Simulation de prêt immobilier

Comment fonctionne notre calculatrice de mensualités de prêt ?

Notre outil interactif et gratuit vous permet de simuler vos mensualités ou votre capacité d’emprunt pour un crédit immobilier. En fonction des informations que vous renseignez, vous obtenez immédiatement un résultat et pouvez tester rapidement différents scénarios en changeant quelques paramètres (montant du prêt, durée, taux, etc.).

Pour la banque et le taux que nous vous recommandons, nous utilisons une technologie unique : ECR Open Data, qui se base tous les mois sur l’analyse de plus de 10 000 offres de prêts déposées sur notre site, et actualisée en temps réel. Ainsi, vous pourrez savoir quels sont les taux actuels les plus attractifs et espérer en bénéficier. Cela dépendra de votre dossier, qui sera étudié par la banque sollicitée.

Nous calculons également l’économie totale réalisée sur votre assurance de prêt. Cette économie réalisable est calculée par rapport au taux moyen qui sera proposé par votre banque et le taux que nous nous vous proposons. Il s’agit d’un contrat qui sera accepté par votre banque et qui vous couvrira aussi bien, et sans doute mieux, que l’assurance groupe de la banque qui vous fait le crédit immobilier.

Comment sont calculés les intérêts de mon prêt immobilier ?

Lors de votre recherche de prêt immobilier, vous allez mettre en concurrence les banques afin d’obtenir le taux d’intérêt le plus intéressant et la meilleure mensualité. Ce taux fixe ou variable correspond à la rémunération du crédit pour l’organisme préteur qui est généralement la banque. Plus votre taux sera faible, moins le coût de votre emprunt sera élevé. Le coût total des intérêts versés tout au long du remboursement de votre emprunt correspond à la part la plus importante du coût total de votre emprunt.

Par exemple, pour un prêt de 200 000 € à un taux de 1,5 % sur 20 ans, le coût total des intérêts est de 31 620 €, ce qui représente presque 16 % du montant emprunté. Négocier votre taux d’intérêt est donc essentiel afin de contracter le meilleur crédit.

Actuellement, la plupart des crédits sont à taux fixe : votre taux restera identique tout au long du remboursement de votre emprunt et ne pourra augmenter. Cela ne vous empêchera pas pour autant de renégocier votre taux de prêt immobilier si ceux du marché sont plus faibles. À l’inverse, un taux variable peut être révisé périodiquement par la banque en fonction d’un indice de référence : généralement l’indice Euribor. Votre taux est encadré par un taux minimum et un taux maximum, dont les seuils sont fixés à l’avance avec votre banque. Le taux variable, plus risqué que le taux fixe, est moins opté par les emprunteurs qui peuvent actuellement bénéficier de taux fixes relativement faibles, voire sans intérêts.

Combien puis-je emprunter pour un prêt immobilier ?

Lorsque vous faites une demande d'emprunt auprès d’une banque, vous devez transmettre certaines informations sur :

• Votre mode de financement du bien.
• Le montant de votre apport (il est possible de réaliser un prêt immobilier sans apport).
• La destination du bien : location résidence principale, secondaire…
• Votre capacité à rembourser l'emprunt.

La banque étudie ensuite votre demande pour s’assurer de votre capacité à rembourser votre emprunt et à payer vos mensualités. En fonction de vos revenus nets (salaires, revenus fonciers, locatifs, etc.), elle détermine vos mensualités maximums, sachant que la part de vos remboursements mensuels ne doit pas dépasser 33 % de vos revenus net.

Votre apport personnel a également un impact sur votre emprunt. En effet, la banque vous prêtera plus facilement de l’argent si vous avez un apport personnel élevé. Si la valeur de votre bien baisse vous devrez davantage d’argent à la banque en cas de revente du bien. Votre apport personnel est ainsi une sécurité complémentaire pour la banque qui diminuera le montant à rembourser en plus du prêt si vous faites une moins-value lors de la revente du bien.

Comment calculer le montant de mon emprunt immobilier ?

Lors d’un achat immobilier, le montant emprunté dépendra dans un 1er temps de votre apport personnel. Il faudra déduire le montant de votre apport du prix du bien pour connaître le montant restant à couvrir. Cela vous donnera une idée de la somme à emprunter que vous pourrez demander à la banque.

Il faut également prendre en compte différents frais liés à votre emprunt et à votre acquisition. En effet, si vous réalisez des travaux, la somme que vous devrez emprunter pourra être supérieure à la différence entre le prix du bien et de votre apport personnel. Il faudra donc demander une somme plus importante à votre banque pour acquérir le bien et réaliser des travaux par la suite. Cela peut même se traduire par 2 emprunts distincts selon les pratiques de la banque prêteuse.

Les frais de notaire peuvent par ailleurs représenter jusqu’à plus de 8 % de votre acquisition si le bien est un logement ancien. Il est parfois nécessaire d’inclure ces frais dans le montant de la somme empruntée, car ils sont généralement payés le jour de la signature définitive de la vente. D’autres frais viennent s’ajouter comme les frais de garantie et les frais de dossier prêt immobilier, même si leur montant reste assez faible.

Comment obtenir la meilleure simulation de crédit immobilier ?

Votre taux d’intérêt bancaire et votre taux d’assurance emprunteur dépendent du montant et de la durée de votre emprunt, mais aussi de votre profil ! Vous trouverez ci-dessous les différents critères afin d’obtenir le meilleur taux d’intérêt et le meilleur taux d’assurance :

Critères pour un meilleur taux d’intérêt du prêt :

• Votre situation professionnelle : si vous êtes en CDI, votre banque vous prêtera plus facilement, et à un taux compétitif, car votre situation sera perçue comme sécurisée face aux risques de perte d'emploi ou d’incapacité à rembourser l'emprunt. Le crédit immobilier pour un entrepreneur est en revanche moins avantageux.

• Vos revenus : plus vos revenus (salaires, fonciers, locatifs…) sont élevés, plus vous pouvez obtenir des mensualités de remboursement importantes afin d'emprunter sur une durée réduite. Cela vous permettra aussi d’obtenir un taux d’intérêt plus intéressant. Sachez que vos mensualités ne doivent pas dépasser 33 % de vos revenus nets.

• Votre apport personnel : plus il est important, plus vous pouvez négocier votre taux d’intérêt. Un apport personnel élevé représente en effet une sécurité complémentaire pour la banque.

Critères pour un meilleur taux d’assurance de prêt :

• Votre état de santé : l’assureur souhaitera connaître votre état de santé afin de vous fournir une proposition définitive. Si vous êtes en bonne santé, non-fumeur, vous ne subirez normalement ni surprime, ni exclusions de garanties. Mais, si vous avez du médical à déclarer, la compagnie pourra augmenter le taux d’assurance ou exclure certaines garanties en fonction de votre pathologie ou risque aggravé. Plus le capital à assurer est important, plus les formalités médicales demandées sont complexes. En dessous de 400 000 €, un simple questionnaire de santé vous sera demandé.

• Votre âge : il s’agit d’un critère très important. Un jeune en bonne santé pourra bénéficier d’un taux plus intéressant qu’une personne âgée, plus exposée à un risque d’invalidité ou d’arrêt de travail.

• Votre situation professionnelle : votre activité et votre statut pro seront un critère d’évaluation du risque pour la compagnie d’assurance. Une profession dite “à risques” (sécurité, manipulation de produits dangereux, métiers de l’aviation) peut ainsi vous valoir une surprime. Au contraire, un métier moins exposé (cadre ou fonctionnaire de catégorie A par exemple) permettra d’obtenir le meilleur taux d’assurance.

• Votre situation personnelle : la pratique de certains sports à risques peut avoir un impact négatif sur votre taux d’assurance de prêt. Si vous vivez dans un pays dit “à risques” selon le Ministère des Affaires Etrangères, vous pourrez également vous voir attribuer une surprime.

Combien de mois choisir pour ma simulation de prêt ?

Afin de fixer le montant de vos mensualités de remboursement, il est important de bien définir la durée moyenne de votre prêt immobilier. Plus la durée de remboursement de votre emprunt est longue, moins le montant de vos mensualités sera élevé. À l’inverse, vos mensualités seront plus faibles en allongeant la durée, mais le coût des intérêts et de l’assurance emprunteur sera alors plus important.

• Le montant des intérêts : les intérêts de votre emprunt correspondent à la rémunération de la banque, qui se protège en cas non-remboursement. En augmentant la durée de l’emprunt, vous augmentez votre risque de défaillance. D’une part, vous paierez des intérêts sur une plus longue période et d’autre part le taux d’intérêt sera plus élevé.

• Le coût de votre assurance emprunteur : il augmente uniquement en fonction de la durée de remboursement du crédit.

Voici un tableau comparatif du coût des intérêts de l’assurance emprunteur en fonction de la durée de remboursement de votre prêt. Nous considérons ici un emprunt pour l’achat d’une résidence principale de 200 000 €, pour un couple cadre non-fumeur de 30 ans.

	Taux d’intérêt	Coût des intérêts	Taux d’assurance	Coût de l’assurance
Emprunt sur 10 ans	1,2 %	12 400 €	0,12 %	2 368 €
Emprunt sur 15 ans	1,22 %	18 979 €	0,13 %	3 870 €
Emprunt sur 20 ans	1,49 %	31 333 €	0,15 %	5 878 €
Emprunt sur 25 ans	1,6 %	42 896 €	0,17 %	8 389 €
Emprunt sur 30 ans	1,88 %	61 969 €	0,2 %	11 888 €

Nous avons calculé le coût des intérêts en fonction du taux le plus intéressant dont vous pouvez bénéficier sur le marché pour la durée souhaitée. Le coût de l’assurance emprunteur est calculé en fonction du taux le plus intéressant dont vous pouvez bénéficier via les offres de Réassurez-moi.

Quelle banque choisir pour ma simulation de prêt immobilier ?

Notre simulateur vous propose un taux moyen calculé à partir des 10 000 offres de prêt étudiées chaque mois par nos équipes. Ainsi, nous vous indiquons le meilleur taux disponible pour une demande de crédit immobilier auprès d’une banque conseillée. Les taux sont actualisés en temps réel. Vous pouvez aussi comparer les taux proposés selon votre âge, le montant emprunté et la durée souhaitée. En fonction de votre projet, vous trouverez le TEG, le taux d’intérêt, les frais de dossiers et le coût de l’assurance emprunteur.

Pour plus de détails, retrouvez l’ensemble des organismes prêteurs (BNP Paribas, Crédit Mutuel, Société Générale, Caisse d’Épargne, Banque Populaire, Banque Postale, Boursorama, ING, ETC.) sur notre page dédiée aux banques de prêt immobilier. Vous retrouverez tous nos conseils, nos guides, notre avis et les services qu’elles proposent pour effectuer un prêt immobilier.

Quel type de prêt choisir pour ma simulation d'emprunt immobilier ?

Pour financer l’acquisition de votre bien immobilier, la banque pourra vous proposer différents types de prêt, adaptés à votre situation. Voici les principaux types de prêt que vous pourrez obtenir auprès d’un organisme prêteur :

• Le prêt amortissable : il propose un remboursement lissé sur toute la durée du prêt. Il est possible d’y inclure un différé : période pendant laquelle le prêt est débloqué mais vous ne le remboursez pas encore ou uniquement les intérêts. La durée de remboursement de votre emprunt pourra être sur 30 ans maximum avec un différé plus ou moins long, défini à l’avance. C’est ce type de prêt qui est pris en compte dans notre simulateur de prêt immobilier.

• Le prêt in fine : moins courant, vous rembourserez la totalité du montant emprunté à la fin de la durée du prêt. Ce prêt est surtout utilisé pour un investissement locatif afin d’optimiser les déductions fiscales. En effet, le montant perçu des loyers pourra être versé sur un produit de placement prévu (assurance vie, bon de capitalisation…). En plus d’obtenir une déduction fiscale sur le paiement de vos intérêts, vous pourrez bénéficier du placement de vos revenus.

• Le prêt relais : il arrive de vouloir acheter un bien avant la revente du bien occupé. Pour cela, la banque propose des crédits courte durée permettant d’acheter le nouveau bien avant la revente de l’ancien. La totalité de la somme empruntée est remboursée lors de la vente de l’ancien bien immobilier. Ce prêt est généralement accordé sur une période de 24 mois maximum. Il a la même structure qu’un prêt in fine mais est accordé sur une courte durée. Il est possible de compléter ce prêt par un autre prêt classique si le nouveau bien est plus cher que l’ancien bien à revendre.

• Le prêt à paliers : il permet d’adapter vos mensualités sur plusieurs périodes. Vous pouvez ainsi avoir des mensualités plus ou moins faibles au début, selon votre besoin. Il est généralement couplé à un prêt complémentaire sur une plus courte période, pour que les mensualités remboursées soient identiques tout le long du remboursement des 2 emprunts. Vous rembourserez ainsi des mensualités plus faibles au début pour votre prêt à paliers pendant le remboursement du prêt complémentaire. Une fois celui-ci remboursé, le montant des mensualités du prêt à paliers seront plus élevées jusqu’à la fin du crédit.

• Les prêts complémentaires : ils peuvent être souscrit en plus d’un crédit principal ou de votre apport personnel pour financer l’achat d’une résidence principale ou pour un investissement locatif. Ils sont uniquement destinés à l’achat d’un bien immobilier pour bénéficier de taux préférentiels et alléger le coût de votre crédit. En dehors de leur taux avantageux, ceux-ci restent des prêts classiques qui doivent être remboursés sur une période définie et qui peut se faire en parallèle d’un prêt principal.

Comment simuler les frais de notaire de mon achat immobilier ?

Les frais de notaire, aussi appelés frais d’acquisition, comptent dans le calcul du coût de votre achat immobilier. Ils représentent environ 8 % du prix de vente pour un logement ancien et 2 à 3 % pour un logement neuf. Cela arrive que vous ayez à emprunter plus que le prix du bien afin de financer les frais de notaire.

Les frais de notaires peuvent être subdivisés en trois types de frais :

• Les impôts et taxes : liés à votre acquisition immobilière et versés au Trésor public. Leur montant varie selon votre situation géographique et votre type d’achat, si c’est un bien neuf ou un bien ancien. Pour un bien neuf, le montant des impôts et taxes est beaucoup moins important que pour un logement ancien. C’est pourquoi le montant des frais de notaire est nettement moins élevé pour un bien neuf.

• Les émoluments de formalités, frais et débours : ils servent à rémunérer différents intervenants en charge de la production de certains documents nécessaires dans le cadre d’un changement de propriété. Le montant total de ces frais s’élève à 1 200 € que ce soit pour un logement neuf, ancien ou pour un terrain.

• Les émoluments du notaire : aussi appelés frais d’acquisition, ils correspondent à la rémunération du notaire qui va dépendre du montant de votre acquisition. Ces frais sont calculés en proportion du prix de vente selon différents paliers.

Pour vous aider à estimer les frais de notaire que vous aurez à financer sur votre projet de prêt immobilier, nous avons mis au point un simulateur qui effectue le calcul à votre place. Vous n’avez qu’à remplir : le type de bien, le département dans lequel se situe le bien et le montant du bien.

Comment calculer mon taux d’assurance emprunteur ?

Dans la grande majorité des cas, votre banque exigera que votre prêt soit couvert par une assurance emprunteur. Votre banque ne vous accordera que très rarement un prêt immobilier sans assurance emprunteur. Sachez que vous avez le droit de choisir une assurance en dehors de la banque avant votre prêt mais aussi de changer facilement d’assurance. Plusieurs lois permettent de défendre vos droits :

• La loi Lagarde : grâce à cette loi, vous n’êtes pas obligé de souscrire l’assurance-groupe que vous propose la banque au moment de l'emprunt. Vous pouvez souscrire auprès d’un assureur extérieur. La banque n’a par ailleurs pas le droit de changer le taux d’intérêt qu’elle vous a proposé.

• La loi Hamon : vous pouvez grâce à cette loi effectuer un changement d’assurance dans les 12 premiers mois suivant la signature de votre offre de prêt. Votre banque ne pourra refuser le nouveau contrat s’il propose des garanties équivalentes. Aucun frais de changement ne pourra être demandé par votre banque.

• La loi Sapin 2 : depuis le 1er janvier 2018, les emprunteurs pourront résilier leur contrat d’assurance de prêt pour lui en substituer un autre de leur choix à chaque date anniversaire du prêt, et ce pendant toute la durée de leur prêt. Il faudra prévoir un préavis de 2 mois et respecter une équivalence de garanties entre le contrat choisi et celui que propose la banque prêteuse.