Des litiges locatifs (entre propriétaire et locataire) peuvent naître pour de nombreuses raisons : non restitution de la caution, non paiement des loyers, travaux non réalisés… Des solutions existent, d’abord amiables puis devant les tribunaux. L’assurance habitation peut également, sous réserve de jouir d’une garantie spécifique, être d’une grande aide. Nous allons vous expliquer quel est le rôle du contrat habitation en cas de conflit locatif. Quelles garanties faut-il avoir ? Comment choisir sa couverture ?
À qui s’adresser en priorité en cas de litige entre propriétaire et locataire ?
Saisir la Commission départementale de conciliation (CDC)
En cas de conflit entre le locataire et le propriétaire, le 1er objectif est de rechercher une solution amiable, qui s’avère plus rapide et beaucoup moins couteuse qu’une procédure judiciaire. Dans un 1er temps, à défaut de conciliation (orale ou via courrier recommandé), locataire et propriétaire pourront saisir la Commission départementale de conciliation (CDC), qui est compétente dans de nombreux domaines liés au contrat de bail, et notamment en matière :
- de montant du loyer ;
- d’état des lieux ;
- de dépôt de garantie (caution) ;
- de résiliation du bail.
Le rôle de la CDC est de tout mettre en œuvre pour aboutir à une solution amiable entre les 2 parties, via un accord écrit posant les engagements des locataire et propriétaire. Cela leur évite ainsi d’entamer une procédure judiciaire. En termes de procédure, les 2 parties seront convoqués à une séance de confrontation. Si un accord est trouvé, la saisine d’un juge ne sera plus possible, sauf si l’une des parties ne respecte pas ses engagements.
À défaut de conciliation, la commission rendra un avis (non contraignant) dans les 2 mois, qui pourra être utilisé par le juge en cas d’action en justice.
Si le litige porte sur le montant du loyer (sur-évalué, sous-évalué, plafonnement…), la saisine de la Commission départementale de conciliation est obligatoire avant toute action en justice.
Comment saisir la CDC ?
La saisine de la Commission départementale de conciliation est gratuite. Elle se fait par lettre recommandée avec accusé de réception auprès de la CDC du département du logement (préfecture du département). Propriétaire et locataire peuvent la saisir. À l’appui de votre demande, vous devrez joindre tous les documents que vous jugez utiles : copie du contrat de bail, échange de courriers, position respective des parties…
Les délais de saisine de la commission dépendent de la nature du litige. Ils ne seront pas les mêmes pour un défaut de paiement des loyers que pour une non-restitution du dépôt de garantie. Bailleur et locataire pourront également saisir, là encore gratuitement, un conciliateur de justice, c’est-à-dire un juriste bénévole qui s’efforcera lui aussi d’aboutir à une solution amiable.
Quel est le rôle de l’assurance habitation en cas de litige locatif ?
Même s’il n’y est pas obligé légalement, le propriétaire bailleur jouit en général d’une assurance "propriétaire non occupant". Voire d’une assurance "pour le compte de qui il appartiendra" s’il met son bien en location. De son côté, le locataire doit, depuis la loi de 1989, être a minima couvert en Responsabilité Civile / risques locatifs.
Ainsi, les 2 parties d'un éventuel litige locatif peuvent bénéficier, du fait de leur contrat respectif, d’une garantie d'assurance habitation protection juridique (ou PJ). Celle-ci est parfois intégrée d’office dans le contrat d’assurance habitation, mais elle fait le plus souvent l’objet d’une option. La protection juridique vous permet, en cas de conflit avec votre propriétaire / locataire, de bénéficier de garanties d’assistance ainsi que d’une prise en charge de vos frais de procédure si l’affaire est portée en justice. Elle vous confère ainsi :
- l’accès à une équipe de juristes / d’experts dédiés de l’assureur, vous prodiguant conseils et informations quant à vos droits et démarches (en ligne, par téléphone ou sur rdv) ;
- la mise à disposition d’un médiateur, destiné à rechercher une solution amiable ;
- une prise en charge de vos frais de procédure (limitée en termes de montant) : honoraires d’avocat, frais de procès, frais annexes).
Dans le cadre d’un contrat multirisque habitation (MRH), les soucis entre locataire et propriétaire seront souvent couverts par cette garantie, à l’instar des éventuels problèmes avec vos voisins.
Si vous jouissez d’une protection juridique autonome (contrat souscrit indépendamment de votre MRH), vous pourrez également profiter des mêmes garanties si le litige entre dans le champ d’application de votre contrat.
Comment choisir son assurance habitation avec garantie protection juridique ?
La meilleure assurance habitation sera celle qui vous conférera le meilleur niveau de garanties au meilleur prix. L’objectif sera donc de dénicher l’offre la plus compétitive sur le plan pécuniaire pour le niveau de couverture que vous attendez.
N’hésitez pas à solliciter de nombreux devis auprès de banques, d’assureurs, d’organismes de mutuelle, de courtiers…
Afin de ne pas avoir à étudier tous les devis, Réassurez-moi, courtier d'assurance habitation indépendant, a développé pour vous son comparateur d’assurances en ligne. Il est sans engagement, anonyme et surtout 100 % gratuit. Pour que notre outil puisse sonder pour vous un vaste éventail de polices d’assurance habitation du marché, vous n’aurez qu’un formulaire à remplir, afin de nous préciser votre profil, vos attentes et les caractéristiques du bien à couvrir. Vous accéderez ainsi à une sélection de devis MRH personnalisés et calibrés au vu de vos besoins. Vous pourrez adhérer au meilleur contrat directement via notre site !
Notre comparateur de contrats habitation analyse les offres sur la base de critères purement objectifs. N’étant lié à aucun assureur, Réassurez-moi n’a pas vocation à mettre en avant une proposition plutôt qu’une autre.
Quels sont les recours du locataire en cas de litige avec son propriétaire ?
Un locataire peut entrer en conflit avec le propriétaire de son logement ou son représentant et ce, pour de multiples raisons comme par exemple : trouble de jouissance, restitution du dépôt de garantie, montant de la révision annuelle du loyer, conformité du logement, état des lieux, dégâts des eaux, refus de payer l'installation du détecteur de fumée...
- La 1ère étape est de rechercher une solution amiable oralement. À défaut d’accord, le locataire pourra adresser au bailleur un courrier avec accusé de réception précisant les faits, accompagné des documents utiles à l’appui de sa démarche. Cet acte arguera du fait qu’il a effectivement recherché une solution non contentieuse.
- Ensuite, le preneur (locataire) pourra se tourner vers la Commission départementale de conciliation (CDC) ou un conciliateur de justice géographiquement compétent.
- Enfin, à défaut de solution amiable, il pourra saisir le tribunal du lieu de localisation de l’immeuble.
Dans le cas où plusieurs locataires ont un litige avec un même propriétaire, ils peuvent donner « mandat d’agir » en justice à une association compétente. Le bailleur sera alors assigné par le regroupement de locataires ou l’association qui les représentera.
Quels sont les recours du propriétaire en cas de litige avec son locataire ?
Si vous êtes propriétaire bailleur, sachez que de nombreux litiges peuvent naître avec votre locataire : non paiement des loyers, dégradations causées au logement, sous-location illégale…
- Vous pourrez de la même façon que le locataire, commencer par une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, par exemple s’il ne paye pas ses charges.
- Ensuite, vous aurez la possibilité de saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) ou un conciliateur de justice. Pour rappel, cette étape sera obligatoire avant de vous tourner vers le juge si le litige porte sur les loyers.
- Au-delà, la saisine du tribunal sera votre dernier recours. Ces règles émanent des lois de 1989 et de 2014
Vous aurez un délai de 3 ans, à compter du non-paiement des loyers / des charges, pour entamer une procédure visant à les récupérer. Le juge pourra, le cas échéant, lancer une procédure d'expulsion. La préfecture sera alors mise au courant et un huissier interviendra pour contraindre le locataire à quitter les lieux (« commandement de quitter les lieux »). Ce dernier aura deux mois pour s’exécuter, hors trêve hivernale.
Quels sont les principaux cas de litige propriétaire - locataire ?
Le litige locatif portant sur la restitution de la caution
Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d’un mois à compter de la remise des clés, aux termes de la loi du 6 juillet 1989. En cas de retard, une majoration est prévue : 10 % du loyer par mois. Si le dialogue est impossible entre le bailleur et le preneur, celui-ci devra envoyer une lettre recommandée avec AR précisant les faits au propriétaire avec mise en demeure de restitution. Toujours à défaut de remise de la caution, il pourra agir auprès de la CDC puis du tribunal. Le délai pour agir est de 3 ans.
Le litige locataire-propriétaire portant sur des travaux
Le propriétaire a l’obligation de fournir un logement décent au locataire. Ce dernier peut d’abord l’informer oralement que certains éléments ne sont pas conformes aux critères de décence ou que le logement soit considéré comme insalubre. Voici quelques-uns de ces derniers :
- aucun risque pour la sécurité physique du locataire ;
- pas d'infestation ;
- équipement suffisant pour un usage d'habitation ;
- performance énergétique minimale ;
- surface habitable minimale.
S'ils ne sont pas respectés, le preneur est en droit de demander des travaux. Si le bailleur ne s’exécute pas, le locataire pourra le mettre en demeure de les réaliser, toujours par courrier avec AR : il s’agira d’une « mise en demeure de conformité ». Toujours sans réponse, le locataire pourra se tourner vers la CDC ou en cas d’urgence vers le greffe du tribunal, et ce notamment si sa sécurité n’est pas assurée dans le logement. La procédure sera ici simplifiée.
En tant que locataire, ne vous risquez pas à faire les travaux vous-même en espérant un remboursement. Vous n'avez pas non plus le droit de suspendre le paiement du loyer pour ce motif !
Le litige locatif portant sur le montant du loyer
En cas de non paiement du loyer / des charges, le propriétaire peut, par lettre recommandée avec AR, mettre le preneur en demeure de s’exécuter (ou ses garants). À défaut de régularisation, il pourra saisir la CDC ou un conciliateur de justice et intenter une action judiciaire en demandant une injection de payer au greffe du tribunal. En cas de loyers impayés, le propriétaire a 3 ans pour agir.
Quelle est la procédure judiciaire en cas de litige locatif ?
Les litiges locataire - propriétaire sont du ressort du tribunal d’instance
En matière de litige entre propriétaire et locataire, c’est le tribunal d’instance qui est compétent. La juridiction à saisir sera tout simplement celle du lieu de localisation du logement.
Quelle est la procédure devant le juge ?
Plusieurs types de procédure existent auprès du tribunal d’instance (TI).
- Tout d'abord, à l'initiative de l'une des parties, une conciliation préalable peut être recherchée en priorité, via le dépôt d’un formulaire au greffe (si l’affaire porte sur moins de 4 000 €). Propriétaire et preneur seront convoqués quelques semaines plus tard.
- Dans les autres cas, il s'agira d'une assignation (procédure classique ou simplifiée). Celle-ci devra être remise par huissier au moins 15 jours avant l’audience à la partie adverse.
Précisions enfin que la procédure d’« injonction de faire » (des travaux par exemple) ou « de payer » est possible devant le greffe du TI. En cas d’urgence, une assignation en référé est possible : le juge rendra alors une décision plus rapide, mais qui ne restera que provisoire.
Faut-il prendre un avocat en cas de litige locatif ?
Devant le tribunal d’instance (TI), locataire et propriétaire n’ont pas d’obligation de se faire représenter par un avocat. Toutefois, et notamment pour la rédaction de l’assignation, le recours à un professionnel est vivement conseillé, d’autant que, si vous jouissez d’une garantie protection juridique du fait de votre contrat assurance habitation, ses honoraires pourront être (jusqu’à un certain niveau) pris en charge.
Bonjour, propriétaire d’une maison louée avec poêle a bois ( clause dans le contrat de bail pour certicat de ramonage a ses frais que je n ai toujours pas seule une facture suspicieuse je lui ai donc demandé de refaire par une entreprise agréée). Le locataire a son entrée a posé un sol stratifié qui a occulté une fuite en aout 2025. Les delais de prise en charge des assurances et un rdv de contre expertise en décembre ont diagnostiqué une fuite que j ai fait réparée aussi vite que possible. Dans le rapport les experts ont suspecté d’autre fuites avec demande de recherche de fuite car degats importants avec présence d’humidité. Les photos du rapport d’expertise m’ont montré que mon poêle a bois avait disparu. Je lui ai donc demandé où il etait qu’il n’avait pas le droit de faire des travaux sans mon accord écrit. De là, je lui ai demandé de le faire remettre en place par une entreprise agréée à ses frais avec certificat de conformité à me fournir par le biais d une mise en demeure qu’il contesté il cherche à dicter sa loi en voulant m’imposer des choses que je ne tolère pas. Il s’engageait a faire remettre le poêle semaine dernière ( écrits dans les echanges) chose non faite. J’ai donc pris la résolution de contacter l’entreprise agréée qui avait posé le poêle afin qu il le remette en place en toute conformité et cela à ses frais.. Monsieur refuse que je diligente cette entreprise en me disant qu’il prendrait une connaissance à lui. Je lui ai répondu qu’il en etait hors de question que la repose se ferait dans la conformité par une entreprise agréée et non ses connaissances. Au vu de ces difficultés et du fait que le locataire n’entend rien et cherche a tout pris a avoir le dernier mot je veux rompre le contrat de bail car j’ai l’impression d’être le locataire et non le propriétaire alors que je vais tout pour lui donner un droit de jouissance correct.
La maison de 100m2 a une ossature bois avec comme chauffage le poêle a bois et 3 radiateurs d’appoint. La maison a je pense manqué de chauffage et je ne sais pas où est mon poêle malgré mes multiples demandes qu’il laisse sans réponse dans le suspens.
J’ai vraiment besoin de vos conseils car aucune conciliation n est possible.. Je n’ai plus confiance en cette personne depuis cette découverte qu’il a bien omis de demander mon accord et de facture suspicieuse faite par une de ses connaissances qui n est pas habilité a faire de ramonage d’ou mon refus catégorique que la repose du poêle soit faite par une de ses connaissances non agréée.
Au vu de la dangerosité que cela pourrait avoir si cela est mal fait je pense être f1ns mon droit de propriétaire d’exiger que la pose soit refaite par l’entreprise qui l’a posé initialement!! à ses frais comme stipulé dans nos divers échanges sachant qu’il n a pas respecté la clause du contrat de bail stipulant qu’aucun travaux ne doit être effectué sans mon accord préalable, mais aussi dans les droits et devoirs du locataire.
Aidez moi svp, je vous en remercie par avance.
Bonjour,
Je comprends que vous traversez une situation complexe. Voici quelques points à considérer :
– Le locataire ne peut pas transformer les locaux loués sans l’accord écrit du propriétaire. À défaut, vous pouvez exiger la remise en état à ses frais lors de son départ, voire retenir une partie du dépôt de garantie.
-Le locataire ne peut pas effectuer de transformations majeures, comme le retrait d’un poêle, sans votre consentement écrit. Vous êtes en droit d’exiger la remise en place du poêle par une entreprise agréée, aux frais du locataire.
– En cas de manquements graves du locataire à ses obligations, vous pouvez envisager une résiliation judiciaire du bail. Cela nécessite de saisir le juge pour faire constater la résiliation.
Je vous recommande de consulter un professionnel du droit pour vous accompagner dans ces démarches.
Bon courage dans vos démarches.
Bonjour,
Ma locataire vient de partir. En faisant l’état des lieux avec elle, je m’aperçois qu’elle m’a cassé une chaise, perdu des couverts et également mis de la pâte à fixer sur un mur en crépis qu’il est impossible de retirer. Je souhaite garder environ une centaine d’euros afin de pouvoir racheter et refaire plus tard un coup de peinture, sauf que celle-ci souhaite récupérer en intégralité la caution
Que dois je faire ?
Bonjour,
Lors de l’état des lieux de sortie, vous avez constaté des dégradations imputables à votre locataire, telles qu’une chaise cassée, des couverts manquants et des traces de pâte à fixer sur un mur en crépi. Vous envisagez de retenir une partie du dépôt de garantie pour couvrir ces frais, tandis que votre locataire souhaite récupérer l’intégralité de cette somme.
Voici les étapes à suivre :
– Évaluation des dégradations : Identifiez précisément les dommages et estimez le coût des réparations nécessaires.
– Justification des retenues : Fournissez à votre locataire des justificatifs détaillant les sommes retenues, tels que des devis ou factures de réparation.
– Prise en compte de la vétusté : Tenez compte de l’usure normale des équipements. Par exemple, si la peinture a été refaite il y a 5 ans avec une durée de vie estimée à 10 ans, et que le mur présente des traces, le locataire pourrait être redevable de 50 % du coût de remise en état.
– Restitution du solde : Après déduction des montants justifiés, restituez le solde du dépôt de garantie à votre locataire dans un délai maximal de deux mois suivant la remise des clés.
En cas de désaccord persistant, envisagez de saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) pour tenter de trouver une solution amiable.
Bon courage dans vos démarches.
Bonjour,
je suis proprétaire d’un T2 que je loue en meublé. Souhaitant vendre mon bien, J’ai donné congé à ma locataire de façon tout à fait réglementaire et même 6 mois avant le terme de son bail (31 décembre) afin qu’elle puisse sereinement rechercher un autre logement (le délai de préavis pour un meublé n’étant que de trois mois).
Comme elle ne m’a pas payé le loyer de novembre, je lui ai fait une relance par mail le 26 novembre.
En retour, elle m’a envoyé un mail me signalant que le frigo, le micro ondes et la machine à laver sont défectueux et me demande de les remplacer (à un mois donc de son départ !). Elle prétend également qu’il y a des infiltrations d’eau par les fenêtres. Rien de tel lors du DDT et DPE -étiquette C- du 13 nov. Le jour des diagnostics, le cabinet de contrôle avait pris rendez-vous avec elle et comme j’étais présente car le technicien avait besoin de plusieurs documents , elle a également prétendu dans son mail que j’étais entrée dans le logement sans son accord .
Je suis un peu désemparée ….Pouvez-vous me conseiller ?
Bien cordialement
Bonjour,
Voici quelques éléments pour vous aider à y voir plus clair :
Concernant les loyers impayés :
– Le non-paiement du loyer constitue un manquement grave aux obligations du locataire. Vous pouvez adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, rappelant l’obligation de paiement et fixant un délai pour régulariser la situation.
À propos des équipements défectueux :
– En tant que propriétaire, vous êtes tenu de fournir des équipements en bon état de fonctionnement. Si le réfrigérateur, le micro-ondes et la machine à laver sont mentionnés dans le bail et qu’ils sont défectueux en raison de l’usure normale, il vous incombe de les réparer ou de les remplacer.
– Toutefois, si la panne résulte d’une mauvaise utilisation ou d’un manque d’entretien de la part de la locataire, les frais peuvent lui être imputés.
– Il est recommandé de faire appel à un professionnel pour déterminer l’origine des pannes.
Concernant les infiltrations d’eau :
– Si des infiltrations par les fenêtres sont constatées, il est de votre responsabilité de les réparer, sauf si elles résultent d’un usage inapproprié du locataire.
Accusation d’entrée sans autorisation :
– Il est essentiel de respecter la vie privée du locataire. Toute visite du logement doit être précédée d’un préavis et obtenir l’accord du locataire, sauf en cas d’urgence manifeste.
Démarches recommandées :
1. Communication écrite : Envoyez une lettre recommandée détaillant les points soulevés, en demandant des explications et en proposant des solutions.
2. Expertise professionnelle : Faites intervenir un professionnel pour évaluer les équipements défectueux et les infiltrations.
3. Recours à la conciliation : Si le dialogue est difficile, envisagez de saisir la Commission départementale de conciliation pour tenter de résoudre le litige à l’amiable.
Je vous souhaite de trouver une issue favorable à cette situation.
Bonjour je viens de quitter mon logement nous avons fait l’état des lieux de sortie tout est ok et là je reçois un devis de la part du propriétaire qu’il faut changer la fenêtre je précise que la fenêtre se ferme et s’ouvre sans aucun soucis et ni briser ou fissuré juste la cornière en bas laisse un petit trait d’air passer il faut peut être juste ajuster les boulons de la fenêtre… mais il me demande de changer tout le cadre de nouvelle fenêtre ? Que faire ?
Bonjour,
Merci pour votre message. Si l’état des lieux de sortie a été validé sans mentionner de problème concernant la fenêtre, le propriétaire ne peut pas, en principe, vous imputer des réparations ultérieures. Selon l’article 1731 du Code civil, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire. Ainsi, si l’état des lieux de sortie ne signale pas de dégradations, vous n’êtes pas tenu de financer des travaux non mentionnés.
Je vous suggère de :
– Contacter votre propriétaire pour discuter de cette situation et comprendre ses motivations.
– Consulter la commission départementale de conciliation en cas de désaccord persistant. Cette instance gratuite aide à résoudre les litiges entre locataires et propriétaires.
Bon courage dans vos démarches.
J ai fait mon état des lieux le 12 février 2024 j ai reçu il y a peu le retour de mon propriétaire pour ma caution qu il ma rendu mais ma pas pas régler le reste du mois en cours il a mis jusqu’à 28 février alors que je lui est rendu les clef et tout le 12 et pour baisser encore plus le prix ma facturer une facture d électricité pas justifié ainsi que du ménage et divers chose
Bonjour,
Merci pour votre message. Si vous avez rendu les clés et effectué l’état des lieux le 12 février 2024, le bail prend fin à cette date. Le propriétaire ne peut donc pas vous réclamer de loyer jusqu’au 28 février.
Concernant les retenues sur la caution, comme la facture d’électricité, le ménage ou d’autres frais, le propriétaire doit être en mesure de vous fournir des justificatifs précis et datés. Sans cela, ces retenues peuvent être considérées comme abusives.
Voici ce que vous pouvez faire :
– envoyez un courrier recommandé avec accusé de réception à votre ancien propriétaire
– indiquez la date de remise des clés comme fin de bail
– contestez les sommes injustifiées et demandez le remboursement du trop-perçu de loyer et des retenues non prouvées
– demandez les justificatifs complets pour chaque montant retenu
En cas de refus ou d’absence de réponse, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation ou le juge des contentieux de la protection.
Bon courage dans vos démarches, vous êtes fondé à réclamer ce qui vous est dû.