Logement insalubre, quels recours ?

Mis à jour le 29 juillet 2020 par Antoine Fruchard 

Moisissures, poussières d’amiante, escaliers instables, superficie extrêmement réduite… si vous constatez un ou plusieurs de ces aspects, votre logement est peut-être insalubre. Vivre dans un tel logement peut mettre en danger votre santé et votre sécurité. Heureusement, vous n’avez pas à affronter cette situation seule, des recours sont possibles. Quels sont les critères d’insalubrité d’un logement ? Qui contacter ? Comment déclarer un appartement ou une maison insalubre ? Que risque votre propriétaire ? Tour d’horizon.

Qu’est-ce qu’un logement insalubre ?

Quelle définition la loi donne-t-elle du logement insalubre ? Un logement est considéré comme insalubre « si son état ou ses conditions d’occupation le rendent dangereux pour la santé de ses occupants ou du voisinage ». On peut dire que l’insalubrité d’un lieu résulte d’un désordre grave ou d’un cumul de désordres.

Pour qu’un appartement ou une maison soit déclaré insalubre, il faut vérifier les critères suivants :

  • L’éclairement naturel des pièces principales,
  • Les structures du logement, c’est-à-dire l’organisation intérieure, les dimensions des pièces, la protection phonique, l’isolation thermique, ou encore l’état des surfaces,
  • Les risques spécifiques, tels que les installations de combustion et toxiques présents (peintures au plomb, amiante, risques de chutes de personnes),
  • L’humidité et l’aération des pièces des équipements, en vérifiant l’alimentation en eau potable, l’évacuation des eaux usées, l’électricité, le gaz, le chauffage, etc.
  • L’usage et l’entretien des lieux (propreté courante, mode d’occupation, sur-occupation).

La notion d’insalubrité ne doit pas être confondue avec celle de décence. Un logement non décent a d’autres critères que le logement insalubre. Les vérifications relatives à la décence d’une habitation vont porter sur les dimensions des pièces, le niveau d’équipement et l’état général du logement (gros oeuvre, ventilation, etc.).

Comment déclarer un logement insalubre ?

Pour déclarer un logement insalubre, plusieurs étapes sont nécessaires. Vous ne pouvez pas vous même déclarer officiellement l’insalubrité de votre logement ! En effet, l’intervention du service communal d’hygiène et de santé (SCHS) ou des agents d’une agence régionale de santé (ARS) est obligatoire. Ils sont envoyés suite à votre signalement à votre mairie. Ces agents sont appelés pour visiter le logement, et réaliser un rapport. Ce dernier sera envoyé au Conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques (Coderst).

Vous serez informé par courrier du préfet du traitement de votre situation lors d’une réunion avec le Coderst. Cette lettre doit vous être parvenue au moins 30 jours avant la réunion pour que vous puissiez communiquer vos observations. Si vous êtes propriétaire et que l’insalubrité concerne un logement que vous louez, vous devez informer vos locataires sous 30 jours également, par courrier avec avis de réception.

Le Conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques va évaluer la réalité de l’insalubrité, les causes de celle-ci et les solutions pouvant être apportées.

L’issue de cette réunion est la prononciation d’un arrêté d’insalubrité remédiable ou irrémédiable :

  • L’arrêté remédiable est prononcé lorsqu’une solution peut être trouvée pour rendre le logement salubre. Dans ce cas, le propriétaire est dans l’obligation d’effectuer des travaux, au risque de devoir payer 1 000 € d’indemnité par jour de retard. Une interdiction temporaire d’habiter les lieux peut accompagner cet arrêté. Lorsque les travaux ont été réalisés dans le délai fixé, le préfet prononce la mainlevée de l’arrêté d’insalubrité. Si le propriétaire ne fait rien, il risque une mise en demeure, puis la poursuite pénale.
  • L’arrêté irrémédiable est prononcé lorsque l’insalubrité ne peut être solutionnée, ou lorsque les travaux à réaliser seraient plus coûteux que la reconstruction du logement. Le préfet prononce alors l’interdiction immédiate d’habiter les lieux, et peut décider de réaliser des travaux urgents, faire évacuer tous les occupants ou faire démolir l’immeuble.

Logement insalubre : qui contacter ?

Si vous constatez que l’appartement que vous louez ne répond pas aux règles de salubrité, il convient dans un premier temps de contacter votre propriétaire. Vous pourrez ainsi lui demander une mise aux normes, à l’amiable.

Dans un second temps, si votre propriétaire ne réagit pas, vous devez contacter la mairie de votre commune pour signaler l’insalubrité de votre logement (signalement) et l’informer de votre litige avec le propriétaire. La mairie engagera alors la procédure pour logement insalubre.

Un immeuble peut aussi être déclaré insalubre. Les parties communes peuvent être prises en compte ou non dans l’évaluation des lieux. Toute personne ayant connaissance de l’insalubrité d’un immeuble se doit d’en informer le maire de la commune, que ce soit par courrier, par rdv ou par téléphone.

Se couvrir des différents sinistres pouvant survenir au sein d’un logement est essentiel. L’assurance habitation est d’ailleurs obligatoire pour les locataires. Pour trouver un contrat MRH adapté à vos besoins et à votre budget, nous vous conseillons d’étudier les différentes possibilités qui s’offrent à vous.
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Modèle de lettre au propriétaire pour logement insalubre

L’appartement que vous louez semble répondre à certains critères d’insalubrité ? Dans ce cas, il convient d’informer votre propriétaire des conditions dans lesquelles vous vivez. Il n’est sûrement pas au courant des problèmes que vous rencontrez au quotidien ! Il est préférable de communiquer sur le logement insalubre, et de demander à votre propriétaire d’agir, à l’amiable, avant tout signalement aux autorités sanitaires.

Vous trouverez ci-dessous notre modèle de lettre de constat d’un logement insalubre à son propriétaire. De préférence, envoyez-lui par courrier recommandé avec accusé de réception : ainsi, si votre propriétaire est de mauvaise foi, vous aurez une preuve de votre tentative de prise de contact. Vous pouvez accompagner cette lettre de photos, témoignages, etc.

Locataire, quels recours en cas de logement insalubre ?

Si vous avez informé votre propriétaire de l’insalubrité de votre location et qu’il ne réagit pas, vous pouvez en informer votre mairie ou prendre contact avec le Service Communal d’Hygiène et de Santé (SCHS). Ils se chargeront de lancer la procédure (constat, réunion Caderst…).

Si le logement que vous louez est insalubre, des mesures seront aussi prises du côté de la CAF. En effet, si l’allocation à laquelle vous avez droit est directement versée à votre propriétaire, la CAF interrompra le versement.

Votre propriétaire doit vous proposer des solutions de relogement, que ce soit temporaire ou définitif. En parallèle, il devra vous verser une indemnité équivalente à 3 mois de loyer.

Le loyer d’un logement insalubre cesse d’être dû au 1er jour du mois qui suit l’arrêté d’insalubrité.

Que risque le propriétaire d’un logement insalubre ?

Les risques qu’encoure le propriétaire d’un logement insalubre dépendent du type d’arrêté prononcé par le préfet suite à la réunion avec le Caderst :

  • Si l’arrêté prononce l’insalubrité remédiable : le propriétaire doit effectuer les travaux nécessaires dans un délai déterminé, au risque de devoir payer 1 000 € d’indemnité par jour de retard. Si le propriétaire ne réagit pas, il pourra se voir mettre en demeure de réaliser les travaux sous 1 mois. Le préfet ou le maire peuvent ordonner les travaux, à la charge du propriétaire et avec des intérêts. Par ailleurs, le propriétaire doit proposer une solution pour reloger ses locataires le temps des travaux, à ses frais.
  • Si l’arrêté prononce l’insalubrité irrémédiable : le propriétaire doit proposer des solutions de relogement à ses locataires, et lui verser une indemnité équivalent à 3 mois de loyer. Une interdiction définitive d’occuper les lieux peut être prononcée.

Des sanctions plus graves peuvent être appliquées au propriétaire qui ne coopère pas. En effet, des poursuites pénales peuvent être engagées contre lui. Il risque une amende, de 50 000 € à 100 000 €, et jusqu’à 3 ans de prison. Des peines complémentaires peuvent être prononcées selon la gravité de la situation : le propriétaire peut aussi se voir interdire d’exercer une activité professionnelle en rapport avec les faits commis pendant 5 ans, d’acheter un bien immobilier à usage d’habitation autre que pour lui-même (5 ans maxi), et de se voir confisquer l’immeuble ou le bien concerné.

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