Litiges avec son syndic, quels recours ? - Réassurez-moi

Comment se retourner contre son syndic ?

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Le syndic tient un rôle primordial dans la gestion d’une copropriété. Organe gestionnaire principal, il doit respecter un certain nombre d’obligations. Il peut cependant arriver que le syndic ne remplisse pas ses fonctions, et bien heureusement, vous pouvez agir et vous retourner contre lui. Dans quelles situations pouvez-vous porter plainte ? Comment engager une procédure contre votre syndic ? Que faire s’il démissionne ? Quelles sont ses obligations ? Voyons ensemble les spécificités du syndic et les démarches pour régler les litiges potentiels.

Porter plainte contre son syndic : c’est possible ?

Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires. En charge de la gestion de la copropriété, il peut être professionnel ou non. Quel que soit son statut, le syndic doit répondre à un certain nombre d’obligations, au risque de se voir mis en cause à l’amiable ou en justice. La loi du 10 juillet 1965 fixe les fonctions que doit assumer le syndic, notamment administratives et financières

Votre syndic doit donc remplir ses fonctions et respecter ses obligations. Un manquement du syndic peut constituer une faute grave, aux conséquences plus ou moins étendues. Heureusement, des recours sont possibles pour permettre aux copropriétaires de faire face à un syndic défaillant ou incompétent ! Plusieurs litiges peuvent naître entre copropriétaires et syndic suite à certains manquements, comme par exemple :

  • Le non-respect du règlement de copropriété,
  • La négligence d’un sinistre survenant dans les parties communes,
  • Le refus d’effectuer des travaux pourtant nécessaires,
  • La non-exécution des décisions prises en Assemblée Générale,
  • La non-intervention pour faire cesser un trouble (trouble de jouissance etc)…

Si vous considérez que votre syndic de copropriété est défaillant ou incompétent, ou qu’il fait preuve d’abus, il vous est possible d’agir et de porter plainte contre lui. Vous disposez d’un délai de 10 ans à partir du moment du sinistre pour agir avant qu’il y ait prescription, et de 2 mois pour contester une décision d’Assemblée Générale.

Lorsque le syndic ne fait pas son travail, on parle alors de « carence de syndic ». Il ne s’agit pas d’une faute précise, mais d’un défaut d’action.

Comment engager une procédure contre son syndic ?

Dans un premier temps, pour régler le litige avec votre syndic, il convient de tenter une conciliation à l’amiable. Elle peut être menée de façon individuelle ou collective. Vous devez pour cela envoyer une lettre de mise en cause par courrier recommandé avec accusé de réception. Cette lettre notifie le motif de mise en cause et ordonne au syndic le respect de ses obligations. Un délai de réponse de 8 jours lui est laissé. Vous pouvez également proposer une procédure de médiation, avec l’aide d’un médiateur comme le Conseil Syndical. Les deux parties doivent être d’accord pour que la médiation soit possible.

Si la démarche amiable n’aboutit pas, vous pouvez envisager une action en justice contre votre syndic de propriété. Le Tribunal de Grande Instance est le plus souvent sollicité pour traiter ce type de litiges de copropriété, mais le Tribunal d’Instance peut lui aussi être le tribunal compétent.

La procédure judiciaire peut être très longue et particulièrement coûteuse. Envisager une conciliation amiable peut permettre de démêler le contentieux beaucoup plus rapidement et engage généralement moins d’argent.

Certaines assurances habitation offrent des garanties juridiques performantes, n’hésitez pas à y avoir recours en cas de litiges avec votre syndic de copropriété. Si cette garantie n’est pas comprise dans votre couverture actuelle, vous pouvez toujours envisager de changer de contrat ! Pour cela, étudiez les offres du marché en utilisant notre comparateur en ligne. En quelques secondes et gratuitement, vous aurez accès aux meilleures propositions de contrats d’assurance habitation.

Donner quitus au syndic, quelles conséquences ?

Lorsque les copropriétaires donnent quitus à leur syndic, ils approuvent les actes de gestion de la copropriété portés à leur connaissance. Le quitus libère le syndic de ses obligations. En d’autres termes, les copropriétaires donnent quitus au syndic, ils approuvent de manière officielle sa gestion de l’immeuble.

La formalité de donner quitus intervient une fois par an, lors d’une Assemblée Générale. Elle doit figurer à l’ordre du jour. Il est voté à la majorité simple. Lorsque le quitus est donné au syndic, celui-ci est libéré de ses obligations, et il n’est plus possible d’engager une action en justice à son égard.

Le quitus peut être voté sous réserve de vérifications. Dans ce cas-là, il ne prendra effet que lorsque les réserves des copropriétaires auront été satisfaites. Attention, quitus et approbation des comptes doivent faire l’objet de 2 votes différents.

Comment changer de syndic ?

En cours de mandat

Mettre fin à l’exercice d’un syndic en cours de mandat est possible sous réserve d’une faute ou d’un défaut d’action sérieux. Les faits reprochés doivent être assez importants pour qu’une révocation du syndic soit décidée lors de la prochaine Assemblée Générale. Une AG extraordinaire peut être convoquée pour traiter du sujet.

Copropriétaires comme conseil syndical peuvent demander la révocation du syndic. La décision de révoquer le syndic doit ensuite être votée à la majorité absolue. Si l’issue de l’AG est favorable à la fin de mandat du syndic, ses fonctions prennent fin immédiatement. Il faut donc prévoir en amont le prochain syndic pour éviter une discontinuité de gestion de la copropriété.

En fin de mandat

Lorsque le mandat de votre syndic de copropriété arrive à sa fin, il faut alors envisager d’autres projets de contrats et les mettre en concurrence. Les prestations de divers projets doivent être étudiées tous les 3 ans par le conseil syndical, avant la tenue de la prochaine Assemblée Générale des copropriétaires appelée à se prononcer sur la désignation d’un nouveau syndic.

Attention, cette mise en concurrence n’est pas obligatoire dans deux situations : si la copropriété est dépourvue de conseil syndical, ou si l’AG de l’année précédente décide à la majorité absolue de ne pas faire de mise en concurrence.

C’est au syndic encore en mandat de prévoir la désignation du prochain : il doit donc convoquer l’AG, qui quant à elle, doit voter à la majorité absolue chaque candidature. Si aucun candidat n’obtient la majorité absolue, deux possibilités :

  • Si l’un d’eux obtient au moins 1/3 des voix de tous les copropriétaires, un 2e vote peut être fait lors de la même assemblée, à la majorité simple.
  • Si aucun candidat n’obtient 1/3 des voix de tous les copropriétaires, un 2e vote à la majorité simple est possible mais lors d’une assemblée générale ultérieure. Celle-ci doit être convoquée par le syndic en place dans les 3 mois.

Quelles sont les obligations d’un syndic ?

Voici une liste non exhaustive des obligations d’un syndic de copropriété :

  • Administrer et entretenir l’immeuble (parties communes et équipements), et donc faire exécuter les travaux nécessaires pour la bonne conservation des lieux,
  • Établir le budget prévisionnel de la copropriété, des comptes du syndicat et de leurs annexes. Le syndic doit ensuite soumettre tout ça au vote des copropriétaires,
  • Ouvrir un compte bancaire pour la gestion financière de la copropriété,
  • Dresser et mettre à jour la fiche synthétique de la copropriété, qui contient toutes les données relatives à celle-ci,
  • Informer la copropriété de toutes les décisions prises en Assemblée Générale,
  • Faire exécuter le règlement de la copropriété,
  • Représenter le syndicat de copropriétaires en justice,
  • Tenir une liste des copropriétaires de l’immeuble, avec désignation précise des lots,
  • Établir et tenir à jour le carnet d’entretien de l’immeuble.

Le syndic doit également faire voter les copropriétés sur diverses décisions, comme par exemple la souscription du contrat d’assurance RC du syndicat.

Que faire en cas de démission du syndic ?

La démission d’un syndic est possible, mais de plus en plus réglementée. En effet, la loi ALUR vient en complément de la loi du 10 juillet 1965 pour renforcer les obligations des syndics de copropriété.

Pour démissionner dans les règles, le syndic doit suivre un délai de préavis de 3 mois. Les copropriétaires ont donc le temps de rechercher le remplaçant, et surtout de mettre en concurrence les projets de contrat candidats. Le syndic doit également prévenir de sa démission lors d’une Assemblée Générale, le sujet devant figurer à l’ordre du jour. Il n’est cependant pas tenu d’assumer les coûts liés à la convocation de cette assemblée.

Si le syndic ne convoque pas une AG pour faire part de sa volonté de démissionner, les différents propriétaires de l’immeuble pourront lancer des poursuites judiciaires.

Modèle de lettre au syndic de copropriété

Pour notifier votre syndic d’un dysfonctionnement, d’un sinistre ou d’un mécontentement de votre part ou de plusieurs copropriétaires, il est possible d’envoyer une lettre. C’est d’ailleurs l’une des premières choses à faire pour une conciliation à l’amiable. Vous trouverez ci-dessous notre modèle de lettre à un syndic de copropriété.

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