Prêt immobilier sans apport

Le 09/11/2017

Pour accéder à la propriété, il est nécessaire de constituer un dossier d’emprunt. Un des éléments demandés dans ce dossier est le montant de votre apport personnel. Plus ce montant sera important, plus les banques se verront rassurées à l’idée vous prêter de l’argent. Pourtant, il peut arriver que votre apport personnel soit faible, inexistant ou que vous comptiez le conserver pour d’autres projets. En souscrivant une bonne assurance crédit immobilier et en étant dans une situation financière stable, un couple comme une personne seule peut se voir accorder un crédit immobilier sans apport.
Alors comment convaincre les banques d’accepter de vous prêter de l’argent ? Voici quelques conseils pour vous aider dans cette démarche.

 

pret immobilier sans apport

Qu’est-ce que l’apport personnel ?


Heureusement, aucune loi n’exige d’apport personnel minimum avant d’emprunter pour acheter un logement. Si chaque banque est libre de fixer ses propres conditions en la matière, il est courant que les établissements financiers exigent un taux minimum de 10% d’apport personnel afin de permettre à son client de contracter un prêt immobilier.

L’apport personnel est une somme d’argent que l’emprunteur détient, et qui peut provenir d’un héritage, d’une épargne, de fonds placés sur un livret par exemple ou encore d’une donation. Cette somme, déjà détenue par l’emprunteur, devient un apport lorsqu’il s’engage à ce qu’elle participe au financement de son projet immobilier.
Ce montant est généralement chiffré en pourcentage : son calcul sera en fonction du montant du bien convoité. Si le bien immobilier qu’il convoite est estimé à 200 000 €, que l’emprunteur peut apporter 20 000 € personnellement, alors cet apport sera quantifié comme correspondant à 10%. La banque sera donc sollicitée pour apporter les 180 000 € restants. Bien sûr, plus l’ apport personnel est important, plus la conclusion du prêt sera aisée.

Cependant, il arrive fréquemment que l’emprunteur ne dispose pas de la somme requise, ce qui peut constituer une entrave majeure à la réalisation de son plan immobilier. Mais même s’il n’est pas possible d’autofinancer une partie de son prêt en constituant cet apport, il existe des solutions. En effet, un bon profil bancaire facilite l’octroi d’un prêt immobilier sans apport.

 

Le profil modèle de l’emprunteur sans apport :


Lors d’une demande de prêt immobilier sans apport, les organismes prêteurs, à savoir les banques, se focalisent sur le profil du demandeur de prêt pour être sûrs d’être remboursées à temps. Un emprunteur doit, d’autant plus sans apport, prouver à son organisme de crédit immobilier qu’il est capable de rembourser commodément ses dettes : ainsi, le dossier à fournir pour demander le prêt immobilier doit présenter les atouts de l’emprunteur.

Le profil du futur emprunteur :

Pour l’attribution d’un crédit immobilier sans apport, les banques ciblent les investisseurs jeunes et les primo-accédants (= premier achat immobilier) qui ne dépassent pas les 40 ans. L’âge de l’emprunteur, tout autant que la situation matrimoniale, seront des éléments pris en compte. Quant aux pièces justifiant du statut de travailleur, les banques estiment particulièrement les jeunes actifs qui sont sous CDI : dans le dossier de demande du prêt, cela prouvera la stabilité professionnelle et donc financière du demandeur de prêt immobilier sans apport.

Le profil bancaire et les revenus :

Toutes les banques, et particulièrement quant à l’octroi d’un prêt sans apport, portent un regard aiguisé sur les éventuels litiges liés au compte bancaire. Pour y parvenir, elles examinent les incidents de paiement et les découverts bancaires. Le demandeur doit prouver qu’il ne se trouve pas en difficulté financière vis-à-vis d’autres banques (comme d’autres découverts bancaires ou une accumulation de crédits). Le dossier sera également mieux accepté s’il est exempt d’historiques fâcheux, tels qu’une interdiction bancaire, un potentiel historique d’endettement ou plusieurs rejets de prélèvements.
Les mouvements financiers, les éventuels placements et surtout le potentiel d’évolution salariale de l’emprunteur sont donc pris en compte par la banque prêteuse pour qu’elle estime la capacité du propriétaire à rembourser l’emprunt.

Le taux d’endettement et le reste à vivre :

La régularité des remboursements mensuels d’un prêt repose sur la stabilité de l’emploi de l’emprunteur comme sur la valeur de son restant à vivre (= les revenus – les charges). L’établissement prêteur vérifiera donc que le futur emprunteur maîtrise bien son budget et qu’il dispose d’un restant à vivre suffisant durant le remboursement du prêt. Il se concentrera également sur le loyer actuel de l’emprunteur afin de s’assurer que la mensualité future ne soit pas trop élevée par rapport à ce dernier.
Comme pour tout emprunt immobilier et d’autant plus pour un crédit immobilier sans apport, un taux d’endettement supérieur à 33% ne sera pas toléré par l’organisme prêteur.

Le bien immobilier à acquérir :

Le dossier d’une demande de prêt immobilier sans apport doit inclure les atouts du bien immobilier à acquérir. Par exemple, l’emprunteur doit prouver que le prix de sa future maison se trouve dans la moyenne pour la localité concernée. Certaines zones qui profiteront de futurs grands projets urbains sont également mieux acceptées par les banques.
Cela permettra à la banque de s’assurer que la future acquisition est susceptible d’être revendue à une valeur pouvant solder le reste du prêt. Autrement dit, il deviendra une garantie pour la banque. En ce sens, votre banque aura la main mise dessus en cas d’incapacité à honorer vos obligations de remboursement.

 

6 conseils pour obtenir un prêt immobilier sans apport :


Si vous vous retrouvez dans l’incapacité d’apporter ce montant et bloqué face à cette condition, sachez que certaines solutions existent. Les prêts souscrits sans apport personnel sont appelés prêt à 100% ou à 110% (couvrant dans ce cas les frais complémentaires tels que les frais de dossier ou encore les frais de notaire). Pour souscrire à ce type de prêt, il vous faudra néanmoins un sérieux dossier.

De plus, si ce prêt sans apport personnel offre l’avantage d’être ouvert à tous sans budget personnel minimum, le taux de remboursement sera généralement plus élevé qu’un prêt classique. N’hésitez pas à comparer les offres bancaires de prêt immobilier et leurs conditions, et à faire jouer la concurrence avant de signer toute forme de prêt.

Gagner la confiance du créditeur

La première chose à faire pour obtenir la confiance des organismes  de crédit immobilier est de leur fournir un dossier complet (bulletins de payes, relevés de compte, avis d’imposition…).
Il est aussi important de leur proposer un projet immobilier viable, en se munissant des documents donnés par le promoteur ou le vendeur.

Comparez les banques

Avant de se lancer, il est important de découvrir la banque qui propose l’offre la plus attrayante en faisant jouer la concurrence. Selon votre profil et votre type de prêt, vous pouvez constater par vous-même les taux des prêts immobiliers en temps réel et en un coup d’oeil.
De plus, vous pouvez faire appel à un courtier en prêt immobilier : son travail, c’est de vous signaler les meilleures offres et de faire accepter votre dossier. Généralement gratuit pour l’emprunteur, l’aide d’un courtier est efficace.

Profiter des prêts complémentaires

Il est aussi de mise de trouver d’éventuels aides parmi les prêts complémentaires (PTZ+, prêt conventionné, PAS, crédit 1 % logement…) susceptibles de constituer un semblant d’apport personnel.

Rassurer grâce à une caution

Il arrive que le dossier puisse présenter un risque trop élevé pour la banque. Dans ce cas précis, il est possible de les rassurer en proposant à une tierce personne, comme un proche parent, de se porter caution. Cette solution peut favoriser l’accession à la demande.

Contracter la meilleure assurance emprunteur

La banque prêteuse, comme pour tout prêt immobilier, vous demandera de contracter une assurance emprunteur pour éviter tous risques de non-remboursement de votre prêt immobilier. Grâce à la Loi Lagarde qui a mis fin en  2010 au monopole des banques quant aux offres d’assurances de crédit immobilier, les clients peuvent se tourner vers d’autres établissements indépendants des banques pour assurer leur emprunt. Vous pouvez effectuer (gratuitement) une simulation d’assurance prêt immobilier en ligne pour recevoir le devis vous correspondant le mieux.

Faire preuve de souplesse

Il est classique que refuser de contracter l’assurance emprunteur (plus onéreuse) de la banque ne lui fasse pas plaisir : malgré le fait que ce soit illégal, elle pourrait vous faire comprendre que dans ce cas, elle ne vous propose pas le meilleur taux d’intérêts …
Sachez que vous pourrez changer sans frais d’assurance emprunteur si une offre plus intéressante se présente, soit à tout moment la première année de votre crédit (loi Hamon), soit chaque année à date anniversaire ensuite (loi Bourquin), et ce tout le temps de votre crédit ! Avec le service client de Réassurez-moi, vous serez pleinement et gratuitement accompagné pour trouver l’assurance crédit immobilier qui correspond à votre profil.

 

 

 

 

 

 

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