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Logement et préjudice de jouissance

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Propriétaire et locataire ont tous deux des obligations vis-à-vis de l’autre. Parmi celles du propriétaire, permettre à ses locataires la jouissance paisible du logement. Les locataires ont plusieurs recours à leur disposition en cas de manquements à cette jouissance. Quels sont-ils ? La présence de nuisibles dans le logement est-elle un trouble de jouissance ? Quelles règles le propriétaire se doit-il de respecter ? Que faire en cas d’abus de jouissance de la part du locataire ? Voici notre éclairage.

Qu’est-ce qu’un trouble de jouissance ?

Un trouble de jouissance est un préjudice que peut subir le locataire d’un bien immobilier. Selon l’article 1719 du Code Civil, tout propriétaire a l’obligation de garantir la jouissance paisible de son habitation. Il s’agit d’une obligation du bailleur vis-à-vis de ses locataires. Ainsi, lorsque le bailleur ne le respecte pas et ne garantit pas la jouissance du bien, il y a trouble de jouissance.

Le bailleur est responsable de l’entretien et des vices et défauts du logement. Il doit faire en sorte que son locataire puisse l’occuper sans encombre, pendant toute la durée du bail.

Il existe plusieurs types de troubles de jouissance : les troubles de faits et les troubles de droit. Parmi les troubles de fait, le bailleur n’est responsable que de ceux dont il est à l’origine. En effet, selon l’article 1725 du Code Civil, le bailleur ne peut être tenu responsable des troubles de tiers, par exemple si le locataire est volé ou si des squatters dans le hall d’immeuble gênent la tranquillité des habitants.

D’un point de vue juridique, la jouissance d’un bien immobilier est la libre disposition de ce bien. Elle définit la situation dans laquelle se trouve une personne légalement autorisée à profiter d’un bien.

Troubles de jouissance : 8 exemples

Voici une liste non exhaustive des troubles de jouissance :

  1. Présence d’insectes ou d’autres nuisibles,
  2. Entrée du bailleur dans le logement sans l’autorisation du locataire,
  3. Impossibilité d’utiliser une pièce pour cause d’humidité,
  4. Présence d’amiante ou de substances nocives,
  5. Accès impossible à l’ascenseur,
  6. Absence d’installations électriques ou refus de mise aux normes,
  7. Non-remplacement d’une boîte aux lettres,
  8. Chauffage collectif supprimé bien que prévu par le bail de location.

Ces troubles de jouissance font partie des plus troubles le plus couramment rencontrés. Le bailleur sera tenu responsable si l’un d’eux survient. En revanche, il ne peut être mis en cause en cas de force majeure (catastrophe naturelle par exemple), en cas de troubles dus à un tiers, ou si le locataire est à l’origine du trouble.

Il existe de nombreux dommages ne résultant pas de troubles de jouissance, et ne pouvant pas être couverts par votre bailleur. Il est donc essentiel de souscrire une assurance habitation performante. Des couvertures spécifiques pour locataire se développent. Pour trouver l’assurance la plus avantageuse, nous vous invitons à comparer les différentes offres du marché. Et pour cela, plus besoin de vous déplacer ! Utiliser un comparateur en ligne vous permettra d’obtenir des devis personnalisés en quelques clics. Le comparateur Réassurez-moi est 100 % gratuit, et ne requiert aucune coordonnée !

Trouble de jouissance du locataire, quels recours ?

Le locataire qui subit un trouble de jouissance dispose de plusieurs recours pour se sortir de la situation. Avant toute chose, n’hésitez pas à vous renseigner sur les critères de décence d’un logement, et sur la qualification du trouble que vous subissez.

La première chose à faire si vous estimez être victime d’un trouble de jouissance est de tenter de régler le problème à l’amiable avec votre bailleur. Pour cela, communiquez de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception. La plupart du temps, la simple notification d’un trouble dont vous n’êtes pas responsable convaincra votre propriétaire d’agir. Votre bailleur n’est peut-être pas de mauvaise foi ! Il peut tout simplement ne pas être au courant des dommages que vous endurez avec son logement. Le dialogue est donc à privilégier dans un premier temps.

Si la tentative de résolution à l’amiable n’aboutit pas, vous pouvez saisir la Commission Départementale de Conciliation. Elle a pour mission de régler le litige vous opposant à votre bailleur. Une solution convenant aux deux parties peut être trouvée grâce à cet intermédiaire de conciliation.

En cas d’échec, vous pouvez en dernier recours saisir la justice. Celle-ci pourra trancher en votre faveur, ou en faveur de votre bailleur. Si le trouble de jouissance est reconnu, votre bailleur sera dans l’obligation de réaliser les travaux nécessaires pour régler le problème. Par ailleurs, il pourra être condamné à vous verser des indemnités de dommages et intérêts. Enfin, la suspension de paiement de votre loyer peut être prononcée.

Ne cessez jamais de vous-même de payer votre loyer, au risque que cela ne se retourne contre vous ! Cette mesure peut être prise par la justice si le préjudice est reconnu ; attendez donc le résultat de votre recours officiel.

Propriétaire : que faire en cas de nuisance sonore ?

La nuisance sonore est un abus de jouissance paisible du logement. En cas de tapage nocturne par votre locataire, en tant que propriétaire, vous pouvez être tenu responsable si vous ne réagissez pas. Explications :

Le locataire est le principal responsable des troubles qu’il cause au voisinage. En revanche, si les troubles se multiplient et que la situation ne s’arrange pas, le propriétaire doit faire en sorte de faire cesser les nuisances. Une fois informé par le Syndic ou les voisins, le propriétaire peut :

  • Tenter la résolution à l’amiable : mise en demeure par courrier recommandé de cesser les nuisances sonores.
  • Faire appel à un conciliateur si la mise en demeure n’a mené à aucune amélioration.
  • Saisir le tribunal pour faire contester la résiliation du bail et obtenir l’expulsion du locataire.

En tant que propriétaire, si vous ne faites rien pour gérer les nuisances de vos locataires, les voisins peuvent saisir le tribunal et engager votre responsabilité.

Modèle de lettre pour trouble de voisinage

Les tapages nocturnes se multiplient, et malgré vos remarques, vos voisins ne se calment pas. Pour faire face à des nuisances sonores répétées ou tout autre trouble de voisinage, vous pouvez en informer le bailleur des voisins en tort. Une fois notifié, le propriétaire aura pour responsabilité de faire cesser les troubles de ses locataires, au risque de se voir lui-même sanctionné s’il ne fait rien.

Ainsi, vous pouvez lui envoyer une lettre recommandée, de préférence avec accusé de réception. Vous trouverez un modèle ci-dessous :

Télécharger la lettre pour trouble de voisinage au propriétaire

Le trouble de voisinage ne concerne pas seulement les nuisances sonores liées au comportement des habitants. Il peut également s’agir de bruits d’activité (discothèque, chantier…) et de nuisances olfactives.

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