Assurance de prêt immobilier et équivalence de garanties


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La loi Lagarde de 2010 donne à l’emprunteur le droit de réaliser une délégation d’assurance emprunteur lors de la souscription d’un prêt, c’est à dire de choisir de contracter une assurance emprunteur proposé par un assureur indépendant à la banque qui vous a accordé votre prêt immobilier.
Ce droit est soumis à la condition de l’équivalence des garanties : Article L.312-9: « Le prêteur ne peut pas refuser en garantie un autre contrat d’assurance dès lors que ce contrat présente un niveau de garantie équivalent au contrat d’assurance groupe qu’il propose. Toute décision de refus doit être motivée ».

Ainsi, votre principale préoccupation, et celle de Réassurez-moi, est de vous trouver un contrat d’assurance de prêt immobilier au meilleur taux et dont l’équivalence des garanties sera acceptée par votre banque.

 

 

Choisir un contrat d’assurance emprunteur aux garanties équivalentes 


Commençons par identifier le type d’investissement immobilier :

  • Pour un investissement locatif : le poids de l’assurance sera moins important car votre banque n’exigera que les garanties Décès et PTIA. En effet, les banquiers et assureurs partent du principe que les revenus issus de la location du logement acheté pourront couvrir une partie de votre prêt.
  • Pour un investissement résidentiel, la banque vous demandera de souscrire, en plus des garanties Décès et PTIA, aux garanties ITT et IPT si vous travaillez.

A savoir : une des valeurs ajoutées de Réassurez-moi et de connaître les garanties des assurances de prêt immobilier demandées par telle ou telle banque. En effet, certaines proposent des contrats qui couvrent mieux que d’autres et seront donc exigeantes en examinant l’équivalence des garanties de votre contrat en délégation d’assurance.

 

Garanties équivalentes, quel contrat proposer à sa banque ?


En fonction de votre contrat, il peut exister des situations où les couvertures ne s’appliqueront pas, ce qu’on appelle des exclusions de garanties. Les plus communes, que vous retrouverez dans la plupart les contrats d’assurance emprunteur immobilier, sont le suicide, la fraude ou tentative d’escroquerie de l’assuré, l’usage de stupéfiants ou de médicaments non prescrits par un médecin… Mais il existe des exclusions propres à certains contrats (le tarif ne sera pas forcément garanti par exemple en cas de changement de profession), ce qui n’est pas le cas des contrats proposés par Réassurez-moi qui respectent tous le principe d’irrévocabilité des garanties.

A savoir : profitez de l’expertise de Réassurez-moi pour trouver un contrat à garanties équivalentes. Nous pouvons vous aider à gagner beaucoup de temps et éviter les échanges de lettres incessants avec votre banque. Nos équipes de conseillers sont à votre disposition pour vous accompagner dans ces démarches. N’hésitez pas à nous contacter, notre service est rapide et gratuit!

 

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Une équivalence de garanties encadrée


Ainsi, toute banque accordant un crédit immobilier a l’obligation :

  • de choisir les critères de garanties exigés liés à sa politique des risques,
  • d’adapter ses choix en fonction du type d’opération, du type de prêt et du statut professionnel de l’emprunteur,
  • de donner à l’emprunteur ses exigences suffisamment tôt grâce à la fiche standardisée d’information
  • de motiver le refus de délégation d’assurance prêt immobilier par un écrit, daté, explicite uniquement sur les garanties exigées, étant entendu que l’appréciation de l’équivalence du niveau de garantie est distincte de l’exercice du devoir de conseil.

De plus, la banque doit obligatoirement remettre au candidat au crédit une fiche standardisée précisant la liste détaillée des critères exigés. Cette remise doit se faire « suffisamment tôt » et « en particulier en amont de l’émission de l’offre de prêt », stipule le projet d’avis.

 

 

La Loi Lagarde


En 2010,la loi Lagarde s’attaque au marché de l’assurance prêt immobilier et de manière plus générale à toute opération de crédit. Elle concerne toutes les personnes ayant souscrit une assurance de prêt immobilier au sein de leur banque mais aussi les personnes qui s’apprêtent à en souscrire. Elle permet de pouvoir choisir une assurance externe à l’établissement bancaire avec un contrat aux garanties équivalentes et interdit la banque de modifier les conditions de prêt négociées en amont par le client (taux d’emprunt, frais de dossier…). En somme, l’emprunteur n’est pas obligé de souscrire l’assurance de son prêt immobilier chez l’établissement prêteur, souvent sa banque.

Cette loi peut être utilisée jusqu’à la signature d’un prêt ou juste avant la date de renouvellement de l’assurance emprunteur actuelle.

Malheureusement, cette loi n’a pas suffit car les emprunteurs avaient pour crainte de ne pas voir leur prêt accepté par la banque.

 

 

La loi Hamon


la loi Hamon est entrée en vigueur le 26 juillet 2014 vient renforcer la loi Lagarde car elle permet à tout emprunteur ayant souscrit l’assurance emprunteur de sa banque de pouvoir changer d’assurance dans les douze mois qui suivent la signature du contrat. Ici, les emprunteurs sont protégés et les banques ne peuvent plus effectuer de refus sans motif car elles sont punies d’une amende de 3 000 € dès lors qu’elles refusent un contrat de manière infondée, c’est à dire alors que les garanties sont équivalentes.
Elle vient renforcer les droits des consommateurs et leur permettre de gagner du pouvoir d’achat. La principale mesure de cette nouvelle loi est en effet de pouvoir changer son assurance de prêt immobilier pendant toute la durée de la première année du prêt, et sans frais.
La Loi Hamon a rendu rapide et simple le fait de changer son assurance de prêt. La seule difficulté est de trouver un contrat aux garanties équivalentes car certaines banques se permettent de refuser encore certains contrats.

 

 

Le CCSF


Depuis 2015, ce droit à la délégation d’assurance de prêt immobilier est encore plus encouragée. En effet, le CCSF (Comité Consultatif du Secteur Financier) a pris le parti de défendre les intérêts du consommateur et de renforcer la loi Hamon.  Ainsi, une liste d’équivalences des garanties a été adoptée dans le but de sortir des comparaisons et explications nébuleuses des banquiers, et donc d’enfin pouvoir comparer les contrats emprunteurs entre eux. En effet, certains emprunteurs étaient confrontés aux réticences des banques, qui souhaitaient garder leurs clients ayant souscrit leur propre assurance de prêt.
L’objectif étant d’augmenter la concurrence sur le marché de l’assurance emprunteur (encore dominé à plus de 85% par les banques),  soit au moment de l’octroi du prêt soit en cas de changement d’assurance pendant un délai d’un an conformément à la loi Hamon.

A savoir : cette concurrence entre les différents acteurs du marché est bénéfique pour le consommateur : les prix baissent.
La mise en concurrence est donc plus que jamais possible ! Les emprunteurs ont toutes les cartes en main pour pouvoir choisir au mieux le contrat d’assurance de prêt immobilier qui leur correspond le plus. Avec l’arrivée en masse des courtiers en ligne et des comparateurs, tout est réellement facilité. Plus besoin de se déplacer, d’accumuler une tonne de paperasse : on fait tout en quelques clics !

 

 

La loi Sapin 2


De plus, la loi Sapin 2 est entrée en vigueur le 1er janvier 2018, venant encore renforcer renforcer la loi Lagarde car elle permet à tout emprunteur de changer d’assurance emprunteur tous les ans, au moment de la date anniversaire de la signature du contrat de prêt. Il faudra simplement respecter l’équivalence de garanties et un préavis de 2 mois.
Ainsi, l’ensemble des emprunteurs peut maintenant renégocier son contrat d’assurance emprunteur, de quoi laisser présager, en moyenne, une économie de plus de 6 300 € sur l’ensemble de son emprunt immobilier.
Après moult rebondissements judiciaires qui ont enfin aboutit sur une validation définitive par le Conseil Constitutionnel, cette loi autorise la résiliation annuelle de l’assurance emprunteur. Les contrats d’assurance de prêts immobiliers peuvent être changés tous les ans et ne sont pas l’exclusivité des assurances groupes des banques. Cela constitue une grande révolution pour tous les emprunteurs qui ne pouvaient jusqu’à présent changer d’assurance que pendant les 12 premiers mois du prêt immobilier (loi Hamon).

 

 

Les critères d’équivalence des garanties


L’avis du CCSF conforte l’ouverture du marché de l’assurance-emprunteur à la concurrence et introduit un système d’équivalence des garanties pour renforcer les droits des emprunteurs.
Une liste limitative de garanties minimales par assuré a été crée, exigibles par toutes les banques, en cas de demande d’assurance de prêt alternative (ou délégation d’assurance, c’est à dire chez un autre assureur que celui proposé par votre banque).

Parmi cette liste, les banques devront choisir :

  • 11 critères au plus sur 18 pour la couverture assurance de prêt immobilier
  • 4 critères au plus sur 8 pour la couverture Perte d’Emploi si celle-ci est demandé

 

Voici les types de garanties et quotités exigés par la banque prêteuse.

Types de garanties et quotités exigés par le prêteur
Décès… %
Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA)… %
Incapacité temporaire totale (ITT)… %
Invalidité permanente totale (IPT)… %
Invalidité permanente partielle (IPP)… %
Perte d’emploi… %
Liste de critères de garanties
POUR LES GARANTIES DECES, PTIA, INVALIDITE ET INCAPACITE
Couverture des sports amateurs pratiqués par l’emprunteur à la date de souscription□ Oui □ Non
Maintien de la couverture en cas de déplacement dans le monde entier :
– A titre personnel
– A titre professionnel ou humanitaire
□ Oui □ Non
□ Oui □ Non
GARANTIE DECES
Couverture de la garantie décès pendant toute la durée du prêt ?□ Oui □ Non
GARANTIE PTIA
Couverture de la garantie PTIA pendant toute la durée du prêt ?□ Oui □ Non
GARANTIE INCAPACITE
Couverture de la garantie pendant toute la durée du prêt□ Oui □ Non
Délai de franchise□ ≤ 30 jours □ ≤ 60 jours □ ≤ 90 jours □ ≤ 120 jours □ ≤ 180 jours
Pour une personne en activité, évaluation en fonction de la profession exercée au jour du sinistre□ Oui □ Non
Pour une personne en activité, prestation égale à la mensualité assurée sans référence à la perte de revenu subie pendant le sinistre.□ Oui □ Non
Maintien de la couverture en cas de temps partiel thérapeutique avec une prise en charge minimale de 50% sur une durée d’au moins 90 jours□ Oui □ Non
Couverture des inactifs au moment du sinistre□ Oui □ Non
Si Oui Taux de prise en charge :
□ 1-49%  □ 50-99%  □ 100 %
Couverture des affections dorsales□ Sans condition d’hospitalisation, ni d’intervention chirurgicale
□ Avec conditions d’hospitalisation (□ <10 jours □ 10 jours et plus) ou d’intervention chirurgicale
Couverture des affections psychiatriques□ Sans condition d’hospitalisation
□ Avec conditions d’hospitalisation (□ <10 jours □ 10 jours et plus)
GARANTIE INVALIDITE
Couverture de la garantie pendant toute la durée du prêt□ Oui □ Non
Evaluation en fonction de la profession exercée au jour du sinistre□ Oui □ Non
Prise en charge de l’invalidité totale, sans référence à la perte de revenu subie au moment du sinistre□ Oui □ Non
Prise en charge de l’invalidité partielle (IPP) à partir de 33%□ Oui □ Non
Couverture des affections dorsales□ Sans condition d’hospitalisation, ni d’intervention chirurgicale
□ Avec conditions d’hospitalisation (□ <10 jours □ 10 jours et plus) ou d’intervention chirurgicale
Couverture des affections psychiatriques□ Sans condition d’hospitalisation
□ Avec conditions d’hospitalisation (□ <10 jours □ 10 jours et plus)
GARANTIE PERTE D’EMPLOI
Couverture de la garantie pendant toute la durée du prêt sans limite d’âge□ Oui □ Non
Délai de carence pour l’application de la couverture□ ≤ 3 mois □ ≤ 6 mois □ ≤ 12 mois
Délai de franchise□ ≤ 60 jours □ ≤ 90 jours □ ≤ 120 jours
Durée d’indemnisation par sinistre□ ≥ 12 mois
□ ≥ 24 mois
Durée d’indemnisation totale d’au moins 36 mois□ Oui □ Non
Part de l’échéance prise en charge□ ≤ 50% □ ≤ 75%
□ < 100% □ 100%
Prestation égale à la prise en charge de la mensualité, sans référence à la perte de revenu subie au moment du sinistre□ Oui □ Non
Prise en charge du sinistre sans condition d’ancienneté□ Oui □ Non

 

A savoir : comme vous le voyez, c’est assez complexe : il est pratique de vous faire aider par un courtier spécialité, efficace et gratuit comme Réassurez-moi.