Simulation de prêt immobilier

Comment fonctionne notre calculatrice de mensualités de prêt ?

 

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Nous avons mis en place un outil interactif et gratuit qui vous permet de simuler vos mensualités ou votre capacité d’emprunt pour un crédit immobilier. Vous obtiendrez immédiatement le résultat en fonction des informations que vous renseignez ce qui vous permettra d’essayer très rapidement différents scénarios en changeant quelques paramètres (montant du prêt, durée, taux, etc… ).

Pour la banque et le taux que nous vous recommandons, nous utilisons une technologie unique ECR Open Data qui se base tous les mois sur l’analyse de plus de 10 000 offres de prêts déposées sur notre site et actualisée en temps réel. Ainsi, vous pourrez savoir quels sont les taux les plus attractifs du marché actuellement auxquels vous pouvez prétendre bénéficier. Cela dépendra ensuite de votre dossier qui sera étudié par la banque sollicitée.

Nous calculons également l’économie totale réalisée sur votre assurance de prêt si vous souscrivez l’offre la plus intéressante pour vous parmi nos assureurs partenaires. L’économie réalisable est calculée par rapport au taux moyen qui sera proposé par votre banque et le taux que nous nous vous proposons. Il s’agit d’un contrat qui sera accepté par votre banque et qui vous couvrira aussi bien et sans doute mieux que l’assurance groupe de la banque qui vous fait le crédit immobilier.

Comment est calculé le taux d’intérêt d’un prêt immobilier ?

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Dans le cadre de votre recherche de prêt immobilier, vous allez mettre en concurrence les banques afin d’obtenir le taux d’intérêt le plus intéressant et la meilleure mensualité. Ce taux fixe ou variable correspond à la rémunération du crédit pour l’organisme préteur qui est généralement la banque. Plus votre taux sera faible, moins le coût de votre emprunt sera élevé. Le coût total des intérêts versés tout au long du remboursement de votre emprunt correspond à la part la plus importante du coût total de votre emprunt.

Par exemple, pour un prêt de 200 000 € à un taux de 1,5% sur 20 ans, le coût total des intérêts est de 31 620 €, ce qui représente presque 16% du montant emprunté. La négociation de votre taux d’intérêt va donc avoir un enjeu essentiel afin d’emprunter un crédit à la banque qui sera le plus avantageux pour vous. Sachez cependant que vous pourrez toujours faire racheter votre crédit si les taux baissent plusieurs années après votre offre de prêt.

Actuellement, la plupart des crédits sont à taux fixe, c’est à dire que votre taux restera identique tout le long du remboursement de votre emprunt et ne pourra sous aucune raison augmenter. Cela ne vous empêchera pas pour autant de renégocier ce taux si les taux actuels du marché sont plus faibles. A l’inverse, le taux variable pourra être révisé périodiquement par la banque en fonction d’un indice de référence qui est généralement l’indice Euribor. Votre taux sera encadré par un taux minimum et un taux maximum qui ne pourra pas être dépassé et dont les seuils seront fixés à l’avance avec votre banque. Le taux variable est donc plus risqué que le taux fixe, c’est pourquoi il est moins opté par les emprunteurs qui peuvent bénéficier de taux fixes relativement faibles, voire de taux sans intérêts, sur le marché actuellement.

Afin de comparer les taux d’intérêts actuels du marché, nous avons mis en place une page qui vous indique le taux d’intérêt que vous pouvez prétendre bénéficier par banque en fonction du votre âge, du montant emprunté et de la durée souhaitée. Ce simulateur unique de taux met en comparaison près de 10 000 offres de prêt étudiées chaque mois par nos équipes. Cela vous donnera donc en temps réel la moyenne des taux accordés en fonction de chaque banque.

Comment simuler les frais de notaire de son achat immobilier ?

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Les frais de notaire, également appelés frais d’acquisition, sont à prendre en compte dans le calcul du coût de votre achat immobilier. En effet, ils représentent environ 8% du prix de vente pour un logement ancien et 2% à 3% pour un logement neuf. Ainsi, le montant de votre prêt immobilier dépendra également de ce coût afin d’emprunter suffisamment à la banque pour acheter votre bien immobilier et payer les frais de notaire. Cela arrive que vous ayez à emprunter plus que le prix du bien (si vous avez un apport faible ou pas d’apport) afin de financer les frais de notaire.

Les frais de notaire comprennent à la fois les impôts et les taxes, les émoluments, les frais et débours mais également la rémunération du notaire. Ces frais devraient donc être plutôt appelés “Frais d’acquisition” car seulement une partie est destinée aux notaires.

Les impôts et les taxes

Ces droits d’enregistrement sont liés à votre acquisition immobilière et sont versés au Trésor public. Leur montant varie en fonction de votre situation géographique et également en fonction du type d’achat, si c’est un bien neuf ou un bien ancien.

Anciennement appelé salaire du conservateur des hypothèques, la contribution de sécurité immobilière est due à l’Etat. Elle concerne la réalisation des actes authentiques d’enregistrement et de publicité foncière. Cette taxe s’élève à 0,1% du montant de l’acquisition avec un minimum de 15€.

Pour l’acquisition d’un bien neuf, le montant des impôts et des taxes est allégé et beaucoup moins important que pour un logement ancien. C’est pourquoi le montant des frais de notaire est nettement moins élevé pour un bien neuf.

Les émoluments de formalités, les frais et débours

Ils servent à rémunérer les différents intervenants en charge de la production de certains documents nécessaires dans le cadre d’un changement de propriété dont le montant total s’élève à 1200 € que ce soit pour un logement neuf, ancien ou pour un terrain.

• • Les émoluments : Contribution de sécurité immobilière, inscription des garanties hypothécaires, frais de publication de vente, document d’urbanisation, certificat sur le taux d’amiante ou de plomb, extrait du cadastre …
  • Les frais et débours qui sont une avance du notaire : acquisition de pièces administratives, une éventuelle intervention d’un géomètre expert, les démarches auprès du syndic de copropriété …

Emoluments du notaire

Ces frais correspondent à la rémunération du notaire qui va dépendre du montant de votre acquisition. Ces “honoraires proportionnées” sont calculées en proportion du prix de vente selon différents paliers. Vous trouverez ainsi le calcul ci-dessous dont le montant total des émoluments sont soumis à la TVA. Par exemple ici, on considère un bien d’un montant de 200 000 € :

Vous l’aurez compris la rémunération du notaire reste assez faible pour l’acquisition d’un bien ancien. Pour un bien neuf, la part des impôts et taxes est plus faible car pour ce type d’acquisition vous bénéficiez de frais réduits c’est pourquoi la part concernant la rémunération du notaire est plus importante que le reste.

Comment calculer le montant de son prêt immobilier ?

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Lors d’un achat immobilier, il n’est pas toujours facile de connaître la somme exacte à emprunter entre le montant de votre apport personnel et le frais à inclure pour cette acquisition. Le montant emprunté dépendra dans un premier temps du montant de votre apport personnel. Ainsi, il faudra déduire du prix du bien, l’apport pour connaître le montant restant à recouvrir. Cela vous donnera déjà une idée de la somme à emprunter que vous pourrez demander à la banque.

Il faut également prendre en compte différents frais qui seront liés à votre emprunt et également à votre acquisition.

En effet, si vous réalisez des travaux, la somme que vous devrez emprunter pourra être supérieure à la différence entre le prix du bien et de votre apport personnel. Il faudra donc demander une somme plus importante à votre banque pour acquérir le bien et réaliser des travaux par la suite. Cela peut également se traduire par deux emprunts distincts en fonction du montage financier que la banque prêteuse peut vous proposer.

Les frais de notaire peuvent représenter jusqu’à plus de 8% de votre acquisition si le bien est un logement ancien. Il est parfois nécessaire d’inclure ces frais dans le montant de la somme empruntée, car ces frais sont généralement payé le jour de la signature définitive de la vente.

D’autres frais viennent s’ajouter comme les frais de garantie et les frais de dossier. Même si le montant reste assez faible par rapport au reste, il ne faut pas les oublier si vous voulez emprunter le montant le plus correct possible.

Pas d’inquiétude, tous ces frais sont généralement pris en compte lorsque vous sollicitez une banque pour obtenir une offre de prêt. Le fait de prendre en compte dès le début ces éléments vous permettra d’avoir une idée précise du montant à emprunter lorsque vous rentrerez en contact avec un organisme prêteur et cela vous permettra de gagner du temps.

Combien puis je emprunter pour un prêt immobilier ?

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Vous pouvez vous demander au départ quelle somme vous devrez emprunter à la banque, mais il faut également savoir combien la banque acceptera de vous prêter. Lorsque vous demandez une étude auprès d’une banque celle-ci vous demandera des informations sur le financement du bien, si vous avez un apport, si celui-ci sera mis en location ou servira de résidence principale mais également des informations sur votre capacité à rembourser l’emprunt.

La banque devra donc étudier votre demande afin de s’assurer de votre capacité à rembourser votre emprunt et de pouvoir payer vos mensualités. En fonction de vos revenus nets (salaires, revenus fonciers, revenus locatifs …), elle pourra déterminer les mensualités maximums que vous pourrez avoir à rembourser mensuellement. Celles-ci ne devront pas dépasser un certain seuil pour que la part de vos remboursements mensuels ne dépasse pas 33% de vos revenus net.

Pour diminuer le montant de vos mensualités, la banque pourra vous proposer d’augmenter la durée de votre prêt. Attention : cela voudra dire que vous paierez plus d’intérêts ce qui augmentera le coût de votre emprunt. De plus, si vous souhaitez allonger la durée de votre prêt, votre banque vous proposera un taux d’intérêt plus élevé. Il est donc très important de bien choisir la durée de remboursement et le montant des mensualités de votre prêt immobilier pour savoir si vous pouvez prétendre emprunter le montant souhaité dans les meilleures conditions.

Le montant de votre apport personnel aura également un impact sur le montant que vous pouvez emprunter. En effet, la banque pourra plus facilement vous prêter de l’argent si vous avez un apport personnel élevé. En effet, si la valeur de votre bien immobilier baisse, vous ferez ainsi une moins-value lors de la revente. Cela signifie que vous le revendrez moins cher que vous l’avez acheté et que vous devrez de l’argent à votre banque grâce à votre apport ou en empruntant davantage si vous effectuez une nouvelle opération. Vous pourrez bénéficier d’un taux plus intéressant si vous avez un apport qui est généralement compris entre 10% et 20%. Au-delà de 20%. Ainsi, plus votre apport sera important, plus la banque pourra vous proposer un taux intéressant ce qui vous permettra d’emprunter plus.

Combien de mois choisir pour sa simulation de prêt ?

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Afin de fixer le montant de vos mensualités de remboursement, il est important de bien définir la durée de votre crédit immobilier. En effet, la durée aura un impact significatif sur le coût de votre emprunt. Plus la durée de remboursement votre emprunt sera longue, moins le montant de vos mensualités sera élevé. Ainsi, vos mensualités seront plus faibles en allongeant la durée mais le coût des intérêts et de l’assurance emprunteur sera plus important.

• Le montant des intérêts : Il faut comprendre que les intérêts de votre emprunt perçus par la banque correspondent à sa rémunération et pour se prémunir en cas de défaillance, c’est-à-dire en cas de non-remboursement de l’emprunteur. De ce fait, le taux d’intérêt proposé par votre banque sera plus élevé si vous souhaitez allonger la durée de votre emprunt, car le risque de défaillance sera plus important pour elle. Il y aura donc un double effet en augmentant la durée de l’emprunt : d’une part, vous paierez des intérêts sur une plus longue période et d’autre part le taux d’intérêt sera plus élevé.

• Le coût de votre assurance emprunteur : Contrairement aux intérêts de votre emprunt, le coût de votre assurance de prêt augmentera uniquement par rapport à la durée de remboursement du crédit. Il n’y aura pas d’effet multiplicateur en plus du fait que vous paierez des cotisations d’assurance sur une plus longue période.

Voici un tableau comparatif du coût des intérêts de l’assurance emprunteur en fonction de la durée de remboursement de votre prêt. Dans ce cas précis, nous considérons un emprunt pour l’achat d’une résidence principale de 200 000 € pour un couple cadre non-fumeur de 30 ans.

* Nous avons calculé le coût des intérêts en fonction du taux le plus intéressant que vous pouvez bénéficier sur le marché avec la durée souhaitée

** Nous avons calculé le coût de l’assurance emprunteur en fonction du taux le plus intéressant que vous pouvez bénéficier grâce à une offre de Réassurez-moi

D’autre part, étant donné que la durée va fixer le montant de vos mensualités, celles-ci ne devront pas dépasser un certain seuil afin que vous puissiez les rembourser. On parle ici de capacité de remboursement qui dépend de vos revenus nets. La banque acceptera de vous octroyer un crédit immobilier si le montant des mensualités ne dépasse pas 33% du montant total de vos revenus nets.

Nous avons pour cela intégré un système de notation sur notre simulateur de prêt immobilier en fonction de vos revenus par rapport aux mensualités calculées. Cette note est purement indicative car d’autres éléments vont entrer en jeu vis à vis de la banque comme votre apport personnel, votre épargne, votre contrat de travail…

Quelles sont les profils qui obtiennent les meilleurs simulations ?

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Le taux d’intérêt de votre banque et le taux d’assurance de votre prêt vont dépendre du montant et la durée de votre emprunt mais également de votre profil selon différents critères. Il faut comprendre que ces deux taux sont fixés en fonction de différentes variables qui vont déterminer un “risque”. C’est à dire que le taux d’intérêt correspond à la rémunération de la banque et pour se prémunir en cas de défaillance de non-remboursement du prêt. Concernant le taux d’assurance, celui-ci est basé sur votre état de santé et le risque à ce que vous soyez en invalidité, en arrêt de travail… Votre assurance prendra alors le relais pour rembourser votre emprunt de manière intégrale en cas de décès ou de perte d’autonomie ou sur une certaine période en cas d’arrêt de travail ou d’invalidité. Ainsi, vous trouverez ci-dessous les différents critères afin d’obtenir le meilleur taux d’intérêt et le meilleur taux d’assurance :

Taux d’intérêt du prêt :

• Votre situation professionnelle : Votre statut professionnel et votre contrat de travail sera un point essentiel pour obtenir une offre de prêt intéressante. En effet, si vous êtes salarié cadre en CDI, votre banque vous prêtera plus facilement la somme souhaitée à un taux compétitif car votre situation sera perçue comme plus sécuritaire pour la banque. La banque voudra s’assurer à ce que vous soyez moins exposé à un risque de perte d’emploi et d’incapacité financière à rembourser votre emprunt. Si vous êtes fonctionnaire, vous aurez aussi un dossier très rassurant. Si vous êtes étudiants, les banques proposent des offres spéciales de crédits étudiants.

• Vos revenus : Ils seront déterminants afin de définir les mensualités de remboursement de votre emprunt. En effet, plus vos revenus (salaires, fonciers, locatifs…) seront élevés, plus vous pourrez obtenir des mensualités de remboursement importantes pour emprunter la somme souhaitée sur une durée réduite. Cela vous permettra de payer des intérêts sur une plus courte période et d’obtenir un taux d’intérêt plus intéressant. Sachez que vos mensualités ne devront pas dépasser 33% de vos revenus nets.

• Votre apport personnel : Plus votre apport personnel sera important, plus vous aurez la possibilité de négocier votre taux d’intérêt. En effet, si la valeur de votre bien baisse vous devrez davantage d’argent à la banque en cas de revente du bien. Votre apport personnel est ainsi une sécurité complémentaire pour la banque qui diminuera le montant à rembourser en plus du prêt si vous faites une moins-value lors de la revente du bien.

Taux d’assurance de prêt :

• Votre état de santé : La compagnie d’assurance souhaitera connaître votre état de santé afin de vous fournir une proposition définitive. Si vous êtes en bonne santé, non-fumeur, la compagnie d’assurance vous acceptera dans les meilleures conditions (sans surprime ni exclusions). Si vous avez du médical à déclarer, la compagnie pourra revoir le taux d’assurance à la hausse ou alors exclure certaines garanties en fonction de la pathologie ou du risque aggravé. Sachez que plus le capital à assurer sera important, plus les formalités médicales demandées par la compagnie d’assurance seront complexes (en dessous de 400 000 €, un simple questionnaire de santé vous sera demandé).

• Votre âge : L’âge que vous aurez au moment de la souscription de votre contrat aura un impact très important sur votre taux d’assurance. En effet, un jeune en bonne santé pourra avoir un taux beaucoup plus intéressant qu’une personne âgée qui sera plus exposée à un risque d’invalidité ou d’arrêt de travail. Il faut savoir que les compagnies d’assurance peuvent choisir d’avoir des taux plus intéressants pour certaines tranches d’âge. Ainsi, vous pourrez obtenir un taux plus intéressant d’une compagnie à une autre en renseignant les mêmes informations.

• Votre situation professionnelle : Le type d’activité professionnelle et votre statut professionnel seront un critère pour la compagnie d’assurance afin d’évaluer le risque. En effet, si vous effectuez une profession dite “à risques” (sécurité, manipulation de produits dangereux, métiers de l’aviation…), une surprime pourra vous être appliquée. Ainsi, un métier de cadre ou fonctionnaire de catégorie A moins exposé à des risques métiers permettra d’obtenir le meilleur taux d’assurance.

• Votre situation personnelle : D’autres éléments seront pris en compte dans le calcul de votre taux d’assurance comme la pratique de certains sports à risques ou votre pays de résidence. En effet, vous pourrez demander à être couvert pour certains sports à risques moyennant le paiement d’une cotisation supplémentaire. Si vous vivez dans un pays dit “à risques” selon le Ministère des Affaires Etrangères, vous pourrez également vous voir attribuer une surprime.

Quelle banque choisir pour sa simulation de prêt immobilier ?

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Notre simulateur de prêt vous permet non seulement de calculer les mensualités, le montant que vous pouvez emprunter et son coût mais vous propose également le taux que vous pouvez prétendre bénéficier avec la banque conseillée.

Nous vous proposons un taux moyen calculé à partir des 10 000 offres de prêt étudiées chaque mois par nos équipes. Ainsi, nous vous indiquons le taux actuel que vous pourrez bénéficier si vous faites une demande de crédit immobilier auprès de la banque conseillée. Les taux sont actualisés en temps réel afin de pouvoir vous donner une idée précise des taux actuels les plus avantageux.

En plus de vous donner le taux d’intérêt le plus intéressant que vous pourrez bénéficier, vous avez la possibilité de comparer l’ensemble des taux proposés par les banques selon votre âge, le montant emprunté et la durée souhaitée sur notre page du comparateur de taux d’intérêt en temps réel. En fonction de votre projet, vous trouverez pour chaque banque le TEG, le taux d’intérêt, les frais de dossiers et également le coût de l’assurance emprunteur si vous passez par votre banque ou si vous souscrivez un contrat que nous pouvons vous proposer. Ce comparateur unique, vous indiquera ainsi le taux d’intérêt proposé par toutes les banques gratuitement et sans que vous ayez à laisser vos coordonnées.

Afin d’avoir plus de détail pour chaque banque, vous pourrez retrouver l’ensemble des organismes prêteurs (BNP Paribas, Crédit Mutuel, Société Générale, Caisse d’Epargne, Banque Populaire, Banque Postale, Boursorama, ING …) en cliquant sur le bouton ci-dessous. Vous retrouverez tous nos conseils, notre avis et les services qu’elles proposent (possibilité de remboursement anticipé, possibilité de report des échéances de prêt ...) pour effectuer un prêt immobilier.

 

Vous pourrez également retrouver sur nos fiches détaillées des banques la procédure pour obtenir une simulation de prêt immobilier. Sachez qu’une simulation de prêt est en général valable 15 jours et qu’elle devra s’engager à vous émettre une offre de prêt dans ces mêmes conditions si vous l’acceptez avant la fin de ce délai.

Quel prêt choisir pour sa simulation de prêt immobilier ?

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Pour financer l’acquisition de votre bien immobilier, la banque pourra vous proposer différents types de prêt qui seront plus adaptés à votre situation. En effet, il existe plusieurs types de prêt qui vous permettront de bénéficier d’un plan de remboursement plus souple selon votre projet immobilier.

Voici les principaux types de prêt que vous pourrez obtenir auprès d’un organisme prêteur :

• Le prêt amortissable : c’est le prêt le plus classique que vous pouvez avoir avec un remboursement lissé sur toute la durée du prêt. Il est également possible d’inclure un différé qui correspond à une période pendant laquelle le prêt est débloqué mais vous ne le remboursez pas encore ou uniquement les intérêts. Ce différé peut vous être accordé par la banque dans le cadre d’un achat en VEFA (Vente en état futur d’achèvement) pour un bien en construction, ce qui vous permettra de rembourser votre emprunt une fois que le bien sera construit. La durée de remboursement de votre emprunt pourra être sur 30 ans maximum avec un différé plus ou moins long qui sera défini à l’avance dans votre offre de prêt. C’est ce type de prêt qui est pris en compte dans notre simulateur de prêt immobilier.

• Le prêt in fine : ce type d’emprunt est moins courant car vous rembourserez la totalité du montant emprunté à la fin de la durée du prêt. C’est à dire que vous pouvez rembourser ou non que les intérêts pendant la durée du crédit et qu’au terme du prêt, vous payerez en une seule fois la totalité du montant emprunté à la banque. Le prêt in fine est surtout utilisé dans le cadre d’un investissement locatif afin d’optimiser les déductions fiscales. En effet, le montant perçu des loyers pourra être versé sur un produit de placement prévu (assurance vie, bon de capitalisation… ). En plus d’obtenir une déduction fiscale sur le paiement de vos intérêts, vous pourrez bénéficier du placement de vos revenus.

• Le prêt relais : Il arrive parfois de vouloir acheter un nouveau bien avant la revente du bien occupé actuellement. Pour cela, la banque propose des crédits sur une courte durée permettant d’acheter le nouveau bien avant la revente de l’ancien bien qui permettra de rembourser le crédit dès que le bien sera vendu. La totalité de la somme empruntée sera alors remboursée lors de la vente de l’ancien bien immobilier. Ce prêt est généralement accordé sur une période de 24 mois maximum laissant suffisamment de temps à l’emprunteur de revendre l’ancien bien. Ce prêt à la même structure qu’un prêt in fine mais est accordé sur une courte durée. Il est possible de compléter ce prêt par un autre prêt classique si le nouveau bien est plus cher que l’ancien bien à revendre.

• Le prêt à paliers : grâce à ce type de financement, vous pourrez adapter vos mensualités sur plusieurs périodes. Cela vous permettra d’avoir des mensualités plus faibles au début ou plus élevées selon votre besoin. Les caractéristiques de ce prêt sont identiques à un prêt amortissable en dehors du montant des mensualités qui pourront être plus ou moins élevées en fonction de certaines périodes définies à l’avance. Il est généralement couplé avec un prêt complémentaire sur une plus courte période de fait à ce que les mensualités remboursées soient identiques tout le long du remboursement de ces deux emprunts. Vous rembourserez ainsi des mensualités plus faibles au début pour votre prêt à paliers pendant le remboursement du prêt complémentaire. Une fois celui-ci remboursé, le montant des mensualités du prêt à paliers seront plus élevées jusqu’à la fin du crédit comme dans le schéma présenté ci-dessous :
• Les prêts complémentaires : ce sont des prêts qui peuvent être souscrit en plus d’un crédit principal ou de votre apport personnel pour financer l’achat d’une résidence principale ou pour un investissement locatif. Ils sont uniquement destinés à l’achat d’un bien immobilier pour ainsi bénéficier de taux préférentiels et alléger le coût de votre crédit. Il existe ainsi, le Prêt d’Accession Sociale, le prêt à taux zéro, le prêt patronal … En dehors de leur taux avantageux, ceux-ci restent des prêts classiques qui doivent être remboursés sur une période définie à l’avance et qui peut se faire en parallèle du remboursement de votre prêt principal.

 

Comment calculer son taux d’assurance ?

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Dans plus de 98% des cas, votre banque exigera que votre prêt soit couvert par une assurance de prêt immobilier. Qu’il s’agisse d’un prêt pour un investissement locatif, une résidence principale ou un projet professionnel, votre banque ne vous accordera pas de crédit si vous n’avez pas d’assurance emprunteur. Savez que vous avez le droit de choisir une assurance en dehors de la banque avant votre prêt mais aussi de changer facilement d’assurance. Voici les lois en vigueurs pour défendre vos droits :

La loi Lagarde

Grâce à la loi Lagarde, vous avez la possibilité de souscrire une assurance en dehors de votre banque au moment de la souscription de votre emprunt. Vous n’êtes donc pas obligé de souscrire l’assurance-groupe que vous propose la banque et vous pouvez souscrire une délégation d’assurance qui vous permettra d’effectuer des économies pour un contrat qui vous couvrira aussi bien voire mieux qu’avec la banque. La banque n’a pas le droit de changer le taux d’intérêt qu’elle vous a proposé.

La loi Hamon

Si vous avez souscrit l’assurance de votre banque dès le début, sachez que vous pourrez effectuer un changement d’assurance dans les 12 premiers mois suivant la signature de votre offre de prêt grâce à loi Hamon. Votre banque ne pourra refuser ce contrat si il propose des garanties équivalentes. Aucun frais de changement d’assurance ne pourra être demandé par votre banque. La loi Sapin 2 Grâce à l'adoption du principe de résiliation annuelle, à partir du 1er janvier 2018, les emprunteurs pourront résilier leur contrat d’assurance emprunteur pour lui en substituer un autre de leur choix à chaque date anniversaire du prêt (date de signature de l’offre de prêt), et ce pendant toute la durée de leur prêt. Il faudra néanmoins prévoir un préavis de 2 mois et respecter une équivalence de garanties entre le contrat choisi et celui que propose la banque prêteuse.

Quelles garanties choisir pour ma simulation d’assurance de prêt ?

En fonction de votre projet immobilier, différentes garanties seront exigées par le banque afin que le contrat d’assurance vous couvre suffisamment bien. Pour un investissement locatif, la banque demandera à ce que vous soyez uniquement couvert sur les garanties Décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie). Étant donné que vous percevez les loyez de ce bien en location, il ne sera pas nécessaire d’avoir des garanties supplémentaires. Le loyer que vous percevez est en quelque sorte une garantie pour la banque qui pourra être utilisé pour rembourser votre emprunt en cas d’invalidité ou d’arrêt de travail. Pour l’achat d’une résidence principale, il sera nécessaire de souscrire en plus des garanties Décès et PTIA, les garanties IPT et ITT afin que vous soyez couvert en cas d’invalidité ou en cas d’arrêt de travail. Enfin, certaines banques exigent des garanties complémentaires pour un achat résidentiel :

• la garantie IPP permettant de vous couvrir sur un taux d’invalidité compris entre 33 et 66%. Elle complète la garantie IPT qui vous couvre sur un taux d’invalidité supérieur à 66%.
• l’Option + qui permet de vous couvrir sur les maladies du dos et psychologiques en cas d’arrêt de travail.

Vous trouverez ci-dessous un tableau récapitulatif des garanties qui seront exigées par la banque selon votre projet.

Quelle quotité choisir pour ma simulation d’assurance d’emprunt ?

Si vous êtes deux emprunteurs, la banque vous demandera dans la plupart des cas que vous soyez tous les deux couverts à hauteur de 100%. Votre prêt doit être couvert entre 100% et 200% sur toute la durée du prêt. Si vous empruntez à deux, la banque pourra dans certains cas accepter que l’un soit couvert à hauteur de 60% et l’autre à 40% tant que le total soit égal à 100%. Pour définir cette quotité d'assurance de prêt immobilier, elle se basera en général par rapport au revenu de chaque emprunteur et fixera la quotité la plus élevé à l’emprunteur ayant le plus gros revenu. Vous pouvez utiliser un simulateur d'assurance de prêt immobilier afin de comparer les garanties et les tarifs. Nombre de ces comparateurs sont accessibles gratuitement et sans engagement sur Internet. Afin d’obtenir une simulation de prêt hors assurance, vous pourrez indiquer 0% dans la case “Taux d’assurance”. Vous obtiendrez ainsi la mensualité et le coût de l’emprunt hors assurance et cela vous permettra de comparer les offres des différentes banques. Si vous souhaitez indiquer un taux d’assurance que vous avez obtenu, il conviendra bien d’additionner les deux taux si vous empruntez à deux, en fonction de la quotité.