Cotitulaire du bail, quel impact sur le logement ?

Mis à jour le 14 octobre 2020 par Antoine Fruchard 

La location d’un bien immobilier répond à des règles complexes et variées, surtout lorsque plusieurs locataires entrent en jeu, en couple ou non. Défini par l’article 1751 du Code civil, la cotitularité d’un bail présente de nombreuses spécificités pour les co-titulaires, qu’ils soient mariés, pacsés, en concubinage… Et a de nombreuses conséquences ! Alors, qu’implique la cotitularité d’un contrat de location ? Qu’advient-il du bail en cas de rupture ? Est-on cotitulaire lorsque l’on est pacsé ? Qu’est-ce que la clause de solidarité ? Lumière sur cette notion décisive.

Qu’est-ce qu’être cotitulaire du bail ?

La cotitularité d’un bail d’habitation se définit par le fait que deux personnes disposent des mêmes droits et obligations vis-à-vis de la location du logement. La définition officielle précise qu’il s’agit d’une situation juridique, où cotitulaires sont engagés de la même manière auprès du propriétaire du logement.

La cotitularité se distingue de la colocation. Cette dernière correspond à « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ». La cotitularité, quant à elle, se produit lorsqu’une seule personne signe le bail de location, avant de se mettre en couple, de se marier ou de se pacser.

C’est l’article 1751 du Code civil qui donne les dispositions légales de la cotitularité.

Que prévoit l’article 1751 du Code civil ?

Les dispositions générales d’un bail civil sont données par les articles 1713 à 1751 du Code civil. L’article 1751 se concentre plus particulièrement sur la cotitularité d’un bail et stipule : “Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre”.

Ainsi, chaque époux ou partenaire pacsé est locataire en titre du logement, même si le bail a été conclu avant l’union par l’un des deux seulement. Cela signifie que, bien qu’il n’y ait qu’une signature sur le contrat de location, le bail est considéré comme appartenant aux deux conjoints. Il s’agit d’un bail de couple marié à un seul nom.

Dans le cas d’un couple non marié, seul le signataire est titulaire du bail : le concubin non signataire est simple occupant. Il n’a donc aucun droit ni aucune obligation vis-à-vis du logement.

La loi Alur de 2014 a étendu l’application de l’article 1751 du Code civil aux partenaires liés par un Pacte Civil de Solidarité, s’ils en font conjointement la demande. À l’origine, la cotitularité du bail ne concernait que les couples mariés.

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Comment se retirer d’un bail lors d’une séparation ?

Rupture de bail en cas de divorce

Pour un couple marié, si l’un des époux donne congé et quitte le logement, l’autre époux reste locataire du bail. Le conjoint souhaitant se retirer du bail peut donc le faire très simplement.

En revanche, si les deux époux veulent quitter la location, la rupture de bail doit se faire conjointement par lettre de congé. Par ailleurs, ils sont solidaires du paiement du loyer et des charges : si l’un des deux époux donne congé au bailleur, il reste solidaire de ces dépenses. En cas de séparation, cette obligation prend fin lorsque le divorce est re-transcrit en marge de l’acte d’état civil.

Rupture de bail d’un couple pacsé

Pour un couple pacsé, en cas de séparation, deux cas de figure :

  • Un seul partenaire est titulaire du bail : s’il souhaite quitter le logement, son partenaire non signataire du contrat de bail devra lui aussi quitter les lieux, au terme du délai de préavis. La situation inverse peut elle aussi se produire : le titulaire du bail souhaite rester dans le logement et le partenaire non-titulaire du bail en part. Ce dernier reste solidaire du paiement du loyer tant qu’ils restent pacsés et que le titulaire du bail reste dans ce logement.
  • Les deux partenaires sont cotitulaires du bail : si un seul partenaire de pacs donne congé au bailleur, le bail se poursuit avec le partenaire de pacs qui reste. Le partenaire parti reste solidaire du paiement des loyers et des charges, jusqu’à la dissolution du pacs ou le déménagement du partenaire restant dans un autre logement.

Rupture de bail d’un couple non marié

Pour un couple non marié, si le bail a été signé par un seul concubin, l’autre n’a alors aucun droit sur le logement. Seul le signataire du bail est redevable du loyer et des charges, même si dans les faits, les deux conjoints participent à ces frais. Si le titulaire du bail souhaite quitter la location, le conjoint non signataire doit lui aussi déménager, sauf si le propriétaire accepte de signer un nouveau bail de location.

Si les deux concubins sont signataires du bail : ils peuvent donner congé au bailleur conjointement ou indépendamment. Si un seul souhaite quitter le logement, l’autre reste locataire du bail en cours.

Cotitularité du bail et pacs : comment ça marche ?

La cotitularité du bail en cas de pacs a été défini par la loi Alur, venue compléter l’article 1751 du code civil et donnant presque les mêmes droits au pacs qu’au mariage. Les deux partenaires de PACS sont cotitulaires du bail dans deux situations :

  • s’ils sont tous deux signataires du contrat de location ;
  • s’ils font la demande au bailleur d’être tous deux cotitulaires dans le cas où un seul partenaire avait signé le bail.

C’est en ceci que cela diffère du mariage : si un seul partenaire est signataire, les pacsés doivent faire la demande de cotitularité, alors que pour les mariés, la cotitularité est automatique.

Pour donner congé, les deux partenaires de pacs doivent adresser ensemble leur lettre de congé au bailleur.

Les deux partenaires sont solidairement tenus au paiement des loyers et des charges pendant toute la durée de leur pacs. Le propriétaire du logement peut donc se référer à l’un comme à l’autre pour obtenir le règlement du loyer et des charges.

Cotitulaire du bail d’un logement social : quelles sont les règles ?

Les règles applicables pour la location d’un logement social sont prévues par l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, portant sur les rapports locatifs. En principe, un logement social n’est attribué qu’aux personnes aux revenus modestes. La location d’un HLM se fait sur dossier, après vérification des revenus de l’ensemble des membres du foyer. Mais en cas de décès ou d’abandon du bénéficiaire, le logement peut être transféré. Pour un logement social, plusieurs personnes peuvent être co titulaires du bail : les époux et les partenaires de pacs.

En cas de décès de l’un des cotitulaires, l’autre bénéficie d’un droit exclusif sur le bail. Il peut bien entendu y renoncer s’il ne souhaite pas conserver le logement seul. Dans ce cas, il peut être transféré :

  • au partenaire de Pacs qui n’était pas cotitulaire du bail et qui n’avait pas demandé à l’être ;
  • au concubin ou à l’ascendant du défunt, à condition d’avoir vécu dans le logement au moins un an à la date du décès ;
  • à la personne à charge qui vivait dans le logement depuis au moins 1 an à la date du décès ;
  • au descendant, qui vivait dans le logement depuis au moins 1 an à la date du décès.

L’organisme social gérant du logement peut cependant reloger l’occupant dans un autre HLM s’il s’avère qu’il y a sous occupation, c’est-à-dire lorsque le logement est trop grand pour l’occupant restant (et qu’il peut convenir à une famille par exemple).

Pour que le descendant du défunt puisse reprendre le logement dans lequel ils vivaient tous deux, ses ressources ne doivent pas dépasser le plafond de ressources fixé pour l’attribution d’un logement social.

Qu’est-ce que la clause de solidarité d’un bail en concubinage ?

Dans le cas d’un concubinage, si le un seul concubin a signé le bail, l’autre n’a pas de droit ni de titre sur le logement loué. Il faut qu’ils soient tous les deux signataires du bail pour avoir les mêmes droits.

Une clause de solidarité peut être présente au contrat de location : elle engage solidairement les personnes qui signent le bail, et les rend chacune responsable des obligations du contrat. L’une des obligations d’un contrat de location étant le paiement du loyer et des charges, la clause de solidarité contraint donc les signataires à être solidaires vis-à-vis de ces règlements.

La clause de solidarité est souvent utilisée pour le concubinage et l’habitation en colocation, car contrairement aux couples mariés ou pacsés, la solidarité entre colocataires n’est pas automatique. Elle protège le bailleur des impayés, car en cas de problème, il peut se retourner vers l’un ou l’autre des concubins.

Ainsi, si l’un des concubins quitte le logement et qu’une clause de solidarité est prévue dans le bail, il reste solidaire du paiement du loyer et des charges pendant 6 mois après la fin de son préavis, ou dès la fin de son préavis si un nouveau locataire arrive avant la fin de ce délai.

Modèle de lettre pour retirer son nom d’un bail

En cas de séparation d’un couple non marié, si le bail est signé par les deux concubins mais que l’un d’eux souhaite conserver le logement, celui qui part doit envoyer une lettre recommandée à son bailleur et donner congé. Le propriétaire peut alors faire un avenant au bail pour que seul le nom du concubin reste apparaisse.

Vous trouverez ci-dessous un modèle de lettre au bailleur demandant un avenant au bail suite à une séparation :

Télécharger notre modèle de lettre – avenant au bail en cas de séparation de couple :

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