Quelle assurance pour une copropriété ?

L’assurance copropriété permet aux habitants d’un même immeuble d’être couverts pour les sinistres pouvant s’y dérouler. L’assurance copropriété – ou assurance immeuble – regroupe les garanties de base de l’assurance habitation, étendues à un ensemble immobilier. Le fait que l'assurance copropriété soit commune à plusieurs personnes distinctes rend sa compréhension plus complexe : est-elle obligatoire ? Qui doit s’en occuper ? Que couvre l'assurance copropriété ? On vous explique !

L’assurance copropriété est-elle obligatoire ?

Depuis la loi Alur de mars 2014, l’assurance de copropriété est obligatoire. Chaque copropriétaire est ainsi tenu d’assurer collectivement l’immeuble dans lequel il possède un logement. Il s’agit d’une couverture complète puisqu'elle associe l’assurance multirisque de l’immeuble (MRI) et une Responsabilité Civile des occupants et des bailleurs. 

La loi Alur précise que l'assurance copropriété doit permettre de couvrir le risque de sinistre dans les parties communes.

L’assurance copropriété présente donc deux avantages :

• protéger l’immeuble et réduire les coûts en cas de sinistre ;
• réduire les sources de conflit entre les habitants de l’immeuble.

L'assurance immeuble permet donc de couvrir tous les sinistres matériels pouvant survenir dans la copropriété, sans que cela soit inhérent à un propriétaire spécifique.

Si le logement est situé dans une zone à risques (inondable par exemple) ou a connu de nombreux sinistres, les assureurs peuvent se montrer frileux à l’assurer. En cas de refus, vous pouvez saisir le Bureau central de tarification (BCT). Il vous aidera dans vos démarches et s'assurera de vous trouver une couverture à une prime raisonnable.

Qui doit souscrire l’assurance immeuble copropriété ?

L’assurance copropriété doit être souscrite par le syndicat de copropriété mandaté sur l’immeuble en question. Pour rappel, la fonction de syndicat peut être assurée par un prestataire extérieur ou par certains copropriétaires, sur la base du volontariat. On parle alors de syndic bénévole.

Lors d’une demande de devis pour une assurance copropriété, le syndic de l’immeuble devra fournir à l’assureur un état des sinistres survenus dans les 3 années précédentes. À la réception des différents devis, le syndic doit les soumettre au conseil syndical de l’immeuble afin qu’il choisisse le plus économique et/ou celui aux garanties les plus complètes. 

Lors de la souscription d’une assurance immeuble, le syndic est tenu de faire des propositions (sous forme de devis généralement) et de procéder à un vote soumis au conseil de copropriété (ce dernier assure la mission de relai entre le syndic et les copropriétaires). Le conseil de copropriété est constitué obligatoirement de propriétaires (ou de leur conjoint ou représentant légal) élus pour une durée maximale de 3 ans, sans limite de renouvellement.

Qui doit payer l’assurance copropriété ?

Tous les propriétaires. En général, la prime d’assurance copropriété fait l’objet d’un partage équitable entre les différents copropriétaires, proportionnellement à la superficie occupée par chaque copropriétaire. 

Cependant, dans certains cas, les risques diffèrent selon les copropriétaires (ex : un commerçant qui exerce dans l’immeuble). Si l’assureur considère que cette raison implique une surprime, il pourra être demandé à cet habitant de supporter seul son montant.

Quel est le prix d’une assurance de copropriété ?

Le prix d’une assurance habitation copropriété est calculé, avant tout, par rapport à la valeur du logement. Le montant de la prime dépend aussi du risque à couvrir (et donc des sinistres passés), mais également de l’état actuel de l’immeuble, de son environnement et des systèmes de sécurité dont il dispose.

Ces critères offrent un panel de contrats et de prix qui peut être très large. Pour vous donner une idée des tarifs pratiqués sur le marché de l’assurance immeuble copropriété, voici un tableau des prix pouvant être constatés :

Pour trouver la meilleure assurance pour votre immeuble, le plus efficace est de se tourner vers un courtier spécialisé en assurance copropriété. Grâce à son aide, vous êtes assuré de trouver la couverture la plus adaptée et économique pour votre immeuble. N'hésitez pas à utiliser notre comparateur d'assurance immeuble pour vous faire une idée du marché.

Que couvre l’assurance MRI en cas de sinistre dans les parties communes ?

L'assurance copropriété permet de couvrir les dommages causés par un événement qui a pris naissance dans les parties communes de l'immeuble. En cas de sinistre, c'est au syndicat de faire une déclaration à l'assurance de la copropriété. Celle-ci ne fonctionnera que si le sinistre concerne une partie commune. Si celui-ci refuse et que vous vous retrouvez en conflit avec votre syndic, la garantie protection juridique de votre assurance habitation peut vous aider ! Ne la négligez pas.

Le plus souvent, l'assurance de l'immeuble couvre les dégâts matériels affectant la totalité des bâtiments (parties communes et privatives), ainsi que la Responsabilité Civile des copropriétaires. En général, les garanties de l'assurance habitation copropriété prennent aussi en charge les aménagements apportés par chaque copropriétaire dans son appartement : cloison, plâtres, électricité, parquet, placard, etc.

Voici quelques exemples de sinistres couverts par l'assurance copropriété :

• les incendies qui auraient pris naissance dans les parties communes ;
• les fuites de canalisation, les infiltrations par le toit ou les murs de l'immeuble, les dégâts des eaux ;
• les dégâts liés à une cause climatique sur les toitures ;
• accident d'ascenseur ;
• les vols et dégâts matériels causés par des cambrioleurs.

Quelle assurance pour un syndic bénévole d'une copropriété ?

Chaque copropriété doit être dotée d'un syndic. Dans la plupart des cas, le syndic est constitué de propriétaires qui acceptent de gérer cette charge bénévolement. Sinon, il existe des services de syndic professionnels pouvant être mandatés. Faire appel à un syndic professionnel présente deux inconvénients : son coût et le fait qu'en tant que prestataire, il n'habite pas sur les lieux et ne pourra être présent rapidement en cas de sinistre.

Aujourd'hui, la plupart des immeubles ont un syndic géré par un ou plusieurs des co-propriétaires, mandatés par l'ensemble des co-propriétaires d'agir pour le bien commun de l'immeuble.

En tant que syndic bénévole, aucune obligation d'assurance n'est requise. Cependant, il est fortement recommandé à tout syndic bénévole d'être couvert, a minima, par une Responsabilité Civile. En effet, même en tant que bénévole, il peut voir sa responsabilité engagée puisqu'il est l'interlocuteur en charge des sinistres concernant l'immeuble.

Ainsi, en cas d'incident à autrui causé par l'immeuble (ardoise qui tombe sur un passant, visiteur qui glisse dans les escaliers), c'est la RC du syndic qui pourra être engagée.

L'assurance copropriété est dotée d'une Responsabilité Civile pour tous les co-propriétaires. Ainsi, si un sinistre est causé par une partie commune, cela sera à l'assureur de la copropriété d'être contacté. En revanche, en cas de dommage survenu dans votre logement privatif, cela sera la Responsabilité Civile octroyée par votre assurance MRH qui sera engagée.

Quelle assurance pour une copropriété de deux lots ?

Une copropriété en deux lots signifie que seuls deux propriétaires se partagent la copropriété. C'est le cas par exemple pour :

• deux maisons construites sur un même terrain (copropriété horizontale) ;
• un logement divisé et occupé par des propriétaires (ou locataires) distincts ;
• une résidence comportant deux appartements.

Dans ce cas, on parle de "petite copropriété". Depuis 2020, certaines dispositions sont prévues pour ce type de copropriété et notamment la permission de ne pas constituer de conseil syndical (assemblée générale) dès lors que les deux parties donnent leur accord par écrit.

En revanche, les copropriétés de deux lots ne sont pas dispensées de l'assurance copropriété. Cette dernière concerne toutes les formes de copropriétés, quel que soit le nombre de lots ou de propriétaires.

FAQ