Les prêts immobiliers à taux variable sont aujourd'hui sur la sellette. Crise des "subprimes" (crédits immobiliers à risques) aux États-Unis et multiplication en France des plaintes contre la commercialisation de prêts prétendus capés alors qu'ils ne l'étaient pas, posent plus que jamais la question des risques de ces produits.
Quel est l'intérêt des taux variables ?
Un taux de départ inférieur à celui d'un prêt à taux fixe et la possibilité de profiter des éventuelles baisses des taux sont les deux avantages traditionnellement avancés par les banquiers pour vous inciter à souscrire un emprunt à taux variable. Ces deux arguments ne pèsent plus lourds aujourd'hui... C'est pourquoi les experts financiers les déconseillent désormais dans la majorité des cas. L'écart entre l'indice de référence du taux révisable et celui du taux fixe s'est réduit au point d'être infime. « Un phénomène anormal » estiment les experts, qui s'est néanmoins déjà produit en 2000.
À chaque fois, l'explosion de l'indice Euribor (voir encadré) entraîne automatiquement celle des taux révisables sur lequel ils sont indexés. En cause cette fois : d'une part la remontée des taux de la Banque Centrale Européenne (BCE) décidée pour lutter contre l'inflation, et la crise des marchés financiers, d'autre part, qui rend les banques moins enclines à se prêter entre elles de l'argent bon marché. En deux ans, l'Euribor a plus que doublé, passant de 2,2 % en mai 2005, puis à 4,35 % en mai 2007, pour atteindre aujourd'hui les 4,70 % sur vingt ans (indice de référence au 15 novembre 2007). A la même date, les prêts à taux fixe sur vingt ans se situent autour de 4,80 %.
Quels sont les avantages d'un prêt à taux fixe ?
Avec un prêt à taux fixe, pas de surprise : le taux d'intérêt, la durée de remboursement, le montant des échéances et le coût total du crédit sont connus dès l'offre de prêt et ne bougeront plus dès lors que vous l'aurez acceptée. En revanche, « avec un prêt à taux révisable, le taux varie en fonction d'un indice de référence. Par définition, on ne connaît donc pas le coût global. Plus on souscrit dans la durée, plus l'aléa est important », résume Patrice Ponmaret, conseiller en gestion de patrimoine et président de la Chambre des indépendants du Patrimoine.
Au creux de la vague
Plus déterminant encore en défaveur des prêts à taux variable : le niveau relativement bas des taux d'intérêt. On peut légitimement espérer une baisse des taux lorsque l'on se trouve en haut de cycle. C'est le scénario qu'ont vécu les emprunteurs ayant souscrit des emprunts à taux variable il y a quatre, cinq ans. Les taux fixes oscillaient alors entre 5 et 6 %. Les taux révisables se négociaient un point de moins et l'on prédisait encore une détente des taux. Les emprunteurs qui ont renégocié ou soldé leur emprunt à taux variable il y a deux ans, alors que les taux commençaient à se redresser, ont réalisé une bonne affaire.
Si vous hésitez entre taux fixe ou variable pour votre prêt immobilier, le plus simple est de comparer les offres. Les banques redoublent de concurrence pour proposer des taux toujours plus compétitifs. Il serait dommage de ne pas en profiter. Notre simulateur de taux vous aider à trouver la meilleure offre selon votre profil.
Pourquoi préférer un taux fixe ?
Olivier Collin résume ainsi la situation : « aujourd'hui, si une banque vous propose du taux fixe inférieur à 2,50 % sur vingt ans, saisissez cette opportunité. Cela ne vaut vraiment pas le coup de prendre de risques avec un prêt à taux révisable ». « Lorsque les taux d'intérêt fixes sont autour de 4 à 4,5 % sur vingt ans, il ne faut surtout pas souscrire de prêts à taux révisable. Lorsque les taux fixes dépassent 5,20 %, on peut en revanche commencer à espérer un gain avec le variable. Entre les deux, c'est-à-dire lorsque les taux fixes oscillent autour de 4,70 %, le coût est probablement très proche avec les deux formules. Alors, pourquoi s'embêter avec un variable, autant prendre du fixe ! ».
> Seul cas de figure où le révisable peut encore présenter un intérêt : les opérations à court terme (moins de 7-8 ans) avec un bon taux de départ restant fixe les deux ou trois premières années. Cette hypothèse concerne les clients n'ayant pas besoin d'emprunter sur une longue durée ou ceux possédant la certitude de revendre leur bien rapidement. Les premières années, vous réalisez des économies grâce au taux d'appel attractif qui porte sur un maximum de capital, sans prendre par la suite le risque de supporter des taux prohibitifs pendant d'interminables années. Précisons tout de même que pour bénéficier aujourd'hui d'un taux d'appel attractif sur un prêt à taux révisable de courte durée et fixe les trois premières années, mieux vaut mettre sur la table un très bon dossier. Autant dire que l'offre ne concerne pas tout le monde !
Prêt à taux variable ou à taux fixe : 3 niveaux de risque
Prêts à taux variable capé
Le taux est révisable, mais à l'intérieur d'une certaine limite (à la hausse, comme à la baisse). Ce cap peut être de 1 %, 1,5 % ou 2 %. Lorsque le taux augmente ou diminue, c'est la mensualité qui varie.
Les prêts à taux variable non capé
La hausse du taux est répercutée sur les mensualités, sans limitation de montant.
Les prêts à taux variable non capé et à échéances plafonnées
Il n'existe aucune limite pour le taux d'intérêt, mais pendant le prêt, les mensualités ne peuvent dépasser un montant plafond. - Si l'augmentation maximum de la durée ne permet pas de répercuter l'intégralité de la hausse du taux, alors le remboursement du capital s'en trouve ralenti. - Si les taux ne redescendent pas, à la fin du prêt, il faudra rembourser l'intégralité du capital restant dû. Une formule qui peut ainsi s'avérer très risquée.
Bon à savoir : Pour les prêts à taux non capé, certaines formules prévoient que la durée du prêt peut aussi s'allonger si l'augmentation des mensualités est insuffisante. Dans cette hypothèse, c'est alors le coût du prêt qui se trouve renchéri d'autant.
Exigez un taux d'intérêt capé
Il existe trois grands types de prêts à taux variable : capé, non capé et non capé à échéances plafonnées (voir encadré). Quel que soit le type d'opération envisagée, et tout particulièrement pour les prêts de longue durée, ne souscrivez jamais de prêt dont le taux d'intérêt n'est pas capé. « Le plafonnement du taux d'intérêt est une précaution indispensable. Si l'on souscrit un taux variable, il est en effet impératif de pouvoir se projeter dans la pire des situations : quelle sera ma mensualité si le taux plafond est atteint ? Si l'on n'a pas la certitude que, même dans ce cas, on peut assumer intégralement l'augmentation, il faut renoncer à souscrire le contrat ou négocier une réduction du cap » précise Olivier Collin. Les banques acceptent souvent d'étudier la question, mais en contrepartie le taux augmentera. Posez la question : « Nous sommes actuellement à un cap + 1,5, à quel taux pouvez-vous nous faire le cap + 1 ? ». Il ne reste alors plus qu'à effectuer votre calcul : la sécurité d'un meilleur cap rend-il le taux variable hors compétition par rapport à un fixe ? Sachez tout de même qu'un cap à + 2 équivaut à une hausse de mensualité de 20 % (plutôt à fuir). Un cap de + 1 semble un plafond correct.
Remarque : La rédaction parfois obscure des contrats (notamment des conditions générales, comportant des dizaines de pages rédigées en petits caractères) impose une prudence particulière. L'expérience des centaines de personnes victimes de prêts à taux révisable non capé montre que la question essentielle du cap est parfois soigneusement dissimulée, quand le conseiller n'induit pas purement et simplement son client en erreur.
Vérifiez impérativement que c'est bien le taux d'intérêt qui est capé et non les mensualités.
Et attention si vous lisez par exemple : « le taux maximal servant au calcul des échéances est de...% », cela ne signifie absolument pas que votre contrat est capé. Mais tout simplement que ce sont vos échéances qui sont plafonnées... Pas facile de faire la différence.
Exigez un écrit sur papier à en-tête et signé par le directeur de l'agence : votre contrat ne stipule pas noir sur blanc que le taux d'intérêt du prêt est capé et vous avez un doute, malgré les affirmations de votre conseiller bancaire ? Demandez qu'il vous l'écrive et qu'il fasse entériner le document. Une preuve qui peut s'avérer bien utile en cas de conflit pour faire valoir vos droits...
Vérifiez la marge de la banque
Certains établissements bancaires pratiquent des taux d'appel extrêmement bas leur permettant de se présenter comme beaucoup plus compétitifs que leurs voisins et dans certains cas de passer en-dessous du taux d'endettement maximum, mais en « oubliant » parfois de mentionner que ce taux d'appel n'intègre pas la marge de la banque qui sera en revanche appliquée dès la première révision. Même sans augmentation de l'Euribor, les clients peuvent par exemple passer d'un taux d'intérêt de 1 % les premières années à 2,9% dès la première révision. Si, en plus, l'indice s'envole, comme cela s'est passé ces deux dernières années, le taux peut augmenter de trois points en un an !
Faites-vous bien confirmer le montant de la marge (qui reste fixe toute la durée du prêt) et soyez conscient que le taux qui s'appliquera dès la première révision résulte de l'addition de l'indice Euribor et de cette marge.
Bon à savoir : La marge varie d'un établissement bancaire à un autre, de 0,3 % pour les plus raisonnables, à 2 % pour les plus gourmandes. Comparez aussi cet élément...
Obtenez la suppression des pénalités de remboursement anticipé. La majorité des prêts à taux révisable (capé ou non) ne sont pas assortis de pénalités de remboursement anticipé (IRA) en cas de revente. Ce point est très important pour conserver la liberté de revendre (il faudra tout de même compter avec les frais d'hypothèque). Avec un taux révisable, il peut en effet se révéler parfois plus avantageux d'obtenir un taux fixe de la concurrence en cours de route.
