Les frais de dossier d’un prêt immobilier correspondent aux coûts administratifs facturés par la banque pour étudier et monter votre dossier. Ils varient généralement entre 0,3 % et 1,5 % du montant emprunté selon les établissements et peuvent être négociés dans certains cas. Explications.
À quoi correspondent les frais de dossier d’un prêt immobilier ?
Lorsque vous demandez un crédit immobilier, la banque facture des frais de dossier pour couvrir le travail administratif lié à l’étude et à la mise en place de votre financement. Ces frais rémunèrent le temps passé par les conseillers à :
- Analyser votre profil emprunteur ;
- Vérifier vos justificatifs (revenus, apport, dettes, relevés de compte) ;
- Rédiger l’offre de prêt si celle-ci est acceptée.
Les frais de dossier sont intégrés au TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui représente le coût total de votre prêt. Vous pouvez donc les comparer facilement d’un établissement à l’autre.
Les frais de dossier ne sont pas les seuls coûts à prévoir lors d’un emprunt immobilier. Vous devez aussi anticiper les :
- Frais de garantie (hypothèque, caution, privilège de prêteur de deniers) ;
- Frais de notaire, obligatoires pour tout achat ;
- Frais d’assurance emprunteur ;
- Frais d’expertise du bien immobilier le cas échéant (dépenses éventuelles).
Comment sont calculés les frais de dossier d’un prêt immobilier ?
Chaque banque fixe librement ses frais de dossier pour un prêt immobilier. Le calcul dépend à la fois du montant emprunté, du type de prêt et de la politique tarifaire de l’établissement.
Pour calculer vos frais de dossier, les organismes prêteurs appliquent :
- Un pourcentage du capital emprunté : généralement compris entre 0,3 % et 1,5 % ;
- Ou un montant forfaitaire : souvent situé entre 500 € et 1 500 €.
💡 Certaines banques imposent un minimum de frais de dossier et d'autres plafonnent les tarifs pour ne pas pénaliser les gros emprunteurs. Par exemple, la Banque populaire Grand Ouest fixe un minimum de frais de dossier de 150 €, la Société Générale et le Crédit Agricole prévoient un plafond respectif de 1 000 € et 2 500 €.
Il existe des prêts immobiliers avec des règles spécifiques pour les frais de dossier
- Prêts à taux zéro (PTZ) et prêts épargne-logement : pas de frais de dossier
- Prêts d’accession sociale (PAS) : frais de dossier plafonnés à 500 € ;
- Prêts locatifs sociaux (PLS) : frais de dossier limités à 700 €.
Prêt immobilier : quand et comment payer les frais de dossier ?
Les frais de dossier d’un prêt immobilier sont toujours à la charge de l’emprunteur. Ils rémunèrent le prêteur pour l’étude et la mise en place du financement. Vous pouvez les payer :
- Au comptant, grâce à votre apport personnel ;
- En les intégrant à votre crédit immobilier.
En général, ces frais sont prélevés une seule fois :
- Au moment de la mise en place du prêt : c’est-à-dire après acceptation de l’offre et juste avant le déblocage des fonds ;
- Au paiement de la première mensualité : si la banque les intègre à votre tableau d'amortissement ;
- Déduits directement de votre capital emprunté.
Les frais de dossier ne sont jamais exigibles avant la signature de l’offre de prêt. Si vous refusez la proposition de la banque ou que la vente n’aboutit pas, aucun paiement ne peut vous être réclamé.
En soi, les frais de dossier ne sont pas considérés comme des intérêts : ils constituent une charge fixe ou proportionnelle au montant emprunté. Mais si vous choisissez de les inclure dans votre financement, ils génèrent, eux aussi, des intérêts, ce qui augmente légèrement le coût total du crédit.
💬 Le conseil Réassurez-moi : si votre budget le permet, réglez vos frais de dossier séparément plutôt que de les financer via le prêt. Cela vous évite de payer des intérêts supplémentaires sur cette somme.
Peut-on négocier les frais de dossier d'un prêt immobilier ?
Oui, les frais de dossier d’un prêt immobilier se négocient. Même s’ils représentent une faible part du coût total de votre crédit, leur réduction ou leur suppression peut vous faire économiser plusieurs centaines d’euros. Les banques disposent d’une grande marge de manœuvre sur ces frais, surtout dans un contexte de forte concurrence entre établissements.
👉 Voici nos conseils pour réduire les frais de dossier de votre prêt immobilier.
Soignez votre profil emprunteur
Plus votre dossier est rassurant, plus la négociation sera simple. Les banques sont prêtes à faire des efforts pour attirer ou conserver les bons profils :
- Revenus stables et réguliers (CDI, fonction publique, profession libérale) ;
- Apport personnel important (au moins 15 % à 20 % du prix du bien) ;
- Gestion de compte exemplaire et faible taux d’endettement.
Prenez le temps de bien préparer votre dossier pour votre demande de crédit immobilier et de réunir tous les documents nécessaires. Cela réduit le temps de traitement pour la banque, ce qui justifie plus facilement une remise sur les frais de dossier.
Comparez les offres pour faire jouer la concurrence
Chaque établissement applique sa propre politique tarifaire. Avant de signer, comparez les frais pratiqués par plusieurs banques ou demandez des offres écrites pour appuyer votre argumentation. Si un autre prêteur propose un taux ou des frais de dossier plus avantageux, votre conseiller sera souvent prêt à aligner son offre pour ne pas perdre votre dossier.
💬 Le conseil Réassurez-moi : présentez à votre banquier une offre concurrente chiffrée. C’est la preuve la plus efficace pour obtenir une réduction immédiate.
Profitez d’un geste commercial ou d’offres promotionnelles
Les banques lancent régulièrement des campagnes promotionnelles (rentrée, printemps de l’immobilier, salons du logement) où les frais de dossier sont réduits ou offerts.
🎁 Vous êtes un client fidèle ou vous souscrivez plusieurs produits dans le même établissement (compte courant, assurance habitation, épargne) ? N’hésitez pas à demander un geste commercial ou un remboursement total des frais de dossier.
Faites appel à un courtier en prêt immobilier
Pourquoi passer par un courtier peut réduire vos frais de dossier ? Il négocie directement auprès de ses partenaires bancaires et peut vous obtenir des conditions préférentielles, aussi bien sur les taux de crédit que sur les frais annexes.
La plupart du temps, lorsque vous passez par un courtier, la banque ne facture pas de frais de dossier, car le professionnel s’occupe déjà du montage et de la présentation du dossier. En contrepartie, vous réglez des frais de courtage.
Sachez que ces frais ne sont dus qu’à la signature du prêt ! Malgré ce coût supplémentaire, le recours à un courtier reste généralement plus avantageux : il vous aide à obtenir un taux d’intérêt plus bas, à négocier l’assurance emprunteur et à réduire le coût global du crédit.
FAQ : Vos questions sur les frais de dossier en prêt immobilier
Les frais de dossier d’un prêt immobilier sont-ils obligatoires ?
Non. Les banques peuvent les facturer ou non, selon leur politique interne. Certains établissements les offrent pour attirer de nouveaux clients ou lors d’opérations spéciales. En revanche, les prêts réglementés comme le PTZ ou le prêt épargne-logement ne peuvent pas comporter de frais de dossier.
Comment payer moins cher les frais de dossier de prêt immobilier ?
En moyenne, les banques exigent entre 400 € et 1000 € de frais de dossier, requis au moment de la signature de l'offre de prêt. Pour payer moins cher, voire pas du tout, vous pouvez faire appel à un courtier. Certains ne se rémunèrent qu'auprès des banques et sont sans frais pour le client. C'est le meilleur moyen de faire des économies !
Quand doit-on payer les frais de dossier d’un crédit immobilier ?
Vous les payez uniquement après avoir accepté l’offre de prêt. Ils sont généralement prélevés au moment du déblocage des fonds ou avec la première mensualité. Tant que le contrat n’est pas signé, la banque ne peut rien exiger.
Les frais de dossier sont-ils les mêmes pour un rachat de crédit immobilier ?
Non, pas forcément. Lors d’un rachat ou d’une renégociation de crédit immobilier, la banque applique en général de nouveaux frais de dossier, souvent inférieurs à ceux d’un premier emprunt. Ils couvrent à nouveau l’analyse du dossier, la vérification des garanties et la mise en place du nouveau contrat.