L'indice IRL

Mis à jour le 18 septembre 2020 par Antoine Fruchard 

En France, la révision du loyer d’un logement est réglementée, notamment par la loi Alur de 2014 qui définit les modalités de l’Indice de Référence des Loyers. Le propriétaire ne peut décider seul de l’augmentation de son loyer ! L’IRL est là pour guider les bailleurs et fixer le plafond des augmentations annuelles de loyer. Quel est l’indice de 2020 ? Propriétaire, comment calculer l’augmentation de votre loyer ? Locataire, la révision de votre loyer est-elle faite en bonne et due forme ? Toutes nos réponses sur l’IRL et l’augmentation des loyers.

Quel est l’indice d’augmentation des loyers en 2020 ?

L’Indice de Référence des Loyers (IRL) permet de fixer les plafonds d’augmentation annuelle des loyers que peuvent exiger les propriétaires. On parle aussi d’indice augmentation du loyer. Il sert de base pour les révisions de loyers des logements vides et meublés. Le bailleur ne peut donc pas augmenter le loyer de son logement comme bon lui semble. Cet encadrement légal permet de protéger les locataires contre les dérives et les importantes hausses d’une année sur l’autre.

Le dernier indice IRL connu est celui du dernier trimestre de 2019, qui est de 130,26, soit une progression de 0,95 % sur un an (base 100 – 4e trimestre de 1998). Il est calculé chaque trimestre par l’INSEE à partir de la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

L’indice IRL de chaque année peut être consulté sur différentes sources officielles, telles que les sites de l’INSEE ou du service public par exemple. L’INSEE permet notamment de comparer tous les indices depuis 2002.

Tous les logements ne sont pas soumis à l’IRL : les loyers des habitations qui relèvent de la loi de 48 sont revus selon des règles spécifiques, autres que l’indice de référence.

Comment calculer l’augmentation du loyer ?

Le calcul d’augmentation du loyer se fait à partir de l’IRL mais pas seulement. En effet, pour calculer une révision du loyer, le propriétaire va prendre en compte :

  • Le montant du loyer actuel,
  • Le nouvel IRL du trimestre de référence (prévu dans le bail ou publié par l’Insee au moment de la signature du bail),
  • L’IRL du même trimestre de l’année précédente.

À partir de ces éléments, la formule peut être utilisée pour calculer l’augmentation du loyer :

montant du loyer précédent x IRL correspondant au trimestre concerné / IRL du même trimestre de l’année précédente.

Par exemple, en janvier 2020, multipliez votre loyer par le dernier IRL connu, qui est de 130,26 (4e trimestre 2019), puis divisez par 129,03 (IRL 4e trimestre 2018). Vous obtiendrez ainsi le montant du nouveau loyer. Il est également possible de recourir à une calculette en ligne, aussi appelé simulateur. Divers sites permettent la simulation d’augmentation du loyer, comme par exemple le site de l’INC (Institut National de la Consommation).

Attention ! L’augmentation du loyer ne peut se faire que si elle est prévue par le contrat de location via une clause de révision. De même, l’augmentation ne peut être supérieure à la variation de l’indice de référence des loyers.

Quand la révision de loyer est-elle possible ?

Le bailleur ne peut procéder à la révision de son loyer quand bon lui semble. Il ne peut augmenter le loyer de son logement qu’une fois par an : à la date prévue par le bail de location ou bien à date anniversaire. En d’autres termes, le bailleur dispose d’un an à compter de la date prévue de révision pour en faire la demande auprès du locataire. Il s’agit donc d’une révision annuelle. Toute révision non effectuée lors de cette période est perdue : cette disposition a été mise en place par la loi Alur de 2014.

La révision du loyer n’est pas rétroactive : ainsi, elle prendra effet au jour de sa demande.

Le bailleur doit informer le locataire d’une lettre de notification de révision du loyer, par courrier recommandé avec accusé de réception.

Quand prévenir votre locataire de l’augmentation du loyer ? La loi n’impose pas de délai pour prévenir le locataire d’une révision de loyer, du moment que la réception du courrier se fasse avant la date anniversaire du bail.

Puis-je refuser une augmentation de loyer ?

En principe, si le bailleur respecte la date de révision légale et que le bail de location autorise une augmentation, le locataire est tenu de payer le loyer recalculé.

Refuser une augmentation de loyer est possible tant que c’est justifié. Le locataire peut contester la révision de son loyer dans deux situations précises :

  • Lorsque le contrat de bail de ne comporte aucune clause de révision,
  • Lorsque le calcul du nouveau loyer est erroné

Pour cela, une lettre de contestation doit être envoyée au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception. Pour ce type de litige entre propriétaire et locataire, il est toujours plus prudent de garder des preuves écrites des échanges conclus.

Si vous changez de logement suite à un refus d’augmentation de votre ancien loyer, pensez bien à revoir votre assurance habitation. Votre contrat actuel ne sera peut-être pas adapté à votre nouveau logement ! Pour être sûr que l’assurance que vous payez corresponde à votre situation et choisir la meilleure assurance MRH, n’hésitez pas à étudier diverses offres. Notre comparateur en ligne peut alors vous être utile : gratuitement et en quelques clics, vous pourrez comparer des dizaines de contrats. Sans obligation de souscription ni même donner vos coordonnées ! Si vous trouvez une meilleure couverture, nos équipes se chargeront de résilier votre ancienne assurance MRH. C’est 100% gratuit !

Bail commercial : quelle révision de loyer ?

La révision du loyer d’un bail commercial est tout à fait possible, que ce soit en cours de bail ou lors du renouvellement annuel.

En cours de bail, elle peut être faite selon la périodicité légale qu’est la révision triennale, ou selon une autre périodicité indiquée dans le contrat de bail via la clause d’échelle mobile.

  • La révision triennale du loyer de bail commercial est la plus courante. Elle permet de revoir le montant du loyer à la demande du bailleur ou du locataire, au bout de 3 ans minimum. En effet, 3 années doivent s’être écoulées depuis l’entrée en jouissance du locataire, du renouvellement d’un bail précédent ou la prise d’effet de la précédente révision. Il n’est pas nécessaire de préciser cette révision triennale dans le bail puisqu’elle est automatique. Attention, cette révision est plafonnée : la hausse du loyer en cours ne peut pas excéder la variation de l’indice trimestriel de référence.
  • La clause d’échelle mobile, librement décidée par les parties au contrat mais souvent à échéance annuelle. Cette clause permet l’indexation du loyer sur la variation de l’indice de référence mentionné dans le contrat.

Une révision du loyer du bail commercial peut aussi être faite lors du renouvellement annuel. Quand le contrat de bail arrive à son terme, c’est-à-dire après 9 ans minimum, le locataire bénéficie du droit de renouvellement, à condition d’y avoir exercé son activité depuis plus de 3 ans. Le bailleur peut donc modifier le montant du loyer s’il le souhaite, en engageant une procédure particulière de renouvellement du contrat de bail.

Modèle de lettre de révision du loyer

Le bailleur est tenu d’informer son locataire de la révision du loyer, par courrier recommandé avec accusé de réception. Pour cela, vous pouvez utiliser notre lettre gratuite de révision de loyer ci-dessous :

Télécharger notre modèle de lettre de révision du loyer

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