Prêt immobilier : le contrat de crédit

Le contrat de prêt immobilier est un engagement mutuel entre l’emprunteur et son créancier, qui lui prête une somme précise destinée à financer un projet immobilier. Dans ce cadre, le particulier est tenu de vérifier ses capacités de remboursement avant d’emprunter, une disposition que prendra également la banque pour éviter tout risque de non remboursement du capital octroyé.

Chaque contrat de prêt immobilier dispose de modalités propres, précisément énoncées afin que chaque partie puisse connaître les spécificités de son engagement. Ces modalités concernent le projet immobilier en lui-même ou le profil de l’emprunteur, qui détermineront le montant prêté et les échéances de remboursement prévues.

Le contrat de prêt immobilier

Le contrat établi pour un prêt immobilier constitue donc un engagement très important pour l’établissement de crédit, mais surtout pour l’emprunteur.

L’intérêt du prêt immobilier

L’accès à la propriété représente une étape clé de la vie de bon nombre de particuliers, afin de ne pas rester locataire indéfiniment. Dans cette optique, un prêt immobilier est la plupart du temps nécessaire pour pouvoir financer l’achat d’un logement. Il s’avère que cette solution de financement constitue à priori la seule manière de devenir propriétaire, l’emprunteur ne disposant généralement pas de fonds propres suffisants pour acheter un bien immobilier.

Le crédit immobilier est donc une nécessité pour les particuliers désireux d’acheter leur premier logement. L’on parle alors de statut de primo-accédant, qui signifie que l’emprunteur devient propriétaire pour la première fois (ou à nouveau après une période de deux ans sans l’avoir été), au moins pour sa résidence principale.

L’offre de prêt immobilier

Avant toute signature effective du contrat de prêt immobilier, l’emprunteur se voit remettre par la banque un document appelé « offre de prêt ». Celui-ci constitue l’étape préalable à l’accord mutuel définitif entre les deux parties. La notification des modalités de l’offre de prêt se fait généralement par remise en mains propres ou par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception.

Le document en lui-même doit contenir plusieurs informations :

  • Coordonnées de la banque, de l’emprunteur (et le cas échéant, de la caution)
  • La nature du crédit contracté (prêt à taux zéro, prêt immobilier classique, plan épargne logement, prêt d’accession sociale…)
  • L’objet du prêt immobilier, à savoir le projet immobilier nécessitant le financement
  • Le montant total prêté, celui de l’apport personnel et le TAEG (taux annuel effectif global)
  • Les modalités d’assurance et de garanties comme l’hypothèque, le cautionnement ou le nantissement
  • La date de disponibilité des fonds.

L’offre de prêt est valable pour une période minimale de 30 jours, pendant laquelle la banque ne pourra pas se rétracter. Par ailleurs, la loi fixe un délai incompressible de 10 jours durant lesquels l’emprunteur ne peut refuser ou accepter le prêt définitivement.

La signature du contrat de prêt immobilier

La signature définitive du contrat de prêt immobilier se fait donc entre un établissement de crédit et l’emprunteur. Elle atteste de l’accord final des deux parties et notamment de l’acceptation par le particulier de l’offre de prêt préalablement émise par la banque.

Le contrat de crédit est alors engageant pour les deux signataires ; il suppose que le créancier débloque des fonds destinés à financer un projet immobilier spécifique. En échange de la somme octroyée, l’emprunteur rembourse le prêt selon un taux intérêts, qui rémunèrent la banque pour le service fourni.

Le contenu du contrat

En premier lieu, le contrat du crédit immobilier doit reprendre les éléments de l’offre de prêt détaillés précédemment. De plus, il doit contenir certains éléments supplémentaires :

ContenuExplications
Echéancier de remboursementIl s’agit du tableau d’amortissement de l’emprunt pour un taux fixe ou une simulation de l’impact des mensualités de remboursement en cas de taux variable
Frais de remboursement anticipéCette disposition étant possible, le contrat doit énoncer lesdits frais, que l’emprunteur peut négocier à la signature pour les supprimer, moyennant une augmentation des mensualités
Commissions diverses Plusieurs commissions peuvent être prises par la banque pour se rémunérer
Frais annexesPar exemple : les frais de dossier

 

 

L’acceptation du prêt immobilier

La signature du contrat de prêt immobilier est soumise à l’acceptation par les deux parties engagées des modalités fixées.

Les délais

En premier lieu, il est indispensable de savoir que suite à la signature du contrat définitif de prêt immobilier, l’emprunteur dispose de 4 mois pour voir son projet effectivement démarrer. Passé ce délai, le créancier peut se rétracter et annuler le versement prévu de la somme octroyée. Il s’avère que les banques feront davantage confiance à un particulier ayant pris toutes les dispositions nécessaires pour que l’achat ou la construction se fasse dans les meilleurs délais.

En cas d’annulation du contrat de prêt, la banque doit néanmoins restituer à l’emprunteur les sommes déjà versées. Il peut notamment s’agir des frais de dossier précédemment réglés pour l’étude de la demande de crédit. D’autres sommes telles que des commissions annexes peuvent avoir été réglées ; elles doivent également être remboursées car le service de financement n’aura pas débuté.

L’assurance de prêt immobilier

Le contrat de prêt immobilier est aussi soumis à l’acceptation par l’assureur des modalités de couverture liées au crédit. L’assurance de prêt immobilier, obligatoire donc, permet au créancier d’avoir la certitude d’être remboursé en cas de défaillance financière de l’emprunteur, en cas de problème de santé ou de licenciement par exemple.

Le particulier peut donc faire le choix de souscrire à une assurance en passant directement par la banque. Il peut aussi choisir de mandater un assureur indépendant pour bénéficier de tarifs plus avantageux. Dans tous les cas, l’emprunteur peut refuser le contrat de prêt immobilier que lui présente sa banque, pour choisir d’en souscrire une de son choix.

Déblocage des fonds

Dans le cadre du crédit accordé par la banque, cette dernière peut décider des modalités concernant le déblocage des fonds nécessaires. Il s’avère que celui-ci peut intervenir de deux manières :

  • A la signature de l’achat du bien immobilier chez le notaire par le particulier, pour payer l’acquisition en une fois ;
  • Par étapes, une fois l’achat effectif, comme dans le cadre d’une VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) par exemple, qui nécessite que l’emprunteur règle ponctuellement le vendeur (le promoteur) au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Le moment auquel les fonds seront effectivement débloqués par l’établissement de crédit doit être explicitement déclaré dans le contrat de prêt immobilier, comme les autres modalités liées.

Obtention du prêt immobilier

Le déblocage des fonds rendu effectif par la signature du contrat de prêt immobilier est également lié à l’obtention des autres moyens de financement nécessaires. Par exemple, certains prêts ne peuvent financer qu’une partie du projet immobilier souhaité, et chaque libération de capital est soumise à l’obtention de tous les prêts contractés.

Il peut notamment s’agir d’un prêt à taux zéro (PTZ), d’un prêt immobilier Pro BTP (destiné aux travailleurs du secteur du BTP), d’un prêt d’accession sociale (PAS) ou encore d’un prêt action logement (1% logement). De nombreux emprunts peuvent être nécessaires pour financer l’intégralité de l’achat du bien immobilier (logement ou terrain puis construction).

A noter : le contrat de prêt immobilier représente bien un engagement mutuel entre l’emprunteur et son créancier. Les deux parties disposent de droits mais également de devoirs qui les obligent vis-à-vis de leur cosignataire. En échange du capital libéré pour financer le projet immobilier, le particulier doit donc rembourser mensuellement la somme avec intérêts. La banque doit toutefois fournir un contrat de prêt complet, intégrant tous les coûts et toutes les modalités d’assurance et de remboursement.

 

 

Erreur dans le contrat de prêt immobilier

En cas d’erreur relevée par l’emprunteur dans le contrat de prêt immobilier rédigé par la banque, il dispose d’une durée de 5 ans pour agir, à compter de la découverte de ladite erreur.

Contrat mal rédigé

Le contrat de prêt immobilier ne constitue pas une vérité définitive pour l’emprunteur, car il doit se pencher minutieusement sur les modalités fixées. Il peut tout à fait arriver que l’établissement de crédit n’ait pas été assez rigoureux dans la rédaction et qu’une erreur se soit glissée. En cas de mauvais calcul du TAEG par exemple, le particulier peut demander la réactualisation au taux d’intérêt légal et pour lequel la banque peut alors être perdante (3,73% au premier semestre 2018).

En cas de taux variable pour le remboursement du crédit, le créancier doit également communiquer à l’emprunteur une simulation des remboursements. Celle-ci doit être effectuée de manière optimiste et pessimiste, en donnant de fait deux hypothèses (haute et basse) pour le remboursement des mensualités.

Délégation d’assurance

La délégation d’assurance représente le fait pour la banque de laisser le soin à un assureur indépendant de prendre en charge l’assurance de prêt immobilier. Cette couverture lui permettra d’avoir la certitude d’être payée en cas de défaillance financière de l’emprunteur. Dans tous les cas, la banque doit prendre en compte le montant payé par le particulier dans le coût total de l’emprunt.

Il s’avère que l’établissement de crédit ne dispose pas nécessairement des mêmes outils que les assureurs pour établir clairement l’impact de l’assurance sur les mensualités. De fait, le calcul et l’intégration du prix de l’assurance emprunteur peut être mauvais et le particulier doit alors prendre les dispositions qui s’imposent pour se faire rembourser les sommes mal établies.

L’assurance de prêt immobilier

Dans le cadre de l’assurance emprunteur, les banques ont souvent du mal à évaluer précisément le risque présenté par les particuliers. La méconnaissance du secteur de l’assurance, qui ne constitue pas leur cœur de métier, les conduit à pratiquer des prix trop élevés pour les primes d’assurance dues. La peur de ne pas être remboursé est généralement le facteur principal de la mauvaise appréciation du risque.

La surestimation des primes d’assurance peut conduire l’emprunteur à réclamer le remboursement d’une partie de la somme versée, appelée « participation aux bénéfices ». Le montant concerné représente les bénéfices dégagés par les banques sur la souscription à l’assurance emprunteur, montant que les particuliers peuvent donc réclamer en dédommagement.

La loi permet de prendre cette disposition dans la mesure où les établissements de crédit font souvent preuve d’abus sur les tarifs d’assurance pratiqués. Les emprunteurs peuvent alors demander le remboursement des primes d’assurance emprunteur non utilisées, si aucun défaut de paiement n’est avéré.

Les banques mutualistes

Les banques mutualistes sont des établissements qui regroupent les risques présentés par les emprunteurs pour proposer des tarifs moins élevés. Il faut cependant être sociétaire de la banque en question pour obtenir un crédit immobilier. L’adhésion au groupe se fait par le biais d’achat de parts sociales du créancier, afin que ce dernier puisse mutualiser les risques.

En revanche, l’achat de parts sociales est bien lié au crédit contracté et le montant induit doit donc être intégré dans les mensualités. Les banques oublient bien souvent de prendre cette disposition, alors que le TAEG doit effectivement intégrer l’achat de ces parts sociales pour définir clairement le coût de l’emprunt.

 

2 réponses à “Prêt immobilier : le contrat de crédit”

  1. KPONA dit :

    Question: au cas où emprunteur ne dispose pas de fonds nécessaires propre pour l'achat de son logment et voudrait bien le remboursser par les redevances mensuelles du loyer, cela est-il possible?

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