Avant d'acquérir votre bien de rêve, la signature du contrat de prêt immobilier est indispensable. Cet engagement entre organisme financier et emprunteur prévoit le prêt d'argent et son remboursement avec intérêts. Chaque prêt dispose de ses propres modalités, notamment pour ses conditions et délais. Voici tout ce que vous devez savoir sur le contrat de prêt immobilier.
Les points-clés à retenir :
- Les conditions principales pour l'obtention d'un prêt immobilier : une stabilité professionnelle et un taux d'endettement sous les 35 %.
- L'obtention d'un crédit sans apport est rare mais possible.
- Le coût d'un prêt immobilier varie selon la durée et le taux du prêt immobilier.
Le contrat de prêt immobilier en bref
Le crédit immobilier est généralement une nécessité pour les particuliers désireux d’acheter leur premier logement.
👩🦰👨 On parle alors de statut de primo-accédant, qui signifie que l’emprunteur devient propriétaire pour la première fois de sa résidence principale (ou à nouveau après une période de deux ans sans l’avoir été).
📅 La durée du prêt maximum d'un prêt est de 25 ans.
🔎 Avant toute signature effective du contrat de prêt immobilier, l’emprunteur se voit remettre par la banque un document appelé « offre de prêt ». Elle constitue l’étape préalable à l’accord mutuel définitif entre les deux parties. La notification des modalités de l’offre de prêt se fait généralement en mains propres ou via une lettre recommandée avec accusé de réception.
✍ Le contrat établi pour un prêt immobilier constitue un engagement, à la fois pour l’établissement de crédit et pour l’emprunteur, comme l'indique le code de la consommation (Legifrance).
Les conditions du prêt immobilier : situation et apport
Pour l'obtention d'un prêt immobilier, voici les conditions à respecter :
1️⃣ Une stabilité professionnelle. Un revenu régulier rassure la banque. Si vous n'êtes pas en CDI, la banque fait une moyenne sur les derniers mois.
2️⃣ Le taux d'endettement à respecter. S'il était de 33 %, il est de 35 % depuis 2021 pour permettre plus de flexibilité pour l'emprunt.
3️⃣ Un apport personnel rassure la banque et permet souvent de régler les frais de transaction, souvent de l'ordre de 10 %. Il est possible d'emprunter sans apport pour les bons dossiers, mais avec des difficultés : conditions strictes, taux plus élevés...
Que contient un contrat de prêt ?
Le document doit contenir plusieurs informations :
- Coordonnées de la banque, de l’emprunteur (et le cas échéant, de la caution)
- La nature du crédit contracté (prêt à taux zéro, prêt immobilier classique, plan épargne logement, prêt d’accession sociale…)
- L’objet du prêt immobilier, à savoir le projet immobilier nécessitant le financement propre à la déclaration
- Le montant total prêté, celui de l’apport personnel et la note du TAEG (taux annuel effectif global)
- Les modalités d’assurance et de garanties comme l’hypothèque, le cautionnement ou le nantissement
- La date de disponibilité des fonds.
Il doit aussi préciser toutes ces informations :
| Contenu | Explications |
|---|---|
| ✅ Échéancier de remboursement | Il s’agit du tableau d’amortissement de l’emprunt pour un taux fixe ou une simulation de l’impact des mensualités de remboursement en cas de taux variable. |
| ✅ Frais de remboursement anticipé | Cette disposition étant possible, le contrat doit énoncer lesdits frais, que l’emprunteur peut négocier à la signature pour les supprimer, moyennant une augmentation des mensualités. |
| ✅ Commissions diverses | Selon les banques |
| ✅ Frais annexes | Tels que les frais de dossier |
Le contrat de crédit est engageant pour les deux signataires :
💰 Le créancier débloque des fonds destinés à financer un projet immobilier spécifique.
👪 En échange de la somme octroyée, l’emprunteur rembourse le prêt selon un taux intérêt fixe ou variable, qui rémunère la banque pour le service fourni. Il rembourse ainsi la somme due et les intérêts.
Selon les banques, ce taux varie. Pour vous aider à trouver le meilleur taux pour votre contrat de prêt immobilier, nous avons mis en place un outil comparatif des meilleurs taux du marché.
Les délais du prêt immobilier
Suite à la signature du contrat définitif de prêt immobilier,
- Pour les plus pressés : Le délai moyen d'obtention d'un prêt est de 2 à 6 semaines selon les banques. Avec l'obtention nécessaire des autres prêts contractés s'ils sont plusieurs.
- Pour les moins pressés : L'emprunteur dispose de 4 mois pour voir son projet démarrer. Passé ce délai, le créancier peut se rétracter et annuler le versement prévu de la somme octroyée. Il s’avère que les banques font davantage confiance à un particulier ayant pris toutes les dispositions nécessaires pour que l’achat ou la construction se fasse dans les meilleurs délais.
- Pour les moins chanceux ou après rétractation : En cas d’annulation du contrat de prêt, la banque doit restituer à l’emprunteur les sommes déjà versées : frais de dossier réglés, commissions... car le service de financement n’a pas débuté.
La signature du contrat de prêt immobilier est soumise à l’acceptation par les deux parties engagées des modalités fixées.
L’assurance de prêt immobilier
Le contrat de prêt immobilier est aussi soumis à l’acceptation par l’assureur des modalités de couverture liées au crédit. L’assurance de prêt immobilier n'est pas une obligation, mais le créancier l'exige pour avoir la certitude d'un remboursement en cas de :
💰 Défaillance financière de l’emprunteur
🩺 Problème de santé
💼 Licenciement
Pour l'assurance de prêt, le particulier peut faire le choix de :
👉 Souscrire l'assurance de sa banque.
👉 Choisir un assureur externe pour bénéficier de tarifs plus avantageux.
💡 Si vous êtes jeune et en bonne santé, choisir une assurance individuelle sera souvent beaucoup plus avantageux.
Déblocage des fonds
Dans le cadre du crédit accordé par la banque, cette dernière peut décider des modalités concernant le déblocage des fonds nécessaires, possible :
- À la signature de l’achat du bien immobilier chez le notaire par le particulier, pour payer l’acquisition en une fois.
- Par étapes, une fois l’achat effectif, comme dans le cadre d’une VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement). Ce schéma financier nécessite que l’emprunteur règle ponctuellement le vendeur (le promoteur) au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
Le moment de déblocage des fonds par l’établissement de crédit apparaît dans le contrat du prêt immobilier, comme les autres modalités.
Que faire en cas d'erreur dans le contrat de prêt immobilier ?
Il peut arriver que l’établissement de crédit n’ait pas été assez rigoureux dans la rédaction du contrat de prêt immobilier. En cas d’erreur dans le contrat de prêt immobilier rédigé par la banque, l'emprunteur dispose de 5 ans pour agir.
❓ En cas de mauvais calcul du TAEG par exemple, le particulier peut demander la réactualisation au taux d’intérêt légal et pour lequel la banque peut alors être perdante.
❓ En cas de taux variable pour le remboursement du crédit, le créancier doit également communiquer à l’emprunteur une simulation des remboursements. Celle-ci doit être effectuée de manière optimiste et pessimiste, en donnant deux hypothèses (haute et basse) pour le remboursement des mensualités. Pour un contrat à taux d'intérêt variable "capé", le taux peut seulement varier de 1, 2 ou 3 %.
En cas de litige relatif à un contrat de prêt immobilier, l’emprunteur peut saisir la chambre civile compétente pour faire valoir ses droits en justice. Chaque contrat de prêt comporte un numéro d’identification unique inscrit dans les documents officiels, facilitant ainsi le suivi juridique et administratif.
FAQ sur le contrat de prêt immobilier, des conditions aux délais de l'offre
Que représente et contient un contrat de prêt immobilier ?
Il formalise l'accord entre l'emprunteur et la banque. Le contrat de prêt précise le montant, la durée, le taux, le coût total, le remboursement et les garanties exigées.
Quels sont les critères principaux d'obtention d'un prêt immobilier ?
La banque vérifie le taux d'endettement ne pouvant dépasser 35 %, mais aussi la stabilité professionnelle et celle des comptes bancaires. Un apport personnel est un atout supplémentaire.
Quel est le délai d'obtention d'une offre de prêt ?
Le délai moyen est de 2 à 6 semaines selon les banques et le dossier. L'emprunteur dispose de 4 mois pour voir son projet démarrer.
Combien de temps l'offre de prêt est-elle valable ?
Après émission, l'offre de prêt est valable 30 jours pendant lesquels elle ne peut évoluer. Et avant de signer, l'emprunteur dispose d'un droit : un délai de réflexion obligatoire de 10 jours.
Quelles sont les garanties et assurances exigées ?
Trois types de garanties sont possibles : la caution, l'hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers.
Par ailleurs, l'assurance emprunteur est exigée pour couvrir les risques de décès, la perte totale et irréversible d'autonomie, l'invalidité et l'incapacité temporaire de travail.
Comment avoir plus de chances pour l'obtention d'un prêt ?
Proposer un dossier solide avec des revenus réguliers, une bonne gestion des comptes bancaires et si possible un apport personnel augmentent les chances de validation de dossier.
Bonjour. Nous avons signé un prêt immobilier en 2010 et essayons de le rembourser. Notre banque tente de nous faire payer les IRA car au moment du prêt nous avons signé les conditions générales de l’offre de prêt régit par l’ancienne loi du 13 juillet 1979, alors qu’une nouvelle loi était en vigueur depuis 1999. Est il possible de contester ces conditions générales qui sont plus restrictives que les nouvelles.
N’y a t’il pas une loi disant que lors de la mise à jour des conditions générales si le client ne les conteste pas ils les acceptent ? Cette signature de conditions générales (sans date) dans mon dossier de prêt est elle vraiment toujours valable ?
Question: au cas où emprunteur ne dispose pas de fonds nécessaires propre pour l'achat de son logment et voudrait bien le remboursser par les redevances mensuelles du loyer, cela est-il possible?
Bien sûr dans le cadre d'un investissement locatif.