Comment fonctionne le dépôt de garantie ?

Mis à jour le 14 janvier 2022 par Delphine Bardou 

Pour un propriétaire mettant son bien en location, le dépôt de garantie est une somme faisant office de « prévention » en cas de dégâts matériels ou de non respect des engagements du locataire. Quels sont les règles concernant le dépôt de garantie ? Est-il obligatoire ? Comment se passe la restitution du dépôt de garantie ? Réponses.

Qu’est-ce que le dépôt de garantie ?

Lors d’un contrat de location, le propriétaire peut demander au locataire le versement d’un dépôt de garantie. Cette somme sera encaissée par le propriétaire qui devra la restituer à la fin du bail de location. Le dépôt de garantie permet de sceller plus concrètement l’accord entre le propriétaire et le locataire et pallier le risque de dommages matériels pouvant survenir dans le logement.

En d’autres termes, il s’agit d’une somme bloquée qui rassure le propriétaire et dissuade le locataire de ne pas honorer ses engagements.

En principe, le dépôt de garantie est demandé au moment de la signature du bail de location. Il doit obligatoirement figurer dans le contrat de location afin de pouvoir le restituer à la fin du contrat, si aucun dommages n’a été constaté.

Propriétaire, pourquoi ne pas confier la gestion de votre logement à une agence de gestion locative ? Leurs services permettent de vous délaisser de toutes les démarches administratives qui vous pèsent concernant votre logement en location. Selon vos besoins, vous pouvez demander de l’aide pour la recherche de locataires, les visites ou encore la rédaction du bail. Grâce à notre outil gratuit, comparez les meilleures offres du marché.

Quel est le montant du dépôt de garantie dans une location ?

Le versement du dépôt de garantie est encadré par la loi Alur. Ainsi, selon le type de logement que vous mettez en location (meublée ou vide), vous ne serez pas soumis aux mêmes règles :

Location non-meubléeLocation meublée
Montant maximum1 mois de loyer (hors charges)2 mois de loyer (hors charges)
ConditionsAucune révision possible (ni pendant la durée du bail, ni en cas de renouvellement)Aucune révision possible (ni pendant la durée du bail, ni en cas de renouvellement)

Le dépôt de garantie pourra être versé par le locataire ou par un organisme d’aide comme Action Logement ou encore le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL).

Peut-on se servir du dépôt de garantie comme dernier mois de loyer ?

Non, cette pratique est formellement interdite ! En effet, ce dépôt est une garantie permettant au propriétaire de couvrir les éventuels incidents survenus durant l’occupation des lieux. Même si vous considérez que le logement n’a pas été endommagé par votre occupation et que vous alliez récupérer cette somme entièrement, il s’agit d’une pratique condamnable.

Vous risquez une mise en demeure judiciaire de la part de votre bailleur et l’impossibilité de récupérer votre dernière quittance de loyer, compromettant votre recherche de logement futur.

Quelles sont les conditions de restitution du dépôt de garantie ?

Au terme du bail de location et suite à l’état des lieux de sortie du logement, le propriétaire devra – ou non – restituer au locataire le dépôt de garantie. Selon la situation, voici les conditions de restitution du dépôt de garantie :

Procédure de restitution
Aucun incident de paiement et logement conforme à l’état des lieux d’entréeLe propriétaire a un mois pour vous restituer votre dépôt de garantie, dans son intégralité
Dégradations du logementRetenue des frais nécessaires à leur réparation avec documents justifiant le montant retenu (devis, facture, état des lieux de sortie etc)
Incident de paiement du loyer ou des chargesRetenue du montant dû

Si le logement occupé appartient à une copropriété, le propriétaire a la possibilité de conserver jusqu’à 20 % du dépôt de garantie jusqu’à l’assemblée générale annuelle (permettant la régularisation des charges).

Dans tous les cas, la restitution partielle ou totale du dépôt de garantie doit intervenir jusqu’à 2 mois suivants la sortie des lieux. En cas de non-restitution du dépôt de garantie dans le temps imparti, le locataire pourra demander une mise en demeure du propriétaire via une lettre recommandée avec accusé de réception.

Le détail des frais imputés – ou non – sur le dépôt de garantie sera notifié dans l’état des lieux de sortie. La signature de ce document par les deux parties scelle l’engagement mutuel et ne pourra être renégocié par la suite.

Le propriétaire pourra vous restituer votre dépôt de garantie par virement bancaire, chèque ou espèces. Si le remboursement ne se fait pas en mains propres, n’oubliez pas de communiquer à votre ex-propriétaire les coordonnées de votre nouveau logement !

Quel dépôt de garantie pour le compromis de vente d’une maison existante ?

Dans le cas d’un achat immobilier, le dépôt de garantie suite à compromis de vente est chose courante. Cependant, aucune disposition légale ne dicte son montant minimal ou maximal. On parle de compromis de vente lorsqu’il s’agit de l’achat immobilier d’un terrain, d’une maison ou d’un appartement déjà existant.

En règle générale, le dépôt de garantie est de 10 % du prix de vente du bien. Il peut arriver que l’acompte demandé soit inférieur à ces 10 % et tourne plutôt autour de 5 %. Attention cependant à ce que le montant du dépôt ne soit pas trop faible : cela n’engagerait pas suffisamment l’acheteur et le propriétaire ne serait pas totalement rassuré. Or, là est l’intérêt du versement d’un acompte : engager les parties et surtout garantir la solvabilité de l’acquéreur potentiel en vue de l’acte définitif de vente.

Si le dépôt de garantie est trop élevé pour l’acquéreur, celui-ci peut négocier avec le vendeur. Rien ne l’oblige cependant à accepter.

Quel dépôt de garantie pour un logement en état futur d’achèvement (VEFA) ?

Le dépôt de garantie d’un achat neuf est quant à lui plus règlementé. Le vendeur, bien souvent promoteur, peut demander à l’acquéreur le versement d’une somme lors du contrat de réservation (aussi appelé « contrat préliminaire »). Cette somme doit être versée sur un compte bancaire ouvert à son nom pour acter la réservation du bien.

Le montant du dépôt de garantie d’un bien neuf VEFA est limité à :

Signature acte de venteMontant dépôt de garantie
Sous 1 an5 % du prix de vente
Entre 1 et 2 ans2 % du prix de vente
Au-delà de 2 ansAucun dépôt de garantie

Logement déjà existant ou logement en l’état futur d’achèvement, en tant qu’aspirant propriétaire, vous pouvez vite être perdu et vous demander ce qu’il y a de mieux. Pour vous accompagner dans vos recherches d’achat immobilier, vous pouvez avoir recours aux services d’une agence immobilière. Réassurez-moi a réalisé un guide complet des agences immobilières en 2022 en France. N’hésitez pas à le consulter, vous y trouverez certainement des réponses à vos questions !

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Dépôt de garantie pour un achat immobilier : est- il obligatoire ?

Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire. Ni sa présence, ni son montant ne sont fixés par la loi. Le vendeur du bien immobilier peut demander à l’acquéreur de verser cette somme, qui sera bloquée jusqu’à l’acte de vente définitif, comme il peut ne rien lui demander. C’est notamment le cas entre des personnes qui se font déjà confiance. Ainsi, il se peut que votre compromis de vente ne comporte pas de dépôt de garantie à payer car le vendeur ne souhaitait pas mettre en place cette sécurité.

En revanche, si un dépôt de garantie est prévu dans le compromis de vente, en tant qu’acquéreur, vous êtes dans l’obligation de le régler. Il sera décompté du prix total de la vente au moment de la signature de l’acte définitif de vente.

Si le vendeur souhaite un dépôt de garantie et que vous ne le payez pas, le compromis de vente sera caduc et vous ne pourrez acquérir le bien.

Quel est le rôle du notaire concernant le dépôt de garantie ?

Le notaire peut être un intermédiaire lors de la signature d’un compromis de vente, mais sa présence n’est pas obligatoire. En effet, un compromis de vente peut être conclu :

  • par acte sous seing privé : soit directement entre le vendeur et l’acquéreur ;
  • par acte authentique : via un notaire ou un agent immobilier.

Ainsi, en fonction de la façon dont est réalisé l’acte, le dépôt de garantie prendra la forme d’un virement au notaire ou à l’agent immobilier. La somme sera bloquée jusqu’à la signature de l’acte de vente définitif. En cas de signature du compromis de vente sous seing privé, bien que sa présence ne soit pas indispensable, il est tout de même conseillé d’avoir recours à un notaire choisi au préalable pour conserver le dépôt de garantie. Le délai de virement du notaire après la vente est de 2 semaines à 1 mois.

En revanche, la signature de l’acte définitif de vente doit se faire chez un notaire, sa présence est donc obligatoire ! C’est lui qui va réaliser le contrat de vente et voir les 2 parties le signer. Il doit aussi « assurer la publicité foncière en publiant l’acte de vente au fichier immobilier situé au Service des hypothèques dont dépend le bien« .

Ce document, appelé La Minute, est gardé par le notaire. Il en remet cependant une copie à l’acquéreur qui doit le conserver.

Quelle est la différence entre un dépôt de garantie et une caution ?

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire en « prévention » de sinistres pouvant survenir en cas de dégâts matériels ou de non respect de ses engagements. Certains l’appellent caution même si ce terme devrait exclusivement être employé pour désigner la personne se portant garante.

Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?

Non, vous pouvez tout à fait louer ou acheter un logement sans dépôt de garantie. Cependant, c’est parfois une condition sine qua non exigée par le propriétaire. Si un dépôt de garantie est exigé, il devra obligatoirement être mentionné dans le contrat de location ou l’acte de vente.

Comment se passe la restitution du dépôt de garantie ?

Au terme du bail de location et suite à l’état des lieux de sortie du logement, le propriétaire devra – ou non – restituer au locataire le dépôt de garantie. En fonction de l’état du logement, il sera rendu dans sa totalité, ponctionné du montant des réparations ou conserver par le propriétaire pour compenser les dégâts.

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