Acheter un bien en indivision permet à plusieurs personnes : conjoints, amis ou membres d’une même famille de devenir ensemble propriétaires d’un même logement. Ce mode d’achat, souple mais parfois complexe à gérer, définit les droits et obligations de chacun selon sa part de financement. Réponses de nos experts.

Simulez votre prêt immobilier

Qu'entend-on par achat en indivision ?

L’achat en indivision correspond à la possession d’un bien immobilier de manière collective. Elle est accessible à tout le monde : couple marié, pacé ou concubin en union libre, parents et enfants, frères et sœurs, groupe d’amis, etc.

N’importe quel bien peut faire l’objet d’une indivision : appartement, terrain, maison. Elle peut se faire de 2 façons principales, suite à :

  • Héritage identifiant plusieurs bénéficiaires (indivision successorale) ;
  • Achat collectif à plusieurs co-emprunteurs (2 ou plus) qui décident de devenir propriétaires ensemble d’un même bien immobilier (achat en indivision). 

💡 L’achat en indivision s’applique automatiquement quand deux personnes ou plus acquièrent ensemble un bien. Poiur faire simple, c'est le régime qui s'applique automatiquement lorsqu'un couple achète ensemble leur résidence principale.

Chaque propriétaire (appelé aussi indivisaire) dispose d’une part de la possession (appelée quote-part) qui vaut une somme d’argent (appelée soulte). Elle varie selon la contribution de la personne à l’acquisition du bien immobilier.

Pour mieux comprendre, voici un petit lexique sur l'achat en indivision :

  • Indivisaire : personne qui détient une part du bien ;
  • Quotité (ou quote-part) : part détenue par chaque indivisaire ;
  • Soulte : somme versée lors d’un rachat de part ;
  • Convention d’indivision : contrat qui organise la gestion et la sortie de l’indivision.

Par exemple, un couple achète en indivision en parts égales une maison, alors chaque partenaire disposera d’une part de 50 %. Peu importe les circonstances d’une indivision, sa mise en place et sa gestion peuvent se révéler complexes. Renseignez-vous bien avant de vous lancer ! 

Disposer un logement en indivision est complètement différent de celui en copropriété. Par exemple, un immeuble est partagé entre des co-propriétaires où chacun dispose de la totalité des droits de propriété de son appartement, mais pas celui des autres.

Comment financer un bien immobilier avec plusieurs personnes dans le cadre de l’indivision ?

L’achat en indivision d’un bien immobilier suit les mêmes modalités qu'un achat individuel. Voici les 3 cas de figure permettant de financer un bien en indivision :

  • Chaque indivisaire apporte une partie de la somme nécessaire jusqu’à atteindre les 100 % nécessaires à l’acquisition (par exemple, l’un dispose d’un apport personnel de 20 %, un autre emprunte à hauteur de 30 % et un dernier complète les 50 % restant via un crédit et un apport personnel) ;
  • Achat du logement grâce aux fonds propres des indivisaires et d’un emprunt collectif ;
  • Prêt immobilier collectif si les indivisaires ne souhaitent pas financer le bien par des fonds propres (le bien est intégralement financé par un prêt contracté par les futurs propriétaires).
Simuler mon prêt

Quel intérêt d’acheter en indivision ?

Acheter un bien en indivision présente autant d’atouts que de contraintes. Ce mode d’acquisition séduit par sa souplesse et son accessibilité, mais il demande une bonne entente entre les co-propriétaires. Avant de vous lancer dans votre projet, prenez le temps d'identifier les avantages et les inconévients d'un achat en indivision pour évaluer s’il correspond vraiment à votre projet immobilier.

Les avantages de l’indivision

L’achat en indivision est un régime de plein droit qui s’applique automatiquement si vous obtenez un logement à plusieurs. Aucune formalité n’est donc nécessaire pour former une indivision. Cette absence de formalités implique l’absence de dépenses administratives. C’est pourquoi cette solution est généralement préférée à la mise en place d’une société civile immobilière (SCI).

Faire un achat en indivision est aussi intéressant vis-à-vis du principe d’équité. Chaque indivisaire dispose d’un pourcentage du logement à la hauteur de son investissement. De cette façon, les loyers, les charges et les risques locatifs sont répartis selon la quote-part de chaque investisseur. Autre avantage : le régime de l’indivision est peu restrictif, car il s’applique quel que soit le logement acheté ou le profil du propriétaire. 

Enfin, l’achat en indivision est un réel atout pour demander un prêt immobilier auprès d’un établissement bancaire. Effectivement, les capacités d’emprunt de chaque indivisaire se cumulent. Toutefois, les taux d’endettement également. 

Les inconvénients de l’indivision

Chaque décision concernant un bien immobilier en indivision doit être validée par l’unanimité des indivisaires. Ainsi, le risque majeur de l’indivision se trouve dans leur mésentente. Quelle que soit sa quote-part, une seule personne peut bloquer des décisions importantes en cas de conflit avec les autres propriétaires. Par exemple, la réalisation de travaux de rénovation. 

Pour éviter des conflits financiers, nous vous conseillons d’ouvrir un compte commun dédié au logement partagé. Chaque indivisaire y versera la somme nécessaire au paiement des mensualités et des charges communes. L’établissement de crédit pourra ensuite prélever directement sur ce compte sans qu’il y ait de transferts d’argent personnels.

Un autre inconvénient concerne la nature de l’indivision. Selon l’article 815 du Code civil : “nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision”. Ce principe indique qu’un indivisaire peut revendre sa part sans obtenir l’accord des autres propriétaires. Cependant, ces derniers disposent d’un droit de préemption les plaçant en priorité quant au rachat de la part de la personne quittant l’indivision.

Un dernier risque important concerne l’engagement financier entre les membres de l’indivision. En cas de défaut de paiement de l’un d’entre eux, le logement peut être revendu pour couvrir ses dettes. Dans cette situation, un accord de la totalité des indivisaires n’est pas nécessaire.

Voici un récapitualitf des avantages et des inconvénients lorsque l'on achète en indivision.

Les avantages de l’indivision

  • Aucune formalité particulière : l’indivision s’applique automatiquement lors d’un achat à plusieurs.
  • Répartition équitable selon la contribution financière de chacun.
  • Possibilité de cumuler les capacités d’emprunt pour obtenir un meilleur financement.
  • Adapté à tous les profils : couples, amis, membres d’une même famille.
  • Moins coûteux et plus simple qu’une SCI à créer et à gérer.

Les inconvénients de l’indivision

  • Les décisions importantes (vente, travaux, gestion) nécessitent souvent l’unanimité.
  • Le risque de mésentente entre indivisaires peut bloquer le projet.
  • En cas de non-paiement d’un co-emprunteur, les autres doivent rembourser à sa place.
  • Un indivisaire peut vendre sa part sans l’accord des autres (principe de libre sortie).

Quelles sont les obligations des indivisaires liées au crédit immobilier ?

Les membres d’une indivision disposent de droits sur le bien acheté en commun, mais ils ont aussi des devoirs : 

  • Prendre des décisions à l’unanimité des indivisaires. Toute décision liée à la jouissance du bien doit être prise par tous les membres de l’indivision. Cela permet d’éviter la prise de décision unilatérale du propriétaire majoritaire et la survenue d’un désaccord. Cette condition s’applique également sur le crédit immobilier contracté dans le but de financer le logement ;
  • Respecter la convention d’indivision. Elle doit être rédigée et signée par tous les indivisaires en présence d’un notaire. Cette convention les protège en organisant la mise en place, la gestion et la sortie de l’indivision. Elle présente les droits et les obligations de chaque membre, comme :
    • les quotes-parts respectives de chaque membre de l’indivision ; 
    • la nomination d’un gérant responsable des formalités ;
    • les règles en cas de départ d’un indivisaire ou de défaut de paiement ;
    • les charges communes (par exemple, la taxe foncière) ;
    • l’entretien et les réparations du logement ;
    • le recours à un médiateur ; 
    • etc.

💬 La convention d’indivision doit mentionner une durée de validité déterminée (au maximum 5 ans, mais renouvelable indéfiniment) ou une durée de validité indéterminée. 

  • Être solidaires du remboursement du prêt immobilier. Si l’achat en indivision implique la souscription d’un emprunt collectif, les indivisaires s'engagent à le rembourser ensemble via le principe de solidarité. En cas de défaut de paiement d’un des membres de l’indivision, les autres sont solidaires du remboursement manqué. 

Comment acheter un logement en indivision ? 4 étapes

Lorsque plusieurs personnes achètent un bien à plusieurs, le régime de l’indivision s’applique automatiquement. Vous n’avez donc aucune démarche à réaliser pour obtenir ce régime. 

Étape 1 : évaluez la capacité d’emprunt des indivisaires

Vous venez de trouver le logement de vos rêves et souhaitez l’acquérir avec d’autres personnes ? Pour évaluer si cet achat en indivision est possible, faites le point sur la situation financière de chaque indivisaire. Vous devez trouver une solution pour couvrir l’intégralité des frais liés à l’acquisition de ce logement. 

Tous les membres de l’indivision doivent déterminer leur apport personnel et leur capacité à emprunter (selon leurs revenus, leur taux d’endettement, etc.). En plus du prix de vente du bien immobilier, vous devez intégrer l’ensemble des frais annexes à son achat, comme les frais de notaire. Cette étape est indispensable pour évaluer les quotes-parts de chaque indivisaire selon le montant de leur investissement. 

Étape 2 : comparez les offres de crédit en indivision

En achetant un bien en indivision, les futurs propriétaires ont le choix entre souscrire un emprunt individuel ou collectif si leur épargne ne suffit pas. Quelle que soit votre option, comparez les taux immobilier pour trouver la meilleure offre du marché. C’est-à-dire le crédit le moins cher avec des conditions les plus adaptées à votre projet immobilier. 

Pour vous aider dans cette démarche, servez-vous de notre simulateur en ligne. Son utilisation est simple, rapide et gratuite. Si vous rencontrez des difficultés, contactez nos experts. C'est gratuit et sans engagement !

Étape 3 : montez un dossier de demande d’emprunt

Faire une demande de financement pour un achat en indivision diffère peu de celle du prêt classique. Constituez un dossier avec un ensemble de justificatifs pour demander un crédit immobilier à souscrire à plusieurs.

✅ Les documents à fournir pour l'achat en indivision peuvent varier en fonction de l’établissement bancaire.

Lorsque votre dossier est complet, envoyez-le auprès d’une ou de plusieurs banques. C’est le moment de négocier les modalités de remboursement de votre emprunt. Par exemple, le montant des mensualités, la durée de sa validité, etc. Si vous parvenez à vous mettre d’accord, le banquier vous enverra un accord de principe indiquant une volonté d’achat en indivision sérieuse.

Étape 4 : mettre en concurrence une assurance emprunteur

Pour sécuriser le remboursement de votre prêt en indivision, les banques vous demandent de souscrire une assurance emprunteur. Surtout pensez à comparer les assurances de prêt pour trouver le contrat le moins cher pour un même niveau de couverture. Une fois trouvé, envoyez votre contrat à votre banque pour recevoir votre offre de prêt. 

Simuler un prêt immo

Quel est le rôle du notaire dans l’achat d’un bien en indivision ?

Pour définir clairement les quotes-parts et la part de remboursement de chaque indivisaire, vous devez impérativement passer par un notaire. Par exemple, si une personne possède 40 % du bien immobilier, elle devra rembourser pour 40 % du montant du crédit. Si vous ne déclarez pas vos parts en présence d’un notaire, il est considéré que chaque propriétaire possède le logement et rembourse le prêt immobilier contracté à parts égales.

Lors d’un prêt immobilier contracté en indivision, les banques incluent généralement une clause de solidarité. Elle stipule que chacun des indivisaires est responsable en cas de défaillance financière d’un autre.

Attention : si le partage des parts ne correspond pas au remboursement réel de chaque indivisaire, il peut s’agir d’une situation de donation déguisée. Autrement dit, l’un des indivisaires rembourse davantage que sa part de possession sur le bien.

Tous les membres d’une indivision doivent participer au paiement des charges communes liées à l’achat, à la gestion et à l’entretien du bien immobilier. Dans cette logique, chaque indivisaire doit payer une partie des frais de notaire proportionnellement à leur quote-part dans le projet immobilier. 

Comment clôturer un prêt en indivision ?

La fin d’une indivision peut intervenir de plusieurs manières selon l’état de remboursement de son crédit immobilier : 

  • La vente du logement partagé : la décision de vendre le bien en indivision doit être validée par tous les indivisaires et respecter la durée de validité de la convention d’indivision. Sauf si cette dernière le prévoit autrement. Si le logement est vendu avant la fin du prêt immobilier, les bénéfices de la vente sont utilisés pour le solder.

Si l’un des indivisaires refuse la vente, les autres devront porter ce différend devant le tribunal de grande instance et avoir recours à un avocat.

  • Le rachat de soulte : si l’un des indivisaires souhaite finalement la pleine possession du logement partagé, il peut proposer un rachat de soulte. Le regroupement ne peut se faire qu’avec l’accord de tous les membres de l’indivision, sauf mention contraire dans la convention d’indivision. Cette situation nécessite le transfert du prêt immobilier pour le seul compte de l’acquéreur, qui se retrouve seul responsable de son remboursement.
reassurez-moi illustration

Prêt immobilier

calculez le montant de vos mensualités

Simuler un prêt immobilier

FAQ : Vos questions sur l'achat en indivision

Achat en indivision : comment se passent les remboursements du prêt immobilier ? 

Chaque indivisaire est responsable du remboursement à hauteur de sa quote-part (actée devant le notaire). Cependant, en cas de défaillance d’un des emprunteurs, les indivisaires devront répondre au principe de solidarité et compenser les remboursements manquants.

Peut-on acheter en indivision avec son concubin ou son/sa partenaire de PACS ?

Oui, c’est possible. L’indivision s’applique dès que deux personnes ou plus achètent un bien ensemble, quel que soit leur lien. En revanche, les concubins non mariés n’ont pas la même protection légale que les couples mariés : veillez à signer une convention d’indivision pour encadrer la gestion du bien.

L’achat en indivision ouvre-t-il droit au prêt à taux zéro (PTZ) ?

Oui, sous conditions. Depuis 2025, les co-emprunteurs peuvent bénéficier du PTZ s’ils remplissent les critères de ressources et que le bien devient leur résidence principale. Chaque acheteur doit déposer un dossier individuel, même si le prêt est collectif.

Quelle différence entre acheter en indivision et créer une SCI ?

L’indivision est simple et rapide à mettre en place, sans formalités particulières. La SCI, elle, crée une véritable structure juridique avec des statuts et une gestion collective. Elle offre plus de stabilité mais engendre des frais et des démarches supplémentaires.

Quels sont les risques d’un achat en indivision ?

Le principal risque, c’est la mésentente entre les co-propriétaires. Les décisions importantes exigent l’unanimité : une seule personne peut bloquer un projet de vente ou de travaux. De plus, si l’un des indivisaires ne rembourse pas sa part du prêt, les autres doivent compenser, car la banque considère les co-emprunteurs comme solidaires.