Quelle assurance habitation pour les expatriés ?

En France, les expatriés désignent toutes les personnes ayant quitté le pays afin de s’installer à l’étranger pour des raisons personnelles, familiales, ou professionnelles. L’expatriation désigne généralement un déplacement à l’étranger temporaire, mais sur le long terme (de plusieurs mois à plusieurs années).
Il s’agit de bien différencier le concept d’expatriation d’une simple période de vacances ; les deux ne représentent absolument pas la même chose. Dans ce cadre, il est important de connaître les dispositions à prendre en matière d’assurance habitation, afin de souscrire aux garanties les plus adaptées.

Assurance habitation pour les expatriés locataires

Les locataires, quelle que soit leur situation personnelle ou professionnelle, ont l’obligation légale de souscrire à une assurance habitation.

Préavis de départ des expatriés locataires

Dans le cas où vous souhaitez, ou êtes professionnellement obligé de quitter votre logement en qualité de locataire, il vous sera possible de résilier l’assurance habitation correspondante à laquelle vous aviez souscrite. Il s’avère que vous n’occuperez plus de domicile en France et que le bien immobilier sera remis en location après votre départ. Il faut alors prévenir votre propriétaire de votre départ en respectant un délai de préavis.

La notification au propriétaire du congé prochain du logement peut se faire de différentes manières :

  • Lettre recommandée avec accusé de réception
  • Signification par acte d’huissier
  • Remise en mains propres avec émargement ou récépissé

Le locataire doit quitter les lieux au plus tard au terme du délai de préavis, en prenant bien soin de remplir ses obligations légales. Elles concernent particulièrement l’état des lieux du logement, l’inventaire et la remise des clés. Alors que le délai de préavis est généralement de trois mois, il peut être abaissé à un mois si le départ du logement est motivé par une mutation, une perte d’emploi ou un nouvel emploi à la suite d’une perte d’emploi.

En cas de sous-location du bien en France pendant l’expatriation du locataire

Dans le cadre d’un départ à l’étranger pour une expatriation, vous avez également la possibilité de conserver votre contrat de bail et de procéder à une sous-location de votre logement. Il est impératif dans ce cas de demander et d’obtenir l’accord de votre propriétaire, afin de pouvoir prospecter et chercher un sous-locataire. Des dispositions spécifiques sont alors à prendre en matière d’assurance habitation, car un locataire est obligé par la loi de souscrire à une assurance habitation pour le compte de son propriétaire.

C’est ainsi que le sous-locataire ne sera pas nécessairement tenu de souscrire à une assurance habitation (avec un minimum de garantie responsabilité civile), sauf si le contrat de bail rédigé avec le locataire le lui impose. L’assurance habitation sera alors souscrite par le sous-locataire et non plus par le locataire, qui pourra résilier son propre contrat, dans la mesure où la sous-location durerait pendant toute la durée de son expatriation.

Résiliation de l’assurance habitation avant le départ de l’expatrié

Le locataire peut alors vouloir procéder à la résiliation de son contrat d’assurance habitation dans deux situations : en cas de départ pur et simple du logement et si l’assurance habitation est souscrite à sa place par le sous-locataire, comme supposé par le bail de sous-location. Il lui faut alors envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à son assureur, sans avoir besoin de justifier la résiliation.

La loi Hamon pour l’assurance habitation, entrée en vigueur le 1er janvier 2015 a permis d’assouplir les modalités de résiliation. Il est désormais possible d’annuler son contrat sans frais supplémentaires après la date du premier anniversaire de souscription. Le locataire peut également faire le choix de résilier son contrat à échéance en prenant le soin de prévenir sa compagnie d’assurance au moins deux mois avant cette date. Par ailleurs, un changement de situation comme une expatriation constitue une raison valable pour la résiliation de son assurance habitation et l’assureur ne pourra alors pas s’y opposer si la résiliation intervient pendant la première année d’exercice du contrat.

 

 

Assurance habitation pour les expatriés propriétaires

Si les conditions de départ d’un logement pour expatriation sont relativement souples pour un locataire, elles sont en revanche plus compliquées pour le statut de propriétaire.

En cas de vente du bien en France avant le départ à l’étranger

Exonération d’impôt sur les plus-values

Dans le cadre d’un départ à l’étranger pour une expatriation plus ou moins longue, un propriétaire dispose de la possibilité de vendre son bien immobilier avant son départ. Il s’agit pour lui de se séparer d’un logement dont il n’aura à priori plus l’utilité et de réaliser une rentrée d’argent bienvenue avant une installation dans un autre pays. C’est dans ce cadre qu’il peut se voir exonéré des impôts réalisés sur une plus-value concernant la vente de son logement.

L’exonération d’impôt sur les plus-values peut effectivement s’appliquer lorsque la cession concerne la résidence principale du propriétaire. Il faut néanmoins que le bien immobilier soit réellement considéré comme logement principal et ne pas constituer une simple occupation juste avant le départ. Dans ces conditions, le propriétaire pourra alors voir la plus-value réalisée sur la vente totalement exonérée d’impôts. Les dépendances dites « immédiates » relatives au logement telles qu’un garage ou une cave sont comprises dans la vente globale et rentrent dans le cadre de l’exonération.

Résiliation de l’assurance habitation

Un départ pour expatriation constituant un réel changement de situation, vous avez la possibilité en tant que propriétaire de résilier votre contrat d’assurance habitation, dans la mesure où vous en auriez préalablement souscrit un. La loi sur la consommation (dite loi Hamon) datée du 1er janvier 2015 vous permet également de résilier facilement, sans frais et sans besoin d’invoquer une raison particulière votre assurance habitation pour votre logement.

Ces dispositions s’appliquent lorsque la résiliation intervient après la première année de souscription du contrat correspondant. Vous avez aussi la possibilité de résilier à échéance du contrat si cela correspond à la date de votre départ, en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception à votre assureur au moins deux mois avant la date en question. Un changement de situation permet enfin de résilier à tout moment même pendant la première année d’exercice du contrat car cela suppose une modification des risques présentés (en l’occurrence une annulation de ces derniers).

En cas de conservation du bien et mise en location du bien en France pendant l’expatriation

Allègement des impôts sur les revenus immobiliers en tant que « non-résident fiscal »

En principe les non-résidents (comprendre les Français ne résidant par sur le territoire de leur pays d’origine) étaient soumis à une taxe d’imposition de 15,5 % sur les revenus immobiliers (et notamment les loyers). La Cour de Justice de l’Union Européenne a cependant rendu un avis contraire, estimant que ces personnes avaient tout à fait le droit de jouir de leurs revenus immobiliers pour des biens situés dans l’Hexagone, sans être imposées outre-mesure.

C’est ainsi que la loi a subi un allègement et permet désormais (par décision européenne prenant le pas sur le droit français) aux expatriés de profiter pleinement des revenus immobiliers qu’ils pourraient tirer de leurs logements français mis en location.

Assurance habitation du propriétaire expatrié

Afin de conserver une assurance habitation compétente dans le cadre de son expatriation, un propriétaire peut également souscrire à une assurance propriétaire non-occupant. Celle-ci lui permet d’assurer son logement en complémentarité de l’assurance souscrite par son locataire et de profiter ainsi d’une couverture étendue.

La loi Alur (aussi appelée loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) datée du 24 mars 2014 impose également aux copropriétaires de souscrire au minimum à une garantie responsabilité civile, qu’ils soient occupants ou non-occupants (particulièrement dans le cas d’une location du logement en copropriété donc).

Assurance habitation du locataire

Un locataire a l’obligation légale de souscrire à une assurance habitation, avec le minimum de la garantie responsabilité civile. Cette couverture permet de protéger l’assuré ainsi que les personnes déclarées dans le contrat contre les dommages causés à un tiers. Tout préjudice porté à une tierce personne serait alors pris en charge par l’assureur et vous seriez indemnisé en conséquence.

Un contrat multirisques habitation (MRH) est la couverture générale principalement souscrite ; plus étendue, elle prend automatiquement en compte la garantie responsabilité civile dans la plupart des cas. Cette protection permet notamment d’être indemnisé en cas de sinistre tel qu’un incendie, un dégât des eaux ou une explosion.

En cas de conservation du bien en France pendant le séjour à l’étranger

Taxe d’habitation pour résidence secondaire

Un propriétaire de bien immobilier a également la possibilité de conserver son logement dans le but de l’occuper lui-même ponctuellement, pour les périodes où il reviendrait en France. Dans ce cas, le domicile français passe en qualité de résidence secondaire, puisque la résidence principale se trouve à l’étranger, dans le cadre de l’expatriation. Il s’agit alors de souscrire une assurance adéquate afin de ne pas payer une prime d’assurance correspondant à une résidence principale.

Dans ce cadre, la taxe d’habitation due concerne la résidence secondaire située en France et il faut alors s’acquitter d’une prime d’assurance habitation pour un tel type de logement. De manière générale, la prime en question est un peu plus élevée que pour une résidence secondaire, puisque le fait de ne pas occuper le domicile la majeure partie de l’année implique des risques supplémentaires. C’est notamment le cas en cas de cambriolage ou de survenue d’un incendie, qu’il serait plus difficile de constater étant donnée l’absence d’occupants.

Assurance habitation du propriétaire expatrié

Le propriétaire expatrié peut alors souscrire à une assurance habitation pour propriétaire bailleur ou non-occupant. Celle-ci lui permet d’assurer son logement même pendant son absence, ce qui s’avère être indispensable du fait de l’augmentation des risques. La plupart des contrats prévoit l’existence d’une clause d’inhabitation, laquelle suppose que toute indemnisation est nulle en cas d’inoccupation du logement pendant plus de 60 ou 90 jours (selon les assureurs).

La personne expatriée doit donc veiller à ce que cette clause n’existe pas dans son contrat car son expatriation suppose une période d’inoccupation très longue. Par ailleurs, la loi Alur, datée du 24 mars 2014 impose aux copropriétaires de souscrire au minimum à une garantie responsabilité civile, qu’ils soient propriétaires occupants ou non (ce qui serait le cas ici).

 

 

Trouver une assurance habitation à l’étranger

Dans le cadre d’une expatriation, la personne concernée doit veiller à bien assurer son logement français, mais doit également prendre ses dispositions pour son domicile sur place.

Une expatriation constitue une étape de vie pour laquelle il s’agit de bien se renseigner en matière d’assurance habitation. Il conviendra notamment de déterminer ce que vous souhaitez faire de votre domicile français, selon que vous soyez locataire ou propriétaire. Vous devrez également vous plier à la loi locale du pays dans lequel vous vous rendez pour trouver une assurance habitation correspondant à vos besoins.

Trouver une assurance habitation à l’étranger

Dans le cas où l’expatriation durerait plus de trois mois, il est impératif pour l’expatrié de souscrire à une assurance habitation pour son logement à l’étranger. Il s’avère que les assureurs français ne pourraient prendre le relais dans un autre pays pour vous proposer une couverture adéquate. Il faut alors vous renseigner sur place auprès de votre ambassade ou du consulat local pour trouver et mandater une compagnie d’assurance compétente.

En revanche, si le départ à l’étranger suppose un séjour de moins de trois mois, il existe une garantie d’assurance habitation villégiature, qui vous couvrira pour votre logement dans un autre pays. Cette couverture est comprise dans les contrats MRH et vous indemnisera notamment en cas d’incendie, de dégât des eaux, voire pour le vol ou les bris de glace (à voir avec chaque assureur indépendamment).

Les démarches pour souscrire une assurance habitation à l’étranger

Dans le but de souscrire à une assurance habitation à l’étranger pour votre expatriation, il convient de vous rapprocher des organismes compétents en la matière. L’ambassade ou le consulat sur place peuvent donc vous diriger vers un assureur dans l’optique de cette démarche. Tout dépend néanmoins du pays dans lequel vous résiderez, chacun ayant sa propre législation en matière d’assurance habitation.

Voici quelques exemples d’assurance habitation pour certains pays :

  • Suisse : l’assurance habitation n’est pas obligatoire mais vivement conseillée. La « responsabilité civile ménage » est la plus souscrite et se rapproche de la garantie responsabilité civile.
  • Allemagne : comme pour la Suisse, aucune obligation légale n’est fixée. Vous pouvez souscrire à la responsabilité civile locale, « l’Hausratversicherung ».
  • Espagne : là encore, l’assurance habitation n’est pas obligatoire (sauf en cas de logement hypothéqué) mais évidemment conseillée. Un contrat d’assurance habitation local prend notamment en compte la responsabilité civile, les dommages causés par des incendies, cambriolages ou catastrophes naturelles.

Dans tous les cas, il convient de vous renseigner directement sur place sur la législation fixée ; il est important de ne pas se mettre en défaut vis-à-vis du cadre légal ou de votre assureur.

Conseils pour trouver une assurance habitation à l’étranger

La première étape afin de pouvoir assurer votre logement à l’étranger consiste à se tourner vers les organismes français présents sur place et notamment les ambassades et / ou les consulats. Ils pourront alors vous aiguiller et vous donner de précieux renseignements sur la législation en vigueur dans le pays ainsi que vous diriger vers des assureurs locaux.

Il vous est ensuite possible de démarcher des compagnies d’assurance, d’établir des devis si cela est envisageable et éventuellement de comparer en ligne sur des sites locaux. Le succès de vos démarches tiendra surtout à l’attention que vous y porterez : étude de la législation, des contrats en vigueur, des pratiques courantes en fonction de votre statut d’expatrié (propriétaire ou locataire) …

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