Le syndic tient un rôle primordial dans la gestion d'une copropriété. Organe gestionnaire principal, il doit respecter un certain nombre d'obligations. Il peut cependant arriver que le syndic ne remplisse pas ses fonctions, et bien heureusement, vous pouvez agir et vous retourner contre lui. Dans quelles situations pouvez-vous porter plainte ? Comment engager une procédure contre votre syndic ? Que faire s'il démissionne ? Quelles sont ses obligations ? Voyons ensemble les spécificités du syndic et les démarches pour régler les litiges potentiels.
Porter plainte contre son syndic : c’est possible ?
Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires. En charge de la gestion de la copropriété, il peut être professionnel ou non. Quel que soit son statut, le syndic doit répondre à un certain nombre d’obligations, au risque de se voir mis en cause à l’amiable ou en justice. La loi du 10 juillet 1965 fixe les fonctions que doit assumer le syndic, notamment administratives et financières.
Votre syndic doit donc remplir ses fonctions et respecter ses obligations. Un manquement du syndic peut constituer une faute grave, aux conséquences plus ou moins étendues. Heureusement, des recours sont possibles pour permettre aux copropriétaires de faire face à un syndic défaillant ou incompétent ! Plusieurs litiges peuvent naître entre copropriétaires et syndic suite à certains manquements, comme par exemple :
- le non-respect du règlement de copropriété ;
- la négligence d’un sinistre survenant dans les parties communes ;
- le refus d’effectuer des travaux pourtant nécessaires ;
- la non-exécution des décisions prises en Assemblée Générale ;
- la non-intervention pour faire cesser un trouble (trouble de jouissance, servitude de passage, etc.).
Si vous considérez que votre syndic de copropriété est défaillant ou incompétent, ou qu’il fait preuve d’abus, il vous est possible d’agir et de porter plainte contre lui. Vous disposez d'un délai de 10 ans à partir du moment du sinistre pour agir avant qu'il y ait prescription, et de 2 mois pour contester une décision d'Assemblée Générale.
Lorsque le syndic ne fait pas son travail, on parle alors de "carence de syndic". Il ne s'agit pas d'une faute précise, mais d'un défaut d'action.
Comment engager une procédure contre son syndic ?
Dans un premier temps, pour régler le litige avec votre syndic, il convient de tenter une conciliation à l'amiable. Elle peut être menée de façon individuelle ou collective. Vous devez pour cela envoyer une lettre de mise en cause par courrier recommandé avec accusé de réception. Cette lettre notifie le motif de mise en cause et ordonne au syndic le respect de ses obligations. Un délai de réponse de 8 jours lui est laissé. Vous pouvez également proposer une procédure de médiation, avec l'aide d'un médiateur comme le Conseil Syndical. Les deux parties doivent être d'accord pour que la médiation soit possible.
Si la démarche amiable n'aboutit pas, vous pouvez envisager une action en justice contre votre syndic de propriété. Le Tribunal de Grande Instance est le plus souvent sollicité pour traiter ce type de litiges de copropriété, mais le Tribunal d'Instance peut lui aussi être le tribunal compétent.
La procédure judiciaire peut être très longue et particulièrement coûteuse. Envisager une conciliation amiable peut permettre de démêler le contentieux beaucoup plus rapidement et engage généralement moins d'argent.
Certaines assurances habitation offrent des garanties juridiques performantes, n'hésitez pas à y avoir recours en cas de litiges avec votre syndic de copropriété. Si cette garantie n'est pas comprise dans votre couverture actuelle, vous pouvez toujours envisager de changer de contrat ! Pour cela, étudiez les offres du marché en utilisant notre comparateur en ligne. En quelques secondes et gratuitement, vous aurez accès aux meilleures propositions de contrats d'assurance habitation.
Donner quitus au syndic, quelles conséquences ?
Lorsque les copropriétaires donnent quitus à leur syndic, ils approuvent les actes de gestion de la copropriété portés à leur connaissance. Le quitus libère le syndic de ses obligations. En d'autres termes, les copropriétaires donnent quitus au syndic, ils approuvent de manière officielle sa gestion de l'immeuble.
La formalité de donner quitus intervient une fois par an, lors d'une Assemblée Générale. Elle doit figurer à l'ordre du jour. Il est voté à la majorité simple. Lorsque le quitus est donné au syndic, celui-ci est libéré de ses obligations, et il n’est plus possible d’engager une action en justice à son égard.
Le quitus peut être voté sous réserve de vérifications. Dans ce cas-là, il ne prendra effet que lorsque les réserves des copropriétaires auront été satisfaites. Attention, quitus et approbation des comptes doivent faire l'objet de 2 votes différents.
Comment changer de syndic ?
En cours de mandat
Mettre fin à l'exercice d'un syndic en cours de mandat est possible sous réserve d'une faute ou d'un défaut d'action sérieux. Les faits reprochés doivent être assez importants pour qu'une révocation du syndic soit décidée lors de la prochaine Assemblée Générale. Une AG extraordinaire peut être convoquée pour traiter du sujet.
Copropriétaires comme conseil syndical peuvent demander la révocation du syndic. La décision de révoquer le syndic doit ensuite être votée à la majorité absolue. Si l'issue de l'AG est favorable à la fin de mandat du syndic, ses fonctions prennent fin immédiatement. Il faut donc prévoir en amont le prochain syndic pour éviter une discontinuité de gestion de la copropriété.
En fin de mandat
Lorsque le mandat de votre syndic de copropriété arrive à sa fin, il faut alors envisager d'autres projets de contrats et les mettre en concurrence. Les prestations de divers projets doivent être étudiées tous les 3 ans par le conseil syndical, avant la tenue de la prochaine Assemblée Générale des copropriétaires appelée à se prononcer sur la désignation d'un nouveau syndic.
Attention, cette mise en concurrence n'est pas obligatoire dans deux situations : si la copropriété est dépourvue de conseil syndical, ou si l'AG de l'année précédente décide à la majorité absolue de ne pas faire de mise en concurrence.
C'est au syndic encore en mandat de prévoir la désignation du prochain : il doit donc convoquer l'AG, qui quant à elle, doit voter à la majorité absolue chaque candidature. Si aucun candidat n'obtient la majorité absolue, deux possibilités :
- si l'un d'eux obtient au moins 1/3 des voix de tous les copropriétaires, un 2e vote peut être fait lors de la même assemblée, à la majorité simple ;
- si aucun candidat n'obtient 1/3 des voix de tous les copropriétaires, un 2e vote à la majorité simple est possible mais lors d'une assemblée générale ultérieure. Celle-ci doit être convoquée par le syndic en place dans les 3 mois.
Quelles sont les obligations d’un syndic ?
Voici une liste non exhaustive des obligations d'un syndic de copropriété :
- administrer et entretenir l’immeuble (parties communes et équipements), et donc faire exécuter les travaux nécessaires pour la bonne conservation des lieux ;
- établir le budget prévisionnel de la copropriété, des comptes du syndicat et de leurs annexes. Le syndic doit ensuite soumettre tout ça au vote des copropriétaires ;
- ouvrir un compte bancaire pour la gestion financière de la copropriété ;
- dresser et mettre à jour la fiche synthétique de la copropriété, qui contient toutes les données relatives à celle-ci ;
- informer la copropriété de toutes les décisions prises en Assemblée Générale ;
- faire exécuter le règlement de la copropriété ;
- représenter le syndicat de copropriétaires en justice ;
- tenir une liste des copropriétaires de l’immeuble, avec désignation précise des lots ;
- établir et tenir à jour le carnet d’entretien de l’immeuble.
Le syndic doit également faire voter les copropriétés sur diverses décisions, comme par exemple la souscription du contrat d’assurance RC du syndicat.
Que faire en cas de démission du syndic ?
La démission d'un syndic est possible, mais de plus en plus réglementée. En effet, la loi ALUR vient en complément de la loi du 10 juillet 1965 pour renforcer les obligations des syndics de copropriété.
Pour démissionner dans les règles, le syndic doit suivre un délai de préavis de 3 mois. Les copropriétaires ont donc le temps de rechercher le remplaçant, et surtout de mettre en concurrence les projets de contrat candidats. Le syndic doit également prévenir de sa démission lors d'une Assemblée Générale, le sujet devant figurer à l'ordre du jour. Il n'est cependant pas tenu d'assumer les coûts liés à la convocation de cette assemblée.
Si le syndic ne convoque pas une AG pour faire part de sa volonté de démissionner, les différents propriétaires de l'immeuble pourront lancer des poursuites judiciaires.
Modèle de lettre au syndic de copropriété
Pour notifier votre syndic d'un dysfonctionnement, d'un sinistre ou d'un mécontentement de votre part ou de plusieurs copropriétaires, il est possible d'envoyer une lettre. C'est d'ailleurs l'une des premières choses à faire pour une conciliation à l'amiable. Vous trouverez ci-dessous notre modèle de lettre à un syndic de copropriété.
Télécharger la lettre de mécontentement à adresser au syndic :
Problèmes de facturation et de transparence des charges locatives
Bonjour depuis 4 ans que j suis locataire le syndic me facture des M3 d’eau que j n’ai pas use.De même des frais d’ascenseur pour un sous sol que je n’ai pas (parking).Les locataires ne reçoivent pas les relevés de charges qui je pense sont falsifiés.Un logiciel peut tout faire.que dit la loi sur les relevés et comment agir.?merci
Bonjour,
Merci pour votre message. En tant que locataire, vous avez le droit de recevoir chaque année un décompte détaillé des charges, poste par poste, avec possibilité de consulter les justificatifs pendant six mois.
Les charges que votre propriétaire peut vous réclamer sont strictement encadrées. Il ne peut pas vous facturer des frais pour des équipements ou services dont vous ne bénéficiez pas, comme un ascenseur desservant un sous-sol que vous n’utilisez pas, ou une consommation d’eau manifestement excessive.
Voici ce que vous pouvez faire :
– demandez par écrit, de préférence en recommandé, un décompte précis des charges sur les années concernées
– exigez de pouvoir consulter les justificatifs (factures, relevés de consommation, répartitions)
– vérifiez si certaines charges sont absentes de la liste officielle des charges récupérables
– si vous n’obtenez pas de réponse, ou si les charges vous semblent injustifiées, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection pour contester les sommes réclamées
Bon courage dans vos démarches.
Comment interpeler le Syndic qui laisse faire le travail au Conseil Syndical à coups de résolutions en harmonie contraire au règlement de copropriété ?
Bonjour,
Si le syndic agit de façon passive ou laisse le conseil syndical prendre des décisions contraires au règlement de copropriété, voici les démarches à envisager :
– Adressez-lui un courrier recommandé en lui rappelant que seul le règlement de copropriété fait foi, et qu’il est tenu de le faire respecter.
– Soulignez que des résolutions en contradiction avec ce règlement peuvent être annulées en justice.
– Si la situation persiste, vous pouvez saisir le conseil syndical, demander l’inscription d’un point à l’ordre du jour de la prochaine AG, voire initier une action en annulation auprès du tribunal judiciaire.
– En parallèle, si vous disposez d’une protection juridique, mobilisez-la pour être assisté.
N’hésitez pas à vous faire accompagner pour faire respecter vos droits et ceux de la copropriété.
une fuite est apparue dans une partie commune,une cloison nous sépare de cette partie commune.depuis 7 mois cela goutte du plafond et des wc de l’étage du dessus.Cela provient d’une douche à l’italienne qui a été trés mal faite par des amateurs.Un diagnostic a été établi par un expert en fuites,de sont rapport il relève de nombreuses malfaçons.Ces copropriètaires ne veulent pas refaire leur salle de bain.Comme la fuite se situe dans une partie commune,c’est donc le syndic qui doit s’en occuper,pour l’instant ,il a passé quelques coups de téléphone et envoyé deux lettres recommandées simples il refuse de faire une mise en demeure par voie d’huissier,pour commencer il doit engagé une procédure en référé d’heure en heure avec fixation d’une astreinte etc,l’assurance de la co pro dit que tant qu’il n’y a pas de dégats,ils n’interviendront pas
Bonjour,
Merci pour votre message, votre situation est malheureusement trop fréquente en copropriété et demande une réponse plus ferme.
Voici ce que vous pouvez faire :
– Le syndic est responsable de l’entretien des parties communes, et il doit agir si une fuite affecte ces zones
– Adressez-lui une mise en demeure formelle par lettre recommandée avec accusé de réception, en lui demandant d’engager sans délai une procédure en référé d’heure à heure contre les copropriétaires concernés
– Si le syndic refuse toujours, vous pouvez, en tant que copropriétaire, saisir vous-même le tribunal judiciaire en référé avec le rapport d’expertise pour faire ordonner les travaux et demander une astreinte
– Pour que l’assurance de la copropriété intervienne, il est souvent nécessaire qu’un dégât soit constaté. Faites donc établir un constat d’huissier ou demandez à une entreprise de faire une attestation d’humidité, photos à l’appui
Vous pouvez consulter cette fiche officielle pour mieux connaître vos recours : Fuites en copropriété : responsabilités et recours
Bon courage dans vos démarches.
Bonjour,
Le portail pour l’ entrée des voitures de l’ immeuble s’ ouvre avec une télécommande. Quand le portail est en panne et reste fermé, il est possible de l’ ouvrir manuellement avec une clé de déverrouillage. Trois membres du conseil syndical disposent de cette clé. En cas de panne, il faut donc s’ adresser à l’ un d’ entre eux. J’ ai fait la demande au syndic de disposer d’ une clé, ayant de surcroit 4 emplacements de parking, faisant valoir qu’ en cas d’ urgence, la nuit notamment, je ne veux dépendre de personne. Cette demande m’ a été refusée, une fois verbalement, une fois par écrit, le syndic affirmant qu’ il a pris cette décision avec l’ avis du conseil syndical. Cela me semble être un abus de droit et une inégalité de traitement. Qu’ en pensez vous et que puis je faire vis à vis de ce syndic qui s’ obstine dans son refus ? Merci de votre avis et de vos conseils ?
Bonjour,
Merci pour votre message. Votre demande est tout à fait compréhensible, surtout si vous avez plusieurs places de parking et que vous souhaitez pouvoir sortir en cas d’urgence, sans dépendre d’un tiers.
Voici ce que vous pouvez envisager :
– adresser une mise en demeure écrite au syndic en recommandé avec accusé de réception, en lui demandant sur quelle base il refuse l’accès à une clé de secours
– rappeler que tout copropriétaire doit pouvoir accéder normalement et en sécurité aux parties communes, y compris en cas de panne
– demander l’inscription de ce point à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale afin que tous les copropriétaires puissent se prononcer sur la possibilité de distribuer une clé à ceux qui le souhaitent
– si le syndic persiste dans son refus sans justification valable, vous pouvez saisir le tribunal de proximité pour faire valoir votre droit d’usage autonome et sécurisé
Courage dans vos démarches.
Bonjour,
Suite à un dégât des eaux dans les parties communes, l’eau est coupée dans l’appartement de mon locataire depuis 7 jours.
Mon locataire peut-il se retourner contre le syndic pour demander une indemnisation ou cela doit être à ma charge ?
Merci d’avance pour votre réponse,
Cordialement
Bonjour,
Merci pour votre message, cette situation est effectivement pénible pour votre locataire.
Même si le dégât des eaux vient des parties communes, c’est vers vous, en tant que propriétaire bailleur, que votre locataire peut se tourner. En effet, vous avez l’obligation de lui garantir la jouissance paisible du logement, ce qui inclut l’accès à l’eau courante.
Votre locataire ne peut pas directement demander une indemnisation au syndic. En revanche :
– vous pouvez vous rapprocher du syndic pour engager leur responsabilité et faire jouer l’assurance de la copropriété,
– en attendant, c’est à vous de gérer la relation avec le locataire, par exemple en proposant un geste commercial ou une réduction de loyer proportionnée à la durée et à l’impact de la coupure,
– conservez tous les échanges écrits avec le locataire et le syndic, cela pourra vous être utile si la situation se prolonge.
Bon courage à vous pour faire avancer les choses rapidement.