Prêt immobilier, comment fonctionne l'hypothèque ?

Mis à jour le 28 août 2020 par Antoine Fruchard 

Dans le cadre de la contraction d’un prêt immobilier, l’établissement de crédit imposera à l’emprunteur de fournir des garanties. Si l’apport personnel en constitue la principale, certaines banques peuvent également exiger la présence d’une hypothèque. Cette disposition permet au créancier de se rembourser en cas de défaillance financière de l’emprunteur. Quelles sont ses contraintes ? Comment fonctionne le prêt hypothécaire ? Nos réponses !

Qu’est-ce que l’hypothèque dans un prêt immobilier ?

L’hypothèque constitue donc une disposition apposée aux prêts immobiliers en tant que sécurité pour le créancier en cas de non remboursement du crédit par le particulier. L’hypothèque, dans le cadre d’un prêt immobilier, est une garantie de sécurité pour les établissements de crédit. Elle suppose que les banques peuvent se saisir du bien immobilier de l’emprunteur pour se rembourser par sa vente en cas de défaillance financière de ce dernier. Si la présence de l’hypothèque en tant que garantie n’est pas systématique, vous pouvez tout à fait devoir y recourir pour l’obtention d’un emprunt.

La saisie du bien immobilier par la banque intervient en cas de non-paiement dans les délais des mensualités de remboursement du crédit contracté. L’établissement de crédit peut alors mettre l’emprunteur en demeure de payer ; s’il n’accède pas à la requête, il perdra la possession sur son logement.

Comment s’applique l’hypothèque ?

L’hypothèque doit impérativement rentrer dans un cadre légal bien établi : elle doit être effectuée en présence d’un notaire, qui prendra le soin de la publier aux services de la publicité foncière. La publication en question atteste de l’hypothèque effective du bien immobilier concerné. Chaque particulier peut faire la demande auprès d’un centre des finances publiques de la situation d’un bien immobilier pour en connaître les spécificités.

Par ailleurs, le logement concerné par l’hypothèque peut être soit une propriété actuelle de l’emprunteur, soit le logement futur en cours de construction. Il convient alors de prendre les dispositions qui s’imposent pour ne pas accuser de retard de paiement vis-à-vis de la banque. La menace de la saisie du bien suppose généralement le remboursement rapide de la somme due.

Durée de l’hypothèque

La garantie présente dans l’exercice d’un crédit hypothécaire est applicable pendant toute la durée du prêt immobilier accordé. Cela signifie que l’établissement de crédit pourra procéder à la saisie du bien immobilier même à quelques mois de la date de fin des remboursements. La durée de l’hypothèque court même encore un an après la fin effective du remboursement du capital restant dû.

En tout et pour tout, la garantie hypothèque pourra avoir une durée maximale de 50 ans. Il s’avère que certains crédits supposent une période de remboursement aussi longue. Il est cependant possible de faire lever l’hypothèque concernant un bien, sous certaines conditions, notamment en cas de vente du bien immobilier avant la fin du crédit.

Comment se passe la levée de l’hypothèque ?

La levée de l’hypothèque consiste à lever la garantie correspondante, donc à libérer son bien immobilier de la « menace » de saisie le concernant. Elle peut être effectuée de deux manières :

  • Par accord à l’amiable : l’emprunteur et la banque peuvent trouver un accord pour décider de la levée de l’hypothèque concernant un bien immobilier. Celle-ci peut toutefois supposer des frais supplémentaires, qui restent à la charge de l’emprunteur. Par ailleurs, la levée de l’hypothèque devra être signifiée par acte authentique fait par un notaire ;
  • Par décision de justice : en cas d’impossibilité de trouver un accord à l’amiable (refus de la levée par l’établissement de crédit), l’emprunteur peut s’adresser au TGI (Tribunal de Grande Instance) compétent pour demander la levée de son hypothèque. Il doit néanmoins se trouver dans l’un des deux cas suivants : extinction de la dette (remboursement total effectué) ou extinction de l’hypothèque (fin de la durée prévue par le crédit).

En cas de remboursement anticipé total, des frais spécifiques sont appliqués par la banque, qui ne pourra plus jouir des taux d’intérêts prévus (contrairement à la caution SACCEF).

Le coût de l’hypothèque

Les frais de la garantie de prêt immobilier hypothécaire sont multiples et doivent être pris en considération par l’emprunteur avant de contracter un quelconque prêt immobilier. En premier lieu, les frais relatifs au crédit s’appliquent : il s’agit des taux d’intérêt ou encore des pénalités de remboursement anticipé. A ces frais, il faut ajouter plusieurs coûts supplémentaires, que l’on appelle frais d’acquisition :

  • Les frais de notaire : ils sont fixés par un décret et restent à la charge de l’emprunteur
  • Les impôts correspondants
  • Les taxes liées
  • Les frais d’hypothèques en eux-mêmes

À savoir : l’hypothèque en tant que garantie du crédit immobilier permet donc un accès plus facile au prêt désiré. Le créancier peut même parfois exiger l’inclusion de cette garantie dans l’emprunt, afin de sécuriser la somme d’argent libérée en contrepartie. Il est important pour l’emprunteur de vérifier les modalités de l’hypothèque minutieusement car elle l’engage à céder le bien immobilier pour lequel il aura tant investi en cas de défaut de paiement.

Selon les établissements financiers, d’autres garanties peuvent être demandées, moins contraignantes que l’hypothèque. Notre outil vous présente les différentes modalités de prêt exigées par les principaux établissements financiers du marché. Taux, frais de dossier, conditions de garanties : trouvez la meilleure offre pour votre emprunt !

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Quelles sont les modalités du prêt hypothécaire

Le prêt assorti d’une hypothèque est soumis à l’application de modalités particulières, pour l’emprunteur comme pour l’établissement de crédit.

Prêt hypothécaire, à qui s’adresse-t-il ?

Le prêt immobilier est en théorie accessible par n’importe quel particulier, avec plus ou moins de difficultés en fonction du profil et des garanties présentées. Le prêt hypothécaire est disponible pour le plus grand nombre, quelle que soit la catégorie socio-professionnelle à partir du moment où l’emprunteur dispose d’un bien immobilier à présenter en tant que garantie hypothécaire.
Il est notamment possible de citer :

  • Les salariés
  • Les chefs d’entreprise
  • Les artisans
  • Les retraités
  • Les commerçants

Vous devez vous renseigner de votre côté pour savoir si vous pouvez prétendre à l’obtention d’un crédit hypothécaire. Les seules conditions majeures applicables sont d’avoir une résidence fiscale et de payer ses impôts en France.

Quelles sont les caractéristiques du prêt hypothécaire ?

Le prêt hypothécaire reste globalement un prêt immobilier classique : la présence de l’hypothèque ne remet pas en cause la plupart des modalités qui y sont associées. Il s’agit simplement d’une garantie supplémentaire qui aura pour effet de rendre plus facile l’accès au crédit souhaité. Les modalités concernées peuvent alors être les suivantes :

  • Un taux de prêt immobilier fixe
  • Une durée de crédit de plusieurs dizaines d’années
  • Un montant destiné à financer entre 50 % et 70 % du projet : le reste peut être financé par des prêts annexes ou l’apport personnel de l’emprunteur
  • La possibilité de rembourser par anticipation tout ou partie du crédit, en respectant des règles précises.

Chaque banque pourra fixer ses propres modalités : il convient alors de choisir le meilleur crédit en fonction de vos besoins et de votre budget.

Quels sont les avantages de la garantie hypothécaire ?

La présence d’une garantie comme l’hypothèque permet de rassurer les établissements de crédit ; le fait de pouvoir procéder à la saisie du bien immobilier constitue un facteur déterminant dans l’octroi du prêt. De fait, l’accès au crédit hypothécaire est plus facile que l’obtention d’un prêt ne comportant pas cette garantie. C’est notamment le cas pour les personnes âgées, pour lesquelles les banques rechignent généralement à accorder un crédit longue durée, ainsi que pour les personnes n’ayant pu contracter un prêt classique.

Par ailleurs, le crédit hypothécaire permet de ne pas payer des intérêts d’assurance, la présence de l’hypothèque constituant une garantie suffisante pour les banques. De plus, le remboursement du prêt hypothécaire peut se faire « in fine » ; cela signifie que l’emprunteur ne remboursera que les intérêts du crédit pendant la durée (pour une période de 15 ans maximum). Il pourra alors commencer à amortir le prêt à la fin du crédit alloué.

Prêt immobilier : quelles sont les autres types de garanties ?

L’hypothèque n’est pas la seule garantie de prêt immobilier permettant d’avoir accès plus facilement à un crédit. D’autres garanties existent, auxquelles l’emprunteur peut adhérer pour obtenir plus facilement son crédit.

Le cautionnement

Le cautionnement désigne la pratique selon laquelle des organismes, créés par les banques et appelés « sociétés de cautionnement », procèdent au remboursement des mensualités à la place de l’emprunteur en cas de défaillance de ce dernier. Cela permet également aux particuliers de ne pas payer des frais d’inscription à la conservation des hypothèques. Un particulier peut aussi se porter caution pour un emprunt immobilier.

Les emprunteurs peuvent donc choisir le cautionnement en tant qu’assurance, en échange du versement de cotisations. Celles-ci peuvent même éventuellement être récupérées en fin de crédit en cas d’absence de problème particulier dans le remboursement du prêt immobilier. De plus, aucun bien immobilier ne sera sous la menace d’une saisie par la banque, ce qui constitue un avantage certain.

La caution mutuelle fonctionnaires

La caution mutuelle fonctionne selon un principe similaire au cautionnement ; la différence réside dans le fait que les risques sont mutualisés, ce qui permet de payer des cotisations beaucoup plus faibles. Elle suppose donc que l’organisme concerné remboursera les mensualités à la place de l’emprunteur en cas de difficulté de paiement de ce dernier.

La caution mutuelle fonctionnaires est alors réservée aux travailleurs publics exerçant certaines activités spécifiques. La société qui mutualise les risques passe une convention avec la banque pour prendre le relai du remboursement en cas de problème. L’indemnisation de l’emprunteur suppose toutefois un plafond maximum ainsi qu’une durée maximale d’application.

Le nantissement

Le nantissement représente une garantie de prêt immobilier un peu plus rare mais néanmoins acceptée par les banques. Il permet d’accéder à un crédit en échange de la cession de biens incorporels, qui peuvent notamment être :

  • Des placements financiers
  • Des contrats d’assurance-vie
  • Des parts sociales d’une société
  • Des fonds de commerce

Le nantissement est en somme un échange entre la garantie du crédit et un bien incorporel fourni par l’emprunteur. Il est défini comme une sécurité mobilière pour le créancier, qui obtient un droit sur le bien incorporel apporté par le particulier.

2 commentaires
Thevenet Sonia, le 1 août 2019

Bonjour,

Je voudrais savoir comment se gère la garantie par hypothèque si je souhaite faire racheter mon crédit en cours pour un meilleur taux dans un autre établissement ?

Bien cordialement,
Sonia

Répondre
Notre expert
Antoine Fruchard, le 3 août 2019

Bonjour Sonia,
Avez-vous déjà eu des propositions ?

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