Assurance habitation : comment calculer le tantième ?

Mis à jour le 15 octobre 2020 par Antoine Fruchard 

En immobilier, le calcul des tantièmes de copropriété permet de déterminer la répartition des charges générales entre tous les copropriétaires, entre autres. Définis dans le règlement de copropriété, des tantièmes sont donc attribués à chaque lot. Leur calcul est essentiel pour savoir qui paye quoi, mais pas seulement. Qu’est-ce qu’un tantième de co-propriété exactement ? Comment sont-ils calculés ? Est-il possible de les modifier ? Quid des tantièmes de l’ascenseur ? Focus.

Qu’est-ce qu’un tantième de co-propriété ?

Le tantième est une notion assez large, dont la définition varie selon le domaine dans lequel il est utilisé. En droit de l’immobilier, une co-propriété est composée de plusieurs tantièmes. Qu’est-ce que cela signifie ? Toute copropriété est divisée en lots : votre appartement est un lot, celui de votre voisin en est un autre, et ainsi de suite. Ces lots sont eux-mêmes constitués d’une partie privative (votre logement) et d’une quote-part des parties communes, exprimée en tantièmes.

En d’autres termes, les tantièmes représentent la part de la copropriété possédée par chacun des copropriétaires. Chaque copropriétaire de lot a des droits et des obligations sur sa partie privative mais aussi sur les parties communes, à hauteur des tantièmes qu’il détient. Généralement, le tantième s’exprime en pourcentage.

À quoi sert-il ?

  • le tantième détermine la répartition des charges générales entre les copropriétaires, la quote-part des charges locatives est donc différente pour chaque logement ;
  • il permet de mieux évaluer la valeur de chaque lot ;
  • il détermine le nombre de voix que possède chaque co-propriétaire à l’Assemblée Générale.

Qui calcule les tantièmes de copropriété ? Les tantièmes sont définis dans le règlement de copropriété, établi avant même la construction de la copropriété. Ce document donne les dispositions imposées à tous les copropriétaires, et ne peut être modifié qu’en AG.

Aussi, les parties communes d’une copropriété doivent être assurés au minimum de la garantie Responsabilité Civile. Pour vous aider à souscrire ce contrat, Réassurez-moi met à votre disposition son comparateur d’assurances habitation en ligne et gratuit. En quelques instants, et sur la base d’un court formulaire à remplir, plusieurs devis vous seront proposés :

Comment calculer les tantièmes d’une copropriété ?

Selon l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, les tantièmes sont répartis librement pour chaque copropriété selon « la consistance, la superficie et la situation des lots ». Assez complexe, le calcul des tantièmes est effectué par un géomètre expert au moment de la constitution de la copropriété.

  • La superficie est le paramètre le plus important du calcul de tantièmes. C’est la superficie en loi carrez qui doit être utilisée, mais même considérant cela, des marges d’erreur sur l’équité des lots sont possibles.
  • La consistance fait partie des paramètres utilisés par l’Ordre des géomètres pour qualifier l’état physique et la valeur initiale du lot. Sont comptabilisés l’usage qui est fait du lot (cave ? chambre ? appartement ?), la nature des matériaux, si des pièces sont biscornues ou non, s’il y a une terrasse ou un balcon, etc.
  • La situation du lot est aussi utilisée dans le calcul des tantièmes d’une copropriété : accès, éclairage, étage, vue, etc.

En plus de ces critères, pour déterminer le plus justement possible les tantièmes de chaque copropriétaire, les lots sont comparés les uns par rapport aux autres. Compte tenu de ce mode de calcul, il n’est logiquement pas possible de convertir un tantième en m2.

Si vous souhaitez calculer vous-même les tantièmes de votre quote-part, vous pouvez utiliser un logiciel dédié ou vous aider d’un fichier excel.

Quelle est la différence entre tantième et millième ?

Tantième et millième sont deux notions utilisées dans la définition des quotes-parts de copropriété. Tous deux désignent la même chose : les quotes-parts de chaque co-propriétaires peuvent être exprimés en tantièmes ou en millièmes de copropriété. Les millièmes sont donc des tantièmes, mais exprimés sous forme de mille. En d’autres termes, « tantième » est le terme générique. L’expression des tantièmes en millièmes ou en sous-millièmes dépend de la taille de la copropriété et du nombre de lots.

Le tantième permet de connaître la valeur des charges locatives de chaque lot. Ainsi, un copropriétaire disposant de 100/1000ème est redevable de 10 % des charges de la copropriété.

Quel est le calcul de tantième sur un ascenseur ?

Comme toutes les charges des parties communes, les charges relatives à l’ascenseur doivent être réparties entre tous les copropriétaires. Selon la loi de 1965 sur la copropriété, « les charges d’entretien et de réparation des équipements communs et des services collectifs d’une copropriété doivent ainsi être réparties selon l’utilité qu’ils présentent pour chaque copropriétaire ».

Cela signifie qu’elles ne seront pas les mêmes pour l’habitant du premier étage que pour celui du dernier étage. Le coefficient applicable augmente en fonction des étages : ainsi, les copropriétaires du rez-de-chaussée n’ont en principe pas de charges liées à l’ascenseur à payer.

Ce calcul s’appuie sur l’usage théorique de l’ascenseur, et non l’usage effectif. Si vous habitez au 2e étage mais que vous ne prenez jamais l’ascenseur car vous préférez monter par les escaliers, vous devrez quand même vous acquitter des charges fixées. Une fois de plus, la répartition des charges d’ascenseur est indiquée par le règlement de copropriété. Celui-ci ne peut pas prévoir une répartition au simple prorata des tantièmes.

Les parties communes doivent être au minimum assurées en Responsabilité Civile. Les tantièmes peuvent intervenir dans le montant de votre prime. En revanche, ils n’interviennent pas dans le calcul de vos cotisations d’assurance MRH. Celles-ci sont fonction de vos garanties mais aussi de votre logement et de votre situation personnelle. Si vous souhaitez changer de contrat d’assurance habitation, n’hésitez pas à étudier plusieurs offres chez plusieurs assureurs. Notre comparateur en ligne peut vous y aider ! Gratuitement et sans engagement.

Modification des tantièmes de copropriété : est-ce possible ?

La modification des tantièmes de copropriété est tout à fait possible, et heureusement ! Il n’est pas rare que des travaux aient été effectués dans la résidence et qu’un co-propriétaire souhaite revoir l’évaluation de ses tantièmes. Pour s’adapter à l’évolution des lots, les tantièmes peuvent donc changer. De nouveaux tantièmes peuvent être créés, et/ou supprimés en cas d’erreur.

Voici plusieurs cas dans lesquels un changement des tantièmes de copropriété peut se faire :

  • en cas de division d’un lot (vote des nouveaux tantièmes à l’AG à la majorité simple) ;
  • en cas de vente d’une partie commune à un propriétaire ou à un tiers (vote à l’AG à l’unanimité ou à la double majorité suivant la situation) ;
  • en cas de travaux (vote à la même majorité que celle ayant voté les travaux).

La rectification de tantièmes est également possible en cas d’erreur de calcul : ils pourront être modifiés par vote à l’unanimité à l’AG.

Cette modification sur le règlement de copropriété doit être votée en Assemblée Générale, respectant les dispositions de la loi de 1965 sur la copropriété.

La contestation des tantièmes de copropriété peut être faite via une action en révision, qui vise à obtenir réparation d’une erreur ayant entraîné une répartition déséquilibrée des charges. Si l’assemblée générale ne vote pas la rectification des tantièmes demandée par le copropriétaire, il peut alors lancer une action en justice. Selon la loi de 1965, il « peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d’un quart, ou si celle d’un autre copropriétaire est inférieur de plus d’un quart, dans l’une ou l’autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d’une répartition conforme aux dispositions de l’article 10 ».

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