Taxe d’habitation : qui paie encore et qui est exonéré en 2026 ?

Depuis 2023, la taxe d'habitation a disparu pour les résidences principales. Plus aucun foyer ne la paie pour son logement principal, qu'il soit propriétaire, locataire ou hébergé à titre gratuit. Elle ne subsiste que sur les résidences secondaires et les logements vacants. Reste alors une vraie question quand on vend ou qu'on déménage en cours d'année : qui règle la note ? Voici les clés pour y voir clair.

La taxe d'habitation est un impôt local. Longtemps due par l'occupant de tout logement, elle a été progressivement supprimée pour les résidences principales entre 2018 et 2023. Depuis le 1er janvier 2023, cette suppression est totale et universelle. La résidence principale n'est plus imposée, sans condition de revenus.

Aujourd'hui, la taxe d'habitation ne concerne plus que les logements meublés qui ne sont pas une résidence principale, c'est-à-dire les résidences secondaires. Elle est due par celui qui a la disposition du logement au 1er janvier de l'année d'imposition, le plus souvent le propriétaire, parfois le locataire à l'année d'une résidence secondaire,notamment quand le bien est mis en location à l'année. Si un logement, même meublé, sert de résidence principale à son occupant, aucune taxe d'habitation n'est due.

Le propriétaire ne paie jamais la taxe d'un locataire. Chacun est imposé, le cas échéant, à l'adresse dont il a la disposition au 1er janvier. Depuis 2023, pensez d'ailleurs à la déclaration d'occupation de vos biens, à effectuer chaque année depuis votre espace sur impots.gouv.fr. C'est elle qui permet à l'administration de distinguer résidence principale, secondaire et logement vacant.

Sur la résidence principale, la question ne se pose plus. Elle n'est plus taxée, quels que soient vos revenus ou votre situation. Sur une résidence secondaire, il n'existe aucune exonération liée aux revenus.

Les rares exonérations totales visent des cas précis :

• les personnes hébergées durablement en maison de retraite ou en établissement de soins (pour le logement qui était leur résidence principale),
• certaines résidences secondaires situées en zone France Ruralités Revitalisation,
• ou un logement qu'on ne peut affecter à l'habitation pour une cause indépendante de sa volonté.

Si votre logement est vide et soumis à la taxe sur les logements vacants, vous pouvez en être exonéré dans quatre situations :

• un bien proposé à la vente ou à la location au prix du marché sans trouver preneur ;
• un logement occupé plus de trois mois consécutifs dans l'année ;
• un logement nécessitant des travaux supérieurs à 25 % de sa valeur pour devenir habitable ;
• ou un bien déjà soumis à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.

Un logement inoccupé au 1er janvier n'est pas soumis à la taxe d'habitation. Sans occupant, pas de taxe. Si votre bien mis en vente est vide à cette date, il est considéré comme vacant et échappe donc à cette taxe.

En pratique, l'administration peut vous demander de justifier cette vacance. Des factures d'électricité ou d'eau montrant des consommations trop faibles pour une occupation réelle suffisent généralement.

Pour une résidence secondaire, c'est la situation au 1er janvier qui compte. Si vous en avez la disposition à cette date, vous recevez l'avis pour l'année entière, même si vous vendez ou déménagez ensuite dans l'année.

Aucun prorata n'est appliqué. La taxe d'habitation obéit au principe d'annualité. Vous la devez pour l'année entière, même si vous n'avez disposé du bien que quelques mois. Vendre ou déménager en cours d'année ne réduit donc pas la taxe. C'est une différence notable avec la taxe foncière, qui, elle, fait souvent l'objet d'une répartition au prorata entre vendeur et acheteur.

Vendre une résidence secondaire ne soulève d'ailleurs pas que la question de la taxe. La cession peut aussi générer une plus-value imposable, et mieux vaut en connaître les règles avant de mettre le bien en vente.

Hubert Couture-FourcadeConseiller patrimonial (ancien notaire)

"L'erreur que je corrige le plus souvent chez un vendeur de résidence secondaire : "

Informations vérifiées

La taxe d'habitation sur une résidence secondaire se calcule sur la valeur locative cadastrale du logement, à laquelle s'appliquent les taux votés par les collectivités. Comme cette valeur et ces taux varient fortement d'une commune à l'autre, le montant peut différer sensiblement pour un même type de bien.

À l'inverse, une majoration peut s'ajouter. Dans les communes en zone tendue, le conseil municipal peut voter une surtaxe de 5 % à 60 % sur les résidences secondaires. Mieux vaut la vérifier chaque année, car la délibération communale peut évoluer.

Hubert Couture-FourcadeConseiller patrimonial (ancien notaire)

"Le piège classique du couple qui garde deux logements : chaque résidence secondaire compte pour elle-même. Deux biens meublés qui ne sont pas votre habitation principale, c'est deux taxes d'habitation, pas une. Les gens l'oublient au moment d'acheter le pied-à-terre."

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