La première visite sert à découvrir un bien immobilier. La contre-visite permet, elle, de confirmer votre décision d'achat. État du logement, copropriété, travaux, nuisances ou diagnostics : cette seconde visite ne doit rien laisser au hasard. Bien préparée, elle peut également vous aider à négocier le prix du bien avant de finaliser votre prêt immobilier. Voici les principaux points à contrôler.
Ce qu'il faut retenir
- La contre-visite permet de vérifier l'état réel du logement avant de signer.
- Contrôlez les équipements, les diagnostics et les parties communes.
- Revenez si possible à un autre moment de la journée pour évaluer les nuisances, la luminosité, etc.
- Faites-vous accompagner d'un expert travaux ou d'un professionnel du bâtiment si des travaux sont envisagés ou si vous avez repéré des points de fragilité.
- Une anomalie constatée peut justifier une négociation du prix de vente.
- Estimez votre capacité d'emprunt avant de faire une offre définitive.
Pourquoi faire une contre-visite avant d'acheter un appartement (ou une maison) ?
La première visite permet de découvrir un bien immobilier et c'est souvent l'émotion qui vous guide. La contre-visite, elle, confirme (ou non) votre décision d'achat. Vous portez un regard plus objectif et pouvez prendre le temps d'examiner les détails qui vous ont échappé.
Cette seconde visite permet également de vérifier que le logement correspond toujours à vos attentes. État général, luminosité, nuisances, équipements ou travaux : chaque élément mérite une nouvelle attention avant de signer le compromis de vente.
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Faire une contre-visite d'un appartement ou d'une maison répond à plusieurs objectifs :
- Contrôler l'état réel du logement ;
- Estimer le coût des éventuels travaux ;
- Vérifier le fonctionnement des équipements ;
- Vérifier les documents techniques et les diagnostics obligatoires ;
- Poser les dernières questions au vendeur ou à l'agent immobilier ;
- Négocier le prix de vente si vous constatez des défauts.
Recommandation
N'hésitez pas à revenir à un autre moment de la journée. Vous pourrez ainsi évaluer l'exposition du logement, le niveau sonore, la circulation ou encore l'ambiance du quartier.
Enfin, la contre-visite vous aide aussi à préparer votre financement. En identifiant précisément les travaux à prévoir, vous pouvez ajuster votre budget et estimer plus facilement le montant du prêt immobilier dont vous aurez besoin.
Quels points vérifier lors d'une contre-visite d'appartement ?
La contre-visite ne consiste pas à refaire la première visite. Elle doit vous servir à contrôler en détail les éléments qui peuvent agir sur le prix de vente et sur votre confort de vie. Prenez votre temps et n'hésitez pas à ouvrir les placards, tester les équipements et poser toutes vos questions au vendeur ou à l'agent immobilier.
Check-list des points à vérifier
Voici les principaux points à vérifier lors d'une contre-visite d'appartement :
| Élément à contrôler | Pourquoi est-ce important ? |
|---|---|
| Murs, sols et plafonds | Repérer les fissures, traces d'humidité ou infiltrations. |
| Fenêtres et volets | Vérifier l'isolation, l'ouverture et l'état général. |
| Électricité | Tester les prises, interrupteurs et contrôler le tableau électrique. |
| Plomberie | Faire couler l'eau, vérifier la pression et les évacuations. |
| Chauffage | Contrôler le fonctionnement des radiateurs ou de la chaudière (demandez les dates d'installation des équipements) |
| Cuisine et salle de bains | Vérifier les équipements laissés avec le logement. |
| Parties communes | Observer l'entretien de l'immeuble et l'état des équipements collectifs. |
Vérification des parties communes
Lorsque l'on achète un appartement, il faut également inspecter les parties communes. Renseignez-vous sur le fonctionnement de la copropriété et sur les charges associées : acheter en copropriété implique des démarches supplémentaires et des coûts.
Important
N'oubliez pas de vous renseigner sur des travaux éventuels de copropriété dans les années proches à venir. Un ravalement de façade par exemple représente un budget conséquent !
Voici les éléments à regarder au niveau des parties communes et de la gestion en copropriété :
- État de la cage d'escalier, de l'ascenseur, de l'entrée.
- Propreté et entretien général.
- État de la toiture et de la façade si visible depuis les parties communes.
- Présence d'un gardien ou d'un concierge.
- État du local poubelle, des caves et des parkings.
- Frais de copropriété mensuels.
L'environnement et le quartier
La contre-visite est aussi l'occasion d'étudier plus en profondeur l'environnement du bien :
- Nuisances sonores : trafic routier, proximité d'une école, d'un bar ou d'une salle de sport. Essayez de les évaluer à différentes heures de la journée.
- Exposition et luminosité : vérifiez l'ensoleillement réel des pièces principales selon leur orientation.
- Commerces et services de proximité : transports en commun, commerces de bouche, écoles.
- Risques : consultez le Plan de Prévention des Risques (PPR) de la commune pour identifier les zones inondables ou à risque sismique.
N'hésitez pas à sonner chez les voisins et à discuter avec les commerçants du quartier : ils vous renseigneront sur la vie quotidienne dans l'immeuble et le voisinage.
Quand faire la contre-visite ?
Idéalement avant l'offre d'achat pour vous donner tous les éléments nécessaires à votre décision et une éventuelle négociation. Si ce n'est pas possible, elle peut avoir lieu entre le compromis et la signature définitive chez le notaire.
Combien de temps prévoir ?
- 45 à 60 minutes pour un appartement en copropriété.
- 1h30 à 2h30 pour une maison individuelle avec jardin.
- 3h ou plus si vous êtes accompagné d'un expert bâtiment.
Quels documents demander avant de signer le compromis ?
La contre-visite est aussi l'occasion de vérifier les documents liés au logement. Ils permettent d'anticiper d'éventuels travaux et de mieux évaluer le coût réel de votre achat.
DPE et diagnostics obligatoires
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est votre boussole thermique. Un score A ou B indique d'excellentes performances. Un score F ou G signifie que le bien est une passoire thermique : des travaux de rénovation énergétique sont obligatoires.
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location. Un appartement classé G ou F acheté pour le louer implique des travaux de rénovation incontournables avant remise en location.
-> Réévaluation de l'arrêté du 13 août 2025 sur le calcul du DPE au 1er janvier 2026
Demandez et lisez l'ensemble des diagnostics obligatoires :
| Diagnostic | Ce qu'il révèle |
|---|---|
| DPE | Performance énergétique et émissions de CO₂ |
| Amiante | Présence de matériaux amiantés (biens construits avant 1997) |
| Plomb (CREP) | Présence de plomb dans les peintures (biens construits avant 1949) |
| Électricité | État de l'installation électrique (plus de 15 ans) |
| Gaz | État de l'installation de gaz (plus de 15 ans) |
| Termites | Présence de termites dans les zones à risque |
| Risques naturels (ERNT) | Exposition aux inondations, séismes, glissements de terrain |
Si le DPE est défavorable, c'est un levier de négociation direct. Le coût des travaux de rénovation énergétique peut légitimer une réduction du prix de vente.
Les spécificités de la copropriété
Pour un appartement, la contre-visite ne s'arrête pas aux murs du logement. Les documents de copropriété sont tout aussi importants.
Voici une liste des documents que vous pouvez demander :
- Les 3 derniers procès-verbaux d'assemblée générale : ils révèlent les travaux déjà votés que vous devrez financer après l'achat.
- Le carnet d'entretien de la copropriété : l'historique complet des travaux effectués.
- Le budget prévisionnel et les charges mensuelles réelles.
- Le montant de la taxe foncière de l'année précédente.
- L'état financier du syndicat : un syndicat en difficulté financière est un signal d'alarme.
Comment réussir sa contre-visite avant d'acheter un appartement ?
Une contre-visite bien préparée vous permet de confirmer votre choix avant de signer le compromis de vente. Profitez-en pour prendre des mesures, tester les équipements, vérifier les finitions et demander des devis si certains travaux sont à prévoir. Vous pourrez ainsi estimer plus précisément le coût réel de votre projet.
Notre conseil
Ne réalisez jamais une contre-visite seul. Faites-vous accompagner par un proche ou, si vous envisagez des travaux, par un professionnel du bâtiment ou un architecte. Son regard peut révéler des défauts invisibles et vous fournir des arguments pour négocier le prix du bien.
Enfin, n'attendez pas la signature du compromis pour préparer votre financement. Estimez votre capacité d'emprunt, comparez plusieurs offres de prêt immobilier.
Il y a aussi un moment clé souvent négligé : c'est dès ce stade que vous pouvez agir sur votre assurance emprunteur pour réduire le coût total de votre crédit.
FAQ - Contre-visite appartement
Peut-on effectuer plusieurs contre-visites avant d'acheter un appartement ?
Oui, rien n'interdit de demander plusieurs contre-visites, notamment si vous souhaitez revenir avec un artisan ou un proche. Le vendeur reste toutefois libre d'accepter ou non votre demande
Peut-on négocier le prix d'un appartement après une contre-visite ?
Oui, si vous découvrez des travaux importants, des équipements défectueux ou des informations qui n'étaient pas connues lors de la première visite, vous pouvez présenter une nouvelle offre d'achat plus adaptée.
Faut-il venir avec un artisan lors de la contre-visite ?
Ce n'est pas obligatoire, mais c'est vivement conseillé si vous envisagez des travaux. Un professionnel pourra estimer leur coût et détecter d'éventuels problèmes techniques