L'achat d'une résidence secondaire constitue un investissement très populaire en France, même s'il est soumis à une fiscalité plus lourde que pour une résidence principale, Mais, quelles taxes s'appliquent ? Faut-il acheter oui ou non une maison de vacances ? Comment financer cette acquisition ? Vers quel type de prêt immobilier se tourner ? Nos conseils d'experts !
Qu'est-ce qui est considéré comme une résidence secondaire ?
Une résidence secondaire est un logement dont vous êtes propriétaire et que vous occupez à titre occasionnel ou régulier.
Contrairement à votre résidence principale, ce n'est en général pas votre lieu d'habitation au quotidien. Pensez par exemple à un chalet dans les Alpes habité seulement quelques semaines par an ou à un studio utilisé comme investissement locatif.
D'un point de vue fiscal, la fréquence de vos visites n'a aucun impact. En effet, les impôts considèrent que votre résidence secondaire est toute propriété que vous n'avez pas désignée comme résidence principale.
ℹ️ Votre résidence principale correspond à votre lieu d'habitation au 31 décembre de l'année de perception des revenus.
Pourquoi investir dans une résidence secondaire ?
L'achat d'une résidence secondaire présente de nombreux avantages. D'ailleurs, elles représentent 10% des propriétés sur le territoire français. L'acquisition d'une maison de vacances vous permet :
- Plus de confort de vie sans sacrifice professionnel : vous pouvez par exemple acheter un appartement au soleil tout en continuant à travailler en région parisienne ;
- De pouvoir toucher des revenus locatifs si vous proposez l'appartement à la location lorsque vous n'êtes pas là ;
- D'investir dans votre futur, notamment en vue de votre retraite ;
- De bénéficier d'opportunités de télétravail si votre employeur le permet ;
- De profiter des prix plus avantageux si vous achetez en zone rurale ;
Les inconvénients liés à l’achat d’une résidence secondaire
Malgré son attractivité, l'acquisition d'une résidence secondaire implique de nombreux désagréments, parmi lesquels :
- Une fiscalité plus importante que pour une résidence principale ;
- Le manque d'accès à certains prêts ;
- Des frais et charges assez lourds ;
- L'hostilité de certaines communes face à leur prolifération ;
Quelle fiscalité pour une résidence secondaire ?
En tant que propriétaire d'un appartement ou d'une maison secondaire, vous serez soumis à de multiples impôts et taxes. Il est important de bien les prendre en compte afin de déterminer la rentabilité de votre investissement.
Taxe d’habitation : la nouvelle loi sur les résidences secondaires
Depuis le 1er janvier 2023, la taxe d'habitation a été intégralement supprimée en ce qui concerne les résidences principales. Cependant, elle reste en vigueur pour les propriétaires de résidences secondaires.
Ainsi, que votre logement soit meublé ou non, vous devrez vous acquitter de la taxe d'habitation. Aucun abattement n'est prévu pour les propriétaires ou usufruitiers de résidences secondaires.
De même, les communes en zone tendue peuvent décider de majorer la part de la cotisation de la taxe d'habitation qui leur revient. Vous pourriez ainsi devoir payer entre 5% et 60% en plus.
⭐️ Bon à savoir
Des exceptions existent, notamment en cas de contraintes professionnelles, de nécessité de recevoir des soins ou si le logement ne peut devenir votre résidence principale du fait de circonstances indépendantes de votre volonté.
Résidence secondaire et taxe foncière
Vous êtes redevable de cette taxe si vous êtes propriétaire d'un bien bâti au 1er janvier de l'année d'imposition. Cette obligation existe pour les résidences principales comme secondaires.
Cependant, notez que des exonérations partielles ou totales sont possibles :
| Durée de l'exonération | Condition à remplir |
|---|---|
| 2 ans | Faire construire sa résidence secondaire |
| 3 ans | Réaliser des travaux d'économie d'énergie |
| 5 ans | Être propriétaire d'un bien neuf avec un haut niveau de performance énergétique |
| Permanente | Posséder un logement exposé à des risques spécifiques |
Faut-il payer les impôts locaux pour une résidence secondaire ?
Vous devez payer les taxes locales de la commune où se situe votre résidence secondaire.
Ainsi, vous serez potentiellement redevable de :
- La taxe sur l'enlèvement sur les ordures ménagères (TEOM) : à régler en même temps que la taxe foncière ;
- La redevance sur l'enlèvement sur les ordures ménagères (REOM) : variable selon la commune et récupérée par celle-ci ;
De même, des taxes spécifiques peuvent s'ajouter, notamment dans certaines zones géographiques tendues ou touristiques.
Quelles taxes sur la plus-value en cas de vente d’une résidence secondaire ?
La notion de plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix d'achat d'un bien et celui auquel vous le revendez.
Vous avez vendu votre résidence secondaire ? Dans cette situation, vous êtes redevable d'une taxe sur la plus-value immobilière. Celle-ci peut s'appliquer via l'impôt sur le revenu (19%) comme sur les prélèvements sociaux (17%).
Une exonération est possible si :
- Vous vendez le bien et achetez une résidence principale moins de 2 ans après sans avoir été propriétaire de votre logement primaire les 4 années précédentes ;
- La résidence secondaire en question vous appartient depuis plus de 22 ans (30 pour les prélèvements sociaux) ;
💸 Bon à savoir
Un abattement progressif est prévu selon la durée de détention du bien. Plus vous le gardez longtemps, moins vous payez !
Acheter une résidence secondaire en France : quelles conditions ?
Avant de vous lancer dans votre projet immobilier, il est nécessaire de faire le point sur votre épargne et votre capacité d'emprunt.
La plupart des établissements de crédit demandent un apport minimum de 10 % du montant du prêt. Cette somme permettra de rassurer la banque sur la gestion de votre budget et de votre épargne.
Par la suite, il faudra comparer les offres des banques et négocier le taux, les frais de dossier, la garantie et bien évidemment la durée du crédit. En fait, la procédure d'achat d'une résidence secondaire est quasiment la même que pour une résidence principale.
Quels prêts ne permettent pas l’achat d’une résidence secondaire ?
Heureusement, la plupart des crédits immobiliers classiques permettent le financement d'une résidence secondaire. Seuls certains prêts aidés complémentaires ne sont pas compatibles.
Ainsi, vous ne pourrez pas financer l'achat d'une résidence secondaire avec un :
- Prêt à taux zéro (PTZ) ;
- Prêt conventionné ;
- Prêt Action Logement ;
- Prêt Accession Sociale (PAS) ;
- Prêt Plan épargne logement ;
Existe-t-il des crédits pour financer une résidence secondaire ?
Aucun crédit pour résidence secondaire n'existe, du moins pas de manière spécifique Cependant, il convient de mettre en concurrence plusieurs établissements de crédit car les taux d'emprunt vont parfois du simple au double.
De même, tandis que certaines banques exigeront des garanties assez strictes (caution, hypothèque, apport personnel important), d'autres se montreront plus souples et flexibles en fonction de votre profil.
🏠 Bon plan
Si vous avez ouvert un PEL avant le 30 avril 2011, vous pouvez l'utiliser pour financer votre résidence secondaire, à condition de l’utiliser d’une manière personnelle et de ne pas la louer
Nos conseils pour souscrire un prêt pour résidence secondaire
Il est important de vous poser les bonnes questions avant de vous lancer dans un projet d'achat immobilier. Demandez-vous par exemple si :
- Le lieu de la résidence secondaire est facile d'accès et attractif pour vous ou de potentiels locataires ;
- Des frais spécifiques s'appliquent (travaux, surtaxes...) ;
- Vous remplissez bien les conditions exigées par les banques ;
- Une autorisation est nécessaire en cas de location de courte durée (Airbnb par exemple) ;
Pensez aussi à l'assurance emprunteur ! Celle-ci est obligatoire pour souscrire un prêt immobilier. Ici aussi des conditions s'appliquent, notamment concernant vos revenus, votre métier et votre état de santé.
Enfin, prenez le temps de bien comparer les différentes offres des banques, tant en termes d'exigences que de taux. C'est une action simple qui peut vraiment faire toute la différence et réduire le coût total de votre projet !
FAQ : Résidence secondaire
Est-il possible d’avoir deux résidences principales ?
Ce n'est en théorie pas possible. Seulement, un couple pacsé avec séparation des biens peut avoir deux résidences principales distinctes. C'est aussi possible pour des partenaires mariés en cours de séparation avec abandon du domicile familial.
Qui paie la taxe d’habitation ?
La taxe d'habitation doit être payée par l'occupant d'une résidence secondaire au 1er janvier de l'année d'imposition. En cas de mise en location du bien, c'est donc au locataire de la payer. Toutefois, vous en êtes redevable si la propriété n'est pas louée, et ce même si elle n'est pas meublée.
L'hypothèque, une bonne idée pour acheter une résidence secondaire ?
Si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale ou d'un autre bien immobilier, alors votre banque pourra vous proposer sa mise en hypothèque comme garantie de votre nouveau prêt.
De cette manière, l'établissements prêteur dispose d'une sécurité en cas de difficulté de paiement de votre part. C'est toutefois un risque pour vous.
Bonjour
Je souhaite acheter une résidence secondaire . La banque me propose un prêt In fine avec nantissement d’assurance vie.
Moi je préférerai une hypothèque sur ma résidence principale totalement payée mais la banque ne veut pas cette façon
Que me conseillez vous ?
Merci
Cdt
Bonjour,
Changez de banque. Chacune est libre d’imposer ses conditions, le plus simple est de trouver un nouvel établissement bancaire, plus flexible concernant le nantissement.
Bonne journée