Ventes aux enchères immobilières, comment ça marche ?

Mis à jour le 27 novembre 2021 par Delphine Bardou 

La vente aux enchères immobilières est une solution peu connue des particuliers. Il s’agit pourtant d’un moyen efficace pour acheter ou vendre tout type de biens : cave, terrain à bâtir, maison, immeuble entier… Les enchères immobilières ne concernent pas seulement les biens saisis par la justice, les particuliers peuvent aussi décider de mettre leur bien en vente aux enchères. Alors, comment et pourquoi participer à une vente aux enchères immobilières ? Quelles en sont les différents types ? Quels sont les frais ? On vous dit tout !

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Comment se déroule une vente aux enchères immobilières ?

Il existe plusieurs sortes de ventes aux enchères : domaniales, notariales, judiciaires ou encore en ligne. La procédure diffère légèrement de l’une à l’autre.

Les ventes aux enchères immobilières de l’État

L’État procède régulièrement à des ventes aux enchères immobilières via :

  • la direction de l’Immobilier de l’État, qui propose principalement des immeubles. Les ventes se font par intermédiaires, par appels d’offres ou par adjudication.
  • La direction nationale d’Interventions domaniales, qui dépend de la direction de l’Immobilier de l’État, organise des ventes aux enchères de biens mobiliers et immobiliers. Casernes de pompier, gares, terrains et autres biens plutôt atypiques sont proposés lors de ces ventes. Des habitations plus classiques peuvent aussi être mises en vente, souvent issues de successions vacantes, de dépôts ou abandons. Ces ventes sont tenues dans des centres d’impôts ou préfectures. Elles sont effectuées par appel d’offres, par adjudication ou par cession amiable.

Les biens mis aux enchères sont annoncés dans les journaux locaux, sur les sites de l’État et dans des locaux administratifs quelques semaines avant le jour de la vente. Des visites peuvent être prévues selon les modalités prévues dans l’annonce et un cahier des charges est mis à disposition, comportant les caractéristiques du bien. Les enchères immobilières de l’État sont publiques, tout particulier peut y participer.

Les ventes aux enchères immobilières notariales

Ces enchères, aussi connues sous le nom de « ventes à la bougie », se déroulent généralement dans les chambres de notaires. La procédure est la suivante :

  • avant la date de la vente, le notaire diffuse l’annonce du bien mis aux enchères, répond aux questions des potentiels acquéreurs et prévoit les visites.
  • le jour J, les participants surenchérissent jusqu’à ce que deux petites mèches soient entièrement consumées, d’où le terme “à la bougie ». Le bien est alors attribué au dernier enchérisseur. Il est déclaré adjudicataire.
  • la vente n’est définitive qu’après 10 jours, délai pendant lequel n’importe qui peut surenchérir de minimum 10 %. Sans aucune surenchère pendant ce délai, l’acquéreur de la vente aux enchères dispose de 45 jours pour payer la globalité du prix.
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Ce type d’enchères n’est pas le plus avantageux : un chèque de consignation de 10 à 20 % du montant de la mise à prix du bien est exigé pour pouvoir participer. Il est remis au notaire en charge de la vente. De plus, les enchères notariales sont les plus répandues et donc les plus concurrentielles.

Enchères immobilières judiciaires

Ces ventes concernent des propriétés issues de liquidations judiciaires ou de saisies. Elles sont tenues dans les Tribunaux de Grande Instance (TGI). Comme pour les autres types d’enchères, les annonces des biens sont diffusées avant la vente, dans les journaux, sur internet et dans des locaux administratifs. Une publicité est aussi faite au TGI et une affiche est posée sur le bien même. Le prix du bien est fixé par les créanciers. Autre différence avec les autres enchères : lors d’une vente judiciaire, la présence d’un avocat est requise. En effet, l’acquéreur intéressé par le bien doit obligatoirement se faire représenter par un professionnel du droit.

L’enchérisseur final dispose de 90 jours pour régler l’intégralité du prix du bien, avec intérêts au taux légal à partir du 46e jour.

Enchères immobilières en ligne

Ce service permet de vendre un bien par un appel d’offres sur internet. Ce mode d’enchère arrive tout juste sur le marché français. L’acteur le plus connu est Immo Interactif, marque déposée par les notaires de France, anciennement VNI (Vente Notariale Interactive). Le propriétaire du bien souhaitant passer par ce service va confier son bien à un notaire, chargé de diffuser l’offre en ligne. À une date définie entre le notaire et le vendeur, la vente du bien est lancée. Les potentiels acquéreurs, préalablement inscrits, ont 24h pour faire leur offre. À la fin de cette fourchette horaire, le vendeur peut retenir la meilleure offre.

Pourquoi acheter un bien immobilier aux enchères ?

Les biens en vente aux enchères sont souvent moins classiques que sur le marché immobilier traditionnel, notamment lors des ventes domaniales. Vous pourrez peut-être trouver plus facilement un bien répondant à votre envie d’atypique ! Il existe une grande variété de biens, surtout lorsque l’on considère les ventes forcées dites judiciaires et les ventes notariales, en plus des ventes de l’État.

Pour les ventes judiciaires par exemple, la mise à prix débute au tiers de la valeur du bien sur le marché, ce qui permet d’accéder à la propriété à moindre coût. En ce qui concerne les ventes notariales, la mise à prix tourne plus autour des 70 % de la valeur du bien. Des prix attractifs, mais auxquels il faut ajouter les frais annexes !

La plupart des potentiels acquéreurs découvrent ce système par les publicités des notaires diffusées sur internet, et se retrouvent à une vente aux enchères sans trop connaître, attirés par des mises à prix plus faibles que leur valeur sur le marché. Attention, s’il s’agit bel et bien d’une mise à prix, les enchères peuvent vite faire grimper le prix final du bien. De plus, si vous êtes l’adjudicataire final d’un bien, soyez sûr de votre capacité de financement.

Si vous vous intéressez à cette méthode de vente avant tout pour faire de bonnes affaires, n’hésitez pas à également considérer le travail des agences immobilières. Certaines proposent des tarifs très avantageux ! N’hésitez pas à utiliser notre comparateur, nous vous proposons les meilleurs intermédiaires pour vendre ou acheter au meilleur prix !

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En quoi consiste la vente sur saisie immobilière ?

La saisie immobilière peut intervenir lorsqu’une personne ne rembourse pas sa dette et ce, malgré les relances qui peuvent être faites (mise en demeure par exemple). Le bien saisi est alors mis en vente pour payer les créanciers. Il y a 2 possibilités de vente sur saisie immobilière : amiable et par adjudication.

Vente sur saisie immobilière amiable

La vente amiable peut être demandée par le débiteur, avant ou pendant l’audience d’orientation. Le juge peut accepter ou refuser cette demande. Le débiteur a alors 4 mois max avant la prochaine audience pour vendre son bien au prix fixé par le juge. Le débiteur doit s’occuper de la vente comme il le ferait s’il n’était pas au coeur d’une procédure de saisie immobilière. Il doit trouver un acquéreur dans le temps qui lui est imparti, c’est-à-dire avant l’audience bilan. Lors de cette dernière, si le débiteur se présente avec un compromis de vente, un délai de 3 mois supplémentaire lui est accordé pour procéder à la vente définitive du bien.

Le créancier peut décider d’interrompre cette saisie amiable et demander une vente forcée. De même, si le débiteur ne trouve pas preneur, la vente forcée sera enclenchée. Si la vente est concluante, le créancier récupère la somme qui lui est due.

Vente sur saisie immobilière par adjudication

La vente sur saisie immobilière par adjudication est une vente forcée, ordonnée par le juge d’exécution. C’est lui qui fixe la date de la vente, dans un délai de 2 à 4 mois suivant la saisie du bien. Contrairement à la vente sur saisie amiable, ce sont les créanciers qui fixent le montant de la mise à prix et qui en effectuent la publicité pour attirer le plus grand nombre d’enchérisseurs possibles. La diffusion de cette vente forcée se fait par les créanciers mais aux frais du débiteur.

Si le bien ne trouve pas d’acquéreur lors de la vente, les créanciers sont alors déclarés adjudicataires d’office, au montant de la mise à prix initiale.

Lors de cette vente, tout acquéreur potentiel doit se faire représenter par un avocat. La dernière enchère remporte l’adjudication. La vente n’est définitive qu’après un délai de 10 jours pendant lequel une surenchère par un autre acquéreur peut être faite d’au moins 10 %. Après expiration des délais, la somme récoltée est répartie entre les créanciers. Le juge met alors fin à la procédure de saisie.

Comment vendre son bien immobilier aux enchères ?

Il faut dans un premier temps contacter un notaire, qui vous accompagnera tout au long de la procédure. Tout d’abord, votre notaire vous demandera de réaliser une expertise de votre bien, afin d’en évaluer le prix de vente de votre bien immobilier, et de relever les caractéristiques à communiquer aux potentiels acquéreurs.

Diverses informations devant figurer dans le cahier des charges proviennent de cette expertise : modalités de vente, éventuelles servitudes, état de la copropriété, état du bien en lui-même… Le notaire rédige ce document indispensable à la vente aux enchères et le met à disposition des potentiels acheteurs dans son étude. Votre notaire va ensuite en faire la publicité, inscrire votre bien au calendrier des ventes publiques, et procéder éventuellement aux visites. Ceci ne peut être lancé que si vous avez fixé ensemble le montant de la mise à prix de votre bien.

Lors de la vente, tous les acquéreurs potentiels doivent remettre à votre notaire un chèque de consignation (de banque) pour participer à la vente. Une fois l’adjudicataire désigné, c’est-à-dire celui ayant fait la dernière enchère, la vente est clôturée. Seul son chèque de banque est conservé par le notaire. La vente n’est cependant définitive qu’après un délai de 10 jours, pendant lequel toute autre personne peut surenchérir d’au moins 10 %. Si c’est le cas, une nouvelle vente aux enchères immobilières doit avoir lieu, avec comme prix de départ la dernière enchère. Si personne ne se manifeste, l’acquéreur dispose de 45 jours pour payer l’intégralité du prix.

Si l’acquéreur ne parvient pas à payer dans les temps impartis, on parle de “folle enchère”. Il devra payer la différence entre son enchère et la nouvelle enchère résultant de la nouvelle mise en vente.

En cas d’indivision, si tous les indivisaires ne s’accordent pas sur la vente du bien, la mise en en vente aux enchères peut être une solution. Selon l’article 815-5-1 du Code Civil, “la vente sur autorisation judiciaire d’un bien de l’indivision, à la demande d’indivisaires titulaires d’au moins 2/3 des droits indivis” est possible, mais nécessite une procédure relativement complexe.

Quels sont les frais d’une vente aux enchères immobilier ?

Comme pour tout achat et toute vente immobilière, il existe des frais annexes, qui se greffent au prix de l’adjudication. Certaines ventes aux enchères comportent plus de frais que d’autres. Voici les principaux frais appliqués en 2022 :

  • pour des ventes judiciaires : prévoyez des frais d’huissier, de recherche hypothécaire et de publicités, d’un montant variable entre 5 000 à 12 000 €. Généralement, vous connaîtrez le montant de ces frais au début de l’audience. À ceux-ci s’ajoutent les honoraires de votre avocat, puisque vous devez être représenté par un avocat pour participer à des enchères judiciaires. Au total, comptez des frais de 10 à 15 % du prix de l’adjudication. Lors des ventes aux enchères judiciaires, il n’y a pas de frais de notaire ni de frais d’agence. Des avantages à ne pas négliger pour votre projet immobilier !
  • pour des ventes notariales : prévoyez les honoraires du notaire, fixés selon un barème national, ainsi que des frais de vente d’environ 2 % du montant de l’adjudication, qui sont partagés entre vendeur et acquéreur.
  • Pour des ventes domaniales : les divers frais s’élèvent généralement à 5 % du prix de vente. Il n’y a pas de frais de notaire.

Pour toute type de transaction immobilière, vente aux enchères ou achat classique, vous devrez régler les droits d’enregistrement.

Où trouver la prochaine vente aux enchères immobilières ?

Les ventes aux enchères immobilières sont assez régulières tout au long de l’année. Pour vous informer des prochaines ventes, nous vous invitons à consulter les sites suivants :

  • immobilier.notaires ;
  • sur les sites des Chambres de Notaires ;
  • via les sites immobiliers traditionnels accueillant des publicités…

Nous vous conseillons également de consulter la presse locale et nationale, ainsi que les affichages dans les locaux administratifs de votre commune, de votre département… Lorsqu’il s’agit d’une vente aux enchères immobilières judiciaire, la mise en vente du bien sera annoncée sur le bien lui-même. En principe, vous trouverez aussi les annonces des biens futurs au Tribunal de Grande Instance.

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