La location d’un bien immobilier répond à des règles complexes et variées, surtout lorsque plusieurs locataires entrent en jeu. La cotitularité d’un bail présente de nombreuses spécificités pour les co-titulaires, qu’ils soient mariés, pacsés, en concubinage… Et a de nombreuses conséquences ! Alors, qu’implique la cotitularité d’un contrat de location ? Qu’advient-il du bail en cas de rupture ? Est-on cotitulaire lorsque l’on est pacsé ? Qu’est-ce que la clause de solidarité ? Lumière sur cette notion décisive.
Qu’est-ce qu’être cotitulaire du bail ?
La cotitularité d’un bail d’habitation se définit par le fait que deux personnes disposent des mêmes droits et obligations vis-à-vis de la location du logement. La définition officielle précise qu’il s’agit d’une situation juridique, où cotitulaires sont engagés de la même manière auprès du propriétaire du logement.
La cotitularité se distingue de la colocation. Cette dernière correspond à « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ». La cotitularité, quant à elle, se produit lorsqu’une seule personne signe le bail de location, avant de se mettre en couple, de se marier ou de se pacser.
C’est l’article 1751 du Code civil qui donne les dispositions légales de la cotitularité.
Que dit l’article 1751 du Code civil concernant la cotitularité d’un bail ?
“Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre”.
Ainsi, chaque époux ou partenaire pacsé est locataire en titre du logement, même si le bail a été conclu avant l’union par l’un des deux seulement. Cela signifie que, bien qu’il n’y ait qu’une signature sur le contrat de location, le bail est considéré comme appartenant aux deux conjoints. Il s’agit d’un bail de couple marié à un seul nom.
Dans le cas d’un couple non marié, seul le signataire est titulaire du bail : le concubin non signataire est simple occupant. Il n’a donc aucun droit ni aucune obligation vis-à-vis du logement.
La loi Alur de 2014 a étendu l’application de l’article 1751 du Code civil aux partenaires liés par un Pacte Civil de Solidarité, s’ils en font conjointement la demande. À l’origine, la cotitularité du bail ne concernait que les couples mariés.
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Comment se retirer d’un bail lors d’une séparation ?
Rupture de bail en cas de divorce
Pour un couple marié, si l’un des époux donne congé et quitte le logement, l’autre époux reste locataire du bail. Le conjoint souhaitant se retirer du bail peut donc le faire très simplement.
En revanche, si les deux époux veulent quitter la location, la rupture de bail doit se faire conjointement par lettre de congé. Par ailleurs, ils sont solidaires du paiement du loyer et des charges : si l’un des deux époux donne congé au bailleur, il reste solidaire de ces dépenses. En cas de séparation, cette obligation prend fin lorsque le divorce est re-transcrit en marge de l’acte d’état civil.
Rupture de bail d’un couple pacsé
Pour un couple pacsé, en cas de séparation, deux cas de figure :
- Un seul partenaire est titulaire du bail : s’il souhaite quitter le logement, son partenaire non signataire du contrat de bail devra lui aussi quitter les lieux, au terme du délai de préavis. La situation inverse peut elle aussi se produire : le titulaire du bail souhaite rester dans le logement et le partenaire non-titulaire du bail en part. Ce dernier reste solidaire du paiement du loyer tant qu’ils restent pacsés et que le titulaire du bail reste dans ce logement.
- Les deux partenaires sont cotitulaires du bail : si un seul partenaire de pacs donne congé au bailleur, le bail se poursuit avec le partenaire de pacs qui reste. Le partenaire parti reste solidaire du paiement des loyers et des charges, jusqu’à la dissolution du pacs ou le déménagement du partenaire restant dans un autre logement.
Rupture de bail d’un couple non marié
Pour un couple non marié, si le bail a été signé par un seul concubin, l’autre n’a alors aucun droit sur le logement. Seul le signataire du bail est redevable du loyer et des charges, même si dans les faits, les deux conjoints participent à ces frais. Si le titulaire du bail souhaite quitter la location, le conjoint non signataire doit lui aussi déménager, sauf si le propriétaire accepte de signer un nouveau bail de location.
Si les deux concubins sont signataires du bail : ils peuvent donner congé au bailleur conjointement ou indépendamment. Si un seul souhaite quitter le logement, l’autre reste locataire du bail en cours.
Cotitularité du bail et pacs : comment ça marche ?
La cotitularité du bail en cas de pacs a été défini par la loi Alur, venue compléter l’article 1751 du code civil et donnant presque les mêmes droits au pacs qu’au mariage. Les deux partenaires de PACS sont cotitulaires du bail dans deux situations :
- s’ils sont tous deux signataires du contrat de location ;
- s’ils font la demande au bailleur d’être tous deux cotitulaires dans le cas où un seul partenaire avait signé le bail.
C’est en ceci que cela diffère du mariage : si un seul partenaire est signataire, les pacsés doivent faire la demande de cotitularité, alors que pour les mariés, la cotitularité est automatique.
Pour donner congé, les deux partenaires de pacs doivent adresser ensemble leur lettre de congé au bailleur.
Les deux partenaires sont solidairement tenus au paiement des loyers et des charges pendant toute la durée de leur pacs. Le propriétaire du logement peut donc se référer à l’un comme à l’autre pour obtenir le règlement du loyer et des charges.
Cotitulaire du bail d’un logement social : quelles sont les règles ?
Les règles applicables pour la location d’un logement social sont prévues par l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, portant sur les rapports locatifs. En principe, un logement social n’est attribué qu’aux personnes aux revenus modestes. La location d’un HLM se fait sur dossier, après vérification des revenus de l’ensemble des membres du foyer. Mais en cas de décès ou d’abandon du bénéficiaire, le logement peut être transféré. Pour un logement social, plusieurs personnes peuvent être co titulaires du bail : les époux et les partenaires de pacs.
En cas de décès de l’un des cotitulaires, l’autre bénéficie d’un droit exclusif sur le bail. Il peut bien entendu y renoncer s’il ne souhaite pas conserver le logement seul. Dans ce cas, il peut être transféré :
- au partenaire de Pacs qui n’était pas cotitulaire du bail et qui n’avait pas demandé à l’être ;
- au concubin ou à l’ascendant du défunt, à condition d’avoir vécu dans le logement au moins un an à la date du décès ;
- à la personne à charge qui vivait dans le logement depuis au moins 1 an à la date du décès ;
- au descendant, qui vivait dans le logement depuis au moins 1 an à la date du décès.
L’organisme social gérant du logement peut cependant reloger l’occupant dans un autre HLM s’il s’avère qu’il y a sous occupation, c’est-à-dire lorsque le logement est trop grand pour l’occupant restant (et qu’il peut convenir à une famille par exemple).
Pour que le descendant du défunt puisse reprendre le logement dans lequel ils vivaient tous deux, ses ressources ne doivent pas dépasser le plafond de ressources fixé pour l’attribution d’un logement social.
Qu’est-ce que la clause de solidarité d’un bail en concubinage ?
Dans le cas d’un concubinage, si le un seul concubin a signé le bail, l’autre n’a pas de droit ni de titre sur le logement loué. Il faut qu’ils soient tous les deux signataires du bail pour avoir les mêmes droits.
Une clause de solidarité peut être présente au contrat de location : elle engage solidairement les personnes qui signent le bail, et les rend chacune responsable des obligations du contrat. L’une des obligations d’un contrat de location étant le paiement du loyer et des charges, la clause de solidarité contraint donc les signataires à être solidaires vis-à-vis de ces règlements.
La clause de solidarité est souvent utilisée pour le concubinage et l’habitation en colocation, car contrairement aux couples mariés ou pacsés, la solidarité entre colocataires n’est pas automatique. Elle protège le bailleur des impayés, car en cas de problème, il peut se retourner vers l’un ou l’autre des concubins.
Ainsi, si l’un des concubins quitte le logement et qu’une clause de solidarité est prévue dans le bail, il reste solidaire du paiement du loyer et des charges pendant 6 mois après la fin de son préavis, ou dès la fin de son préavis si un nouveau locataire arrive avant la fin de ce délai.
Modèle de lettre pour retirer son nom d’un bail
En cas de séparation d’un couple non marié, si le bail est signé par les deux concubins mais que l’un d’eux souhaite conserver le logement, celui qui part doit envoyer une lettre recommandée à son bailleur et donner congé. Le propriétaire peut alors faire un avenant au bail pour que seul le nom du concubin reste apparaisse.
Vous trouverez ci-dessous un modèle de lettre au bailleur demandant un avenant au bail suite à une séparation :
Télécharger notre modèle de lettre – avenant au bail en cas de séparation de couple :
Bonjour,
Mon père qui était le seul titulaire du bail de notre logement social est décédé en début d’année.
Nous sommes 3 enfants à vivre sous son toit, nous sommes passés en commission et celle-ci a accepté le transfert de bail à nos 3 noms.
En parallèle, un logement a été accordé à ma soeur et son compagnon en octobre 2023, mais la signature ne doit se faire qu’en Avril 2024, en même temps que le transfert de bail de notre père.
Nous vivons dans un T4 et cela pose problème au niveau de la sous-occupation si elle part du logement.
Sommes-nous obligés de signer tous les 3 l’avenant du nouveau bail ?
Si nous hébergeons notre mère à titre gratuit, cela compte t-il comme une personne à part entière qui occuperait une pièce, permettant à ma soeur de signer son bail avec son compagnon de son côté et sans risquer le relogement ?
En vous remerciant par avance,
Bonjour,
Je suis désolé d’apprendre le décès de votre père. Voici quelques éléments qui pourraient vous aider à naviguer dans votre situation concernant le bail du logement social et la sous-occupation éventuelle.
1. Signature de l’avenant au bail
Si la commission d’attribution des logements a accepté de transférer le bail à vos trois noms, vous êtes normalement tous tenus de signer l’avenant au bail pour officialiser ce transfert. Cela garantit vos droits en tant que locataires et vous permet de continuer à habiter le logement en toute légalité.
2. Concernant la sous-occupation
Dans les logements sociaux, les règles de sous-occupation sont assez strictes pour éviter que de grands logements soient occupés par un nombre insuffisant de personnes. Si votre sœur déménage en avril, cela pourrait en effet poser problème si vous restez seuls dans un T4, car cela pourrait être considéré comme une sous-occupation.
Héberger votre mère à titre gratuit est une option viable. En général, toute personne habitant le logement, qu’elle paye un loyer ou non, est considérée comme occupant le logement. Cela pourrait donc aider à justifier l’occupation d’un plus grand nombre de pièces et éviter le problème de sous-occupation.
3. Stratégies possibles
Signature de l’avenant: Il est conseillé que tous les frères et sœurs prévus dans le transfert de bail signent l’avenant pour sécuriser votre situation locative.
Gestion de la période de transition: Jusqu’à ce que votre sœur déménage, il n’y a pas de problème. Après son départ, l’ajout de votre mère comme résidente peut aider à répondre aux critères d’occupation du logement.
Dialogue avec l’organisme HLM: Il serait judicieux de discuter ouvertement avec votre organisme de logement social de votre situation. Expliquez la configuration familiale et vos projets pour assurer que le logement n’est pas sous-occupé. Ils peuvent offrir des solutions ou des exceptions basées sur des circonstances particulières.
4. Consultation juridique
Considérez la possibilité de consulter un avocat spécialisé en droit du logement ou une association de défense des droits des locataires pour obtenir des conseils personnalisés et spécifiques à votre cas.
En résumé, vous et vos frères et sœurs devrez probablement tous signer l’avenant au bail. Pour gérer la question de la sous-occupation après le départ de votre sœur, l’ajout de votre mère comme résidente peut effectivement aider. Toutefois, maintenir une communication ouverte avec votre bailleur est essentiel pour trouver une solution adaptée à votre situation.
Je vous remercie sincèrement pour cette réponse très détaillée et rapide.
Bonne continuation !
Bonjour j’ai signé un bail avec mon ami mais je souhaite partir ces une maison il souhaite garder la maison j’aimerai savoir ce que je dois faire une lettre à l’agence oui en disant que je souhaite me retirer du bail mais s’il ne paye pas le loyer es ce que je devrai payé?
Bonjour,
Bonjour,
Si vous êtes co-signataire d’un bail avec une autre personne (dans votre cas, votre ami) et que vous souhaitez vous retirer du bail, il y a plusieurs étapes et considérations importantes :
Lettre de Préavis : Vous devez informer le propriétaire ou l’agence immobilière de votre intention de quitter le logement par une lettre recommandée avec accusé de réception. Cette lettre doit respecter le délai de préavis stipulé dans le bail, qui est généralement de trois mois pour une location vide et d’un mois pour une location meublée.
Demande de Désolidarisation du Bail : Vous pouvez demander à être désolidarisé(e) du bail. Cela signifie que vous ne serez plus responsable des obligations liées au bail (comme le paiement du loyer) après votre départ. Toutefois, cette désolidarisation nécessite l’accord de toutes les parties concernées : le propriétaire, vous-même et votre ami.
Risques en cas de non-paiement du loyer : Si vous partez sans être officiellement désolidarisé(e) du bail et que votre ami ne paie pas le loyer, le propriétaire peut légalement vous demander de payer, car les co-signataires d’un bail sont solidairement responsables des obligations locatives.
Nouveau Contrat pour l’Autre Locataire : Si votre ami souhaite rester dans le logement, il peut être nécessaire de signer un nouveau bail avec le propriétaire, dans lequel il serait le seul locataire. Cela dépendra de la volonté du propriétaire et de la situation financière de votre ami.
Bien à vous
Bonjour je souhaite mettre ma mère en tant que co bailleur sur un logement HLM cela est-il possible
Bonjour ! La possibilité de mettre votre mère en tant que co-bailleur sur un logement HLM dépend des règles et des politiques spécifiques de l’organisme HLM qui gère le logement en question. En général, les bailleurs sociaux ont des critères et des procédures stricts pour déterminer qui peut être co-bailleur ou co-titulaire du bail.
Pour savoir si cela est possible dans votre cas, vous devrez contacter l’organisme HLM qui gère le logement et leur poser cette question spécifique. Ils pourront vous fournir des informations sur les conditions requises et la procédure à suivre pour ajouter votre mère en tant que co-bailleur, le cas échéant.
Il est important de noter que les règles et les critères peuvent varier d’un organisme HLM à l’autre, il est donc essentiel de consulter directement l’organisme qui gère le logement pour obtenir des informations précises sur votre situation particulière.
Bonjour, je viens de faire un PACS avec mon partenaire et je voudrais qu’il soit cotirulaire du bail quels documents apporter?
Le bailleur a le droit de demander ses revenus?
Pour ajouter votre partenaire en tant que co-titulaire du bail, vous devez en informer votre bailleur et lui fournir les documents nécessaires. Voici les documents généralement demandés par les bailleurs pour ajouter un co-titulaire au bail :
– Une copie de la pièce d’identité de votre partenaire
– Une copie du livret de famille ou de l’acte de PACS
– Une attestation de domicile de votre partenaire, comme une facture de téléphone ou d’électricité à son nom
– Un justificatif de revenus de votre partenaire, comme une fiche de paie ou une attestation employeur.
Le bailleur a le droit de demander des justificatifs de revenus pour évaluer la capacité de paiement de votre partenaire, mais il ne peut pas vous refuser la possibilité d’ajouter votre partenaire en tant que co-titulaire du bail en raison de ses revenus.
Bonjour, je suis cotitulaire de bail avec mon ex copine qui m’a quitté depuis plus de 5 ans mais, refuse jusqu’à ce jour de faire un courrier au bailleur pour se rétracter.
Au vue de son refus que faire pour retirer son nom du bail .
Merci.
Bonjour,
Bonjour,
Si votre ex copine refuse de se rétracter du bail, il y a plusieurs options que vous pouvez explorer :
– Demander une autorisation judiciaire : Si votre ex copine refuse toujours de se retirer du bail après discussion, vous pouvez saisir le tribunal d’instance pour obtenir une autorisation judiciaire de retrait de son nom. Il faudra alors prouver que votre ex copine ne remplit plus les conditions pour être co-titulaire du bail (par exemple, en prouvant qu’elle n’habite plus le logement).
– Vous retirez du bail : Si vous souhaitez déménager par exemple, alors vous pouvez mettre fin au bail de votre côté, et elle restera responsable du logement jusqu’à ce qu’elle envoie sa lettre de résiliation
– Résilier le bail : Si aucune des deux options ci-dessus n’est réalisable, vous pouvez résilier le bail en accord avec votre ex copine et demander un nouveau bail à votre bailleur, en tant que locataire unique.
Cordialement