise d’une vente longue ? Comment fonctionne-t-elle ? Quelle en est la durée maximale ? Voyons ensemble les spécificités de la vente longue en immobilier.

vente longue notaire

Définition d’une vente longue en immobilier

Le principe de la vente longue est simple : elle vous permet d’allonger la durée entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte authentique de vente. Vous pouvez utiliser ce délai pour rechercher votre nouveau bien tout en ayant déjà trouvé un acquéreur pour votre maison ! Ainsi, vous pouvez faire coïncider l’achat et la vente de votre bien !

Le délai classique entre la promesse de vente et la signature de l’acte définitif est généralement de 3-4 mois. Si l’acheteur n’a besoin d’aucun prêt immobilier, ce délai peut être réduit à 1 mois. On appelle vente longue lorsqu’elle se fait sur plus de 6 mois.

Le compromis de vente a toujours un délai de validité, inscrit au contrat. La vente longue va jouer sur ce délai-là. Il peut être prolongé si nécessaire : il faut alors signer un avenant.

Pour vous aider dans vos démarches immobilières, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel ! Se faire aider par un agent immobilier peut vous permettre de mieux vendre et de vendre plus rapidement. Vous vous éviterez aussi divers tracas ! Vous pouvez consulter notre guide 2020 des agences immobilières pour vous aider à choisir.

cta agence immo

Comment se passe une vente immobilière longue ?

Vous avez trouvé preneur pour votre maison mais pas encore votre nouveau chez vous, vous décidez donc de procéder à une vente longue pour vous laisser le temps pour vos recherches. Alors, comment faire une vente longue ?

Les étapes de vente sont similaires à une vente d’une durée classique : elle commence par la signature d’une promesse unilatérale ou d’un compromis de vente. En principe, cette étape est facultative mais fortement recommandée. Dans le cas d’une vente longue, elle est quasi indispensable ! C’est lors de la signature de cet avant-contrat que vous allez définir les conditions de vente, fixer des clauses suspensives, demander un acompte si vous le souhaitez… Pour le vendeur, ce document permet de s’assurer du sérieux de l’acheteur.
C’est également à ce moment-là que vous allez convenir de la date de la signature de l’acte définitif, et donc proposer une vente longue.

Les deux parties doivent fixer ensemble la date de signature de l’acte authentique de vente. La vente longue ne sera pas automatiquement acceptée par votre acheteur : il vous faut négocier avec lui. Ne signer la vente définitive que 6 mois plus tard peut gêner l’acheteur, notamment s’il a déjà vendu son propre bien ! Il sera peut-être obligé de louer pendant un temps, de se faire héberger par de la famille, payer son garde-meuble plus longtemps, etc. Pour que l’acquéreur s’y retrouve, vous pouvez par exemple demander un dépôt de garantie plus faible. Cette vente longue peut également donner lieu à une compensation financière pour l’acheteur qui accepte de patienter.

Vente longue et notaire : comment ça marche ?

Que ce soit pour une vente classique ou pour une vente longue, la présence d’un notaire n’est pas obligatoire à chaque étape. Voici un récapitulatif des différentes signatures intervenant lors d’une vente immobilière :

Notaire obligatoire
Compromis de vente < 18 moisNon
Compromis de vente > 18 moisOui
Promesse unilatérale de vente < 18 moisNon
Promesse unilatérale de vente > 18 moisOui
Acte définitif de vente (et remise des clefs)Oui

Une promesse de vente peut être de deux natures : promesse unilatérale ou compromis de vente. La première n’engage que le vendeur, l’acheteur est libre de procéder à la transaction ou non. La seconde engage les deux parties : elle est signée lorsque les deux parties ont la certitude de vouloir conclure la vente du logement. Le compromis de vente est donc plus sécuritaire pour le vendeur ! À privilégier.

La présence d’un notaire devient obligatoire lorsque la promesse de vente a une durée de validité de plus de 18 mois. Ainsi, pour une vente longue d’un an et demi et plus, vous devez signer cet avant-contrat devant un notaire. Cela devient un acte authentique. S’il s’agit d’une promesse unilatérale de vente d’une durée de plus de 18 mois, vous devrez verser une prime d’immobilisation à votre acheteur : celle-ci est égale à 5 % du montant du prix de vente du bien. Cela vient compenser l’attente qu’accepte votre acquéreur. Cette somme peut prendre la forme d’une caution ou peut être déposée entre les mains du notaire. Elle n’est pas due s’il s’agit d’un compromis de vente.

Enfin, vente longue ou pas, la signature de l’acte définitif de vente se fait obligatoirement chez un notaire.

Vente longue durée : quel maximum ?

La loi ne prévoit pas de durée maximale pour procéder à une vente immobilière. Les seules contraintes légales prévues en ce qui concerne les durées de validité concernent la signature de la promesse de vente, point vu dans la partie précédente.

Il est tout à fait possible de signer une promesse de vente d’une durée de 3 ans. En tant que vendeur, vous devrez cependant payer une prime d’immobilisation à votre acheteur. Une vente aussi longue n’est cependant pas toujours dans votre intérêt ! Nous vous conseillons de ne pas prévoir de durée trop importante, au risque de n’attirer que très peu d’acheteurs. En effet, lors d’une recherche de bien immobilier, les acquéreurs souhaitent généralement que cela se fasse le plus rapidement possible, notamment s’ils ont des contraintes financières ou professionnelles. Les les plus enclins à accepter une vente longue sont aussi vendeurs de leur propre bien, ils se trouvent donc dans la même situation que vous. Attention à ne pas confondre la vente longue durée avec la vente en viager ! Cette dernière, si elle peut être longue, ne répond pas aux mêmes obligations !

Comment se fait la signature du compromis d’une vente longue ?

Avant toute chose, il est important de rappeler que le compromis de vente est facultatif mais fortement recommandé, notamment lors d’une vente longue. Cet avant-contrat scelle l’accord entre les deux parties : celles-ci sont certaines de conclure la vente et s’y engagent donc. Le compromis de vente peut être réalisé de 3 manières :

  • Par acte sous seing privé, c’est-à-dire entre particuliers, sans intermédiaire,
  • Par acte authentique, c’est-à-dire par l’intermédiaire d’un notaire,
  • Par l’intermédiaire d’un agent immobilier.

Si vous procédez à une vente longue de 6 mois par exemple, vous pouvez signer le compromis de vente de la manière que vous souhaitez.
En revanche, l’acte authentique devient obligatoire si la vente longue dépasse 18 mois. En d’autres termes, vous devez signer le compromis de vente chez un notaire s’il a une durée de validité de 18 mois et plus. Des frais de notaire seront donc à prévoir. S’il n’est pas constaté par un acte authentique, la vente peut être considérée nulle.

2 commentaires
Bertrand, le 14 septembre 2020

Bonjour, quels risques d'une vente longue pour le vendeur ? Merci de votre réponse.

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Notre expert
Antoine Fruchard, le 15 septembre 2020

Bonjour Bertrand,

Dans le cas d’une vente longue, il n’est pas rare que le dépôt de garantie soit plus faible, puisque l’acquéreur doit patienter plus longtemps avant d’accéder à la propriété. Ce montant étant plus faible, l’acquéreur peut avoir moins de scrupules à se retirer de la vente dans la mesure où la somme perdue est plus faible.

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