Comment se déroule le déblocage de fonds chez le notaire ?

L'appel de fonds notaire est essentiel pour débloquer un prêt immobilier. Il intervient lors de l'achat d'un bien ancien, encadré par un notaire. Découvrez comment se déroule cette procédure.

Qu’est-ce qu’un appel de fonds chez un notaire ?

L’achat d’un appartement ou d’une maison nécessite, la plupart du temps, de souscrire un crédit immobilier. L’appel de fonds correspond à la dernière étape dans le processus de demande de prêt immobilier. Il s’agit du moment où la banque débloque le montant nécessaire au financement du bien immobilier. Entre l’offre de prêt et le déblocage du capital, vous disposez de 10 jours pour réfléchir. Aucun versement de fonds ne peut être réalisé avant la fin de ce délai. 

Si un notaire intervient dans la demande de prêt, l’argent n’est pas versé le jour même de la signature, la plupart du temps, quelques jours avant, afin d’être disponible en temps voulu.

Concrètement, le notaire adresse un appel de fonds à la banque plusieurs jours avant la date prévue pour la signature de l’acte authentique. La banque débloque alors la somme demandée sur le compte séquestre du notaire.

Le jour de la signature, le notaire libère les fonds au vendeur (dans l’ancien) ou au promoteur (pour partie seulement, dans le cas d’une vente en l’état futur d’achèvement ou de rénovation), après signature de l’acte authentique.

Ce fonctionnement s’applique donc non seulement pour les biens anciens, mais aussi pour le premier versement d’une VEFA ou d’une VEFR, correspondant au stade d’avancement du programme au moment de l’acte.

Ensuite, dans le cadre d’une VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou d’une VEFR (vente en l’état futur de rénovation), les appels de fonds suivants sont émis directement par le promoteur ou le constructeur au fur et à mesure de l’avancement des travaux, puis réglés par la banque sur présentation des justificatifs correspondants.

Ce découpage permet d’assurer la sécurité juridique et financière de la transaction : les fonds ne sont jamais versés directement au vendeur ou au promoteur avant l’acte, et chaque étape est contrôlée par le notaire puis la banque.

Il existe aussi des appels de fonds en dehors d’un achat immobilier. Par exemple, si votre copropriété doit réaliser des travaux ou si vous effectuez des rénovations sur votre logement. Dans ces situations, le déblocage des fonds est demandé par le syndic de copropriété ou l’entreprise chargée des travaux et c’est la banque qui débloque les fonds selon un calendrier prédéfini. 

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Achat d’un logement ancien : comment débloquer l’argent chez le notaire ?

En cas d’achat d’un bâtiment ancien, vous devez passer par un notaire pour débloquer l’argent accordé dans le cadre d’un crédit immobilier. Voici la démarche à suivre pour obtenir l’appel de fonds :

• Étape 1️⃣ : la signature du compromis de vente. Ce document officialise un accord trouvé entre l’acheteur et le vendeur sur les conditions de vente du bien immobilier. Notamment, il dispose d’une clause de condition suspensive qui détermine le délai accordé pour trouver un crédit. Si l’acquéreur ne l’obtient pas avant cette date butoir, il peut renoncer à sa promesse d’achat sans frais. Le délai légal pour obtenir un prêt immobilier est de 30 jours, alors qu’en réalité, il faut plutôt 45 à 60 jours. Nous vous conseillons de négocier des conditions suspensives avec un délai le plus long possible.
  
• Étape 2️⃣ : le dossier d’emprunt.
  Vous devez faire le point sur votre capacité à emprunter et constituer votre dossier de demande de financement. Assurez-vous que votre dossier est complet, car un oubli peut retarder son traitement. En tant que courtier en prêt immobilier, Réassurez-moi peut vous accompagner dans vos démarches. N’hésitez pas à contacter nos experts pour bénéficier de leurs conseils. Ce service est gratuit et sans engagement.

• Étape 3️⃣  : l’accord de principe de la banque.
  Comparez les différentes offres de crédit en utilisant notre simulateur en ligne qui est gratuit et très pratique. Ensuite, négociez avec différentes banques les conditions de votre crédit. Par exemple, les mensualités, le taux, la durée, etc. Vous devez obtenir un accord de principe qui résume l’ensemble des conditions négociées avec un des établissements bancaires. 

• Étape 4️⃣ : l’accord de garantie de l’assurance emprunteur.
  Envoyez votre dossier de demande de financement et l’accord de principe auprès d’organismes d’assurance pour obtenir un accord de garantie. Pour obtenir une couverture adaptée et pas chère, nous vous recommandons de comparer les offres du marché.

• Étape 5️⃣ : l’offre de prêt à l’acheteur.
  Envoyez votre contrat d’assurance à votre établissement bancaire pour que ce dernier émette votre offre de prêt. Vous devez prévoir au moins 1 mois pour la recevoir, mais les délais peuvent être prolongés. Ce document récapitule l’ensemble des éléments établis entre la banque et l’emprunteur. La banque l’envoie gratuitement avec la fiche standardisée européenne (FISE). Ensuite, vous devez retourner cette offre datée et signée pour pouvoir ensuite demander le déblocage des fonds.

• Étape 6️⃣ : la demande d’appel de fonds par le notaire.
  Le notaire adresse un courrier en recommandé avec accusé de réception à la banque. La demande d’appel de fonds doit contenir le montant du bien, la somme attendue de la part de la banque et la date de signature de l’acte de vente notarié. 

• Étape 7️⃣ : le déblocage des fonds.
  Après réception de la lettre recommandée, la banque procède au déblocage des fonds vers un compte séquestre géré par le notaire. L’apport personnel doit également transiter par ce compte. Une fois l’argent reçu, le notaire fixe ou ajuste la date de signature de l’acte de vente. Ainsi, le versement au vendeur n’a lieu qu’après la signature de l’acte de vente. 

• Étape 8️⃣ : la signature de l’acte de vente.
  Le jour de la signature de l’acte de vente, le notaire envoie le montant du bien immobilier vendeur qui doit le recevoir en quelques jours seulement. C’est à ce moment-là qu’il faut payer les frais de notaire qui auront été appelés en amont. 

Comment faire le versement d’apport personnel au notaire ?

Dans le cadre d’un achat immobilier, vous devez verser votre apport personnel à votre notaire, mais vous ne savez pas comment vous y prendre ? On vous explique la démarche à suivre, vous allez voir c’est facile : 

• Avant la signature, le notaire ouvre un compte séquestre à votre nom pour recevoir l’ensemble des fonds nécessaires à la vente (apport personnel + crédit).

• Environ 7 à 10 jours avant la signature de l’acte authentique de vente, le notaire vous enverra un appel de fonds par courriel. Celui-ci mentionnera la somme correspondante au prêt qui sera appelée directement à la Banque par le notaire, ainsi que la partie de l’apport personnel que vous devrez lui adresser par virement.

L’apport doit impérativement transiter par virement bancaire — jamais par chèque ni par dépôt d’espèces.

👉 Vérifiez systématiquement :

• que le RIB transmis émane bien de l’étude notariale (et non par email non sécurisé, pour éviter les fraudes) ;
  
• que le libellé du virement mentionne le nom des acquéreurs et la référence du dossier ;
  
• que le virement soit effectué plusieurs jours avant la signature, car les délais interbancaires peuvent atteindre 48 à 72 h.

Comment se déroule un déblocage des fonds pour un bien immobilier en construction ?

Pour une construction d’un logement, l’appel de fonds n’est pas réalisé par le notaire comme dans le cadre de l’acquisition d’un bien ancien. Le déblocage des fonds est encadré par le CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle). Cette opération est obligatoire à partir du moment où le terrain n’appartient pas au constructeur. C’est donc les constructeurs qui se chargent des appels de fonds au fur et à mesure de l’avancement des travaux. 

Quid du déblocage des fonds pour une acquisition en VEFA ou en VEFR ?

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)

Un logement en vente en l’état futur d’achèvement est acheté via un promoteur avant qu’il ne soit construit. Son paiement est donc conditionné à sa réalisation et selon l’avancée des travaux. Dans le cadre d’une VEFA, la banque se charge de débloquer les fonds au fur et à mesure des appels du promoteur. Mais le premier versement se fait lors de la signature du contrat de réservation chez le promoteur. 

Pour les autres échéances, regardez le tableau sur la proportion de l’appel de fonds versée par rapport au prix d’achat du bien selon l’étape de sa construction. Voici les plafonds prévus à respecter selon le Code de la construction et de l’habitation (article R 261-28 et article 261-14) :

• 35% du prix à l'achèvement des fondations ;
• 70% à la mise hors d'eau ;
• 95% à l'achèvement de l'immeuble.

Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

Voici un exemple d’échéancier selon l’achèvement des différentes étapes : 

Entre le premier versement bancaire et le déblocage complet des fonds, l’acheteur ne paye que les intérêts d’emprunt sur la partie des montants versés au promoteur. Ce sont les intérêts intercalaires. Ces frais augmentent à chaque nouvel appel de fonds, mais vous pouvez anticiper leurs versements en vous référant à l’échéancier prévisionnel du déblocage des fonds. Et une fois la livraison du bien immobilier effectuée, l’acheteur commence alors à payer les mensualités de son crédit.

Notez que certaines banques permettent de payer les intérêts intercalaires en une seule fois, après la livraison du logement. 

La vente en l’état futur de rénovation (VEFR)

Un logement en vente en l’état futur de rénovation est un bien déjà existant pour lequel le vendeur s’est engagé à rénover selon un délai fixé dans le contrat de vente. En VEFR, le paiement est également échelonné selon l’avancement des travaux (art. R.262-14 CCH). Le versement initial ne peut excéder 50 % du prix total avant l’achèvement complet. Voci les plafonds prévus :: 

• 50 % à l’achèvement de la moitié des travaux,
• 45 % à l’achèvement de tous les travaux,
• 5 % à la livraison du bien.

FAQ sur l'appel des fonds de notaire