Suspendre un crédit immobilier

Les prêts immobiliers engagent les emprunteurs sur de très longues durées, en moyenne 21 ans. Durant cette période, de nombreux aléas de la vie (perte d’emploi, maladie, accident, divorce…) peuvent arriver, aboutissant à des difficultés de remboursement passagères. Alors, plutôt que de subir des défaillances dans le remboursement du crédit (incident de paiement comme un prélèvement refusé), mieux vaut reporter des échéances de crédit immobilier, action qu’il faudra signaler et négocier auprès de l’organisme prêteur.

Effectuer un report d’échéances de prêt, c’est suspendre, pendant un ou plusieurs mois, le remboursement d’un crédit en cours, pour le reprendre quand la situation personnelle ou professionnelle de l’emprunteur sera meilleure.

Quels sont les crédits immobiliers concernés par le report d’échéances ?

Sont concernés par la possibilité du report d’échéances :

  • les prêts immobiliers à taux fixe.
  • les prêts immobiliers à taux révisable.
  • les prêts immobiliers à taux mixte.

Le report d’échéances est possible dans quelques offres de crédits immobiliers modulables (dont celles de la Caisse d’épargne, de la Société Générale, du Crédit Agricole, du Crédit Mutuel-CIC ou du Crédit du Nord). Certaines banques offrent même la possibilité d’en bénéficier jusqu’à trois reprises non consécutives pour une durée totale de 12 mois (dans ce cas, un délai de 12 mois est à respecter entre chaque report).
Cependant, tous les établissements prêteurs ne proposent cette solution, c’est pourquoi il est primordial de bien regarder ce que prévoient les clauses de votre contrat de prêt !

Ne sont pas concernés par la possibilité du report d’échéances :

  • les prêts relais ou in-fine (crédits immobiliers à taux fixe, dont ne seront remboursés que les intérêts pendant la durée du crédit. Le capital emprunté sera remboursé en une fois au terme du crédit).
  • les prêts à taux zéro (prêt réglementé).
  • les prêts conventionnés, ou PC (prêt réglementé).
  • les prêts à l’accession sociale, ou PAS (prêt réglementé).
  • les prêts 1% logement ou employeur (prêt réglementé).
  • les prêts PEL ou CEL (prêt réglementé).

 

 

 

Qu’est ce que le report d’échéances ?

Ne pas confondre la période de report et la période de différé

Le report d’échéances s’entend uniquement pendant le remboursement du crédit et offre la possibilité de faire une pause dans ses remboursements, à ne pas confondre avec la période de différé ou d’anticipation qui elle, est en début de crédit (elle intervient avant le début de l’amortissement de l’emprunt).

Pourquoi demander le report d’échéances d’un prêt immobilier ?

Un emprunteur s’engageant sur plusieurs décennies lors de la souscription de son crédit immobilier, il n’est pas rare devoir des accidents de la vie, qu’il soient liés à son travail ou à un changement personnel (situation familiale par exemple), perturber son équilibre financier : l’emprunteur ne pourra plus assumer le remboursement de son crédit et aura du mal à maintenir un taux d’endettement inférieur au maximum fixé par la loi, soit 33 %.
Pour donner à l’emprunteur le temps de traverser ces difficultés passagères, une négociation avec votre établissement prêteur pour un report d’échéance s’impose : le principe consiste à suspendre des échéances du prêt immobilier en cours pendant un ou plusieurs mois consécutifs. Lorsque l’emprunteur aura retrouvé un budget équilibré, il reprendra les versements des échéances.

A savoir : une autre solution existe pour faire baisser ses échéances et rester sous le taux d’endettement maximum : changer d’assurance de prêt immobilier, ce qui permet de réduire le coût global de son emprunt. Depuis l’amendement Bourquin, entré en vigueur le 1er janvier 2018,  les assurés ont la possibilité de substituer leur assurance de prêt par un contrat extérieur à celui de la banque. De nombreuses compagnies proposent des assurances à couverture équivalente, mais beaucoup moins chères. Il ne faut pas hésiter à utiliser les comparateurs en libre accès pour vérifier les tarifs et regarder si des économies sont réalisables. D’autant plus que le changement est gratuit et que certains courtiers, comme Réassurez-moi, proposent d’effectuer eux-même le changement.

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Comment effectuer un report d’échéance ?

La première étape consistera à vérifier si les clauses de votre contrat de prêt prévoient cette facilité, et d’évaluer l’importance de vos difficultés financières : c’est ce calcul qui déterminera si vous avez besoin de reporter une ou plusieurs échéances.
Si vous activez le report d’échéances :

  • Les mensualités reportées seront à payer à la fin du crédit. Alors, votre crédit s’allongera d’autant de mois que vous avez reporté d’échéances.
  • Votre banquier établira et annexera un avenant au contrat de prêt initial, sur lequel vous retrouverez toutes les conditions concernant votre report.
  • Après la mise en place du report d’échéance, un nouveau tableau d’amortissement vous sera remis, vous indiquant le montant et la durée de votre prêt.

Combien coûte le report d’échéances ?

Le service du report d’échéances en soi est gratuit : votre établissement prêteur ne vous facturera pas de frais de dossier. Cependant, il faut être extrêmement conscient que le fait de reporter une ou plusieurs échéances augmentera la durée et donc le coût final de votre prêt ! Cette solution n’est donc à appliquer qu’en cas de difficulté financière momentanée, et en aucun cas en option de confort ou pour palier à une situation financière qui risque de s’aggraver ou de ne pas revenir à la normale.
Même si votre banquier vous répondra que cette option est gratuite, insistez pour savoir, grâce à votre tableau d’amortissement, quel sera le coût total de cette opération ainsi que les nouvelles modalités de remboursement.

Report d’échéances partiel ou report d’échéances total ?

On parle de “report” d’échéance, cependant ce n’est pas parce que votre crédit sera suspendu pendant 4 mois par exemple, que ces mensualités non payées seront reportées à la fin du crédit et que par conséquent la durée de votre crédit se verra simplement allongée de 4 mois ! C’est un peu moins simple que ça : la prime pour l’assurance de prêt doit continuer à être payée même pendant la période de “pause”, ce qui signifie que pour une durée de crédit allongée, des charges supplémentaires viendront aggraver le coût total du crédit. Explications :

Deux types de report d’échéance sont possibles :
– le report simple ou partiel (suspension du remboursement du capital, les intérêts et l’assurance de prêt étant payés normalement).
– le report complet ou total (suspension du remboursement du capital et des intérêts, le paiement de l’assurance se poursuit).

Exemple d’un couple souhaitant faire un report de mensualités de 8 mois :

 Remboursement du crédit depuis :A payer à chaque mois de "pause" :Allongement de la durée du crédit :Coût supplémentaire du crédit :
Report partiel2 ansintérêts (512 €) + assurance (40 €)+ 8 mois (report des mois de "pause" en fin de crédit)4 416 €
15 ansintérêts (197 €) + assurance (40 €)+ 8 mois (report des mois de "pause" en fin de crédit)1 896 €
Report total2 ansassurance (40 €)+ 18 mois10 800 €
15 ansassurance (40 €)+ 9 mois3 900 €

Le report d’échéances partiel

Le principe est simple : pendant les quelques mois que durera la période de “pause”, l’emprunteur continuera à rembourser à sa banque les intérêts et les cotisations d’assurance-emprunteur, mais plus la part du capital.
Autrement dit, le coût supplémentaire sera “seulement” la somme totale du montant de ces échéances réduites (intérêts + assurance) pendant la “pause”.
Concernant l’allongement du crédit, il est allongé proportionnellement au nombre de mois de report.

A savoir : un report partiel sera moins coûteux pour l’emprunteur s’il l’active en fin de crédit, plutôt que lors des premières années du remboursement : cela s’explique par le fait que vous payez principalement les intérêts en début de crédit, alors qu’à la fin la majeure partie de vos remboursements concerne le capital emprunté.

Avantages : la mise en place de ce report est très simple à prévoir car l’allongement de la durée du crédit comme le coût supplémentaire sont facilement calculables à l’avance. Il est moins onéreux que le report total.

Inconvénient : le report partiel n’est pas la meilleure solution pour regagner beaucoup de trésorerie, surtout en début de crédit.

Le report d’échéances total

Si vous choisissez cette option, alors pendant les mois que durera la “pause”, le remboursement du capital et des intérêts sera suspendu, et vous poursuivrez uniquement le paiement de l’assurance-emprunteur.
Allongement du crédit : il dépend du crédit, de son taux d’intérêts, de sa durée et du moment où le report est effectué. Il sera très supérieur à celui d’un report partiel.

A savoir : le report total vous coûtera moins cher en fin de crédit qu’au début car pendant cette période l’emprunteur rembourse principalement du capital. Le coût supplémentaire sur le crédit qu’entraîne un report complet dépendra de l’allongement provoqué par ce report total. Il sera toujours très supérieur à celui d’un report partiel car les intérêts non payés à la banque se cumulent et génèrent à leur tour des intérêts supplémentaires…

Avantage : un solide pouvoir d’achat (sur quelques mois uniquement), dû au fait de ne payer que les cotisations d’assurance.

Inconvénients : une suspension du remboursement d’un prêt de quelques mois peut allonger votre prêt en années, soyez extrêmement vigilant.

Lettre type de demande de report des mensualités à l’attention de la banque


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Suspendre un crédit immobilier pour vente du bien

En cas de vente d’un bien immobilier en cours de remboursement et d’achat d’un nouveau logement pour lequel l’acquéreur ferait appel à un emprunt bancaire, ce dernier verra ses charges augmenter, surtout si le premier bien n’a pas encore trouvé preneur. En effet, l’emprunteur devra rembourser le prêt initial et rajouter le coût du deuxième emprunt.

Pour éviter cette situation, le premier réflexe des emprunteurs sera de faire une demande de suspension (donc un report du paiement des mensualités) de leur crédit immobilier sur une période de un à plusieurs mois, jusqu’à la vente du bien immobilier initial. Une fois ce dernier vendu, la somme de la vente soldera le premier emprunt.

Cependant, différer ses mensualités représentera un coût supplémentaire pour l’emprunteur, car non seulement cela allongera la durée totale de l’emprunt, mais de plus les intérêts bancaires ainsi que l’assurance du prêt immobilier devront toujours être payés.
Dans le cadre de la vente d’un bien, la suspension provisoire du prêt n’est donc pas la solution la plus avantageuse d’un point de vue financier.

Le prêt relais, une solution alternative pour l’emprunteur vendeur

Une solution alternative, en attendant la vente du bien immobilier initial, pourrait être la contraction d’un prêt relais. Ce type de prêt permet à l’emprunteur vendeur d’acheter un autre bien immobilier en attendant la vente du premier, en obtenant une avance pour acquérir un nouveau bien immobilier, avance qui peut représenter de 50 % jusqu’à 80 % du prix d’achat.
Si cette solution évite à l’emprunteur de rembourser deux crédits immobiliers en même temps, il faudra cependant vendre relativement rapidement le premier bien car le prêt relais ne peut s’étendre sur une durée que de 12 à 24 mois.

Nos conseils

Préférez une baisse des mensualités à un report des échéances

Si vous avez souscrit un prêt immobilier modulable, négocier avec votre banquier une baisse des mensualités plutôt que de mettre en place un report serait non seulement plus simple mais surtout bien moins coûteux, car vous continuerez à rembourser une part de capital dans vos mensualités, au lieu de payer uniquement les intérêts et l’assurance.

Faites racheter vos crédits pour éviter un surendettement

Si vous faites face à des difficultés financières qui risquent malheureusement de durer dans le temps, et que votre taux d’endettement vous pousse peu à peu dans les bras de la Banque de France pour y être fiché, le rachat de crédit peut être une solution intéressante non seulement financièrement parlant, mais qui peut aussi vous éviter le surendettement et tous les problèmes qui vont avec (huissiers de justice, fichage…).

Faites baisser le coût de l’emprunt en changeant d’assurance emprunteur

Pour simplement dégager un peu de pouvoir d’achat et éviter de donner inutilement des fortunes aux banques (qui ont déjà largement de quoi faire avec les intérêts de votre crédit), pensez à la délégation d’assurance : c’est le droit offert à un client de choisir et de souscrire à une assurance emprunteur auprès de l’assureur de son choix, sans que sa banque prêteuse puisse en faire un motif de refus de prêt. De même, un emprunteur peut changer son assurance de prêt tous les ans, sans frais, à date d’anniversaire de la signature de son contrat d’assurance initial. Passer par une assurance externe à celle que vous propose votre banque pour assurer votre crédit vous permettra de diviser par deux le coût total de votre assurance-emprunteur, et donc d’économiser sur le coût total de votre prêt immobilier.

Évitez la déchéance de votre contrat en saisissant le juge des référés

Il n’est pas rare de constater que l’établissement bancaire refuse la suspension des échéances, ou bien le met en place dans des conditions bien trop restrictives (en permettant des suspensions dans des délais trop brefs et sans possibilité d’en obtenir une nouvelle, par exemple). De même, après seulement deux ou trois échéances impayées, il est d’usage que les organismes de crédit prononcent la déchéance du contrat de prêt. Ils sont malheureusement dans leurs droits car les contrats de crédits immobiliers prévoient cette possibilité dès la première échéance impayée.
Cependant, il y a un moyen de s’éviter cette déchéance : l’article L. 313-12 alinéa 1 du code de la consommation, qui concerne les crédits à la consommation dont le montant est inférieur à 75.000 € ainsi que les crédits immobiliers. Cet article dit « l’exécution des obligations du débiteur peut être, notamment en cas de licenciement, suspendue par ordonnance du juge d’instance dans les conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du Code civil ». Autrement dit, en cas de licenciement ou autre aléa indépendant de votre volonté, et en mettant en avant votre bonne foi ainsi que la réalité des difficultés rencontrées et leur caractère temporaire, il est donc possible de saisir le Tribunal d’instance afin d’obtenir un délai (maximum deux ans). Pendant ce délai, aucune échéance ne sera due. Vous pourrez en outre solliciter que pendant ce délai, les sommes ne produisent pas d’intérêts.
Evidemment, cette demande sera soumise à l’appréciation des juges. Il est conseillé de saisir le juge des référés et de demander une assistance juridique dès les premières difficultés pour plus d’efficacité.

Une réponse à “Suspendre un crédit immobilier”

  1. SPENS dit :

    bonjour
    j'ai demandé un rachat de crédit seulement, avec ce rachat de crédit une hypothèque serait mise en place. Du fait que je ne suis pas encore divorcé la signature du rachat de crédit demande la signature de mon épouse qui elle ne veut pas signer. Comment puis-je faire

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