Litige propriétaire - locataire : que fait l’assurance habitation ?

Litige propriétaire - locataire : que fait l’assurance habitation ?

Des litiges locatifs (entre propriétaire et locataire) peuvent naître pour de nombreuses raisons : non restitution de la caution, non paiement des loyers, travaux non réalisés… Des solutions existent, d’abord amiables puis devant les tribunaux. L’assurance habitation peut également, sous réserve de jouir d’une garantie spécifique, être d’une grande aide.
Nous allons vous expliquer quel est le rôle du contrat habitation en cas de conflit locatif. Quelles garanties faut-il avoir ? Comment choisir sa couverture ?

Saisir la Commission départementale de conciliation (CDC)

En cas de conflit entre le locataire et le propriétaire, le premier objectif est de rechercher une solution amiable, qui s’avère plus rapide et beaucoup moins couteuse qu’une procédure judiciaire.

Dans un premier temps, à défaut de conciliation (orale ou via courrier recommandé), locataire et propriétaire pourront saisir la Commission départementale de conciliation (CDC), qui est compétente dans de nombreux domaines liés au contrat de bail, et notamment en matière :

  • De montant du loyer,
  • D’état des lieux,
  • De dépôt de garantie (caution),
  • De résiliation du bail.

Le rôle de la CDC est de tout mettre en œuvre pour aboutir à une solution amiable entre les deux parties, via un accord écrit posant les engagements des locataire et propriétaire. Cela leur évite ainsi d’entamer une procédure judiciaire.

En termes de procédure, les deux parties seront convoqués à une séance de confrontation. Si un accord est trouvé, la saisine d’un juge ne sera plus possible, sauf si l’une des parties ne respecte pas ses engagements.

À défaut de conciliation, la commission rendra un avis (non contraignant) dans les 2 mois, qui pourra être utilisé par le juge en cas d’action en justice.

Si le litige porte sur le montant du loyer (sur-évalué, sous-évalué, plafonnement…), la saisine de la Commission départementale de conciliation est obligatoire avant toute action en justice.

Comment saisir la CDC ?

La saisine de la Commission départementale de conciliation est gratuite. Elle se fait par lettre recommandée avec accusé de réception auprès de la CDC du département du logement (préfecture du département). Propriétaire et locataire peuvent la saisir. À l’appui de votre demande, vous devrez joindre tous les documents que vous jugez utiles : copie du contrat de bail, échange de courriers, position respective des parties…

Les délais de saisine de la commission dépendent de la nature du litige. Ils ne seront pas les mêmes pour un défaut de paiement des loyers que pour une non-restitution du dépôt de garantie.

Bailleur et locataire pourront également saisir, là encore gratuitement, un conciliateur de justice, c’est-à-dire un juriste bénévole qui s’efforcera lui aussi d’aboutir à une solution amiable.

Quel est le rôle de l’assurance habitation en cas de litige locatif ?

  • Même s’il n’y est pas obligé légalement, le propriétaire bailleur jouit en général d’une assurance « propriétaire non occupant » (ou PNO) voire d’une assurance « pour le compte de qui il appartiendra » s’il met son bien en location.
  • De son côté, le locataire doit, depuis la loi de 1989, être a minima couvert en Responsabilité Civile / risques locatifs.

Ainsi, les deux parties d’un éventuel litige locatif peuvent bénéficier, du fait de leur contrat respectif, d’une garantie d’assurance habitation protection juridique (ou PJ). Celle-ci est parfois intégrée d’office dans le contrat d’assurance habitation, mais elle fait le plus souvent l’objet d’une option.

La protection juridique vous permet, en cas de conflit avec votre propriétaire / locataire, de bénéficier de garanties d’assistance ainsi que d’une prise en charge de vos frais de procédure si l’affaire est portée en justice. Elle vous confère ainsi :

  • L’accès à une équipe de juristes / d’experts dédiés de l’assureur, vous prodiguant conseils et informations quant à vos droits et démarches (en ligne, par téléphone ou sur rdv, selon les compagnies),
  • La mise à disposition d’un médiateur, destiné à rechercher une solution amiable entre vous et la partie adverse,
  • Une prise en charge de vos frais de procédure (limitée en termes de montant) : honoraires d’avocat, frais de procès, frais annexes…).

Dans le cadre d’un contrat multirisque habitation (MRH), les soucis entre locataire et propriétaire seront souvent couverts par cette garantie, à l’instar des éventuels problèmes avec vos voisins (conflits de voisinage et assurance habitation).

Si vous jouissez d’une protection juridique autonome (contrat souscrit indépendamment de votre MRH), vous pourrez également profiter des mêmes garanties si le litige entre dans le champ d’application de votre contrat.

Comment choisir son assurance habitation avec garantie protection juridique ?

La meilleure assurance habitation (ou multirisque habitation) sera celle qui vous conférera le meilleur niveau de garanties au meilleur prix. L’objectif sera donc de dénicher l’offre la plus compétitive sur le plan pécuniaire pour le niveau de couverture que vous attendez.

N’hésitez pas à solliciter de nombreux devis auprès de banques, d’assureurs, d’organismes de mutuelle, de courtiers…

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Quels sont les recours du locataire en cas de litige avec son propriétaire ?

Un locataire peut entrer en conflit avec le propriétaire de son logement ou son représentant (une agence immobilière notamment), et ce pour de multiples raisons comme par exemple : restitution du dépôt de garantie, montant de la révision annuelle du loyer, conformité du logement, état des lieux, dégâts des eaux…

  1. Tout d’abord, la première étape est de rechercher une solution amiable oralement. À défaut d’accord, le locataire pourra adresser au bailleur un courrier avec accusé de réception précisant les faits, accompagné des documents utiles à l’appui de sa démarche. Cet acte arguera du fait qu’il a effectivement recherché une solution non contentieuse.
  2. Ensuite, le preneur ( = locataire) pourra se tourner vers la Commission départementale de conciliation (CDC) ou un conciliateur de justice géographiquement compétent.
  3. Enfin, à défaut de solution amiable, il pourra saisir le tribunal du lieu de localisation de l’immeuble.

Dans le cas où plusieurs locataires ont un litige avec un même propriétaire, ils peuvent donner « mandat d’agir » en justice (pour leur compte et en leur nom) à une association compétente (association spécialisée dans l’insertion / le logement des personnes défavorisées, une collectivité territoriale, un organisme d’aides type CAF…). Le bailleur sera alors assigné par le regroupement de locataires ou l’association qui les représentera.

Quels sont les recours du propriétaire en cas de litige avec son locataire ?

Si vous êtes propriétaire bailleur, sachez que de nombreux litiges peuvent naître avec votre locataire : non paiement des loyers, dégradations causées au logement, sous-location illégale…

  1. Vous pourrez, de la même façon que le locataire, commencer par une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, par exemple s’il ne paye pas ses charges.
  2. Ensuite, vous aurez la possibilité de saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) ou un conciliateur de justice. Pour rappel, cette étape sera obligatoire avant de vous tourner vers le juge si le litige porte sur les loyers.
  3. Au delà, la saisine du tribunal sera votre dernier recours. Ces règles émanent des lois de 1989 et de 2014

Vous aurez un délai de 3 ans, à compter du non-paiement des loyers / des charges, pour entamer une procédure visant à les récupérer.

Le juge pourra, le cas échéant, lancer une procédure d’expulsion. La préfecture sera alors mise au courant et un huissier interviendra pour contraindre le locataire à quitter les lieux (« commandement de quitter les lieux »). Ce dernier aura deux mois pour s’exécuter, hors trêve hivernale.

Quels sont les principaux cas de litige propriétaire - locataire ?

Le litige locatif portant sur la restitution de la caution

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d’un mois à compter de la remise des clés, aux termes de la loi du 6 juillet 1989. En cas de retard, une majoration est prévue : 10 % du loyer (hors charges) par mois.

Si le dialogue est impossible entre le bailleur et le preneur, celui-ci devra envoyer une lettre recommandée avec AR précisant les faits (accompagnée des preuves utiles) au propriétaire avec mise en demeure de restitution. Toujours à défaut de remise de la caution, il pourra agir auprès de la CDC puis du tribunal. Le délai pour agir est de 3 ans.

Le litige locataire-propriétaire portant sur des travaux

Le propriétaire a l’obligation de fournir un logement décent au locataire. Ce dernier peut d’abord l’informer oralement que certains éléments ne sont pas conformes aux critères de décence. Voici quelques-uns de ces derniers : 

  • Aucun risque pour la sécurité physique du locataire
  • Pas d’infestation
  • Équipement suffisant pour un usage d’habitation
  • Performance énergétique minimale
  • Surface habitable minimale

S’ils ne sont pas respectés, le preneur est en droit de demander des travaux. Si le bailleur ne s’exécute pas, le locataire pourra le mettre en demeure de les réaliser, toujours par courrier avec AR : il s’agira d’une « mise en demeure de conformité ». Toujours sans réponse, le locataire pourra se tourner vers la CDC ou en cas d’urgence vers le greffe du tribunal, et ce notamment si sa sécurité n’est pas assurée dans le logement. La procédure sera ici simplifiée.

En tant que locataire, ne vous risquez pas à faire les travaux vous-même en espérant un remboursement. Vous n'avez pas non plus le droit de suspendre le paiement du loyer pour ce motif !

Le litige locatif portant sur le montant du loyer

En cas de non paiement du loyer / des charges, le propriétaire peut, par lettre recommandée avec AR, mettre le preneur en demeure de s’exécuter (ou ses garants). À défaut de régularisation, il pourra saisir la CDC ou un conciliateur de justice et intenter une action judiciaire en demandant une injection de payer au greffe du tribunal. En cas de loyers impayés, le propriétaire a 3 ans pour agir.

Quelle est la procédure judiciaire en cas de litige locatif ?

Les litiges locataire - propriétaire sont du ressort du tribunal d’instance

En matière de litige entre propriétaire et locataire, c’est le tribunal d’instance qui est compétent. La juridiction à saisir sera tout simplement celle du lieu de localisation du logement.

Quelle est la procédure devant le juge ?

Plusieurs types de procédure existent auprès du tribunal d’instance (TI).

  • Tout d’abord, à l’initiative de l’une des parties, une conciliation préalable peut être recherchée en priorité, via le dépôt d’un formulaire au greffe (si l’affaire porte sur moins de 4 000 euros). Propriétaire et preneur seront convoqués quelques semaines plus tard.
  • Dans les autres cas, il s’agira d’une « assignation » (procédure classique ou simplifiée). Celle-ci devra être remise par huissier au moins 15 jours avant l’audience à la partie adverse.

Précisions enfin que la procédure d’« injonction de faire » (des travaux par exemple) ou « de payer » est possible devant le greffe du TI.

En cas d’urgence, une assignation en référé est possible : le juge rendra alors une décision plus rapide, mais qui ne restera que provisoire.

Faut-il prendre un avocat en cas de litige locatif ?

Devant le tribunal d’instance (TI), locataire et propriétaire n’ont pas d’obligation de se faire représenter par un avocat. Toutefois, et notamment pour la rédaction de l’assignation, le recours à un professionnel est vivement conseillé, d’autant que, si vous jouissez d’une garantie protection juridique du fait de votre contrat assurance habitation, ses honoraires pourront être (jusqu’à un certain niveau) pris en charge.

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