Lorsque vous contractez un prêt immobilier, le déblocage des fonds peut être effectué en une fois ou bien de manière progressive. Dans le cas d’un déblocage progressif des fonds, la banque applique des frais supplémentaires, appelés « intérêts intercalaires ». Comment calculer les intérêts intercalaires ? Quels sont leurs avantages et leurs inconvénients ? Comment éviter de les payer ? Nos réponses d’experts !
Définition des intérêts intercalaires
Les intérêts intercalaires sont des frais appliqués par les banques lors d’un déblocage progressif (ou partiel) des fonds d’un prêt immobilier.
Des intérêts intercalaires sont notamment appliqués dans les situations suivantes :
- la construction d’une maison en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement),
- un CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle),
- ou la réalisation de travaux en plusieurs étapes et onéreux.
Le prêt immobilier sera donc débloqué par étapes, selon les différents stades de progression du chantier.
À quoi servent les intérêts intercalaires ?
Définir ses intérêts intercalaires permet de calculer les mensualités d’un déblocage partiel de prêt.
Par exemple, dans le cadre d’un prêt immobilier pour la construction d’une maison, on pourra avoir un déblocage successif selon les plafonds suivants :
- 35 % du prix à l’achèvement des fondations ;
- 70 % du prix à la mise hors d’eau (achèvement des murs et toiture…) ;
- 95 % du prix à l’achèvement de l’immeuble ;
- 100 % lors de la livraison, si aucune réclamation.
Appels de fonds VEFA : quelle réglementation ?
Dans le cadre de l’achat d’une maison neuve qui n’a pas encore été construite (VEFA), les travaux sont financés par le biais de plusieurs appels de fonds successifs.
L’article R261-14 du Code de la Construction et de l’Habitation plafonne chaque appel de fonds suivant sa nature :
| Appel de fonds initial | Son montant dépend de la date de signature du contrat de VEFA définitif | ✔️ maximum 5 % du prix total si le contrat de vente est signé dans l’année qui suit le contrat de réservation ✔️ maximum 2 % du prix total si le contrat de vente est signé entre 1 et 2 ans après le contrat de réservation |
| Appels de fonds ultérieurs | Un nouvel appel de fonds est effectué à chaque grande étape des travaux | ✔️ 35 % du prix total pour les fondations, ✔️ 70 % lors de la pose des murs et de la toiture (mise hors d’eau), ✔️ 95 % lors de l’achèvement de l’immeuble, ✔️ 100 % à la remise des clés (si vous n’avez aucune réclamation) |
Une fois que l’intégralité des fonds du prêt ont été débloqués, les intérêts intercalaires cessent de s’appliquer !
Comment calculer les intérêts intercalaires ?
Le calcul des intérêts intercalaires dépend du montant du prêt débloqué. Voici ainsi la formule de calcul des intérêts intercalaires :
(montant du prêt débloqué X taux du crédit) / 12
| EXEMPLE |
|---|
| 💡 Achat en VEFA, avec un prêt d’un montant de 250 000 € à un taux de 1,10 % Si nous reprenons les plafonds d’appels de fonds précédemment cités, cela donne : ➡️ 35 % pour les fondations : mensualité (87 500*1,1 % /12) = 80,20 € d’intérêts intercalaires ➡️ 70 % pour la mise hors d’eau : mensualité (175 000*1,1 % /12) = 160,42 € d’intérêts intercalaires ➡️ 95 % lors de l’achèvement de l’immeuble : mensualité (237 500*1,1 % /12) = 217,70 € d’intérêts intercalaires ➡️ 100 % à la remise des clés : mensualité (250 000*1,1 % /12) = 229 € d’intérêts intercalaires |
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Assurance de prêt : avantages et inconvénients des frais intercalaires
Contre toute idée reçue, les frais intercalaires ont autant d’avantages que d’inconvénients :
Avantages
- bénéficier d’un différé d’amortissement du capital,
- commencer par remboursement uniquement les intérêts du prêt, et non le capital emprunté,
- diminuer le taux d’endettement,
- et donc cumuler plusieurs crédits et projets immobiliers en même temps.
Inconvénients
- le surcoût du crédit immobilier, les intérêts intercalaires ne venant pas rembourser le capital emprunté,
- le surcoût de l’assurance emprunteur, l’existence de frais intercalaires provoquant un allongement de la durée du prêt et donc un allongement du paiement de l’assurance emprunteur,
- le risque de surendettement, le règlement des intérêts intercalaires venant s’ajouter à l’ensemble de vos charges du quotidien (loyer, autres crédits en cours).
- le risque de retard de travaux, qui ne fera qu’accumuler les frais intercalaires payés.
Comment éviter de payer des intérêts intercalaires ?
Il est possible de choisir un déblocage progressif des fonds de son prêt tout en évitant de payer des intérêts intercalaires. Voici quelques astuces pour y parvenir !
Faire un apport personnel
Si vous disposez d’un apport personnel plus ou moins important, il peut être stratégique de l’utiliser pour régler directement les premiers appels de fonds de la construction de votre maison.
Ainsi, vous serez en mesure de repousser le déblocage des fonds partiel réalisé par votre banque. Or, cela revient à réduire tant la période durant laquelle vous paierez des intérêts intercalaires que les frais totaux de votre crédit immobilier.
Négocier une franchise totale
Autre possibilité : négocier une franchise totale avec votre banque.
Cela signifie que vous pouvez demander à votre banque de lisser le paiement des intérêts intercalaires sur la durée totale du prêt, dès lors que vous commencerez à le rembourser.
Les mensualités de votre assurance emprunteur restent dues.
Attention : une franchise peut s’accompagner de frais supplémentaires !
Commencer par l’amortissement du prêt immobilier
Même si vous financez la construction progressive de votre futur bien, vous pouvez directement rembourser votre prêt immobilier.
Au lieu de payer des intérêts intercalaires correspondant au déblocage partiel de vos fonds, vous commencez ainsi par l’amortissement de votre crédit. Aucun frais intercalaires ne vous sera alors appliqué, ce qui réduira le coût total de votre prêt.
Votre taux d’endettement sera alors calculé en fonction du montant de vos mensualités de prêt et de vos charges actuelles, ce qui aura tendance à l’augmenter.
Faire appel à un courtier
Enfin, dernière option : faire appel à un courtier indépendant tel que Réassurez-moi !
Les intérêts intercalaires sont calculés en fonction du montant emprunté mais également suivant votre taux d’emprunt.
Un courtier pourra ainsi vous aider à obtenir un prêt immobilier au taux d’intérêt le plus bas, à même d’influencer la formule de calcul de vos frais intercalaires et donc de les réduire.
FAQ
Qu’est-ce que les intérêts intercalaires ?
Les intérêts intercalaires sont des frais appliqués par les banques lors d’un déblocage progressif (ou partiel) des fonds d’un prêt immobilier.
Comment calculer les intérêts intercalaires ?
Les intérêts intercalaires sont calculés en fonction du montant emprunté et du taux d’emprunt.
Voici la formule de calcul correspondante :
mensualité = montant débloqué X taux du crédit / 12
À quoi servent les intérêts intercalaires ?
Définir ses intérêts intercalaires permet de calculer les mensualités d’un déblocage partiel de prêt.
Est-ce qu’il y a des avantages à payer des intérêts intercalaires ?
Oui ! Lorsque vous payez des frais intercalaires, vous pouvez notamment :
- bénéficier d’un différé d’amortissement du capital,
- commencer par remboursement uniquement les intérêts du prêt, et non le capital emprunté,
- diminuer votre taux d’endettement,
- et donc cumuler plusieurs crédits et projets immobiliers en même temps.
Quels sont les inconvénients des intérêts intercalaires ?
Le paiement d’intérêts intercalaires présente certains inconvénients et risques, à savoir :
- le surcoût du crédit immobilier,
- le surcoût de l’assurance emprunteur,
- le risque de surendettement,
- le risque de retard de travaux, qui ne fera qu’accumuler les frais intercalaires payés.
Que faire si je veux éviter de payer des intérêts intercalaires ?
Pour éviter de payer des intérêts intercalaires, vous pouvez utiliser votre apport personnel pour repousser le déblocage partiel de vos fonds, ou encore commencer directement par le remboursement du capital emprunté.