Quels sont les points d'attention de l'assurance de prêt immobilier ?

Mis à jour le 16 octobre 2020 par Antoine Fruchard 

En matière d’assurance de prêt immobilier, nombre d’emprunteurs sous-estiment son coût ! Certains ont compris l’intérêt de la souscrire ailleurs qu’auprès de leur banque : outre le fait de réaliser de belles économies, cela leur permet de bénéficier d’un contrat personnalisé et adapté à leurs besoins. Quels sont les points importants à vérifier avant de souscrire à son assurance de prêt ? Explications en détails pour éviter les pièges.

1 – Préférer une assurance de prêt externe !

Bien que non obligatoire par la loi, l’assurance de prêt est exigée par les établissements prêteurs. Dans 90 % des cas, les emprunteurs souscrivent l’assurance de prêt proposée par leur banque. Cependant, même s’il en est légalement obligé, le banquier vous informera rarement du fait que vous êtes libre de choisir un contrat en dehors de la banque, soit dès le début de votre crédit, soit en cours de crédit si vous souhaitez changer d’assurance.

Le coût d’une assurance emprunteur étant largement sous-estimé par les particuliers, on peut comprendre qu’il rechigne à vous faire économiser beaucoup d’argent en allant voir ailleurs !

Vous allez bientôt souscrire un crédit immobilier : grâce à la loi Lagarde, vous pouvez choisir l’assurance de prêt de votre choix, dès le lancement du prêt. L’offre de prêt de votre banque doit mentionner que vous êtes libre de souscrire ce contrat auprès d’un autre assureur, et en aucun cas votre banque n’a le droit d’augmenter votre taux d’intérêt ou de modifier les conditions négociées si vous décidiez de souscrire votre assurance ailleurs que dans leur banque.

Vous avez souscrit un crédit immobilier depuis moins d’un an : grâce à la Loi Hamon, vous pouvez changer votre contrat d’assurance à tout moment et sans frais dans les 12 premiers mois, avant le premier anniversaire du prêt.

Vous avez souscrit un crédit depuis plus d’un an : bonne nouvelle, vous pouvez depuis janvier 2018, grâce à la loi sur la résiliation annuelle, changer votre assurance de prêt sans frais, à date d’anniversaire (date de signature de l’offre de prêt).

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2 – Comparer ce qui est comparable : tous les contrats ne sont pas les mêmes !

Nombre d’emprunteurs, après que leur banquier leur ai demandé des garanties obligatoires pour couvrir leur emprunt, souscrivent au premier contrat venu afin de débloquer leur offre de prêt. Certes, ils seront couverts, et moins chers qu’en passant par l’assurance de leur banque, mais avec quelles garanties ?

Il faut bien comprendre que chaque contrat a ses spécificités et apporte des garanties complémentaires en option. Que ce soit la prise en charge des échéances de prêt en cas d’interruption de travail, ou celle en cas de problèmes de dos ou psychiques par exemple, tous ces points doivent être lus et comparés attentivement par l’emprunteur, car en cas de sinistre non indemnisé, il comprendra malheureusement rapidement les conséquences d’un mauvais choix de couverture et les incidences que cela peut engendrer.

Voici les éléments à ne pas négliger dans l’étude de votre assurance de prêt immobilier :

  • La quotité d’assurance emprunteur choisie lors de la souscription du contrat de prêt immobilier : part de capital à garantir. Elle est définie en accord avec votre banquier, en fonction de vos revenus si vous empruntez à deux. Cette quotité s’applique presque toujours à l’ensemble des garanties souscrites.
  • Le niveau de prise en charge des garanties : il faut savoir que pour les mêmes garanties, les niveaux de prise en charge ne sont pas les mêmes selon les contrats et les assureurs. Certains contrats peuvent proposer, par exemple, un remboursement total en cas de PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) alors que certaines garanties ne sont mises en œuvre qu’en cas de décès.
  • Le nombre de garanties que vous souscrivez en début de prêt : en cas de changement d’assurance ou de rachat de crédit dans quelques années, vous serez obligé de souscrire un nouveau contrat d’assurance aux garanties équivalentes à votre premier contrat. Autrement dit, si vous aviez une garantie Perte d’Emploi qui ne vous sert plus car vous êtes à la retraite (ou confirmé dans votre entreprise), vous serez tout de même obligé d’en reprendre une avec votre nouveau contrat d’assurance ou si vous faites racheter votre crédit.
  • La limite d’âge jusqu’à laquelle l’emprunteur sera couvert par ses garanties ainsi que sa couverture ou non à l’étranger.

3 – Ne pas négliger les garanties de votre assurance de prêt !

Aucun établissement de crédit ne vous accordera un prêt sans avoir souscrit une assurance couvrant (au moins) Décès et PTIA. Il s’agit en effet pour les banques d’être sûres d’être remboursées par l’assurance, même en cas d’incident.

  • La garantie Décès est obligatoire pour tous : en cas de décès de l’emprunteur, l’assureur remboursera à votre banque la totalité du capital restant dû. Si l’emprunteur avait contracté son prêt seul, alors le bien reviendra à ses héritiers.
  • La garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) est obligatoire également. Elle concerne les personnes qui, suite à un accident ou une maladie, auraient besoin de l’aide d’une tierce personne pour les aider dans toutes les tâches de la vie courante. Cette garantie prévoit une prise en charge totale de vos mensualités en cas de PTIA.
  • Les garanties ITT (Incapacité Temporaire Totale de Travail) et IPT (Invalidité Permanente Totale)  : souvent exigée, mais non obligatoires en cas d’investissement locatif. Ces garanties prennent partiellement en charge (en fonction de votre quotité et de votre taux d’invalidité) les échéances du prêt en cas d’impossibilité pour l’emprunteur d’exercer son métier, ou d’invalidité. Le taux d’invalidité sera évalué, en cas de sinistre, par le médecin conseil de l’assureur.

Ces garanties entraînent de nombreux litiges, car la définition même de ces deux garanties est ambiguë, et leurs conditions comme leurs frontières varient d’un contrat à un autre. Il arrive aussi que ces deux garanties soient proposées ensemble sous un seul et même nom.

  • Attention à la garantie ITT : le taux d’invalidité retenu sera celui fixé par le médecin conseil de l’assureur, et non celui de la Sécurité Sociale ! Il y a toujours une limite temporelle à la prise en charge des échéances de prêt, et ce même si l’état de santé de l’emprunteur ne lui permettrait pas de reprendre son activité… Vérifiez bien cette durée avant toute souscription, afin que votre indemnisation soit maintenue en totalité sur la période d’inactivité.

Vérifiez bien également que la garantie Incapacité de travail corresponde à l’incapacité d’exercer “votre profession” (totalement et partiellement) et non pas “toute profession” qui soit source de revenus : vous risqueriez de ne pas être indemnisé. La première définition est bien évidemment à privilégier, car plus sécurisante pour l’emprunteur.

  • Attention à la garantie IPT : le taux d’invalidité retenu sera celui fixé par le médecin conseil de l’assureur, et non celui de la Sécurité Sociale ! Vérifiez bien à partir de quel pourcentage d’Invalidité votre assurance prévoit de vous indemniser (souvent 66 %).
  • Attention à la garantie Perte d’Emploi : facultative, elle ne s’appliquera que pour un salarié en CDI depuis 1 an au minimum. De plus, elle est sujette à d’autres conditions comme une durée maximale de prise en charge de 3 ans, une exclusion d’indemnisation si Pôle Emploi vous couvre ou encore l’exclusion en cas de rupture conventionnelle, de démission ou de licenciement pour faute grave.

4 – Comprendre le vocabulaire de l’assurance crédit

Pour bien comprendre votre contrat d’assurance de prêt, il convient d’être informé du vocabulaire, parfois technique, lié à l’assurance de prêt immobilier. Voici un petit lexique pour vous aider à comprendre les termes de votre contrat :

  • Le délai de carence : c’est la période prévue au contrat, qui court à compter du jour de la souscription, durant laquelle la garantie ne pourra se jouer. Ce délai peut s’étaler de 3 mois à un an, et diffère d’un contrat à l’autre.
  • Le délai de franchise : il s’agit de la période qui suit un sinistre et à l’issue de laquelle interviendra la prise en charge. Ce délai de non activation des remboursements entre la survenue de l’incident et la mise en place de la garantie permet à l’assureur de vérifier les modalités de prise en charge pour éviter les fraudes.
  • Les exclusions : la plupart des contrats d’assurance emprunteur comportent des exclusions, à savoir des situations qui ne seront jamais indemnisées. Il convient de les étudier avec attention. Dans certains cas, ces exclusions peuvent être rachetées, c’est-à-dire que l’assureur peut accepter de vous couvrir moyennant une surprime d’assurance.
    • exclusions d’antériorités : maladies survenues avant la souscription du contrat ;
    • exclusions “non objectivables » : incapacités et invalidités résultant d’une affectation psychiatrique ou d’un mal de dos ne sont généralement indemnisées qu’en cas d’hospitalisation supérieure à 30 jours dans un établissement spécialisé ;
    • exclusions liées au comportement de l’emprunteur (rixe, consommation d’alcool ou de drogue au volant, mutilation volontaire, etc.) ;
    • exclusions liées à des activités dites dangereuses (sports mécaniques, sports aériens…).

Le remboursement indemnitaire permettra la prise en charge du montant correspondant à la perte de revenus. Vous ne serez remboursé qu’à hauteur de votre perte de revenus, c’est-à-dire une fois pris en compte les remboursements de la Sécurité sociale et de la mutuelle. Si la perte des revenus est couverte par le versement des prestations sociales, l’assureur n’effectue aucun remboursement.

Le remboursement forfaitaire consiste en une indemnisation de la totalité de l’échéance de prêt selon la quotité assurée. La perte de revenus n’a donc aucune influence sur le remboursement : elle sera prise en charge par l’assureur dans son intégralité si vous avez assuré votre prêt à 100 %.

  • Le TAEA, ou le coût de l’assurance emprunteur : à garanties équivalentes, les prix des contrats varient. C’est donc en comparant le TAEA (taux annuel effectif de l’assurance) des offres à garanties égales que vous trouverez la moins onéreuse.

Vérifiez que le tarif de l’assurance soit bien garanti pendant toute la durée du prêt, quelle que soit l’évolution de votre situation. Si ce n’est pas le cas, votre cotisation risque de grimper en cas de changement d’emploi, par exemple. Avant de souscrire, calculez les primes liées à votre assurance emprunteur

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