iBuyer, comment ça marche ?

Mis à jour le 23 mars 2020 par Antoine Fruchard 

L’iBuyer est arrivé en France en 2017 sur le modèle américain d’Opendoor, avec une promesse : simplifier la transaction immobilière. Faire gagner du temps aux propriétaires, leur permettre de vendre de façon simple et rapide… mais comment font-ils ? Qui sont ces iBuyers ? Quel est leur avenir ? Voyons ensemble les spécificités de l’iBuyer, ainsi que les principaux acteurs du marché immobilier 2.0 en 2020.

comparatif ibuyers

Qu’est-ce que la vente express en immobilier ?

Les ibuyers sont des entreprises qui s’engagent à acheter votre bien immobilier sous 24h à 48h. Elles vont ensuite revendre votre bien à un nouvel acquéreur réalisant une plus-value. L’estimation du prix d’achat est faite par algorithme, puis vérifiée par un expert. Il s’agit d’un nouveau modèle d’agent immobilier inspiré d’Opendoor, entreprise californienne créée en 2013 qui semble réaliser jusqu’à 10 % des ventes immobilières des villes où elle s’implante. D’autres se sont depuis développées sur le marché américain, tels que Offerpad, Zillow, Redfin, Knock…

Depuis 2017, les ibuyers débarquent sur le marché de l’immobilier français et représentent une nouvelle forme de concurrence pour les professionnels traditionnels. Leur objectif : simplifier la transaction immobilière grâce aux nouvelles technologies et à la digitalisation globale des services.

Les ibuyers apportent donc une solution aux propriétaires pressés ou qui ont tout simplement des difficultés à vendre leur bien. Les longues et fastidieuses procédures de vente sont considérablement raccourcies. Rappelons-le, en France, une vente immobilière se fait généralement sous 4 à 6 mois !

Les ibuyers font partie de la tendance immobilier 2.0, symbolisant l’utilisation par l’immobilier de la révolution technologique et du web participatif.

Comparatif 2020 des ibuyers en France

Ce type d’immobilier est pour la première fois apparu en France en 2016 avec la start-up Homeloop. Deux autres acteurs se sont ensuite positionnés sur ce marché, tels que Dili du groupe Digit RE Group et Vendez-votre-maison. Vous trouverez dans le tableau ci-dessous un comparatif de ces ibuyers français :

Lieux des transactionsParticularitésCommissionOffres
DiliParis, Lyon, Nantes, Rennes, Strasbourg, Lille, Bordeaux, Montpellier et MarseilleFiliale d’un très gros groupe immobilier reconnu. Ce service s’appuie donc sur un large réseau de professionnels de l’immobilier, permettant un service très rapide. Notre recommandation.Entre 7 et 12 % du bien estiméConsulter leur site
HomeloopIle-de-France et Hauts-de-FranceLe pionnier en France, géographiquement limité mais offrant un service particulièrement intéressantEntre 8 et 15 % du bien estiméConsulter leur site
Vendez-votre-maison16 départements différentsAnciennement In Vestiss (depuis 2007). Des tarifs plus élevés justifiés par sa présence dans des villes où le marché est plus compliqué qu’à ParisEntre 11 à 20 % du bien estiméConsulter leur site

Ces ibuyers fonctionnent sur le même principe, très peu de différences sont à noter. De même, les tarifs pratiqués sont assez similaires, ils ont d’ailleurs tous diminué depuis les lancements respectifs des services.

La principale différence réside en l’étendue géographique de l’offre : Vendez-votre-maison n’est présent qu’en province mais dans plus de 16 départements, tandis qu’Homeloop se concentre sur la région parisienne et les Hauts-de-France.
Les conditions d’éligibilité sont elles aussi des points de différenciation de ces 3 ibuyers. Par exemple, Dili n’accepte pas les biens de moins de 9m2, en dessous de 150 000 €, tandis que Vendez-votre-maison ne semble pas poser de conditions sur le nombre de mètres carré ou sur une valeur minimale.

Si aucun ibuyer ne couvre l’achat de biens dans votre ville, et que vous souhaitez tout de même être aidé dans la vente de votre logement, vous pouvez faire appel à une agence immobilière. Pour trouver la meilleure agence, vous pouvez consulter notre guide. Vous y trouverez des conseils et notre comparatif 2020.

cta agence immo

Vente express : comment ça marche ?

Les ibuyers font le pari de proposer aux particuliers de racheter leur bien immobilier en 48 h, simplement, rapidement et de manière sécurisée. Voici le fonctionnement de ces nouveaux agents immobiliers :

  • Pour obtenir une offre d’achat indicative, il vous faut remplir un questionnaire renseignant quelques informations sur le bien que vous souhaitez vendre. Tous les ibuyers mettent ce questionnaire à disposition sur leur site, accessible en quelques clics. Les questions peuvent varier de l’un à l’autre. Les informations demandées sont généralement le type de bien, sa localisation, sa surface, etc. L’estimation de la valeur du bien se base dans un premier temps sur les algorithmes de l’ibuyer.
  • Vous pourrez ensuite programmer une visite d’expertise : l’ibuyer envoie chez vous un expert qui va évoluer avec plus de précisions la valeur de votre bien immobilier.
  • Suite à cette visite, vous recevez sous 48h une offre d’achat ferme, engageante et sans condition suspensive de financement. Vous pouvez l’accepter ou la refuser si elle ne vous convient pas.
  • Si vous acceptez l’offre, il ne vous reste plus qu’à signer. Vous pouvez fixer vous-même la date de signature de l’acte authentique. Les ibuyers mettent en général un point d’honneur à rester flexible et à s’adapter à votre agenda !

Grâce à ce fonctionnement, vous économisez plusieurs mois de recherche d’un acquéreur, de démarches fastidieuses, de charges d’entretien si vous n’habitez pas dans le logement que vous souhaitez vendre, etc. Au total, toutes les démarches peuvent être effectuées entre 1 à 2 mois.

Quels sont les avantages et inconvénients d’un ibuyer ?

Faire appel à un ibuyer vous permet de vendre votre bien très rapidement, de façon simple et sécurisée. Vous économisez du temps : la recherche d’acquéreurs, les visites, les rendez-vous avec l’agence immobilière le cas échéant, les signatures de promesse de vente… Vous évitez également les mauvaises surprises ! En mettant en vente votre bien de manière traditionnelle, vous prenez le risque de perdre du temps avec des acquéreurs qui finalement n’ont pas la capacité financière, ne valident pas les conditions suspensives du compromis de vente, etc. Avec les ibuyers, votre bien peut être vendu en quelques jours. C’est donc très intéressant pour les propriétaires pressés, n’ayant pu bénéficier de prêt relais ou changeant de région.

En revanche, comme tout service, cela a un coût ! La tarification constitue le principal inconvénient de la vente via un ibuyer. Il faut prévoir entre 7 à 20 % de la valeur du bien selon l’entreprise par laquelle vous passez. De plus, l’offre française n’est pas accessible à tous, n’étant pas encore ouvertes dans toutes les villes et communes. Ainsi, si vous souhaitez vendre un bien à Colmar, vous ne pourrez pas encore faire appel aux services d’un ibuyer.

Les ibuyers ne s’installent pour l’instant que dans les zones à forte demande. Pourquoi ? Ils souhaitent revendre les biens qu’ils achètent au plus vite pour ne pas devoir supporter des frais d’entretien et des charges trop importantes, mais aussi pour optimiser leurs besoins en liquidités.

Les ibuyers en France, quel avenir ?

Les ibuyers français se cherchent encore. Leur modèle évolue au fil des années. Un exemple parlant et déterminant est celui de l’offre d’achat définitive. Aux débuts des ibuyers en France, une offre ferme était faite en ligne directement suite au questionnaire. Les ibuyers se sont ensuite rendus compte que l’estimation de la valeur d’un bien ne pouvait se baser uniquement sur des algorithmes, et qu’un oeil humain devait intervenir. Depuis, l’offre d’achat est faite suite au questionnaire et à la visite d’expertise.

Par ailleurs, les ibuyers français se heurtent à la recherche de financements pour pouvoir multiplier les achats et les reventes, augmenter la cadence, devenir rentables et donc viables.

En 2020, les ibuyers revendent les biens en moyenne 10 % plus chers qu’ils ne les ont achetés. Depuis leur lancement, ils ont cependant baissé leurs tarifs pour pouvoir rencontrer une clientèle plus importante. Les ibuyers sont encore sur un créneau de niche, mais tendent à se développer et à perfectionner leur modèle.

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