Faut-il passer par un courtier pour un prêt immobilier ?

Le 10/11/2017

Il convient de tordre le coup à l’idée faussement répandue selon laquelle tous les emprunteurs qui passent par un courtier reçoivent une meilleure offre de crédit immobilier. Il ne faut pas croire qu’il est l’ange salvateur qui, à tous les coups, vous décrochera un crédit pour financer votre futur appartement ! Il est un intermédiaire et non un décisionnaire.

courtier pour un prêt immobilier

Comment le courtier en prêt immobilier travaille t’il ?


Les courtiers en prêts immobiliers proposent aux particuliers de se substituer à eux pour obtenir les offres de prêts les plus intéressantes. Les grands réseaux revendiquent travailler avec une centaine de banques… Cela, c’est la théorie. En pratique, s’ils nouent effectivement de très nombreux partenariats, mais à une période donnée, ils ne travaillent guère plus qu’avec une dizaine de banques. Et un même dossier ne sera pas proposé à plus de trois ou quatre banquiers. Les courtiers disposent en fait de grilles de taux concoctés pour eux par les banques. Pour un profil particulier, le courtier identifie ainsi immédiatement le ou les établissements qui accepteront son dossier et à quel taux. La véritable négociation intervient ainsi, essentiellement, pour les très bons dossiers. Reste que le « bon » courtier pourra aussi vous apporter des conseils techniques très utiles pour monter votre dossier et parfois le rendre « acceptable ». Encore faut-il trouver le bon professionnel.

Alors faut-il préférer les grands réseaux ou les courtiers indépendants ? Il n’existe pas de réponse unique. On trouve de très bons techniciens au sein des grands réseaux, comme de très mauvais, formés en quelques jours, voire quelques heures. Même chose chez les indépendants où le meilleur côtoie le pire. Le bouche-à-oreille reste ainsi la meilleure des garanties. En revanche, ne vous fiez pas aux petites annonces, pas plus qu’aux nombreuses publicités qui fleurissement sur Internet. Si le courtier vous assure, avant examen de votre dossier, qu’il pourra trouver un financement, c’est mauvais signe. De même s’il vous promet un taux « beaucoup plus compétitif que ses concurrents ». En outre, dans tous les cas, vous ne devez verser aucune commission avant la signature de l’acte chez le notaire (article L 321-2 du code de la consommation) et n’avez à signer aucun document qui vous engage avec le courtier, à l’exception du mandat l’autorisant à présenter votre dossier aux banques. En revanche, n’hésitez pas à demander par écrit le montant de la commission à verser au courtier (part maximum 1 % de l’emprunt sauf dossier très complexe).

Ce professionnel, qui ne mérite ni excès d’honneur ni indignité, est officiellement un « intermédiaire en opérations de banque et services de paiement » (IOBSP). Le courtier peut vous faire gagner un temps précieux car il va chercher et négocier à votre place un crédit immobilier si vous avez un bon dossier. Généralement, il ne perdra pas son temps avec un dossier ayant peu de chance d’aboutir ! Son activité est désormais réglementée par le code monétaire et financier et soumise au contrôle de l’Autorité de contrôle prudentiel (ACP), le bras armé de la Banque de France. Il doit avoir souscrit une assurance de responsabilité civile et être inscrit auprès de l’Orias, organisme en charge de la tenue du registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance, auquel vous avez accès pour vérifier son inscription via le site de l’orias (rubrique Registre unique).

En contactant un courtier, vous le chargez officiellement de rechercher un financement et de vous représenter auprès des banques. Pour ce faire, vous signerez avec lui une convention de courtage également appelée « mandat de recherche de capitaux », un contrat obligatoire, exigé par la loi. Ce mandat, dans lequel le client est désigné par la mention « le mandant » et le courtier par celle de « mandataire », indique ce qu’il doit rechercher en fonction de vos directives : montant, forme du crédit, durée, fourchette de taux, etc. Actuellement, les mandats sont simples, mais rien n’interdit à un courtier de proposer à ses clients un mandat exclusif, auquel cas votre liberté se trouverait limitée.

Le mandat qu’il vous fait signer doit clairement indiquer le montant des honoraires de courtage que vous devrez lui payer. Une grande vigilance s’impose, sachant qu’il existe de nombreuses formules de rémunération. Certains courtiers facturent leurs honoraires au client emprunteur, à hauteur de 1 % environ du montant emprunté. Légalement, il y a une obligation d’information, mais pas de limitation, la note peut franchir ce seuil symbolique de 1 %. Certains courtiers ne réclament pas d’honoraires aux clients emprunteurs et se rémunèrent uniquement avec les commissions que leur versent les banques partenaires. La pratique consistant à cumuler le versement d’honoraires par les emprunteurs et les commissions versées par les banques semble minoritaire mais n’est pas interdite. Les honoraires de courtage rémunèrent le travail de recherche du courtier mais ne remplacent pas les frais de dossier dus à la banque prêteuse. Vérifiez soigneusement sur le mandat si vous devrez supporter cumulativement ces deux dépenses ou non.

Le courtier doit en outre vous indiquer s’il possède des liens financiers avec la ou les banques qui sont ses partenaires et s’il a pris l’engagement de travailler exclusivement avec un nombre limité d’établissements de crédit, voire avec un seul. Le code monétaire et financier vous permet d’exiger le nom de la ou de ces banques. Interdiction absolue, pour le courtier, sous peine de sanctions pénales, de demander des frais, honoraires, rémunérations, provision, commissions ou sommes sous quelque nom que ce soit avant le versement effectif sur votre compte de l’argent emprunté. Une interdiction qui s’applique également aux banques prêteuses en direct.

 

 

Quelques principes pour éviter les pièges


Choisissez un courtier qui :

– pratique le métier depuis de nombreuses années ;

– affiche le nom de ses partenaires sur ses publicités et autres documents d’information ;

– établit votre plan de financement lors d’un rendez-vous, en vous réclamant tous les justificatifs nécessaires ;

– vous renseigne, conditions générales des contrats à l’appui, sur toutes les modalités de fonctionnement du prêt, de l’assurance et des garanties hypothécaires ;

– annonce par écrit dès la prise de rendez-vous le montant de sa commission et l’intègre ensuite au taux annuel effectif global (TAEG) du prêt ;

– mentionne le nom du prêteur sur l’offre de prêt.

Fuyez les courtiers qui :

– ont leur siège social à l’étranger. Vous aurez des difficultés à faire valoir vos droits en cas de litige ;

– réclament des frais avant le versement effectif des sommes empruntées ;

– font du démarchage. Cette technique de vente est interdite pour les intermédiaires en opération de banque.

Prudence sur Internet

Certains courtiers ne travaillent que sur Internet. Préférez ceux qui affichent leurs partenaires, frais et services. Ils ne font parfois que transmettre vos données personnelles à une banque. Pour vérifier l’étendue de leurs services, contactez le service clientèle par téléphone. Un bon moyen de tester la transparence et les compétences de la société.

Alternative

Plus indépendant, gratuit et plus rapide qu’un courtier en prêt immobilier, nous vous recommandons d’utiliser notre comparatif des taux de banque en temps réel.

A savoir

Par ailleurs, nous vous conseillons vivement de passer par un courtier d’assurance emprunteur pour le choix de votre assurance car l’accès aux contrats d’assurance de prêt sera beaucoup plus facile, tout cela pour le même prix.

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