En immobilier, le calcul des tantièmes de copropriété permet de déterminer la répartition des charges générales entre tous les copropriétaires, entre autres. Définis dans le règlement de copropriété, des tantièmes sont donc attribués à chaque lot. Leur calcul est essentiel pour savoir qui paye quoi, mais pas seulement. Qu'est-ce qu'un tantième de co-propriété exactement ? Comment sont-ils calculés ? Est-il possible de les modifier ? Quid des tantièmes de l'ascenseur ? Focus.
Qu’est-ce qu’un tantième de co-propriété ?
Le tantième est une notion assez large, dont la définition varie selon le domaine dans lequel il est utilisé. En droit de l'immobilier, une co-propriété est composée de plusieurs tantièmes. Qu'est-ce que cela signifie ? Toute copropriété est divisée en lots : votre appartement est un lot, celui de votre voisin en est un autre, et ainsi de suite. Ces lots sont eux-mêmes constitués d'une partie privative (votre logement) et d'une quote-part des parties communes, exprimée en tantièmes.
En d'autres termes, les tantièmes représentent la part de la copropriété possédée par chacun des copropriétaires. Chaque copropriétaire de lot a des droits et des obligations sur sa partie privative mais aussi sur les parties communes, à hauteur des tantièmes qu'il détient. Généralement, le tantième s'exprime en pourcentage.
À quoi sert-il ?
- le tantième détermine la répartition des charges générales entre les copropriétaires, la quote-part des charges locatives est donc différente pour chaque logement ;
- il permet de mieux évaluer la valeur de chaque lot ;
- il détermine le nombre de voix que possède chaque co-propriétaire à l'Assemblée Générale.
Qui calcule les tantièmes de copropriété ? Les tantièmes sont définis dans le règlement de copropriété, établi avant même la construction de la copropriété. Ce document donne les dispositions imposées à tous les copropriétaires, et ne peut être modifié qu'en AG.
Aussi, les parties communes d'une copropriété doivent être assurés au minimum de la garantie Responsabilité Civile. Pour vous aider à souscrire ce contrat, Réassurez-moi met à votre disposition son comparateur d'assurances habitation en ligne et gratuit. En quelques instants, et sur la base d'un court formulaire à remplir, plusieurs devis vous seront proposés :
Comment calculer les tantièmes d’une copropriété ?
Selon l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, les tantièmes sont répartis librement pour chaque copropriété selon "la consistance, la superficie et la situation des lots". Assez complexe, le calcul des tantièmes est effectué par un géomètre expert au moment de la constitution de la copropriété.
- La superficie est le paramètre le plus important du calcul de tantièmes. C'est la superficie en loi carrez qui doit être utilisée, mais même considérant cela, des marges d'erreur sur l'équité des lots sont possibles.
- La consistance fait partie des paramètres utilisés par l'Ordre des géomètres pour qualifier l'état physique et la valeur initiale du lot. Sont comptabilisés l'usage qui est fait du lot (cave ? chambre ? appartement ?), la nature des matériaux, si des pièces sont biscornues ou non, s'il y a une terrasse ou un balcon, etc.
- La situation du lot est aussi utilisée dans le calcul des tantièmes d'une copropriété : accès, éclairage, étage, vue, etc.
En plus de ces critères, pour déterminer le plus justement possible les tantièmes de chaque copropriétaire, les lots sont comparés les uns par rapport aux autres. Compte tenu de ce mode de calcul, il n'est logiquement pas possible de convertir un tantième en m2.
Si vous souhaitez calculer vous-même les tantièmes de votre quote-part, vous pouvez utiliser un logiciel dédié ou vous aider d'un fichier excel.
Quelle est la différence entre tantième et millième ?
Tantième et millième sont deux notions utilisées dans la définition des quotes-parts de copropriété. Tous deux désignent la même chose : les quotes-parts de chaque co-propriétaires peuvent être exprimés en tantièmes ou en millièmes de copropriété. Les millièmes sont donc des tantièmes, mais exprimés sous forme de mille. En d'autres termes, "tantième" est le terme générique. L'expression des tantièmes en millièmes ou en sous-millièmes dépend de la taille de la copropriété et du nombre de lots.
Le tantième permet de connaître la valeur des charges locatives de chaque lot. Ainsi, un copropriétaire disposant de 100/1000ème est redevable de 10 % des charges de la copropriété.
Quel est le calcul de tantième sur un ascenseur ?
Comme toutes les charges des parties communes, les charges relatives à l'ascenseur doivent être réparties entre tous les copropriétaires. Selon la loi de 1965 sur la copropriété, "les charges d'entretien et de réparation des équipements communs et des services collectifs d'une copropriété doivent ainsi être réparties selon l'utilité qu'ils présentent pour chaque copropriétaire".
Cela signifie qu'elles ne seront pas les mêmes pour l'habitant du premier étage que pour celui du dernier étage. Le coefficient applicable augmente en fonction des étages : ainsi, les copropriétaires du rez-de-chaussée n'ont en principe pas de charges liées à l'ascenseur à payer.
Ce calcul s'appuie sur l'usage théorique de l'ascenseur, et non l'usage effectif. Si vous habitez au 2e étage mais que vous ne prenez jamais l'ascenseur car vous préférez monter par les escaliers, vous devrez quand même vous acquitter des charges fixées. Une fois de plus, la répartition des charges d'ascenseur est indiquée par le règlement de copropriété. Celui-ci ne peut pas prévoir une répartition au simple prorata des tantièmes.
Les parties communes doivent être au minimum assurées en Responsabilité Civile. Les tantièmes peuvent intervenir dans le montant de votre prime. En revanche, ils n'interviennent pas dans le calcul de vos cotisations d'assurance MRH. Celles-ci sont fonction de vos garanties mais aussi de votre logement et de votre situation personnelle. Si vous souhaitez changer de contrat d'assurance habitation, n'hésitez pas à étudier plusieurs offres chez plusieurs assureurs. Notre comparateur en ligne peut vous y aider ! Gratuitement et sans engagement.
Modification des tantièmes de copropriété : est-ce possible ?
La modification des tantièmes de copropriété est tout à fait possible, et heureusement ! Il n'est pas rare que des travaux aient été effectués dans la résidence et qu'un co-propriétaire souhaite revoir l'évaluation de ses tantièmes. Pour s'adapter à l'évolution des lots, les tantièmes peuvent donc changer. De nouveaux tantièmes peuvent être créés, et/ou supprimés en cas d'erreur.
Voici plusieurs cas dans lesquels un changement des tantièmes de copropriété peut se faire :
- en cas de division d'un lot (vote des nouveaux tantièmes à l'AG à la majorité simple) ;
- en cas de vente d'une partie commune à un propriétaire ou à un tiers (vote à l'AG à l'unanimité ou à la double majorité suivant la situation) ;
- en cas de travaux (vote à la même majorité que celle ayant voté les travaux).
La rectification de tantièmes est également possible en cas d’erreur de calcul : ils pourront être modifiés par vote à l'unanimité à l'AG.
Cette modification sur le règlement de copropriété doit être votée en Assemblée Générale, respectant les dispositions de la loi de 1965 sur la copropriété.
La contestation des tantièmes de copropriété peut être faite via une action en révision, qui vise à obtenir réparation d’une erreur ayant entraîné une répartition déséquilibrée des charges. Si l'assemblée générale ne vote pas la rectification des tantièmes demandée par le copropriétaire, il peut alors lancer une action en justice. Selon la loi de 1965, il "peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d’un quart, ou si celle d’un autre copropriétaire est inférieur de plus d’un quart, dans l’une ou l’autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d’une répartition conforme aux dispositions de l’article 10".
Bonjour,
Dans la copropriété initiale il y a eu création de 2 syndicats secondaires.
Chaque syndicat secondaire peut il souscrire sa propre assurance multirisque immeuble.
Si ce n’est pas le cas sachant que l’assureur a calculé la prime d’assurance de l’ensemble en fonction de le surface développée de chaque immeuble, la répartition de la prime entre ces derniers doit elle se faire proportionnellement à la surface développée de chacun ou proportionnellement aux tantièmes d’occupation du sol de chaque immeuble.
L’immeuble qui a la plus grande surface pondérée a le plus petit nombre de tantièmes d’occupation du sol
Je vous remercie par avance pour votre aide.
Bien cordialement
Bonjour,
Votre question touche à la fois à l’assurance copropriété et au droit de la copropriété. Voici quelques éléments de réponse :
– Oui, chaque syndicat secondaire peut souscrire sa propre assurance multirisque immeuble. L’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les syndicats secondaires disposent de la personnalité civile et peuvent donc contracter en leur nom (dont une assurance propre).
– Si une assurance unique est souscrite par le syndicat principal pour l’ensemble des immeubles, la répartition des primes doit être effectuée selon la clé prévue dans le règlement de copropriété.
– En pratique, il existe deux possibilités :
• Soit la répartition est faite au prorata de la surface développée de chaque immeuble (si cela est précisé),
• Soit elle est faite selon les tantièmes d’occupation du sol indiqués dans l’état descriptif de division.
C’est donc le règlement de copropriété qui fait foi : il fixe les clés de répartition applicables, que l’assureur ne peut pas modifier unilatéralement.
Pour un éclairage officiel, vous pouvez consulter la fiche Service-public sur l’assurance de la copropriété :
Obligations d’assurance en copropriété
Si vous constatez une incohérence entre la méthode de calcul de l’assureur et les clés de répartition prévues dans votre règlement, cela peut être un sujet à soulever en assemblée générale ou auprès du syndic.
Bon courage à vous
Bonjour
Est-il possible de résilier sa quote part d ‘assurance co-propriété?
Merci d’avance
Bonjour,
Non, il n’est pas possible de résilier uniquement sa quote-part de l’assurance souscrite par le syndic de copropriété. Cette assurance « multirisque immeuble » est obligatoire pour couvrir les parties communes, et tous les copropriétaires y participent via les charges de copropriété.
En revanche :
– vous pouvez choisir librement votre **assurance habitation personnelle** (pour votre logement, vos biens et votre responsabilité civile), et la résilier ou la modifier comme vous le souhaitez,
– si vous estimez que le contrat collectif de copropriété est trop cher ou pas adapté, vous pouvez demander au syndic d’envisager une mise en concurrence et en discuter lors de l’assemblée générale de copropriété.
En résumé, la quote-part de l’assurance collective est obligatoire, mais vous pouvez agir collectivement avec les autres copropriétaires pour renégocier le contrat.
Bon courage à vous dans vos démarches.
Bonjour,
Nous sommes deux copropriétaires dans un même immeuble. Dans l’état divisionnaire, j’ai 47/96 des tantièmes généraux et 11/16 des tantièmes des parties-communes. Le seconde propriétaire a 49/96 des tantièmes généraux et 5/16 des tantièmes des parties communes. Nous devons nous répartir le paiement de l’assurance annuelle de l’immeuble mais ne sommes pas d’accord sur les tantièmes à prendre en compte. Pouvez-vous nous éclairer sur cette situation ? Merci d’avance. Bien cordialement
Bonjour,
Dans le cadre de la copropriété, la répartition des charges d’assurance de l’immeuble doit se faire selon les tantièmes **des parties communes**, et non les tantièmes généraux.
Les tantièmes généraux servent à voter en assemblée générale, mais les charges (dont l’assurance) se répartissent en fonction des tantièmes associés à l’usage ou à l’intérêt que chaque lot a dans les parties communes concernées
Dans votre cas, la répartition de l’assurance doit donc se faire sur la base des 11/16 pour vous et 5/16 pour l’autre copropriétaire
Si cela reste un point de désaccord, vous pouvez le rappeler par écrit et, si besoin, faire valider cette clé de répartition par un notaire ou un professionnel de la gestion de copropriété
Bonne entente à vous deux pour la suite de la gestion de l’immeuble
Bonjour,
Dans notre copropriété il y a 2 immeubles indépendants , des espaces verts et voies de circulation commun.
le règlement de copropriété mentionne l’existence de charges spéciales bâtiments relatives à chaque bâtiment collectif.
dans le liste de ces charges il est mentionné « les primes d’assurances communes »
Comment souscrire à une assurance immeuble pour la copropriété qui respecte ces charges spéciales?
Doit il y avoir un contrat pour chaque bâtiment et un contrat pour les parties communes aux 2 bâtitiments
Merci de me donner une réponse
Bonjour,
Merci pour votre question, qui est très pertinente dans le cadre d’une copropriété composée de plusieurs bâtiments avec des charges spéciales.
Voici ce que prévoit généralement la pratique :
– si le règlement de copropriété mentionne des charges spéciales par bâtiment, comme les primes d’assurance, il est logique de souscrire un contrat d’assurance distinct pour chaque immeuble
– pour les espaces et éléments communs aux deux bâtiments (voies de circulation, espaces verts…), un troisième contrat peut être souscrit pour ces parties, avec une répartition de la prime entre tous les copropriétaires selon les tantièmes généraux
Cette organisation permet de respecter les règles du règlement de copropriété tout en assurant une répartition équitable des charges.
N’hésitez pas à en parler à votre syndic ou à solliciter un courtier pour vous aider à mettre en place cette répartition assurantielle.
Toutes les explications sont disponibles ici :
répartition des charges et tantièmes
Bonne organisation à vous dans la gestion de la copropriété.
Pour une assurance copropriété comment l’on calcule pour le règlement moitié moitié ou aux tantièmes merci pour votre réponse Mr Roué
Bonjour,
La méthode Répartition selon les tantièmes est la plus utilisée dans les copropriétés. Les « tantièmes » (ou millièmes) représentent la part de chaque copropriétaire dans les parties communes de l’immeuble, généralement basée sur la superficie ou la valeur relative de leur lot par rapport à l’ensemble de la propriété. La contribution de chaque copropriétaire aux coûts d’assurance est alors proportionnelle à ses tantièmes. Cette méthode est considérée comme plus équitable car elle tient compte de la taille et de la valeur relative de chaque lot.
Bien à vous