Dépôt de garantie & achat immobilier, guide 2020 ! - Réassurez-moi

Dépôt de garantie et compromis de vente

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Les démarches pour un achat immobilier sont nombreuses. Parmi ces démarches, l’étape du compromis de vente est décisive. Ce document fixe l’acheteur et le vendeur sur les conditions de vente du bien. À la signature de cet « avant-contrat », le vendeur peut demander à l’acquéreur le versement d’un dépôt de garantie, un moyen de s’assurer de l’engagement de ce dernier. Alors en tant qu’acheteur, combien doit-on verser lors d’un compromis de vente ? Quel est le rôle du notaire vis-à-vis du dépôt de garantie ? Est-il obligatoire ? Est-il possible de le récupérer ? On vous dit tout !

montant depot garantie

Qu’est ce que le dépôt de garantie d’un achat immobilier ?

Lors d’un achat immobilier, le dépôt de garantie est une somme versée par l’acquéreur au vendeur en guise d’acompte. Ce dépôt est calculé en pourcentage du prix de vente et sera déduit du prix total de la vente. Facultatif, il sert de preuve de bonne foi et permet au propriétaire d’être plus serein quant à la vente de son bien.

En d’autres termes, il s’agit d’une somme bloquée qui rassure le vendeur et dissuade l’acheteur qui refuserait d’honorer ses engagements.

En principe, le dépôt de garantie est demandé au moment de la signature du compromis de vente, jamais avant. Le compromis de vente, aussi appelé « avant-contrat », est le document qui scelle l’accord entre acheteur et vendeur. Il se peut cependant que la transaction ne se concrétise pas. Selon la situation, le dépôt de garantie est soit reversé à l’acheteur, soit gardé par le vendeur. Une partie est consacrée sur ce point en bas de page.

Quel dépôt de garantie pour le compromis de vente d’une maison existante ?

Dans le cas d’un achat immobilier, le dépôt de garantie suite à compromis de vente est chose courante. Cependant, aucune disposition légale ne dicte son montant minimal ou maximal. On parle de compromis de vente lorsqu’il s’agit de l’achat immobilier d’un terrain, d’une maison ou d’un appartement déjà existant.

En règle générale, le dépôt de garantie est de 10 % du prix de vente du bien. Il peut arriver que l’acompte demandé soit inférieur à ces 10 % et tourne plutôt autour de 5 %. Attention cependant à ce que le montant du dépôt ne soit pas trop faible : cela n’engagerait pas suffisamment l’acheteur et le propriétaire ne serait pas totalement rassuré. Or, là est l’intérêt du versement d’un acompte : engager les parties et surtout garantir la solvabilité de l’acquéreur potentiel en vue de l’acte définitif de vente.

Si le dépôt de garantie est trop élevé pour l’acquéreur, celui-ci peut négocier avec le vendeur. Rien ne l’oblige cependant à accepter.

Quel dépôt de garantie pour un logement en état futur d’achèvement (VEFA) ?

Le dépôt de garantie d’un achat neuf est quant à lui plus règlementé. Le vendeur, bien souvent promoteur, peut demander à l’acquéreur le versement d’une somme lors du contrat de réservation (aussi appelé « contrat préliminaire »). Cette somme doit être versée sur un compte bancaire ouvert à son nom pour acter la réservation du bien.

Le montant du dépôt de garantie d’un bien neuf VEFA est limité à :

Signature acte de venteMontant dépôt de garantie
Sous 1 an5 % du prix de vente
Entre 1 et 2 ans2 % du prix de vente
Au-delà de 2 ansAucun dépôt de garantie

Logement déjà existant ou logement en l’état futur d’achèvement, en tant qu’aspirant propriétaire, vous pouvez vite être perdu et vous demander ce qu’il y a de mieux. Pour vous accompagner dans vos recherches d’achat immobilier, vous pouvez avoir recours aux services d’une agence immobilière. Réassurez-moi a réalisé un guide complet des agences immobilières en 2020 en France. N’hésitez pas à le consulter, vous y trouverez certainement des réponses à vos questions !

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Quel dépôt de garantie pour un achat immobilier sans apport ?

Il n’existe pas de règle spécifique déterminant le dépôt de garantie d’un achat immobilier sans apport. Dans tous les cas, si vous le trouvez trop élevé, vous pouvez négocier son prix auprès du vendeur, mais rien ne l’oblige à accepter. Si vous vous apprêtez à acheter sans apport, un avant-contrat sans dépôt de garantie est donc un plus !

Quand vous empruntez, vous devez prendre en compte :

  • le montant de l’acompte que vous allez verser ;
  • le prix d’achat du bien immobilier ;
  • le montant des frais de notaire.

En cumulant ces données, vous saurez quel montant emprunter. Sans apport, vous devrez contracter un crédit immobilier plus important pour pouvoir couvrir ces différentes dépenses.

Dépôt de garantie pour un achat immobilier : est- il obligatoire ?

Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire. Ni sa présence, ni son montant ne sont figés par la loi. Le vendeur du bien immobilier peut demander à l’acquéreur de verser cette somme, qui sera bloquée jusqu’à l’acte de vente définitif, comme il peut ne rien lui demander. C’est notamment le cas entre des personnes qui se font déjà confiance. Ainsi, il se peut que votre compromis de vente ne comporte pas de dépôt de garantie à payer car le vendeur ne souhaitait pas mettre en place cette sécurité.

En revanche, si un dépôt de garantie est prévu dans le compromis de vente, en tant qu’acquéreur, vous êtes dans l’obligation de le régler. Il sera décompté du prix total de la vente au moment de la signature de l’acte définitif de vente.

Si le vendeur souhaite un dépôt de garantie et que vous ne le payez pas, le compromis de vente sera caduc et vous ne pourrez acquérir le bien.

Dépôt de garantie et notaire lors d’un achat immobilier

Le notaire peut être un intermédiaire lors de la signature d’un compromis de vente, mais sa présence n’est pas obligatoire. En effet, un compromis de vente peut être conclu :

  • par acte sous seing privé : soit directement entre le vendeur et l’acquéreur ;
  • par acte authentique : via un notaire ou un agent immobilier.

Ainsi, en fonction de la façon dont est réalisé l’acte, le dépôt de garantie prendra la forme d’un virement au notaire ou à l’agent immobilier. La somme sera bloquée jusqu’à la signature de l’acte de vente définitif. En cas de signature du compromis de vente sous seing privé, bien que sa présence ne soit pas indispensable, il est tout de même conseillé d’avoir recours à un notaire choisi au préalable pour conserver le dépôt de garantie. Le délai de virement du notaire après la vente est de 2 semaines à 1 mois.

En revanche, la signature de l’acte définitif de vente doit se faire chez un notaire, sa présence est donc obligatoire ! C’est lui qui va réaliser le contrat de vente et voir les 2 parties le signer. Il doit aussi « assurer la publicité foncière en publiant l’acte de vente au fichier immobilier situé au Service des hypothèques dont dépend le bien« .

Ce document, appelé La Minute, est gardé par le notaire. Il en remet cependant une copie à l’acquéreur qui doit le conserver.

Comment récupérer le dépôt de garantie d’un compromis de vente ?

Le remboursement du dépôt de garantie versé par l’acheteur est possible dans certains cas :

  • si l’acheteur se rétracte pendant le délai légal imparti de 10 jours, le dépôt de garantie lui est restitué dans un délai de 21 jours à partir du lendemain de sa rétractation ;
  • si l’une des clauses suspensives du compromis de vente ne se réalise pas dans le délai prévu (2 à 4 mois ou plus selon ce que prévoit le compromis de vente), l’acheteur récupère ici aussi son acompte.

En revanche, si l’acheteur se rétracte hors délai, le dépôt de garantie peut être laissé au vendeur en guise d’indemnités d’immobilisation. Récupérer son dépôt de garantie n’est alors la plupart du temps pas possible.

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