Le dépôt de garantie : comment ça fonctionne ?

Que vous soyez futur locataire ou futur bailleur, vous souhaitez en apprendre davantage sur le dépôt de garantie ? Définition, modalités de versement au propriétaire du bien, modalités de restitution au locataire à la fin du bail, dépôt de garantie en cas d'achat ou de logement en futur état d'achèvement... Vous saurez tout sur le fonctionnement du dépôt de garantie grâce à nos experts ! Vous trouverez également un modèle de lettre à télécharger, en cas d'absence de restitution de votre dépôt de garantie par le propriétaire !

Le dépôt de garantie : définition

Lors d'un contrat de location, le propriétaire peut demander au locataire le versement d'un dépôt de garantie. Cette somme sera encaissée par le propriétaire qui devra la restituer à la fin du bail de location. Ce versement permet de sceller plus concrètement l'accord entre le propriétaire et le locataire et pallier le risque de dommages matériels pouvant survenir dans le logement.

En d’autres termes, il s’agit d’une somme bloquée qui rassure le propriétaire et dissuade le locataire de ne pas honorer ses engagements.

Que couvre le dépôt de garantie ?

Il peut donc couvrir d’éventuels manquements du locataire envers son propriétaire tels que : 

• Des loyers ou des charges impayés ;

• Des réparations nécessaires pour cause de dégradations ;

• Un défaut d’entretien du logement.

Quel est le montant maximum du dépôt de garantie ?

Son versement est encadré par la loi Alur. Ainsi, selon le type de logement que vous mettez en location (meublée ou vide), vous ne serez pas soumis aux mêmes règles :

Quand faut-il verser le dépôt de garantie au propriétaire ?

En principe, il est demandé au moment de la signature du bail de location. Il doit obligatoirement figurer dans le contrat de location afin de pouvoir le restituer à la fin du contrat, si aucun dommages n'a été constaté.

Propriétaire, pourquoi ne pas confier la gestion de votre logement à une agence de gestion locative ? Leurs services permettent de vous délaisser de toutes les démarches administratives qui vous pèsent concernant votre logement en location. Selon vos besoins, vous pouvez demander de l'aide pour la recherche de locataires, les visites ou encore la rédaction du bail. Grâce à notre outil gratuit, comparez les meilleures offres du marché.

Vous nécessitez de l'aide pour obtenir les fonds du dépôt de garantie ?

Il pourra être versé par le locataire ou par un organisme d'aide comme Action Logement ou encore le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL).

L’avance LOCA-PASS (Action Logement) est une aide qui permet d’avancer le montant du ce versement. Elle peut décharger le locataire de certains frais grâce à un prêt à taux zéro de 1 200 € maximum, remboursable sur 25 mois. 

Cette aide est ouverte, sous conditions, aux : 

• Salariés d’une entreprise du secteur privé non agricole ;

• Jeunes de moins de 30 ans ;

• Étudiants salariés.

Peut-on se servir du dépôt de garantie comme dernier mois de loyer ?

Non, cette pratique est formellement interdite ! En effet, ce versement permettant au propriétaire de couvrir les éventuels incidents survenus durant l'occupation des lieux. Même si vous considérez que le logement n'a pas été endommagé par votre occupation et que vous alliez récupérer cette somme entièrement, il s'agit d'une pratique condamnable.

Vous risquez une mise en demeure judiciaire de la part de votre bailleur et l'impossibilité de récupérer votre dernière quittance de loyer, compromettant votre recherche de logement futur.

Modalités de restitution du dépôt de garantie au locataire à la fin du bail

🔵 Délai et conditions de restitution du dépôt de garantie

Au terme du bail de location et suite à l'état des lieux de sortie du logement, le propriétaire devra - ou non - le restituer au locataire. Selon la situation, voici les conditions de restitution :

Dans tous les cas, la restitution partielle ou totale du dépôt de garantie doit intervenir jusqu'à 2 mois suivants la sortie des lieux. En cas de non-restitution du dépôt de garantie dans le temps imparti, le locataire pourra demander une mise en demeure du propriétaire via une lettre recommandée avec accusé de réception.

Le détail des frais imputés - ou non - sur le dépôt de garantie sera notifié dans l'état des lieux de sortie. La signature de ce document par les deux parties scelle l'engagement mutuel et ne pourra être renégocié par la suite.

Le propriétaire pourra vous restituer votre dépôt de garantie par virement bancaire, chèque ou espèces. Si le remboursement ne se fait pas en mains propres, n'oubliez pas de communiquer à votre ex-propriétaire les coordonnées de votre nouveau logement !

🔵 Quel recours en cas de rétention abusive du dépôt de garantie ?

Si le bailleur n’a pas restitué le dépôt de garantie dans le délai légal et qu’il n’a pas justifié cette rétention, le locataire devra faire une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par courrier électronique. 

Nous mettons à votre disposition un modèle de lettre de demande de restitution de dépôt de garantie, que vous pouvez télécharger.

En cas de refus ou d’absence de réponse du bailleur : 

• Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC). À défaut d’accord, elle rendra un avis sur le litige qui pourra être produit en justice lors d’une procédure judiciaire ;

• Le locataire peut également tenter une conciliation avec un conciliateur de justice avant d’avoir recours à un juge. Il s’agit d’une personne bénévole ayant pour mission d’aider les parties à trouver une solution à l’amiable ;

• Apres une procédure préalable de conciliation avec un conciliateur, le locataire peut tenter une conciliation devant le juge ;

• Le locataire peut obtenir une ordonnance d’injonction à payer, condamnant le bailleur au versement du dépôt de la location. Cette solution n’est possible que si l’obligation de restituer le dépôt de garantie est incontestable ;

• Enfin, le locataire peut demander la convocation du bailleur devant le tribunal d’instance.

Achat immobilier et dépôt de garantie

🔵 Quel montant ?

Dans le cas d'un achat immobilier, le dépôt de garantie suite à un compromis de vente est chose courante. Cependant, aucune disposition légale ne dicte son montant minimal ou maximal. On parle de compromis de vente lorsqu’il s’agit de l’achat immobilier d’un terrain, d’une maison ou d’un appartement déjà existant.

En règle générale, il est de 10 % du prix de vente du bien. Il peut arriver que l’acompte demandé soit inférieur à ces 10 % et tourne plutôt autour de 5 %. Attention cependant à ce que le montant du dépôt ne soit pas trop faible : cela n'engagerait pas suffisamment l'acheteur et le propriétaire ne serait pas totalement rassuré. Or, là est l’intérêt du versement d’un acompte : engager les parties et surtout garantir la solvabilité de l’acquéreur potentiel en vue de l’acte définitif de vente.

🔵 Est-ce obligatoire ?

Non, ce n'est pas obligatoire. Ni sa présence, ni son montant ne sont fixés par la loi. Le vendeur du bien immobilier peut demander à l'acquéreur de verser cette somme, qui sera bloquée jusqu'à l'acte de vente définitif, comme il peut ne rien lui demander. C'est notamment le cas entre des personnes qui se font déjà confiance. Ainsi, il se peut que votre compromis de vente ne comporte pas de dépôt de garantie à payer car le vendeur ne souhaitait pas mettre en place cette sécurité.

En revanche, si un dépôt de garantie est prévu dans le compromis de vente, en tant qu'acquéreur, vous êtes dans l'obligation de le régler. Il sera décompté du prix total de la vente au moment de la signature de l'acte définitif de vente.

🔵 Quel est le rôle du notaire concernant le dépôt de garantie ?

Le notaire peut être un intermédiaire lors de la signature d'un compromis de vente, mais sa présence n'est pas obligatoire. En effet, un compromis de vente peut être conclu :

• par acte sous seing privé : soit directement entre le vendeur et l'acquéreur ;

• par acte authentique : via un notaire ou un agent immobilier.

Ainsi, en fonction de la façon dont est réalisé l’acte, le dépôt de garantie prendra la forme d’un virement au notaire ou à l’agent immobilier. La somme sera bloquée jusqu'à la signature de l'acte de vente définitif. En cas de signature du compromis de vente sous seing privé, bien que sa présence ne soit pas indispensable, il est tout de même conseillé d’avoir recours à un notaire choisi au préalable pour conserver le dépôt de garantie. Le délai de virement du notaire après la vente est de 2 semaines à 1 mois.

En revanche, la signature de l'acte définitif de vente doit se faire chez un notaire, sa présence est donc obligatoire ! C'est lui qui va réaliser le contrat de vente et voir les 2 parties le signer. Il doit aussi "assurer la publicité foncière en publiant l'acte de vente au fichier immobilier situé au Service des hypothèques dont dépend le bien".

Ce document, appelé La Minute, est gardé par le notaire. Il en remet cependant une copie à l'acquéreur qui doit le conserver.

Logement en état futur d’achèvement (VEFA) et dépôt de garantie

Le dépôt de garantie d’un achat neuf est quant à lui plus règlementé. Le vendeur, bien souvent promoteur, peut demander à l’acquéreur le versement d’une somme lors du contrat de réservation (aussi appelé "contrat préliminaire"). Cette somme doit être versée sur un compte bancaire ouvert à son nom pour acter la réservation du bien.

Le montant de ce versement pour un bien neuf VEFA est limité à :

Logement déjà existant ou logement en l’état futur d’achèvement, en tant qu’aspirant propriétaire, vous pouvez vite être perdu et vous demander ce qu’il y a de mieux. Pour vous accompagner dans vos recherches d’achat immobilier, vous pouvez avoir recours aux services d’une agence immobilière. Réassurez-moi a réalisé un guide complet des agences immobilières en France. N’hésitez pas à le consulter, vous y trouverez certainement des réponses à vos questions !

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