Une Société Civile Immobilière (SCI) familiale a pour avantage de faciliter la gestion et la transmission de votre patrimoine. Elle permet d'acheter, de gérer et de transmettre un bien immobilier entre membres d'une même famille (enfants, frères et soeurs, etc.). Cette structure facilite notamment la succession et évite certaines difficultés liées à l'indivision. Créer une SCI familiale demande quelques formalités administratives et choisir le bon prêt immobilier, mais ce n'est pas si compliqué quand on connaît les modalités.
Ce qu'il faut retenir
- Une SCI familiale réunit au minimum deux associés appartenant à la même famille et un gérant.
- Elle facilite la gestion et la transmission d'un patrimoine immobilier familial.
- Emprunter sans apport est possible pour un investissement locatif en SCI familiale.
- La création d'une SCI nécessite la rédaction de statuts et une immatriculation.
- Par défaut, la SCI familiale est soumise à l'impôt sur le revenu (IR). Les associés peuvent opter pour l'impôt sur les sociétés (IS).
Qu'est-ce qu'une SCI familiale et à qui s'adresse-t-elle ?
Une SCI familiale est une société civile immobilière constituée uniquement entre membres d'une même famille. On recense 5 grandes catégories de SCI :
- La SCI familiale : elle réunit des membres d'une même famille (jusqu'au 4ᵉ degré de parenté). Elle facilite la gestion, l'investissement et la transmission d'un patrimoine immobilier.
- La SCI de gestion ou de location : elle permet d'acquérir et de louer un ou plusieurs biens afin de percevoir des revenus locatifs.
- La SCI d'attribution : elle répartit la propriété des biens entre les associés selon leurs parts dans la société. Ce modèle est souvent utilisé pour des programmes immobiliers.
- La SCI de jouissance à temps partagé : elle organise l'utilisation d'un bien entre plusieurs associés. Chacun l'occupe pendant une période définie selon les règles prévues dans les statuts.
- La SCI de construction-vente (SCCV) : elle permet de construire ou d'acquérir des biens immobiliers dans le but de les revendre.
Un enfant mineur peut très bien être associé. Son entrée dans la société requiert l'autorisation de ses représentants légaux. Pour certains actes engageant son patrimoine, l'autorisation du juge des tutelles peut être nécessaire.
Si vous réalisez vous-même la plupart des formalités, le prix pour créer une SCI familiale se situe entre 250 et 500 €. En revanche, si vous confiez la création de votre SCI à un professionnel, le coût dépasse facilement 1 000 €. Nous vous conseillons toutefois de passer par un notaire, avocat ou expert-comptable pour la rédaction des statuts. Cela représente un coût (500 à 2 000 €), mais votre projet est bien sécurisé.
Pourquoi créer une SCI familiale ?
Créer une SCI familiale permet d'acheter, de gérer et de transmettre un patrimoine immobilier entre membres d'une même famille :
- Conjoints mariés ou pacsés ;
- Enfants et petits-enfants ;
- Parents et grands-parents ;
- Frères et sœurs ;
- Oncles, tantes et cousins germains ;
- Beaux-enfants et beaux-parents (par alliance).
Cette structure facilite notamment la gestion des biens et évite de nombreuses difficultés liées à l'indivision. Contrairement à un achat en indivision, la SCI familiale fixe dès sa création des règles de fonctionnement. Les statuts définissent le rôle du gérant, les pouvoirs de chaque associé et les conditions de prise de décision.
Par exemple, lors de la vente d'un bien, les statuts peuvent prévoir une majorité des associés. En indivision, l'accord de tous les indivisaires reste souvent nécessaire, ce qui complique davantage les démarches.
Optimiser la transmission de son patrimoine
La SCI familiale constitue l'un des meilleurs outils pour préparer une succession. Elle permet de transmettre progressivement des parts sociales à ses enfants tout en conservant le contrôle de la société.
Chaque parent peut donner jusqu'à 100 000 € de parts à chacun de ses enfants tous les 15 ans, sans droits de donation.
Concrètement, les parents peuvent donner la nue-propriété des parts et conserver leur usufruit. Ils continuent ainsi à gérer les biens et à percevoir les loyers, tout en réduisant progressivement les droits de succession.
Au décès de l'usufruitier, les enfants récupèrent automatiquement la pleine propriété des parts, sans droits supplémentaires à payer sur cette transmission.
Exemple concret : Julie et Frédérique sont mariés et possèdent un appartement de 400 000 € via une SCI familiale. Les parts sont valorisées à 340 000 € (avec une décote de 15 %). Ils peuvent donner 100 000 € de parts à chacun de leurs 2 enfants sans droits de donation.
- Soit 200 000 € transmis sans droits de donation en une seule opération, renouvelable tous les 15 ans.
Éviter les blocages de l'indivision
En indivision, chaque héritier peut exiger le partage à tout moment, ce qui peut forcer une vente dans de mauvaises conditions. La SCI familiale évite ce risque : en effet, les décisions se prennent en assemblée générale selon les règles des statuts, et aucun associé ne peut imposer la dissolution unilatérale.
Le gérant prend les décisions courantes seul, sans unanimité requise. C'est une différence fondamentale avec l'indivision, où le blocage d'un seul indivisaire peut paralyser toute décision.
Peut-on créer une SCI familiale sans apport ?
Oui, une SCI familiale peut tout à fait acheter un bien immobilier sans apport personnel. Comme pour un achat classique, la banque étudie avant tout la solidité du projet, les revenus des associés et leur capacité de remboursement.
Lorsque la SCI finance un investissement locatif, les futurs loyers renforcent souvent le dossier. La banque peut alors accepter de financer une grande partie, voire la totalité, de l'opération.
Un apport personnel reste toutefois un atout. Il rassure la banque, réduit le montant à emprunter et facilite la négociation du taux, des frais de dossier ou des garanties.
Quels avantages et inconvénients à créer une SCI familiale ?
Créer une société civile immobilière familiale offre de nombreux avantages patrimoniaux. En contrepartie, elle impose une gestion plus rigoureuse qu'un achat immobilier en nom propre.
En voici les principaux avantages et inconvénients :
Avantages d'une SCI familiale
- Transmission du patrimoine facilitée ;
- Gestion simplifiée des biens immobiliers ;
- Sortie de l'indivision ;
- Donation progressive des parts sociales ;
- Grande liberté dans la rédaction des statuts ;
- Possibilité d'acheter plus cher et de gérer plusieurs biens.
Inconvénients d'une SCI familiale
- Responsabilité des associés à hauteur de leurs parts sociales ;
- Formalités de création et de gestion plus nombreuses ;
- Frais de constitution et de fonctionnement ;
- Comptabilité et obligations administratives ;
- Nécessité d'une bonne entente entre les associés.
Comment créer une SCI familiale ?
Le processus de création d'une SCI familiale est un peu différent. Il suppose plus de formalités administratives, mais aucune n'est particulièrement complexe. En quelques étapes, vous pouvez constituer votre société et lancer votre projet immobilier dans un cadre juridique sécurisé.
Soyez rigoureux dans votre projet. En effet, les modalités que vous choisissez peuvent avoir un impact même 20 ans après la vente du bien. Il faut donc être sûr de soi, surtout quand on emprunte à plusieurs.
Ouvrir votre société civile immobilière familiale
Voici les principales démarches à effectuer :
| Étapes | Formalités |
|---|---|
| 1. Réunir au moins deux associés | Les associés doivent appartenir à la même famille (parents, enfants, frères, sœurs, grands-parents, oncles, tantes). |
| 2. Rédiger les statuts | Les statuts fixent les règles de fonctionnement de la SCI : objet social, siège, répartition des parts, pouvoirs du gérant, modalités de vote. -> Ils peuvent être rédigés par acte sous seing privé ou par notaire (obligatoire si un bien immobilier est apporté à la création). |
| 3. Déposer le capital social | Aucun capital minimum n'est exigé. Les associés choisissent librement son montant et réalisent des apports en numéraire ou en nature. |
| 4. Publier un avis de création | La constitution de la SCI doit faire l'objet d'une annonce dans un journal d'annonces légales (JAL) habilité dans le département du siège social. -> Comptez environ 150 à 200 € |
| 5. Immatriculer la SCI | La demande s'effectue sur le Guichet unique des formalités des entreprises. Une fois immatriculée, la SCI obtient son numéro SIREN et peut commencer son activité. |
Recommandation
Même si la loi autorise la création d'une SCI sans notaire, son intervention reste vivement recommandée lorsque la société détient un patrimoine important ou lorsqu'elle poursuit un objectif de transmission familiale.
Choisir son prêt immobilier
Une SCI familiale peut emprunter pour financer l'achat d'un bien immobilier, au même titre qu'un particulier. Avant d'accorder un prêt, la banque analyse toutefois la situation financière de la société, les revenus des associés et la solidité du projet.
Deux solutions de financement existent :
- Le prêt souscrit par la SCI : la société emprunte directement auprès de la banque. Cette solution reste la plus courante, notamment pour financer un investissement locatif ou un patrimoine familial.
- Les prêts souscrits par les associés : chaque associé contracte un prêt à titre personnel puis apporte les fonds à la SCI, sous forme d'apport ou de compte courant d'associé.
Bon à savoir
La SCI familiale ne peut pas bénéficier des prêts aidés réservés aux particuliers, comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou le prêt d'accession sociale (PAS).
Estimez votre capacité d'emprunt
La banque applique les mêmes règles que pour un emprunt classique. Elle vérifie notamment les revenus des associés, leurs charges et leur taux d'endettement, qui ne doit pas dépasser 35 %.
Lorsque la SCI réalise un investissement locatif, les futurs loyers peuvent également renforcer le dossier. Ils permettent parfois d'augmenter le montant finançable, sous réserve de l'analyse de la banque.
Avant de déposer votre demande, utilisez notre simulateur de capacité d'emprunt. Vous connaîtrez rapidement le budget que votre SCI familiale peut consacrer à son projet immobilier.
Fournir de bonnes garanties à la banque
Comme pour tout crédit immobilier, la banque exige des garanties pour sécuriser le remboursement du prêt :
- une caution par un organisme spécialisé ;
- une hypothèque sur le bien financé ;
- une assurance emprunteur en SCI couvrant les associés.
Notre conseil
Avant de signer votre prêt, comparez plusieurs banques et plusieurs contrats d'assurance emprunteur. Les écarts de taux d'emprunt peuvent représenter plusieurs milliers d'euros sur la durée du crédit.
Quelle fiscalité choisir pour une SCI familiale ?
Par défaut, une SCI familiale relève de l'impôt sur le revenu (IR). Concrètement, la société ne paie pas directement d'impôt : chaque associé déclare sa part des revenus fonciers dans sa déclaration personnelle.
Il est également possible d'opter pour l'impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, la SCI devient elle-même imposable sur ses bénéfices. Ce choix peut être intéressant dans certains projets d'investissement, mais il entraîne des conséquences fiscales importantes, notamment lors de la revente du bien.
| Impôt sur le revenu (IR) | Impôt sur les sociétés (IS) |
|---|---|
| Régime appliqué par défaut | Option à choisir volontairement |
| Les associés déclarent les revenus fonciers | La SCI paie l'impôt sur ses bénéfices |
| Adapté à la gestion d'un patrimoine familial | Souvent privilégié pour développer un patrimoine locatif |
| Plus-value calculée selon le régime des particuliers | Plus-value calculée selon les règles des sociétés, souvent moins favorable à la revente |
Le choix entre l'IR et l'IS lors d'une création de SCI familiale dépend avant tout de votre projet. Si votre objectif consiste à transmettre un patrimoine familial, l'impôt sur le revenu reste généralement le régime le plus adapté. À l'inverse, une SCI qui souhaite réinvestir régulièrement ses bénéfices peut trouver un intérêt à l'impôt sur les sociétés.
FAQ - Créer une SCI familiale
Combien faut-il d'associés pour créer une SCI familiale ?
Au minimum 2 associés. En soi, il n'existe pas de maximum légal. Par contre, tous doivent être membres de la même famille (jusqu'au quatrième degré de parenté).
Combien une SCI familiale peut-elle emprunter ?
Tout dépend des revenus des associés, de leur taux d'endettement, leur apport personnel, la durée du crédit et, le cas échéant, les futurs revenus locatifs. Pour obtenir une première estimation, utilisez un simulateur de capacité d'emprunt.
Comment déclarer les revenus d'une SCI familiale ?
Chaque année, la SCI doit transmettre une déclaration fiscale adaptée à son régime d'imposition. Une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) déclare ses résultats via le formulaire n° 2065. Si elle relève de l'impôt sur le revenu (IR), elle utilise le formulaire n° 2072 et chaque associé déclare ensuite sa quote-part de revenus fonciers dans sa déclaration personnelle.