SCPI et assurance emprunteur : comment investir ?

Investir en SCPI avec un prêt immobilier offre une opportunité d'accroître son patrimoine tout en bénéficiant d'avantages fiscaux. L'assurance emprunteur, bien que facultative, peut sécuriser cet investissement. Découvrez comment optimiser votre placement.

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) permet de collecter des fonds auprès d’épargnants ou d’emprunteurs afin de constituer un portefeuille exclusivement composé de biens immobiliers, et dont les revenus locatifs seront répartis entre les associés. Il s’agit ainsi d’une manière d’investir dans l’immobilier, notamment en souscrivant un prêt immobilier.
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), aussi appelée « placement Pierre Papier », est un type de placement immobilier locatif de long terme et non côté, dont le principe est de distribuer un revenu régulier des loyers perçu à ses associés, au prorata des parts investies.
Une SCPI a pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Selon leurs stratégies, les SCPI peuvent aussi bien se spécialiser sur une catégorie précise d’actifs immobiliers, ou au contraire se diversifier (bureaux, murs de commerces, locaux d’activité, entrepôts, logements, …), qu’ils soient en France ou à l’étranger.

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), aussi appelée « placement Pierre Papier », est un type de placement immobilier locatif de long terme et non côté, dont le principe est de distribuer un revenu régulier des loyers perçu à ses associés, au prorata des parts investies.

Une SCPI a pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Selon leurs stratégies, les SCPI peuvent aussi bien se spécialiser sur une catégorie précise d’actifs immobiliers, ou au contraire se diversifier (bureaux, murs de commerces, locaux d’activité, entrepôts, logements, …), qu’ils soient en France ou à l’étranger.

Pourquoi emprunter pour investir en SCPI ? 

Il est possible d’investir en SCPI :

• en plaçant son épargne au comptant (pour percevoir un revenu régulier) ;
• en effectuant un crédit immobilier (pour se constituer un patrimoine) ;
• dans le cadre d’une assurance-vie (pour optimiser sa fiscalité).

Dès lors, il est primordial de distinguer deux types de SCPI :

• Les SCPI de rendement, dont l’objectif est de percevoir un revenu locatif net de charges. Elle est souvent composée de bureaux, de murs de commerces, d’hôtels (…), en France ou à l’international.
• Les SCPI fiscales, dont l’objectif est de permettre une économie d’impôt sur le revenu en fonction de la loi fiscale correspondante (loi Pinel, loi Malraux…). Elle est composée d’immobilier résidentiel locatif neuf ou rénové (selon la loi fiscale de référence) en France. 

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Les avantages d’investir dans une SCPI

Il existe de nombreux avantages à emprunter afin de pouvoir investir en SCPI, à savoir : 

• faciliter l’accès à l’investissement immobilier à l’ensemble des particuliers : grâce à son système de parts, ce placement est accessible à partir de 1 000 €,
• atteindre des objectifs patrimoniaux variés : revenus complémentaires, constitution d’un patrimoine, réduction d’impôts…,
• bénéficier d’une gestion simplifiée : il n’y a aucune contrainte de gestion, une SCPI étant assurée par une société agréée,
• sécuriser un placement sur le long terme : la liquidité des parts de SCPI est assurée de manière transparente autour d’un marché réglementé dont l’organisation a été renforcée au début des années 2000, permettant de garantir aux associés la possibilité de vendre leurs parts tout au long de l’année,
• profiter de la fiscalité avantageuse des SCPI : tous les frais liés au crédit immobilier (frais de dossier, intérêts d’emprunt comme les cotisations de l’assurance emprunteur …) sont déductibles des revenus fonciers provenant de la SCPI.

SCPI : un placement immobilier à faible risque ?

Le fait d’emprunter pour investir en SCPI n’est pas sans risques, car une SCPI est soumise aux variations du marché de l’immobilier locatif. Comme tous les placements immobiliers, l’associé ne bénéficie donc d’aucune garantie sur la valeur du capital ni sur le montant du revenu locatif réparti, car les performances relevées les années passées ne garantissent en aucun cas des performances futures. Autrement dit, ce n’est pas parce que le rendement a atteint 4,4 % en 2022 qu’il sera identique l’année suivante !

Les parts de SCPI doivent donc être acquises dans une logique de long terme avec un objectif de diversification patrimoniale : l’investissement est réparti sur plusieurs immeubles, donc sur de nombreux locataires, eux-mêmes répartis sur les principales métropoles adaptées à la demande des locataires.

SCPI et assurance emprunteur : comment ça marche ? 

Est-ce que l’assurance emprunteur est obligatoire pour investir en SCPI ?

Non ! L’assurance emprunteur est facultative pour l’achat de parts de SCPI à crédit ! 

De manière générale, il est obligatoire de souscrire à une assurance emprunteur dans le cadre d’un prêt immobilier. Cela peu importe si ce dernier est destiné à l’acquisition d’une résidence principale ou à un investissement locatif.  

Ainsi, en cas de décès de l’emprunteur ou d’un co-emprunteur, l’assurance prendra le relais dans le remboursement du crédit immobilier. De même, en cas d’invalidité, c’est l’assureur qui prendra à sa charge le paiement de tout ou une partie des mensualités, en fonction de la quotité d’assurance choisie.

Comment faire une délégation d’assurance emprunteur en SCPI ?

Si vous voulez tout de même souscrire à une assurance emprunteur pour votre investissement en SCPI, il est alors tout à fait possible de mettre en place une délégation d’assurance ! 

Ainsi, grâce à la loi Lagarde, vous pouvez librement choisir votre assurance emprunteur en décidant de refuser le contrat groupe de votre banque et en optant pour un assureur externe. 

La délégation d’assurance, y compris en SCPI, constitue une excellente manière de réaliser des économies plus ou moins importantes sur le coût de votre assurance emprunteur, et donc sur le coût total de votre crédit immobilier. 

SCPI : comment changer d’assurance emprunteur en cours de prêt ?

Depuis la loi Lemoine, vous pouvez facilement changer d’assurance emprunteur en cours de prêt, à n’importe quel moment de l’année, sans frais de dossier. 

Auparavant, avec la loi Hamon et la loi Bourquin, il était nécessaire de faire la demande de changement d’assureur dans les douze premiers mois. Ensuite, il fallait attendre l’échéance annuelle du contrat d’assurance.  

Pour comparer les meilleures assurances emprunteur du marché en quelques clics, n’hésitez pas à utiliser notre comparateur en ligne ! Vous aurez ainsi accès à de multiples devis personnalisés, adaptés tant à votre profil d’emprunteur qu’à votre projet d’investissement locatif. De plus, nos équipes sont à votre disposition pour répondre à vos questions et vous assister tout au long de votre démarche : 

Quelle quotité d’assurance emprunteur en SCPI ? 

Enfin, lorsqu’il s’agit de souscrire ou de changer d’assurance emprunteur, il est primordial de s’intéresser à la quotité. Un emprunt doit être couvert dans sa totalité, mais il est possible de faire différentes répartition de quotités s’il y a plusieurs associés.

La quotité d’assurance n’est pas liée au nombre de parts de la SCPI que possèdent les associés. Le détenteur d’une minorité de parts peut, par exemple, choisir d’être assuré à 100%, tandis que les autres peuvent décider d’être assurés pour une part inférieure. 

Les associés d’une SCPI peuvent également choisir des assurances de prêt différentes. S’il n’est pas nécessaire pour eux d’être clients de la même banque, il en va de même pour l’assurance emprunteur. Ainsi, chaque associé peut choisir de mettre en place sa propre délégation d’assurance, ou alors souscrire auprès du même assureur que ses associés pour faire baisser le prix, en bénéficiant d’une remise souvent accordée en cas de pluralité d’emprunteurs.

Emprunter pour investir en SCPI : quels sont les risques ?

Si vous envisagez de souscrire un prêt immobilier pour investir en SCPI, voici les principaux risques à connaître : 

• le surendettement : assurez-vous de bien évaluer votre capacité financière à rembourser le prêt, même en cas de fluctuations des revenus de la SCPI,
• les promesses mensongères de rendement : recherchez plutôt des SCPI de qualité dotées d’une gestion solide et d’un historique de performances satisfaisant, 
• les conditions variables pour la cession de vos parts, 
• l’éventuelle baisse de la valeur de vos parts (absence de garantie de capital), 
• l’absence de visibilité sur vos revenus fonciers : les revenus d'une SCPI peuvent fluctuer en fonction de l'occupation des biens immobiliers et de la situation du marché, ayez donc toujours une certaine marge de manœuvre financière pour faire face à d'éventuelles périodes de faible rendement,
• la sortie précoce de la SCPI : investir en SCPI doit être envisagé sur le long terme pour profiter pleinement des avantages fiscaux et des performances potentielles de l'investissement, évitez ainsi de céder à la panique en cas de fluctuations temporaires du marché,
• sans oublier la faillite de la société. 

Placements « pierre papier » : quelles différences entre SCPI, OPCI et SIIC ?

Lorsqu’il s’agit d’effectuer un « placement pierre papier », il est utile de distinguer les SCPI des OPCI et des SIIC. 

S’agissant des SIIC, leur point commun avec les SCPI est qu’elles sont également pensées pour investir dans des immeubles d’activités (bureaux, centres commerciaux, entrepôts) puis reverser les revenus issus des locations à leurs sociétaires (associés pour SCPI, actionnaires pour les SIIC). 

Ces derniers détiennent donc une fraction d’immeuble donné en location, en échange d’un titre : une part en ce qui concerne les SCPI, ou une action pour ce qui est des SIIC.

Toutefois, contrairement aux SCPI, les SIIC sont côtées en bourse. Cela signifie que le fait d’investir en SIIC est bien plus risqué (ou volatile) qu’en SCPI, la valeur des SIIC étant liée au marché boursier et donc à ses fortes variations.

S’agissant cette fois-ci des OPCI, ils sont souvent présentés comme une alternative aux SCPI. Ces deux types d’investissement sont complémentaires, car ils s’adressent à des profils d’investisseurs différents. La plupart des épargnants qui achètent des parts de SCPI souhaitent se procurer un complément de revenus à la retraite. A contrario, les souscripteurs d’OPCI sont plus jeunes et ont généralement un horizon d’investissement plus court.

Contrairement aux SCPI composés exclusivement d’actifs immobiliers, les OPCI sont composés (au minimum) de 60 % d’actifs immobiliers physiques. Le reste inclut des actions de sociétés foncières ou d’obligations, et au moins 10 % de liquidités. Cet « actif de liquidités » est alors destiné à assurer l’achat et la vente des parts. 

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