Le différé d’amortissement est un mécanisme de prêt immobilier qui permet de retarder le début du remboursement du capital, tout en finançant votre projet dans de bonnes conditions. On vous explique clairement son fonctionnement, ses avantages, ses limites et les bonnes pratiques pour choisir le différé le plus adapté à votre projet.
L'essentiel à retenir :
- Le différé d’amortissement permet de repousser le remboursement du capital pendant quelques mois.
- Il peut être partiel (intérêts seuls) ou total (aucune mensualité).
- Solution idéale pour les achats en VEFA, la construction, les travaux lourds ou pour préserver son budget au début du projet.
- Attention : plus le différé est long, plus le coût total du crédit augmente.
Comment fonctionne le différé d’amortissement ?
Définition du différé d’amortissement
Le différé d’amortissement est une option de prêt qui vous permet de repousser le remboursement du capital pendant une période définie (quelques mois à plusieurs années selon les banques).
Pendant ce délai, vous ne remboursez pas encore votre crédit “normalement”. Le but est ainsi d'alléger vos charges au début du projet. Par exemple, en attendant de percevoir un revenu stable ou de recevoir un logement en construction.
Le différé d’amortissement total
Le différé total suspend à la fois le remboursement du capital et des intérêts. Durant cette période, vous ne payez aucune mensualité liée au prêt. Les intérêts non payés sont alors capitalisés (ils s’ajoutent au capital emprunté), ce qui augmente mécaniquement le coût final du crédit immobilier. C’est la solution la plus souple à court terme, mais aussi la plus coûteuse à long terme.
Le différé d’amortissement partiel
Avec le différé partiel, vous ne remboursez pas encore le capital, mais vous payez chaque mois les intérêts intercalaires (et parfois l’assurance). Cela permet de limiter l’augmentation du coût total du prêt tout en conservant des mensualités allégées.
Ce type de différé est souvent choisi pour les projets en VEFA, la construction ou les travaux, où les fonds sont débloqués progressivement.
Quels sont les avantages du différé d’amortissement ?
Préserver son budget en début de projet
Le différé d’amortissement permet d’alléger vos charges pendant les premiers mois du crédit, une période souvent financièrement tendue. Vous évitez d’assumer immédiatement une mensualité complète alors que d’autres dépenses peuvent s’accumuler (déménagement, frais de notaire, équipement).
C’est un levier efficace pour rendre votre projet plus confortable au démarrage.
Faciliter la gestion de deux logements
Si vous payez encore un loyer ou un ancien prêt pendant que vous achetez un nouveau bien, le différé évite la double charge. Vous ne remboursez pas encore le capital du nouveau crédit, ce qui réduit la pression financière.
C’est particulièrement utile en cas de transition entre deux résidences ou de revente en cours.
Adapter l’effort financier au rythme du projet
En VEFA, construction ou travaux lourds, le logement n’est pas encore utilisable. Le différé d’amortissement vous permet de payer moins tant que le bien n’est pas livré, ce qui rend le financement plus cohérent avec l’état d’avancement du chantier.
Ce mécanisme accompagne la réalité du projet sans déséquilibrer votre budget.
Sécuriser un achat avec travaux
Quand des travaux importants sont prévus avant d’emménager ou de louer, le différé vous offre du temps pour réaliser les rénovations sans supporter une mensualité élevée. Vous pouvez utiliser votre budget pour les travaux prioritaires et enclencher les remboursements complets une fois le bien opérationnel.
C’est une manière de réduire la pression financière et d’éviter un endettement trop rapide.
Quels types de prêts immobiliers peuvent inclure un différé d’amortissement ?
| Type de prêt | Description du différé | Particularités |
|---|---|---|
| Prêt amortissable classique | Report total ou partiel du capital au début du prêt, intérêts payés normalement | Généralement négocié avec la banque pour alléger les premières mensualités |
| Prêt in fine | Le capital n’est remboursé qu’à la fin du prêt, seules les intérêts sont payés pendant la durée du prêt | Souvent réservé aux investisseurs, nécessite un placement sécurisé pour rembourser le capital à terme |
| Prêt à taux zéro (PTZ) | Différé partiel ou total du remboursement, souvent pendant 5 à 15 ans selon revenus et localisation | Soumis à conditions de ressources et destiné à l’achat de la résidence principale |
| Prêt relais | Différé total du capital pendant la durée du relais, remboursement prévu à la vente du bien précédent | Utilisé pour acheter un nouveau logement avant de vendre l’ancien |
| Prêt conventionné / prêt aidé | Différé du capital possible pour faciliter l’accès à la propriété | Soumis à plafonds de ressources et conditions spécifiques (ex : prêt PAS) |
Dans quels cas peut-on demander un différé d’amortissement ?
- Primo-accédants : Les nouveaux acheteurs peuvent demander un différé pour faciliter le démarrage du remboursement. Par exemple, une famille qui achète sa première maison peut ne rembourser que les intérêts pendant 12 à 24 mois
- Investisseurs immobiliers : Pour les prêts in fine, le capital est différé jusqu’à la fin, seuls les intérêts sont payés. Par exemple, l'achat d’un appartement locatif où le capital sera remboursé avec la vente du bien.
- Prêt relais : Permet d’acheter un nouveau logement avant de vendre l’ancien. Par exemple, l’emprunteur paie uniquement les intérêts pendant la période de relais.
- Difficultés financières temporaires : Certaines banques acceptent un différé en cas de baisse temporaire de revenus ou chômage. Par exemple, un emprunteur qui perd son emploi peut demander à reporter le remboursement du capital pendant quelques mois.
- Prêts aidés ou subventionnés (ex. PTZ, prêt conventionné) : Les prêts aidés permettent souvent un différé en début de prêt. Par exemple, le Prêt à Taux Zéro peut proposer un différé de plusieurs années selon les revenus et la localisation
Le conseil du courtier : comment optimiser son différé d'amortissement
Déterminer le type de différé adapté
- Différé partiel (paiement des intérêts seulement) : Idéal si tu veux alléger tes mensualités tout en limitant le coût total du prêt.
- Différé total (ni capital ni intérêts) : À réserver aux situations exceptionnelles, car les intérêts non payés s’accumulent et font exploser le coût final du prêt.
💡 Astuce : Dans la majorité des cas, un différé partiel est plus intelligent économiquement.
Ajuster la durée du différé
- Trop long : augmente fortement le coût global.
- Trop court : l’effet sur la trésorerie est limité.
💡 Astuce : Cherche un compromis entre mensualité supportable et coût total acceptable. En général, 6 à 24 mois est un bon compromis pour un primo-accédant.
Négocier les conditions avec la banque
- Demande à ce que le différé soit intégré dès le départ dans le plan de remboursement.
- Vérifie si le différé est inclus dans ton taux ou si la banque l’ajoute en surcoût.
- Certaines banques acceptent un différé modulable, que tu peux raccourcir si ta situation s’améliore.
💡 Astuce : Avoir plusieurs offres en concurrence permet de négocier un différé plus long ou moins coûteux.
Prévoir la sortie du différé
- Planifie comment tu vas absorber la hausse des mensualités après le différé.
- Vérifie ton taux d’endettement futur et assure-toi de pouvoir payer sans risque.
💡 Astuce : Utiliser le différé pour placer temporairement ton argent ailleurs (ex. épargne ou travaux) peut rendre le différé rentable.
FAQ : Différé d'amortissement
Le différé augmente-t-il le coût total du prêt ?
Oui, car les intérêts non remboursés pendant le différé prolongent la durée ou augmentent le capital. Plus le différé est long, plus le coût augmente. Un différé partiel limite cet impact.
Peut-on demander un différé après l’édition de l’offre de prêt ?
Rarement. Le différé doit être prévu avant la signature de l'offre. Toute modification nécessite généralement une nouvelle étude bancaire.
Un différé est-il possible pour un achat ancien sans travaux ?
Oui, mais les banques l’acceptent moins volontiers. Il faudra justifier un besoin réel : double logement, délais d’emménagement, situation financière spécifique.
Quelle durée de différé choisir ?
En général, 6 à 24 mois. La meilleure durée dépend du chantier, de la livraison ou du calendrier des travaux.