Quels sont les points d'attention concernant l'assurance de prêt immobilier ?

Choisir la bonne assurance de prêt immobilier peut économiser des milliers d'euros. Comparer les offres vous permettra d'optimiser les coûts et garanties de votre assurance.

Les banques ont conclu des partenariats avec des assureurs afin de vous proposer un "package" : prêt + assurance. Cette solution semble la plus simple pour les emprunteurs qui choisissent majoritairement cette option. Pourtant, le libre choix de l'assurance emprunteur permet de faire d'importantes économies puisqu'il permet d'éviter de payer la commission de votre banque.

Pour trouver une assurance de prêt couvrante et économique, comparez les offres ! Notre simulateur d'assurances sonde le marché et vous propose, en quelques minutes et gratuitement, des devis d'assurance de prêt adaptés à votre profil et à votre projet. De plus, notre outil sélectionne les offres d'assurance dont les garanties correspondent aux exigences de votre banque.

2 - Comparer ce qui est comparable : toutes les assurances de prêt ne se valent pas !

Selon votre prêt immobilier, la banque va exiger un certain nombre de garanties pour votre assurance. Il peut être tentant de se précipiter votre la première assurance éligible afin de débloquer votre offre.

Le risque est de payer pour des garanties dont vous n'avez pas besoin ou de mettre le prix fort sans réelle justification.

Voici les éléments à ne pas négliger dans l'étude de votre assurance de prêt immobilier :

• La quotité d'assurance choisie : part de capital à garantir. Elle consiste le cas où vous empruntiez à deux. Elle devra être définie en accord avec votre banquier, en fonction de vos revenus ;

• Le niveau de prise en charge des garanties : selon les assureurs, l'indemnisation en cas de sinistre diffère. Assurez-vous de choisir les prises en charge les plus complètes pour le maximum de garanties ;

• Si vous choisissez davantage de garanties que celles qui sont obligatoires, attention à ne pas vous sur-assurer. En cas de changement d'assurance ou de rachat de crédit, vous serez obligé de garder ces garanties afin de proposer une assurance, a minima, équivalente ;

• La limite d'âge. Certains assureurs décident de ne plus prendre en charge certaines garanties, à partir d'un certain âge. Vérifiez que vous ne serez pas concerné par cette restriction.

3 - Ne pas négliger les garanties de votre assurance de prêt !

Selon votre prêt immobilier, certaines garanties seront obligatoires et d'autres facultatives. Afin de souscrire en connaissance de cause, voici les caractéristiques des différentes garanties pouvant vous être proposées :

• La garantie Décès : obligatoire pour tous, elle vous couvre sur la totalité du capital restant dû en cas de décès. Si l’emprunteur avait contracté son prêt seul, alors le bien reviendra à ses héritiers ;

• La garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) : obligatoire également, elle indemnise les personnes qui, suite à un accident ou une maladie, auraient besoin de l'aide d'une tierce personne pour les aider dans toutes les tâches de la vie courante ;

• Les garanties ITT (Incapacité Temporaire Totale de Travail) et IPT (Invalidité Permanente Totale)  : souvent exigée, mais non obligatoires en cas d’investissement locatif. Ces garanties prennent partiellement en charge (en fonction de votre quotité et de votre taux d'invalidité) les échéances du prêt en cas d’invalidité. Le taux d’invalidité est évalué par le médecin conseil de l’assureur.

Ces garanties entraînent de nombreux litiges, car la définition même de ces deux garanties est ambiguë, et leurs conditions comme leurs frontières varient d’un contrat à un autre. Il arrive aussi que ces deux garanties soient proposées ensemble sous un seul et même nom.

• Attention à la garantie ITT : le taux d’invalidité retenu sera celui fixé par le médecin conseil de l’assureur, et non celui de la Sécurité Sociale ! Il y a toujours une limite temporelle à la prise en charge des échéances de prêt, et ce même si l’état de santé de l’emprunteur ne lui permettrait pas de reprendre son activité... Vérifiez bien cette durée avant toute souscription, afin que votre indemnisation soit maintenue en totalité sur la période d’inactivité.

Vérifiez bien également que la garantie Incapacité de travail corresponde à l’incapacité d’exercer “votre profession” (totalement et partiellement) et non pas “toute profession” qui soit source de revenus : vous risqueriez de ne pas être indemnisé. La première définition est bien évidemment à privilégier, car plus sécurisante pour l’emprunteur.

• Attention à la garantie IPT : le taux d’invalidité retenu sera celui fixé par le médecin conseil de l’assureur, et non celui de la Sécurité Sociale ! Vérifiez bien à partir de quel pourcentage d’Invalidité votre assurance prévoit de vous indemniser (souvent 66 %).

• Attention à la garantie Perte d’Emploi : facultative, elle ne s'appliquera que pour un salarié en CDI depuis 1 an au minimum. De plus, elle est sujette à d'autres conditions comme une durée maximale de prise en charge de 3 ans, une exclusion d'indemnisation si Pôle Emploi vous couvre ou encore l'exclusion en cas de rupture conventionnelle, de démission ou de licenciement pour faute grave.

4 - Comprendre le vocabulaire de l'assurance emprunteur

Pour bien comprendre votre contrat d'assurance de prêt, il convient d'être informé du vocabulaire, parfois technique, lié à l'assurance de prêt immobilier. Voici un petit lexique pour vous aider à comprendre les termes de votre contrat :

• Le délai de carence : c’est la période prévue au contrat, qui court à compter du jour de la souscription, durant laquelle la garantie ne pourra se jouer. Ce délai peut s’étaler de 3 mois à un an, et diffère d’un contrat à l’autre.

• Le délai de franchise : il s’agit de la période qui suit un sinistre et à l’issue de laquelle interviendra la prise en charge. Ce délai de non activation des remboursements entre la survenue de l’incident et la mise en place de la garantie permet à l’assureur de vérifier les modalités de prise en charge pour éviter les fraudes.

• Les exclusions : la plupart des contrats d’assurance emprunteur comportent des exclusions, à savoir des situations qui ne seront jamais indemnisées. Il convient de les étudier avec attention. Dans certains cas, ces exclusions peuvent être rachetées, c’est-à-dire que l’assureur peut accepter de vous couvrir moyennant une surprime d’assurance.
  • exclusions d’antériorités : maladies survenues avant la souscription du contrat ;
  • exclusions “non objectivables" : incapacités et invalidités résultant d’une affectation psychiatrique ou d’un mal de dos ne sont généralement indemnisées qu’en cas d’hospitalisation supérieure à 30 jours dans un établissement spécialisé ;
  • exclusions liées au comportement de l’emprunteur (rixe, consommation d’alcool ou de drogue au volant, mutilation volontaire, suicide, etc.) ;
  • exclusions liées à des activités dites dangereuses (sports mécaniques, sports aériens...).

• L'indemnisation indemnitaire ou forfaitaire ?

Le remboursement indemnitaire permettra la prise en charge du montant correspondant à la perte de revenus. Vous ne serez remboursé qu'à hauteur de votre perte de revenus, c'est-à-dire une fois pris en compte les remboursements de la Sécurité sociale et de la mutuelle. Si la perte des revenus est couverte par le versement des prestations sociales, l’assureur n’effectue aucun remboursement.

Le remboursement forfaitaire consiste en une indemnisation de la totalité de l’échéance de prêt selon la quotité assurée. La perte de revenus n’a donc aucune influence sur le remboursement : elle sera prise en charge par l’assureur dans son intégralité si vous avez assuré votre prêt à 100 %.

• Le TAEA, ou le coût de l'assurance emprunteur : à garanties équivalentes, les prix des contrats varient. C’est donc en comparant le TAEA (taux annuel effectif de l'assurance) des offres à garanties égales que vous trouverez la moins onéreuse.