Comment emprunter sans apport avec le prêt à 110 % ?

Vous souhaitez acheter un logement mais vous ne disposez pas d’épargne ? Le prêt immobilier sans apport, aussi appelé prêt à 110 %, permet de financer non seulement le prix du bien mais aussi l’ensemble des frais liés à l’acquisition. En 2025, il est toujours possible d’emprunter sans apport, à condition de présenter un dossier solide et des garanties financières suffisantes. Que ce soit pour une résidence principale ou un prêt immobilier locatif sans apport, les banques restent prudentes mais accordent ce type de financement à certains profils. On vous explique tout !

Qu’est-ce qu'un prêt immobilier sans apport ?

Un prêt immobilier sans apport, aussi appelé prêt à 110 %, est un crédit qui couvre l’intégralité de votre projet immobilier : le prix du logement et tous les frais annexes (frais de notaire, garantie, dossier).

Concrètement, emprunter sans apport signifie que la banque finance la totalité du coût de l’opération. Cela peut concerner aussi bien l’achat d’une résidence principale qu’un prêt immobilier locatif sans apport. En revanche, il s’agit d’un montage plus risqué pour l’établissement prêteur, qui appliquera donc des conditions plus strictes et souvent un taux légèrement plus élevé.

Quelles sont les conditions d’éligibilité au prêt immobilier sans apport ?

Même si la loi n’impose aucun apport minimum, les banques restent sélectives lorsqu’il s’agit d’accorder un prêt immobilier sans apport. Pour obtenir ce financement, vous devez présenter un profil rassurant et un projet crédible.

• Une situation professionnelle stable : Les établissements privilégient les emprunteurs en CDI (hors période d’essai), les fonctionnaires ou les indépendants avec au moins trois ans d’ancienneté. Ce critère est essentiel pour démontrer votre capacité à emprunter sur 25 ans sans apport en toute sécurité.
• Des revenus réguliers et un reste à vivre suffisant : La banque va vérifier que vos revenus vous permettent de respecter le taux d’endettement maximal fixé par le Haut Conseil de la Stabilité Financière : 35 %. Cela signifie que vos mensualités ne doivent pas dépasser un tiers de vos revenus nets. À titre d’exemple, selon votre salaire, vous pouvez emprunter 140 000 €, 180 000 € ou 250 000 € sans apport, tant que vos charges restent maîtrisées.
• Une bonne gestion financière : Un compte sans découverts, des dettes limitées et, si possible, quelques placements (assurance vie, épargne salariale) sont des atouts qui rassurent la banque. Ils prouvent votre sérieux et augmentent vos chances d’obtenir un prêt immobilier sans apport bancaire.
• Un projet immobilier crédible : L’établissement prêteur exigera une justification solide à votre demande de financement intégral. Par exemple, un prêt immobilier locatif sans apport dans une zone attractive, où les loyers couvriront une partie des mensualités.

Quelles sont les démarches pour emprunter sans apport ?

Comme les banques considèrent ce type de financement plus risqué, il est essentiel de présenter un dossier solide et bien argumenté pour convaincre. Voici les étapes clés pour réussir à emprunter sans apport en 2025.

Constituer un dossier emprunteur irréprochable

Avant de solliciter une banque, rassemblez tous les documents qui prouvent votre sérieux et votre capacité de remboursement :

• Bulletins de salaire, contrat de travail ou bilans comptables pour les indépendants ;
• Relevés de compte récents sans découvert ;
• Justificatifs de revenus complémentaires ;
• Tableau de vos crédits en cours.

Ce dossier doit montrer que vous pouvez supporter une mensualité sur le long terme, notamment si vous souhaitez emprunter sur 25 ans sans apport.

Présenter un projet immobilier cohérent

La crédibilité de votre projet est déterminante. La banque sera plus encline à accepter votre demande si vous cherchez à financer :

• L’achat de votre résidence principale en tant que primo-accédant ;
• Un prêt immobilier locatif sans apport dans une zone attractive, où les loyers couvriront une partie des remboursements.

Comparer et négocier avec les banques

Chaque banque proposant un prêt immobilier sans apport applique ses propres critères. Certaines refusent ce type de financement, d’autres l’acceptent mais avec un taux plus élevé. C’est pourquoi il est recommandé d’utiliser un simulateur de prêt immobilier pour estimer vos mensualités et comparer les offres.

Faire appel à un courtier en prêt immobilier

Le courtier est un atout majeur pour défendre votre dossier. Il analyse votre situation, réalise une simulation de prêt immobilier, négocie les taux d'intérêt et présente votre demande aux établissements les plus susceptibles d’accepter. Son expertise permet de gagner du temps et d’augmenter vos chances d’obtenir un financement intégral.

Est-il intéressant de prendre un prêt immobilier sans apport ?

Un prêt immobilier sans apport permet de financer non seulement le prix du bien, mais aussi l’ensemble des frais annexes (frais de notaire, de garantie, de dossier). Mais est-ce réellement avantageux de faire un prêt immobilier sans apport ?

Avantages du prêt immobilier sans apport

• Accéder à la propriété sans attendre : idéal pour les jeunes actifs ou primo-accédants qui n’ont pas encore eu le temps d’épargner. Par exemple, un couple peut emprunter 180 000 € sans apport pour financer sa résidence principale.
• Conserver son épargne disponible : vous gardez vos liquidités pour d’autres projets ou pour constituer une épargne de sécurité.
• Financer un projet locatif : avec un prêt immobilier locatif sans apport, les loyers couvrent une partie des mensualités, ce qui permet de se constituer un patrimoine sans mobiliser ses économies.
• Éligibilité à certaines aides : dans certains cas, vous pouvez compléter le montage avec un prêt aidé comme le PTZ (Prêt à Taux Zéro).

Inconvénients du prêt immobilier sans apport

• Un coût total plus élevé : les banques appliquent souvent un taux d’intérêt plus important pour compenser le risque. Résultat : mensualités plus lourdes et durée de remboursement allongée, surtout si vous choisissez d’emprunter sur 25 ans sans apport.
• Sélection stricte des profils : toutes les banques n’acceptent pas ce type de financement. Si vous cherchez un prêt immobilier sans apport, quelle banque l’accorde devient une question clé. En pratique, seules les banques les plus souples ou celles qui connaissent bien votre profil peuvent valider un tel dossier.
• Un reste à vivre réduit : l’absence d’apport oblige à emprunter une somme plus élevée. Par exemple, si vous devez emprunter 250 000 € sans apport, votre taux d’endettement doit rester sous les 35 %, ce qui peut limiter votre capacité d’emprunt.
• Un risque accru pour l’investisseur : en cas de vacance locative, un prêt immobilier locatif sans apport peut vite devenir difficile à rembourser.

Quel est l’impact d’un prêt immobilier sans apport ?

Souscrire un prêt immobilier sans apport permet d’accéder plus vite à la propriété. Mais cette solution a un impact direct sur le coût de votre crédit, vos mensualités et votre relation avec la banque.

Un coût global plus élevé

Lorsque vous choisissez d’emprunter sans apport, la banque finance l’intégralité de votre projet, y compris les frais de notaire, de garantie et de dossier. Cette prise en charge augmente le risque pour l’établissement prêteur, qui applique donc généralement :

• Un taux d’intérêt supérieur à celui d’un crédit classique ;
• Une assurance emprunteur plus coûteuse ;
• Des mensualités plus lourdes, surtout si vous décidez d’emprunter sur 25 ans sans apport.

Une sélection stricte des dossiers

Les établissements bancaires ne proposent pas tous ce type de financement. Le plus souvent, seules certaines banques spécialisées en prêt immobilier sans apport ou des établissements connaissant bien votre profil peuvent accepter.

C’est pourquoi il est fortement conseillé d’utiliser un simulateur de prêt immobilier afin d’anticiper vos capacités de remboursement avant de déposer votre dossier.

Un endettement surveillé de près

Le Haut Conseil de la Stabilité Financière impose des règles strictes :

• Un taux d’endettement maximal de 35 %,
• Une durée de remboursement qui ne dépasse pas 25 ans.

Ainsi, même si vous souhaitez emprunter 250 000 euros sans apport ou plus, la banque n’acceptera que si vos revenus garantissent un reste à vivre suffisant.

Une vigilance accrue pour les investisseurs

Dans le cadre d’un prêt immobilier locatif sans apport, la banque examine avec attention la localisation du bien et le potentiel de loyers. En cas de vacance locative, le remboursement repose entièrement sur vos ressources personnelles, ce qui augmente le risque financier.

Conseil pour obtenir un prêt immobilier sans apport

Obtenir un prêt immobilier sans apport demande une préparation sérieuse. Les banques étant prudentes face à ce type de financement, vous devez présenter un dossier irréprochable et prouver votre capacité à gérer un crédit à long terme. Voici les leviers essentiels pour maximiser vos chances.

Soignez votre dossier emprunteur

Avant de déposer une demande de crédit immobilier sans apport, assurez-vous de :

• Présenter des revenus stables et suffisants (CDI, fonction publique ou ancienneté professionnelle solide) ;
• Éviter tout découvert bancaire dans les mois précédant la demande ;
• Limiter vos crédits en cours afin de respecter la règle des 35 % d’endettement.

Un bon dossier augmente vos chances, que vous souhaitiez emprunter 180 000 euros sans apport pour une résidence principale ou emprunter 250 000 euros sans apport dans le cadre d’un investissement.

Justifiez le prêt immobilier sans apport

Les banques veulent comprendre pourquoi vous ne financez pas les frais annexes. Expliquez clairement votre situation :

• Primo-accédant n’ayant pas encore eu le temps d’épargner ;
• Projet de prêt immobilier locatif sans apport visant à générer des revenus complémentaires ;
• Situation particulière (séparation, maladie, etc.).

Un motif recevable rassure l’établissement prêteur et crédibilise votre demande.

Utilisez les aides complémentaires

Même sans apport, vous pouvez réduire le montant financé par la banque grâce à :

• Le prêt à taux zéro (PTZ) ;
• Le prêt Action Logement ;
• Ou encore certains crédits d’accession à la propriété.

Ces dispositifs facilitent l’accès au prêt immobilier à 110 % et réduisent vos mensualités.

Faites appel à un courtier

Un courtier spécialisé en prêt immobilier sans apport vous accompagne à chaque étape :

• Analyse de votre capacité d’emprunt ;
• Sélection des banques les plus susceptibles d’accepter votre profil ;
• Négociation des conditions et du taux ;
• Simulation de prêt adaptée à votre projet.

Grâce à son réseau, il peut orienter votre dossier vers la banque de prêt immobilier sans apport la plus adaptée et optimiser vos chances de financement.

Anticipez avec une simulation

Avant toute démarche, réalisez une simulation de prêt immobilier sans apport. Cet outil vous permet d’estimer combien vous pouvez emprunter selon vos revenus, par exemple :

• Emprunter 140 000 euros sans apport pour une petite résidence ;
• Emprunter 180 000 euros sans apport pour un appartement ;
• Emprunter 250 000 euros sans apport ou plus pour une maison.

Cela vous aide à cibler un projet réaliste et à convaincre la banque que vous maîtrisez votre budget.

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