Lorsqu'une banque accorde un prêt immobilier, elle demande toujours une garantie : hypothèque, cautionnement, nantissement pour se protéger en cas d'impayé. Leur mise en place génère des frais de garantie de prêt dont le montant dépend directement du type de garantie choisit. Nos experts vous expliquent en détail comment ça marche et comment les optimiser.

Simuler mon prêt

À quoi correspondent les frais de garanties d'un prêt immobilier ?

Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, la banque exige presque toujours une garantie pour s’assurer de récupérer les fonds en cas de non-remboursement. Mettre en place ces dispositifs de sûreté engendre des frais de garantie de prêt.

Voici les 4 garanties pour un prêt immobilier :

  • Le cautionnement (appelé aussi caution) : l'emprunteur fait demande à une société privée ou bien à une mutuelle de se porter caution pour son prêt contre rémunération ;
  • L’hypothèque : mécanisme par lequel la banque, en cas de défaut de paiement de l'emprunteur, pourra saisir le bien immobilier et le vendre pour rembourser l'emprunt ;
  • L'hyptohèque légale spéciale du prêteur de deniers : il s'agit d'un droit, pour l'établissement de crédit, d'être remboursé en priorité sur les autres créanciers le cas échéant ;
  • Le nantissement : il consiste à utiliser un placement financier (assurance-vie, compte-titres ou épargne) comme garantie du prêt. La banque ne détient donc aucun droit sur votre bien immobilier, mais sur votre capital investi.

💡 Si vous contractez un prêt en tant qu'auto-entrepreneur, ces garanties seront souvent obligatoires pour rassurer la banque sur votre capacité de remboursement.

Ces frais de garanties vous sont facturés à la signature du contrat ou intégrés au montant total de votre crédit immobilier. Ils couvrent les coûts administratifs, les émoluments du notaire (si nécessaire), les taxes liées à l’inscription hypothécaire ou encore la participation à un fonds de garantie dans le cadre d’un cautionnement.

⚠️ Ces frais ne doivent pas être confondues avec l’assurance de prêt immobilier, qui vient rembourser la banque en cas de décès, de perte d’autonomie (PTIA) ou encore d’invalidité de l’assuré. Son tarif dépend de votre prêt et de votre situation personnelle.

Comment sont calculés les frais de garanties d'un prêt immobilier ?

Le montant des frais de garantie d'un prêt immobilier dépend en premier lieu du montant emprunté, mais aussi du type de garantie choisie.

Ils se calculent selon un pourcentage du montant emprunté. Il existe également, selon la garantie, des frais fixes :

Capital empruntéCoût hypothèqueCoût PPD*Caution Crédit Logement
50 000 €2,5 %1,6 %0,8 %
80 000 €2,1 %1,2 %0,8 %
100 000 €2 %1,1 %0,7 %
150 000 €1,9 %0,9 %0,5 %
200 000 €1,8 %0,8 %0,4 %
*Privilège de prêteur de deniers.

La plupart du temps, les frais de garantie ne sont pas intégrés au crédit. Comme les frais de notaire ou l’assurance emprunteur, vous les payez à part. En revanche, ils sont pris en compte dans le TAEG (taux annuel effectif global), qui reflète le coût total de votre crédit.

Simulez votre prêt immobilier

Quels sont les frais de garantie d'un cautionnement ?

La caution est un acte non notarié, ce qui simplifie les démarches et évite des frais trop élevés. En clair, vous faites appel à une société privée ou à une mutuelle pour se porter garant du prêt. En cas de défaut de paiement, cet organisme rembourse la banque à votre place, puis se retourne contre vous pour récupérer les sommes dues.

Aujourd’hui, environ 6 emprunteurs sur 10 choisissent le cautionnement : c'est la garantie de prêt la plus utilisée. Elle est souvent moins coûteuse que l’hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers (PPD).

En pratique, la plupart des banques travaillent avec leurs propres filiales de cautionnement (Crédit Logement, CAMCA, SACCEF ou SOCAMI). Cela signifie que vous avez rarement le choix de l'organisme !

La caution comprend 2 principaux types de frais de garantie :

  • La commission de caution : entre 150 et 600 € selon l’établissement ;
  • La participation au Fonds Mutuel de Garantie (FMG) : environ 0,8 % du capital emprunté + 200 € de frais fixes.

👍 À la fin du prêt immobilier, certaines sociétés de cautionnement reversent une part du FMG à l’emprunteur, ce versement peut aller jusqu’à 75 %.

Quelle est la société de cautionnement la moins chère ?

Le Crédit Logement est accepté par presque toutes les banques : c'est le principal organisme de cautionnement en France, mais il en existe d'autres. Demandez à votre banque quelles sont les sociétés de cautionnement qu'elle a agréé pour garantir ses prêts et comparez les frais de garantie associés.

Voici un aperçu des sociétés de cautionnement acceptées en fonction des banques :

  • Banque Populaire : Socami, Socabred, Bred, Habitat.
  • Caisse d'Epargne : Saccef.
  • CIC : CMH.
  • Crédit Mutuel : CMH, CNP, MGEN.
  • Crédit Agricole : Camca.
  • LCL : Camca.

Quelle mutuelle de cautionnement choisir ?

Voici quelques noms des mutuelles les plus répandues : MNH, MGEN, Mutualité Générale, ACEF, GMPA. Leur cautionnement est presque toujours moins cher, voire parfois gratuit.

Les conditions d’accès à ces mutuelles pour un besoin spécifique de cautionnement en limitent fortement la portée, ainsi elles ne représentent qu’une très faible part du marché.

Selon les mutuelles, il faut cumuler les conditions suivantes :

  • durée d’adhésion à la mutuelle supérieure à 1 an ;
  • exercice d’une profession précise (principalement pour les fonctionnaires) ;
  • obligation de contracter l’assurance de prêt immobilier dans la même mutuelle ;
  • obligation de souscrire le prêt auprès d’une certaine banque selon la mutuelle choisie.

💡Bon à savoir

  • MNH est gratuite pour le personnel hospitalier adhérent, sous réserve de contracter l'assurance emprunteur auprès de MPF (possible chez BFM, Caisse Épargne, Banque Postale, Crédit Foncier de France).
  • MGEN est réservée au personnel de l’Éducation nationale adhérent et uniquement possible avec la Banque Populaire, la Caisse Épargne, la Banque Postale, le Crédit Mutuel Enseignant. Le montant varie par "tranches de prêt".
  • Mutualité Générale : obligation d'être adhérent et de contracter son assurance emprunteur auprès de CNP Assurances.
  • ACEF : la caution est plafonnée à 2 100 €. Fonctionnaires et agents publics seulement, hors Éducation nationale. Exclusivement pour les prêts de la Banque Populaire.

Combien coûte les frais de garantie d'une hypothèque ?

L’hypothèque de prêt immobilier entraîne des frais de garantie d'environ 2 % du montant du prêt. Mais ce taux est dégressif selon le montant du capital emprunté :

  • paiement de la taxe de publicité foncière : 0,715 % du montant emprunté couvert ;
  • inscription à la conservation des hypothèques : 0,05 % du montant emprunté garantit ;
  • émoluments du notaire, établis par paliers selon les fourchettes suivantes :
    • 1,33 % de 0 € à 6 500 €
    • 0,55 % de 6 501 € à 17 000 €
    • 0,366 % de 17 001 € à 30 000 €
    • 0,275 % au-delà de 30 000 €
  • TVA sur cette prestation du notaire.

Le coût augmente en cas de remboursement anticipé du bien ou de sa revente. En effet, des frais de mainlevée sur l’hypothèque, qui représentent entre 0,7 et 0,8 % du montant initial du prêt, seront réclamés par la banque dans ces cas précis.

L’hypothèque est la garantie la plus onéreuse des trois. C’est en tout cas le cas en France, qui facture l’hypothèque plus cher que ses pays voisins : 0,03 % en Belgique, ou 0,05 % au Luxembourg. Ainsi, nous ne vous la recommandons pas particulièrement.

Quels frais avec la garantie de prêt privilège de prêteur de deniers (PPD) ?

Depuis 2022 le PPD est remplacée par l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers. Elle est souvent moins cher que l’hypothèque, car non soumise à la taxe de publicité foncière. Son coût moyen s’élève à environ 0,8 % du capital emprunté, auquel s’ajoute un forfait d’environ 500 € pour les frais d’acte notarié et d’inscription.

C'est une garantie encadrée par l’article 2324 du Code civil. Elle permet à votre banque d’être remboursée en priorité sur les autres créanciers en cas de défaillance de votre part. Comme l’hypothèque, elle autorise la saisie et la revente de votre bien immobilier si le prêt n’est pas remboursé.

Elle ne s’applique qu’aux biens existants, déjà construits ou achevés. Vous ne pouvez pas y recourir pour financer un achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou une construction neuve. Cette garantie n’existe pas du tout en Alsace-Moselle, où des règles spécifiques s’appliquent.

Cette garantie est un bon compromis avec des frais de garantie moins chers que l’hypothèque et une absence de frais en cas de mainlevée. Elle reste toutefois plus cher qu’une caution, surtout lorsqu’aucun remboursement partiel du Fonds Mutuel de Garantie n’est prévu à la fin du prêt.

Simuler mon prêt immobilier

Comment réduire les frais de garantie d'un prêt immobilier ?

Les frais de garantie ne font pas partie des postes les plus faciles à négocier lors d’un prêt immobilier. Pourquoi ? Car ils dépendent en grande partie de frais réglementés ou imposés par la banque. Cependant, certains leviers vous permettent de réduire leur impact sur le coût global de votre crédit.

  • Choisissez la garantie la plus avantageuse : lorsque c’est possible, préférez un cautionnement ou un nantissement à une hypothèque, souvent plus onéreuse ;
  • Comparez les organismes de cautionnement : certains, comme Crédit Logement, CAMCA ou certaines mutuelles de fonctionnaires (MGEN, MNH, ACEF), proposent un remboursement partiel de la contribution au FMG à la fin du prêt ;
  • Négocier les autres frais du crédit : taux d’intérêt, frais de dossier, assurance emprunteur ;
  • Passez par un courtier immobilier : un professionnel pourra mettre les banques en concurrence pour obtenir une meilleure combinaison entre taux, garantie et assurance.

Pour faire des économies, le plus efficace est de comparez les établissements prêteurs concernant le taux d'emprunt. Ce sont les frais les plus conséquents liés à votre emprunt. Grâce à notre comparatif en ligne, retrouvez tous les taux actualisés en temps réel et faites le meilleur choix pour votre crédit !

reassurez-moi illustration

Prêt immobilier

calculez le montant de vos mensualités

Simuler un prêt immobilier

FAQ : vos questions sur les frais de garantie en prêt immobilier

À quoi servent les frais de garantie sur un prêt immobilier ?

Ils sont associés à la garantie (hyptohèque, caution, etc.) imposée par la banque lorsqu'elle vous octroie un prêt immobilier. Cette garantie permet à la banque de récupérer le capital prêté si vous ne pouvez plus payer vos mensualités.

Quand payer les frais de garantie d'un prêt immobilier ?

Le paiement intervient soit au moment de la mise en place du prêt, avant le versement du capital, soit les frais sont intrégrés à votre crédit. Dans tous les cas, leur montant est pris en compte dans le calul du TAEG.

Combien coûtent les frais de garantie du prêt immobilier ?

Le prix des frais de garantie dépend du montant emprunté (plus il est élevé, plus les frais le sont), mais aussi du type de garantie choisi (hypothèque, caution, privilège de prêteur de deniers).