Un Organisme de Placement Collectif en Immobilier (OPCI) est un produit d'investissement immobilier. Produit similaire à la SCPI, donc la principale différence est la composition variée de l'OPCI : on y trouve principalement des actifs immobiliers, mais également des actifs financiers et une trésorerie afin d'assurer une meilleure liquidité des parts.
Compte tenu de la faiblesse historique des taux des crédits immobiliers, le moment peut-être idéal pour contracter un crédit afin d’acquérir des parts dans un OPCI... Guide de l'OPCI, du crédit immobilier et de son assurance emprunteur :
Qu’est ce qu’un OPCI ?
Un Organisme de Placement Collectif en Immobilier (OPCI) est un produit d'investissement qui collecte des fonds auprès du grand public (investisseurs particuliers et institutionnels). L'OPCI investit ensuite les fonds récoltés dans des actifs immobiliers et financiers. Dès les investissements réalisés, l'OPCI dégage des revenus et des dividendes qu'elle va reverser aux investisseurs.
Son objet principal est l'investissement dans de l'immobilier qu'il propose en location ou qu'il fait construire exclusivement en vue de leur location.
Un OPCI peut acheter des immeubles existants, neufs et anciens (y compris en état futur d'achèvement), et effectuer toutes les opérations nécessaires à leur usage ou à leur revente. Il peut aussi réaliser des travaux en vue de construire, de rénover et de réhabiliter pour louer. De plus, et contrairement aux SCIP, les OPCI peuvent emprunter pour acquérir leurs immeubles, dans la limite de 40% de la valeur des actifs immobiliers. Il leur est également permis de procéder à des emprunts d’espèces dans la limite de 10% de la valeur de leurs actifs financiers.
Sous certaines conditions, il peut encore détenir des immeubles par le biais de sociétés, et non seulement en direct.
Seule restriction, les OPCI ne devant pas se comporter en marchands de biens, les actifs immobiliers ne peuvent pas être achetés en vue de leur revente immédiate.
Produit d'investissement plus souple que la SCPI, il a été créé en 2005 pour compléter le dispositif existant des placements du secteur de la "pierre papier" (SCI, SCPI, SIIC), puis proposé en 2008 au grand public : les parts s’échangent plus facilement et la composition du capital n'est pas composée que d'actifs immobiliers.
La composition d'un OPCI :
Le capital d'un OPCI est composé de 3 grandes classes d'actifs définies par l'article L. 214-93 du CMF (Code monétaire et financier) :
- Actifs Immobiliers : part comprise entre 60 et 90%.
- Actifs Financiers : part comprise entre 0 et 30%.
Ces valeurs mobilières (actions, obligations, OPCVM et autres produits financiers) ont pour but d'apporter plus en terme de rendement. - Actifs liquides (trésorerie disponible) : part de 10 % au minimum.
Cette liquidités, ou ces instruments financiers à caractère liquide, ont pour objectif d'assurer une revente plus rapide : les retrait sont théoriquement possible à tout moment.
Les deux formes juridiques d'un OPCI :
Les OPCI peuvent prendre la forme soit de Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICV), soit de Fonds de Placement Immobilier (FPI).
S'il s'agit pour tous les deux de fonds immobiliers non cotés en bourse (qui ne seront donc pas soumis aux fluctuations des marchés financiers), l'ordonnance prévoit deux formes juridiques : ils relèvent donc de deux régimes fiscaux distincts, ce qui permettra à chaque souscripteur de choisir la forme la plus adaptée à sa situation.
- les FPI (Fonds de Placement Immobilier) : ce sont des copropriétés de valeurs mobilières, qui proposent des parts.
- Composition des FPI : biens immobiliers physiques (entrepôts, immeubles d'habitation, bureaux, murs de boutique, centres commerciaux,...) et parts de sociétés non cotées (des SCI notamment) ayant une majorité d'actifs immobiliers.
- Pour qui : ce produit s’adresse à des souscripteurs à la recherche de revenus réguliers. Le porteur de parts ne dispose d’aucun des droits conférés à un actionnaire. La gestion du FPI est assurée par une société commerciale, dite « société de gestion de portefeuille », agréée par l’AMF. La société de gestion est tenue d’agir dans l’intérêt exclusif des porteurs de parts. - les SPPICV dits SPPICAV (Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable) : ce sont des sociétés anonymes à capital variable.
- Composition des SPPICAV : aux côtés des immeubles et des parts de sociétés non cotées, il peut être complétée par des parts de sociétés foncières cotées (comme des SIIC et sociétés équivalentes à l’étranger). La base immobilière "non cotée" devra cependant respecter au moins 51% de l’actif de l’OPCI.
- Pour qui : l'objectif est d'offrir une plus grande liquidité et une plus grande flexibilité dans la gestion du produit, notamment en cas de baisse du marché immobilier. Tout épargnant ou investisseur qui achète des actions de SPPICV devient actionnaire et peut s’exprimer sur la gestion de la société lors des assemblées générales.
La fiscalité et les frais d'un OPCI :
Les OPCI sont accessibles à travers un compte titres ou dans un contrat d’assurance vie. Concernant la fiscalité applicable aux OPCI, elle va donc dépendre du mode de détention des parts :
1) Pour les parts OPCI contractées au sein d'un compte titres, l’imposition dépend de la forme juridique de l’OPCI :
- FPI : l’imposition est établie en fonction de la nature mobilière ou foncière des revenus et des plus-values. Les revenus sont imposables selon leur origine, qu’il s’agisse de loyers, des dividendes … L'OPCI sera tenu de distribuer au minimum 85 % du résultat et 85 % des plus-values dans le cas des FPI.
- SPPICV : on applique la fiscalité des plus-values et des revenus mobiliers pour les dividendes. Pour la fiscalité des plus values, l'imposition est au barème progressif de l'impôts sur le revenu, après un abattement pour durée de détention. L'OPCI sera tenu de distribuer au minimum 85 % du résultat distribuable et 50 % des plus-values réalisées dans le cas des SPPICV
2) Parts OPCP contractées au sein d'une assurance vie :
Le souscripteur sera soumis à une imposition uniquement en cas de retrait des fonds du contrat. Les dividendes capitalisés ne sont pas taxés aux prélèvements sociaux annuels.
Il faut aussi penser aux frais :
- de souscription : de 2 à 7 %,
- de gestion : 2 à 6% par an,
- de rachat : 5% environ.
Cependant, les rachats et souscriptions de parts ou d'actions ne sont plus soumis aux droits d'enregistrement.
La gestion d'un OPCI :
Les sociétés de gestion en charge de la gestion de l'OPCI devront présenter un dossier décrivant notamment la politique d'investissement qu'entend mener l'OPCI ainsi que ses choix de financement, notamment le recours à l'endettement.
Un Conseil d'administration est mis en place, composé de 3 à 18 membres en fonction de la forme juridique de l'OPCI, pour déterminer sa politique. Le règlement général de l'Autorité des marchés financiers (AMF) fixe les conditions dans lesquelles le Conseil exerce sa mission, les modalités de désignation de ses membres ainsi que les moyens mis à sa disposition.
Les gérants d'OPCI bénéficient d'un environnement réglementaire sécurisant pour l'investisseur et disposent d'une grande souplesse de gestion :
- possibilité d'acquérir des actifs en France mais aussi à l'étranger,
- possibilité de restructurer et de moderniser les immeubles,
- possibilité de modifier l'allocation d'actifs pour profiter des opportunités de marché,
- possibilité de recourir à l'endettement à concurrence de 50 % des actifs immobiliers et de 10 % des autres types d'actifs.
Placements "pierre papier" : rappel des différences entre SCPI / OPCI / SIIC :
Les SIIC sont aussi classées dans la catégorie des placements « pierre papier ». En effet, les SCPI et SIIC investissent toutes deux dans des immeubles d’activités (bureaux, centres commerciaux, entrepôts) et reversent les revenus issus des locations à leurs sociétaires (associés pour SCPI, actionnaires pour les SIIC). Ces derniers détiennent donc une fraction d’immeuble donné en location, en échange d’un titre : une part en ce qui concerne les SCPI ou une action pour ce qui est des SIIC. L’acquisition de ces actions se fait comme pour toute valeur cotée en Bourse, et elle est soumise aux mêmes frais que pour tout ordre donné en Bourse (c’est-à-dire le plus souvent des frais de courtage et des droits de garde pour la conservation des titres).
Mais les modèles de développement de ces types d’entités diffèrent fortement. Contrairement aux SCPI et aux OPCI, les SIIC sont cotées en bourse. Cet investissement est risqué : la valeur des SIIC, liée au marché boursier, peut subir de fortes variations, à la hausse comme à la baisse. Ainsi, les SIIC ont le plus souvent recours au crédit pour financer leurs acquisitions, ce qui leur permet de se positionner sur des surfaces largement plus importantes ou des actifs plus haut de gamme, et à l’échelle nationale. Leurs surfaces financières diffèrent également. Alors que la plus grosse des SCPI atteint 1,4 milliard d’euros de capitalisation, la plus importante des SIIC dépasse les 16 milliards d’euros de capitalisation. En dix ans, depuis la création du statut des SIIC en 2002, ce secteur est devenu le premier d’Europe et le troisième au monde derrière les États-Unis et l’Australie.
Les OPCI sont souvent présentés comme une alternative aux SCPI. Ils permettent aussi de diversifier les placements d'un épargnant dans une SCPI. Ces deux produits sont complémentaires, car ils s’adressent à des profils d’investisseurs différents. La plupart des épargnants qui achètent des parts de SCPI souhaitent se procurer un complément de revenus à la retraite. Un peu plus jeunes, les souscripteurs d’OPCI ont généralement un horizon d’investissement plus court.
Contrairement aux SCPI composés exclusivement d'actifs immobiliers, les OPCI sont composés (au minimum) de 60 % d’actifs immobiliers physiques. Le reste sera des actions de sociétés foncières ou d’obligations, et d’au moins 10 % de liquidités.
Cet "actif de liquidités" est destinée à assurer l'achat / vente des parts. Grâce à ce montage, les souscripteurs de parts d’OPCI peuvent, en effet, les revendre à tout moment, ce qui n'est pas le cas des SCPI.
A la différence des SCPI, les gérants d'une OPCI peuvent financer en partie (jusqu’à 40 %) l’acquisition d’immeubles par endettement (ce qui les rend très sensibles à l’évolution des taux d’intérêt). Ils peuvent aussi faire construire et, sous certaines conditions, détenir des immeubles par le biais de sociétés. Plus généralement, ils peuvent réaliser toutes les opérations nécessaires à l’usage des immeubles ou à leur revente, faire des travaux de toute nature dans ces immeubles, notamment les opérations afférentes à leur construction, leur rénovation et leur réhabilitation en vue de leur location.
Sur le long terme, la rentabilité de l’immobilier côté tend à rejoindre celle de l’immobilier physique. Les performances des OPCI et des SCPI sont donc censées converger. A court terme, c’est un peu différent, car la "poche" destinée à assurer la liquidité est essentiellement composée d’actions et d’obligations : elle est donc sensible aux aléas de la Bourse. C’est pourquoi les performances des OPCI sont plus hétérogènes que celles des SCPI.
Investir dans un OPCI :
A dominante immobilière mais proposant le placement d'actifs financiers, ce type placement de fonds offre une diversification de son patrimoine, et ce sans contrainte de gestion. L'OPCI peut être une bonne alternative pour les possesseurs de parts de SCPI qui souhaitent investir dans de nouveaux produits de rendement.
Les avantages d'investir dans un OPCI :
- Pouvoir investir dans l'immobilier en plaçant des sommes raisonnables : grâce à son système de parts, ce placement est accessible au grand public.
- Constitution et diversification d'un patrimoine.
- Profiter de n'avoir aucune contrainte de gestion, car elle est déléguée par une société agréée.
- Percevoir un revenu complémentaire régulier ou de faire fructifier un capital sur une période donnée.
- La stabilité et le cadre réglementaire d'un placement immobilier (pour une durée de placement recommandé de 5 ans). La durée moyenne d'un investissement sans un OPCI est de huit à dix ans en moyenne. Il n'y a pas de durée maximale.
- La mutualisation des risques.
- La liquidité importante, qui permet de faciliter les échanges de parts
Quels risques en investissant dans un OCPI ?
Ce produit d’épargne n’est pas sans risques, car le capital étant composé à + de 60 % d'actifs immobiliers, il est soumis aux variations du marché de l’immobilier locatif. Comme tous les placements immobiliers, l’associé ne bénéficie donc d’aucune garantie sur la valeur du capital ni sur le montant du revenu locatif réparti, car les performances relevées les années passées ne garantissent en aucun cas des performances futures. Le niveau de risque dépend du profil et de la stratégie d'investissement de l'OPCI.
S'il s'agit d'un OPCI ayant recours à l'endettement, l'effet de levier recherché peut avoir un impact positif, mais aussi négatif. L'effet de levier augmente la capacité d'investissement, mais également les risques de perte.
Enfin, il y a le risque de contrepartie : c'est le risque de défaillance d'une contrepartie de marché (pour les actifs financiers) ou des locataires (pour les actifs immobiliers) conduisant à un défaut de paiement. Le défaut de paiement d'une contrepartie peut entraîner une baisse de la valeur liquidative et une situation de tension sur la trésorerie.
Quels rendements en investissant dans un OPCI ?
Les rendements espérés, mais non garantis, sont en moyenne de 5% brut. Les parts d'OPCI doivent être acquises dans une logique de long terme avec un objectif de diversification.
Le rendement offert au porteur de parts va cependant dépendre de la qualité des actifs détenus par l'OPCI :
- Actifs immobiliers : le rendement provient des revenus obtenus par la location des biens immobiliers.
- Actifs financiers : le rendement va être obtenu selon l'évolution des marchés financiers.
- Actifs de liquidités : les fonds sont essentiellement des placements de types monétaires ou obligataires.
La rentabilité d'un placement en parts d'OPCI sera donc calculée en fonction :
- Des dividendes versés : le versement des dividendes n'est pas garanti et peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction des variations des marchés immobiliers, des conditions de location des immeubles (date de mise en location, niveau des loyers...)...
- Du montant du capital perçu : soit lors de la vente de parts, soit lors de la liquidation de l'OPCI. Ce montant dépendra de l'évolution du marché de l'immobilier sur toute la durée de placement.
Comment choisir le bon OPCI ?
Les critères de choix des OPCI à prendre en compte sont nombreux et complémentaires :
- l’efficacité de la société gestionnaire, la composition de son portefeuille et sa capacité à remplir les locaux.
- l’état (qualité, éventuels travaux à venir et environnement) et la zone géographique des biens, qui doivent être adaptés à la demande des locataires.
- le taux de distribution (qui permet de mesurer le niveau de rémunération des parts au moment de la souscription), le taux d’occupation des biens, la rentabilité historique du parc immobilier ainsi que l’évolution des dividendes.
- le marché des parts, comme le volume des échanges annuels et les délais de transaction.
On peut investir de 3 manières :
- En plaçant son épargne au comptant,
- En effectuant un crédit immobilier,
- Dans le cadre d’une assurance-vie.
Pourquoi est-il conseillé d'emprunter pour acheter des parts d'un OPCI ?
- Une mise plus faible au départ.
- Un effet de levier du crédit : les taux de crédit sont historiquement bas et le rendement des OPCI est important. Vous gagnez le différentiel.
- Effet de levier fiscal : vous allez déduire de vos revenus fonciers les intérêts d'emprunts.
Dans le contexte de taux des prêts, très bas actuellement, le financement de parts de d'OPCI à crédit est à privilégier, car l’emprunteur profite des conditions bancaires financièrement très avantageuses, pour financer l’achat de ses parts à crédit. Cette stratégie est payante, car l’écart entre le taux de rendement des OPCI et le taux moyen des prêts n’a jamais été aussi élevé.
Cependant, il sera en pratique extrêmement compliqué d'obtenir un crédit immobilier pour financer des parts dans un OPCI. Les OPCI ayant un statut juridique leur permettant de s’endetter (comme les SIIC et contrairement aux SCPI), il est presque impossible avec les OPCI de faire un crédit immobilier pour faire un montage d’achat à crédit. La solution est donc d'utiliser un crédit consommation (un prêt personnel sans justificatif par exemple) où la banque prêteuse ne vous posera pas trop de question sur ce que vous allez en faire…
L’assurance emprunteur liée à l’emprunt :
Lors de la souscription à un crédit autre qu'immobilier, vous êtes libre de contracter ou non une assurance de prêt décès-invalidité.
Cette assurance est une vraie protection pour l'emprunteur : en cas de décès, l’assurance emprunteur prendra le relais dans le remboursement du crédit. De même, en cas d’invalidité, c’est l’assureur qui prendra à sa charge le paiement de tout ou une partie des mensualités, en fonction de la quotité d'assurance choisie.
Quelle quotité d’assurance emprunteur pour un OPCI ?
Un emprunt doit être couvert dans sa totalité, mais il est possible de faire différentes répartition de quotités s’il y a plusieurs associés : peu importe combien de parts de l'OPCI possèdent les associés. Le détenteur d’une minorité de parts peut, par exemple, choisir d’être assuré à 100%, et les autres, qui possèdent pourtant plus de parts, d’être assurés pour une part inférieure. Cette répartition dépend du montant des revenus de l’emprunteur ainsi que des exigences de la banque prêteuse.
Les associés peuvent-ils choisir des assurance de prêt différentes ?
S’il n’est pas nécessaire pour les associés de l'OPCI d’être clients de la même banque, il en est de même pour l’assurance, car l’emprunteur peut choisir l’assureur qui lui convient le mieux. Ainsi, il peut choisir de mettre en place une délégation d’assurance (c’est à dire choisir un assureur externe aux groupes bancaires) indépendamment de ses associés, ou alors auprès du même assureur que ses associés pour faire baisser le prix, car il y a souvent une remise accordée en cas de pluralité d’emprunteurs.
Quelle assurance de prêt choisir et peut-on changer son assurance emprunteur ??
Vous êtes libre de choisir librement votre assurance de prêt et n’êtes aucunement dans l’obligation de choisir l’assurance emprunteur que votre banque vous proposera systématiquement (loi Lagarde, 2010). Cette assurance de groupe bancaire est souvent bien plus onéreuse, sans compter sa couverture qui est souvent moindre, qu’une assurance externe aux groupes bancaires.
Une assurance externe permet de réaliser près de 50 % d’économies par rapport au coût des cotisations d’une assurance groupe de la banque.