Prêt immobilier : le contrat de crédit

Mis à jour le 26 août 2020 par Antoine Fruchard 

Le contrat de prêt immobilier est un engagement mutuel entre l’emprunteur et son créancier, pour le prêt d’une somme précise destinée à financer un projet immobilier. Chaque prêt dispose de modalités propres, précisément énoncées afin que chaque partie puisse connaître les spécificités de son engagement. Comment comprendre un contrat de prêt immobilier ? Que contient-il ? Toutes nos réponses.

À quoi sert un contrat de prêt immobilier ?

Le contrat établi pour un prêt immobilier constitue un engagement, à la fois pour l’établissement de crédit et pour l’emprunteur. Le crédit immobilier est généralement une nécessité pour les particuliers désireux d’acheter leur premier logement. On parle alors de statut de primo-accédant, qui signifie que l’emprunteur devient propriétaire pour la première fois (ou à nouveau après une période de deux ans sans l’avoir été), au moins pour sa résidence principale.

Avant toute signature effective du contrat de prêt immobilier, l’emprunteur se voit remettre par la banque un document appelé « offre de prêt ». Celui-ci constitue l’étape préalable à l’accord mutuel définitif entre les deux parties. La notification des modalités de l’offre de prêt se fait généralement par remise en mains propres ou par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception.

Quel est le contenu d’un contrat de prêt ?

Le document en lui-même doit contenir plusieurs informations :

  • Coordonnées de la banque, de l’emprunteur (et le cas échéant, de la caution)
  • La nature du crédit contracté (prêt à taux zéro, prêt immobilier classique, plan épargne logement, prêt d’accession sociale…)
  • L’objet du prêt immobilier, à savoir le projet immobilier nécessitant le financement
  • Le montant total prêté, celui de l’apport personnel et le TAEG (taux annuel effectif global)
  • Les modalités d’assurance et de garanties comme l’hypothèque, le cautionnement ou le nantissement
  • La date de disponibilité des fonds.

De plus, il doit contenir certains éléments supplémentaires :

ContenuExplications
Échéancier de remboursementIl s’agit du tableau d’amortissement de l’emprunt pour un taux fixe ou une simulation de l’impact des mensualités de remboursement en cas de taux variable
Frais de remboursement anticipéCette disposition étant possible, le contrat doit énoncer lesdits frais, que l’emprunteur peut négocier à la signature pour les supprimer, moyennant une augmentation des mensualités
Commissions diversesSelon les banques
Frais annexesComme les frais de dossier

Le contrat de crédit est engageant pour les deux signataires ; il suppose que le créancier débloque des fonds destinés à financer un projet immobilier spécifique. En échange de la somme octroyée, l’emprunteur rembourse le prêt selon un taux intérêts, qui rémunère la banque pour le service fourni. Selon les banques, ce taux est plus ou moins élevé. Pour vous aider à trouver le meilleur taux pour votre contrat de prêt immobilier, nous avons mis en place un outil comparatif des meilleurs taux du marché.

taux pret immo 1

Quelles sont les modalités d’acceptation du contrat prêt immobilier ?

La signature du contrat de prêt immobilier est soumise à l’acceptation par les deux parties engagées des modalités fixées.

Les délais liés au contrat de prêt immobilier

En premier lieu, il est indispensable de savoir que suite à la signature du contrat définitif de prêt immobilier, l’emprunteur dispose de 4 mois pour voir son projet effectivement démarrer. Passé ce délai, le créancier peut se rétracter et annuler le versement prévu de la somme octroyée. Il s’avère que les banques feront davantage confiance à un particulier ayant pris toutes les dispositions nécessaires pour que l’achat ou la construction se fasse dans les meilleurs délais.

En cas d’annulation du contrat de prêt, la banque doit néanmoins restituer à l’emprunteur les sommes déjà versées. Il peut notamment s’agir des frais de dossier précédemment réglés pour l’étude de la demande de crédit. D’autres sommes telles que des commissions annexes peuvent avoir été réglées ; elles doivent également être remboursées car le service de financement n’aura pas débuté.

L’assurance de prêt immobilier

Le contrat de prêt immobilier est aussi soumis à l’acceptation par l’assureur des modalités de couverture liées au crédit. L’assurance de prêt immobilier, obligatoire donc, permet au créancier d’avoir la certitude d’être remboursé en cas de défaillance financière de l’emprunteur, en cas de problème de santé ou de licenciement par exemple.

Le particulier peut donc faire le choix de souscrire à une assurance en passant directement par la banque. Il peut aussi choisir de mandater un assureur indépendant pour bénéficier de tarifs plus avantageux. Dans tous les cas, l’emprunteur peut refuser le contrat de prêt immobilier que lui présente sa banque, pour choisir d’en souscrire une de son choix.

Déblocage des fonds

Dans le cadre du crédit accordé par la banque, cette dernière peut décider des modalités concernant le déblocage des fonds nécessaires. Il s’avère que celui-ci peut intervenir de deux manières :

  • À la signature de l’achat du bien immobilier chez le notaire par le particulier, pour payer l’acquisition en une fois ;
  • Par étapes, une fois l’achat effectif, comme dans le cadre d’une VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) par exemple, qui nécessite que l’emprunteur règle ponctuellement le vendeur (le promoteur) au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Le moment auquel les fonds seront effectivement débloqués par l’établissement de crédit doit être explicitement déclaré dans le contrat de prêt immobilier, comme les autres modalités liées.

Obtention du prêt immobilier

Le déblocage des fonds rendu effectif par la signature du contrat de prêt immobilier est également lié à l’obtention des autres moyens de financement nécessaires. Par exemple, certains prêts ne peuvent financer qu’une partie du projet immobilier souhaité, et chaque libération de capital est soumise à l’obtention de tous les prêts contractés.

Il peut notamment s’agir d’un prêt à taux zéro (PTZ), d’un prêt immobilier Pro BTP (destiné aux travailleurs du secteur du BTP), d’un prêt d’accession sociale (PAS) ou encore d’un prêt action logement (1% logement). De nombreux emprunts peuvent être nécessaires pour financer l’intégralité de l’achat du bien immobilier (logement ou terrain puis construction).

Que faire en cas d’erreur dans le contrat de prêt immobilier ?

En cas d’erreur relevée par l’emprunteur dans le contrat de prêt immobilier rédigé par la banque, il dispose d’une durée de 5 ans pour agir, à compter de la découverte de ladite erreur.

Le contrat de prêt immobilier ne constitue pas une vérité définitive pour l’emprunteur, car il doit se pencher minutieusement sur les modalités fixées. Il peut tout à fait arriver que l’établissement de crédit n’ait pas été assez rigoureux dans la rédaction et qu’une erreur se soit glissée. En cas de mauvais calcul du TAEG par exemple, le particulier peut demander la réactualisation au taux d’intérêt légal et pour lequel la banque peut alors être perdante.

En cas de taux variable pour le remboursement du crédit, le créancier doit également communiquer à l’emprunteur une simulation des remboursements. Celle-ci doit être effectuée de manière optimiste et pessimiste, en donnant de fait deux hypothèses (haute et basse) pour le remboursement des mensualités.

3 commentaires
Johanne, le 29 mars 2019

Bonjour. Nous avons signé un prêt immobilier en 2010 et essayons de le rembourser. Notre banque tente de nous faire payer les IRA car au moment du prêt nous avons signé les conditions générales de l’offre de prêt régit par l’ancienne loi du 13 juillet 1979, alors qu’une nouvelle loi était en vigueur depuis 1999. Est il possible de contester ces conditions générales qui sont plus restrictives que les nouvelles.
N’y a t’il pas une loi disant que lors de la mise à jour des conditions générales si le client ne les conteste pas ils les acceptent ? Cette signature de conditions générales (sans date) dans mon dossier de prêt est elle vraiment toujours valable ?

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KPONA, le 25 septembre 2018

Question: au cas où emprunteur ne dispose pas de fonds nécessaires propre pour l'achat de son logment et voudrait bien le remboursser par les redevances mensuelles du loyer, cela est-il possible?

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Notre expert
Antoine Fruchard, le 26 septembre 2018

Bien sûr dans le cadre d'un investissement locatif.

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