En partenariat avec Monsieur Hugo
Le simulateur de rentabilité d'investissement locatif de Monsieur Hugo est un fichier Excel à télécharger et à compléter sur votre ordinateur. Vous y indiquez le prix du bien, les loyers, les charges et le crédit. Le fichier calcule ensuite le rendement brut, le rendement net et le cash-flow. Ce guide vous aide à préparer les données utiles et à lire chaque résultat.
Ce qu'il faut retenir
- Le simulateur est un classeur Excel à télécharger, utilisable aussi sous Google Sheets d'après son éditeur.
- Son éditeur annonce des calculs de rendement, de trésorerie et de fiscalité.
- La qualité du calcul dépend entièrement des montants que vous saisissez, coût d'acquisition et charges compris.
- Un rendement positif peut coexister avec un effort d'épargne mensuel.
- Les régimes fiscaux changent au fil des années. Les résultats fiscaux restent donc indicatifs.
Formulaire de téléchargement à intégrer
Aucune collecte de données tant que l'URL Typeform réelle n'a pas remplacé ce bloc.
Comment utiliser le simulateur de rentabilité locative sur Excel ?
Ouvrez le classeur dans un tableur, de préférence sur ordinateur. Monsieur Hugo indique qu'il est gratuit, conçu pour Excel et compatible avec Google Sheets. Ces informations viennent de son éditeur, car nous n'avons pas encore testé le fichier.
Rassemblez vos chiffres avant d'ouvrir le fichier. Vous éviterez les allers-retours entre les cellules, les devis et votre échéancier de prêt.
- Téléchargez le classeur via le formulaire ci-dessus.
- Ouvrez-le sur un ordinateur, avec Excel ou Google Sheets.
- Rassemblez vos montants réels, soit le prix affiché, les devis de travaux, le loyer visé et votre échéancier de prêt.
- Renseignez l'acquisition, les loyers, les charges, le crédit et le régime fiscal envisagé.
- Lisez les résultats de rendement puis ceux de trésorerie.
- Modifiez une seule hypothèse à la fois pour comparer deux scénarios sans brouiller la lecture.
Ce que le fichier calcule et ce qui dépend de vous :
Le fichier applique des formules à vos entrées et compare des scénarios de location et de financement. Le coût d'acquisition, le loyer que vous pouvez réellement demander, le taux de vacance et votre situation fiscale personnelle sont vos hypothèses. Deux investisseurs peuvent donc obtenir des résultats différents pour le même bien.
Quelles données saisir pour calculer la rentabilité locative ?
Un calcul de rentabilité locative dépend d'abord des montants saisis. Préparez les chiffres liés à l'achat, à l'exploitation et au financement. Vérifiez aussi les périodicités : mélanger un montant mensuel et un montant annuel fausse le calcul.
| Bloc | Données à réunir | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Achat | Prix du bien, frais de notaire estimés par l'office notarial, frais d'agence, travaux devisés, mobilier | Retenir un coût total du projet unique et l'utiliser dans toutes vos comparaisons |
| Exploitation | Loyer hors charges, taux de vacance retenu, taxe foncière hors part récupérable, charges de copropriété restant au bailleur, assurance propriétaire non occupant (PNO), frais de gestion | Ne comptabiliser que les charges non récupérables sur le locataire |
| Financement | Mensualité de crédit, part de capital, part d'intérêts, cotisation d'assurance emprunteur, durée du prêt | Préciser si la mensualité saisie inclut déjà l'assurance pour éviter un double compte |
Chaque ligne correspond à des montants issus de votre propre dossier, devis notarié, appel de charges ou échéancier bancaire, plutôt qu'à des moyennes de marché.
Deux postes méritent une attention particulière. La taxe foncière peut comprendre une taxe d'enlèvement des ordures ménagères récupérable auprès du locataire, à retirer de votre charge nette. Les travaux d'un immeuble de rapport se chiffrent au bâtiment entier, ce qui change l'échelle du coût d'acquisition par rapport à un lot isolé.
Comment calculer la rentabilité brute, nette et nette-nette ?
Les trois niveaux de rendement partent des mêmes loyers. Ce qui change, ce sont les montants retirés. Gardez toujours le même dénominateur pour comparer vos scénarios sur une même base.
Rendement brut sur le coût total du projet
La formule de calcul de la rentabilité locative brute rapporte les loyers annuels au coût total du projet. Multipliez le loyer mensuel hors charges par 12, divisez par le coût total, puis multipliez par 100. Vous obtenez un pourcentage.
Une division par le seul prix d'achat augmente mécaniquement le résultat par rapport à un calcul fondé sur le coût total. En ajoutant les frais d'acquisition et les travaux dès le calcul brut, vous obtenez un chiffre comparable à votre rendement net.
Cette vidéo illustre une méthode simplifiée de calcul du taux de rentabilité, avec un périmètre de frais plus restreint que celui du classeur.
Rendement net avant financement
Le rendement net d'exploitation retire des loyers annuels les charges qui restent à votre charge : taxe foncière nette, charges non récupérables, assurance PNO, frais de gestion et vacance estimée. Divisez ensuite le résultat par le même coût total et convertissez-le en pourcentage.
Ce niveau mesure la performance du bien avant crédit et avant impôt. Il aide à comparer deux biens, même lorsque leur financement diffère.
Rendement après fiscalité et limites de comparaison
Le troisième niveau, souvent appelé net-net, retire aussi l'impôt lié au projet et les prélèvements applicables. Son périmètre varie selon les outils, car le net-net n'a pas de définition universelle.
Bon à savoir :
Avant de comparer deux chiffres issus de simulateurs différents, vérifiez ce que chacun retire et s'il inclut les intérêts d'emprunt dans son rendement net. Le capital remboursé reconstitue votre patrimoine. Il reste distinct d'une charge d'exploitation.
Pourquoi le cash-flow diffère-t-il de la rentabilité locative ?
Le cash-flow mesure les entrées et les sorties réelles sur votre compte chaque mois. Le rendement rapporte un revenu annuel à un capital investi. Un bien peut avoir un rendement net élevé et demander un effort d'épargne mensuel.
Le crédit explique cet écart. Votre banque prélève l'échéance complète, capital et intérêts, tandis que le rendement ne compte pas le capital comme une charge. La répartition entre ces deux montants est donc à regarder de près dans votre échéancier.
| Résultat | Ce qu'il mesure | À quoi il sert |
|---|---|---|
| Rendement net | Un ratio annuel entre revenus nets et coût du projet | Comparer plusieurs biens |
| Cash-flow | Un flux mensuel réellement encaissé ou décaissé | Vérifier la soutenabilité du projet |
| Résultat imposable | Une base fiscale calculée selon votre régime | Anticiper l'impôt et les prélèvements |
Les trois chiffres coexistent dans une même simulation et répondent à trois questions différentes.
Trois postes pèsent sur la trésorerie sans apparaître clairement dans un rendement. L'assurance emprunteur se compte une seule fois, dans la mensualité ou en ligne séparée. La provision d'impôt se décaisse avec un décalage dans le temps. Les dépenses irrégulières, ravalement, remplacement de chaudière ou impayé, surviennent rarement l'année où vous les attendez. Un solde mensuel positif reste donc un indicateur de confort, sans garantir ni l'accord bancaire ni l'absence de travaux futurs.
Comment la fiscalité et la SCI changent-elles votre simulation ?
Le régime fiscal change la dernière partie du calcul, pas les loyers. Indiquez le bon régime dans le fichier pour comparer des bases cohérentes.
Location nue ou meublée, micro ou réel
La location nue génère des revenus fonciers, la location meublée des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cette différence de catégorie entraîne des règles de déduction distinctes.
Au régime micro, l'administration applique un abattement forfaitaire censé couvrir vos charges, intérêts d'emprunt compris. Déduire une seconde fois ces intérêts fausserait la simulation. Au régime réel, en location nue, les intérêts et frais d'emprunt effectivement payés et justifiés se déduisent des revenus fonciers dans le périmètre fixé par l'administration fiscale, à la différence de la mensualité entière. Les primes d'assurance décès garantissant l'emprunt figurent parmi ces frais déductibles.
Votre tranche marginale d'imposition donne un ordre de grandeur. Elle ne remplace pas une simulation complète de votre foyer. Ces règles sont indicatives et peuvent évoluer avec la législation.
SCI à l'IR ou à l'IS et trésorerie de l'associé
Dans une SCI de location nue non soumise à l'IS, chaque associé est imposé sur sa quote-part de résultat, même sans distribution. Dans une SCI soumise à l'IS, la société est imposée sur son résultat, puis les bénéfices distribués aux associés relèvent des revenus de capitaux mobiliers.
Cette distinction change la lecture du cash-flow. Les loyers encaissés par la société alimentent la trésorerie de la SCI, avant toute disponibilité pour vous à titre personnel. L'assujettissement à l'un ou l'autre régime répond à des conditions précises, à vérifier pour votre projet avec un professionnel.
Vérifier l'année fiscale du fichier :
Comparez l'année de référence du classeur avec celle des revenus simulés. Un fichier fondé sur des règles plus anciennes peut rester cohérent en interne tout en étant décalé par rapport à votre prochaine déclaration.
Quelles questions se poser avant de simuler un investissement locatif ?
Le simulateur de rentabilité locative fonctionne-t-il sur mobile ?
Monsieur Hugo recommande une utilisation sur ordinateur et annonce une compatibilité avec Google Sheets. Un classeur de ce type contient de nombreuses colonnes et reste peu confortable sur téléphone. Nous n'avons pas encore testé son rendu mobile.
Peut-on comparer une location nue, un meublé et une SCI dans le même fichier ?
Le partenaire annonce que le classeur compare ces situations, avec les régimes micro et réel ainsi que la SCI à l'IR et à l'IS. Pour chaque scénario, saisissez le régime correspondant et gardez le même coût d'acquisition. Dans une SCI, distinguez la trésorerie de la société de la vôtre.
Existe-t-il un bon taux de rentabilité locative valable pour tous les projets ?
Aucun seuil ne convient à tous les projets : le risque, la vacance et la fiscalité varient selon le marché. Un rendement élevé ne suffit donc pas, à lui seul, à qualifier un projet. Comparez surtout vos propres scénarios à partir d'hypothèses identiques.
Pour en savoir plus :
- Monsieur Hugo Page produit du simulateur de rentabilité locative Consulté le 25/09/2026
- ANIL Outil de simulation d'un investissement immobilier en location Consulté le 25/09/2026
- Direction générale des finances publiques Intérêts d'emprunt liés à un logement loué non meublé Consulté le 25/09/2026